Odliczenie podatku od nieruchomości przy sprzedaży. Jakie ulgi przysługują przy sprzedaży nieruchomości? Przy sprzedaży nieruchomości z określonymi udziałami

Ulga w podatku od nieruchomości przy sprzedaży mieszkania jest jednym z rodzajów ulg podatkowych. Reprezentuje prawo do obniżenia podatku obciążającego budżet państwa przy sprzedaży nieruchomości. Z ulgi mogą korzystać osoby fizyczne i prawne. Maksymalna kwota zwrotu jest odzwierciedlona w obowiązujących przepisach. Obywatele często napotykają problemy przy ustalaniu kwoty odliczenia. Aby wiedzieć z góry, jak postępować w każdej konkretnej sytuacji, eksperci zalecają zapoznanie się z zasadami obliczania świadczeń. Dodatkowo warto sprawdzić, kiedy przysługuje zwrot podatku i komu przysługuje ulga podatkowa. Poniżej porozmawiamy o szczegółach obliczania kwoty, a także niuansach otrzymywania świadczeń.

Ze świadczenia mogą korzystać osoby fizyczne posiadające status rezydenta Federacji Rosyjskiej. Aby to zrobić, musisz przebywać w tym stanie dłużej niż 183 dni. Podobne prawo mają przedsiębiorcy indywidualni, którzy nie wykorzystywali sprzedanej nieruchomości do działalności komercyjnej. Aby móc skorzystać z ulgi podatkowej przy sprzedaży mieszkania, należy spełnić określone warunki.

Lista zawiera:

nieruchomość nie jest wykorzystywana w celach zarobkowych;
mieszkanie było własnością obywatela przez określony czas;
zysk ze sprzedaży lokalu wynosi co najmniej 1 milion rubli.

Kalkulator odliczenia podatku online

Okres własności nieruchomości, aby otrzymać ulgę podatkową

Ustalając, kto ma prawo do odliczenia, dowie się, że nieruchomość musi być własnością dłużej niż 3 lata. Okres ten obowiązywał do 2016 roku. Jednakże w przepisach dotyczących udzielania odliczeń podatkowych wprowadzono kolejne zmiany. Teraz okres ten został wydłużony do 5 lat.

Jednakże okres trzech lat nadal obowiązuje, jeżeli dana osoba sprzedała nieruchomość, która:

został zarejestrowany przed 2016 rokiem;
przekazany właścicielowi w drodze dziedziczenia;
został podarowany obecnemu właścicielowi przez krewnego;
został sprywatyzowany;
przeniesione na właściciela lokalu na podstawie umowy o dożywotnią rentę.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawo własności powstaje u obywatela od momentu rejestracji państwowej i kończy się wraz z przeniesieniem własności na osobę trzecią. Fakt zawarcia transakcji musi zostać potwierdzony stosowną dokumentacją w wyznaczonym terminie.

Jeżeli nieruchomość została otrzymana w drodze dziedziczenia, za dzień otwarcia spadku uważa się dzień wszczęcia współwłasności.

Do sporów często dochodzi w sytuacji, gdy ktoś chce sprzedać udział w nieruchomości. Załóżmy, że początkowo obywatel był właścicielem 1/3 mieszkania. Następnie otrzymał pozostałe 2/3. W tej sytuacji nie każdy wie, który moment uważa się za początek okresu własności. Ministerstwo Finansów udziela wyjaśnień w tej sprawie.

Do 2014 roku obowiązywała zasada, że okres własności całego mieszkania należy liczyć od momentu zarejestrowania udziału pierwotnego. Jednak w 2014 roku stanowisko Ministerstwa Finansów uległo zmianie. Dziś od akcji posiadanej nie dłużej niż 3 lata przy sprzedaży trzeba zapłacić podatek i uzyskać odliczenie od majątku.

Wysokość korzyści podatkowej

Maksymalna wysokość świadczenia jest określona przez prawo. Podstawę podatku można obniżyć nawet o 1 milion rubli od całkowitych wydatków związanych z zakupem nieruchomości. Należy je jednak udokumentować. Koszty obejmują nie tylko cenę nieruchomości, ale także odsetki od kredytu w przypadku zakupu nieruchomości za pieniądze bankowe, a także koszty usług pośrednika w handlu nieruchomościami i inne wydatki.

Ze świadczenia w stałej wysokości możesz skorzystać, gdy obywatel nie może udokumentować poniesionych wydatków lub ich kwota jest mniejsza niż 1 000 000 rubli. W innej sytuacji sensowne jest obniżenie kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu o kwotę, która faktycznie została wydana na zakup.

Obliczanie podatku dochodowego w przypadku wykorzystania świadczenia

Zanim otrzymasz ulgę podatkową przy sprzedaży mieszkania w 2019 roku i zwrócisz część środków, będziesz musiał dokonać szeregu obliczeń. W szczególności eksperci zalecają samodzielne ustalenie wysokości podatku dochodowego przy korzystaniu ze świadczenia.

W przypadku zwrotu kwoty stałej, kalkulacja zostanie przeprowadzona według następującego wzoru:

Podatek dochodowy od osób fizycznych = (Kwota otrzymana przy sprzedaży mieszkania - 1 000 000 rubli) * 13%

Po uwzględnieniu wydatków, jakie musiał ponieść obywatel, zmienia się schemat obliczeń. Będzie to wyglądać tak:

Podatek dochodowy od osób fizycznych = (Dochód – liczba potwierdzonych wydatków) * 13%

Dzięki zmianom, które weszły w życie w 2016 roku, wstrzymano ewentualną spekulację na rynku nieruchomości. Teraz, jeśli umowa obejmuje kwotę co najmniej 1 milion rubli, nie pozwala to na uniknięcie płacenia podatku. Jeżeli dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2016 r. będzie mniejszy niż wartość katastralna pomnożona przez współczynnik 0,7, zmianie ulegnie również schemat kalkulacji podatku. Aby określić, ile pieniędzy otrzyma państwo, należy dokonać następujących obliczeń:

Podatek dochodowy od osób fizycznych = (Wartość katastralna lokalu * 0,7) * 13%

Należy wziąć pod uwagę, że podmioty wchodzące w skład Federacji Rosyjskiej mają prawo samodzielnie ustalać okres własności nieruchomości i współczynnik.

Sposób naliczania odliczeń podatkowych przy sprzedaży nieruchomości łatwiej zrozumieć na gotowym przykładzie.

Załóżmy, że obywatel sprzedał mieszkanie w 2015 roku. Nieruchomość została zakupiona rok wcześniej. Lokal został sprzedany za kwotę 3.955.700 RUB. Aby nie płacić podatku, obywatel wskazał w umowie cenę nieruchomości na 950 000 rubli, a resztę kwoty zrealizował za pokwitowaniem. Wartość katastralna lokalu wynosiła 3 100 000 rubli. Pomimo próby uchylenia się od płacenia składek na rzecz państwa, obywatel będzie musiał zapłacić 282 100 rubli podatku. Kwotę uzyskano na podstawie następujących obliczeń: (3 100 000*0,7)*13% = 282 100 rubli.

W przypadku sprzedaży majątku wspólnego

Nieruchomość może być współwłasnością. Będzie to miało również wpływ na cechy uzyskania odliczenia. Jego wysokość jest rozdzielana pomiędzy małżonków. Akcja realizowana jest na podstawie wniosku. Jeżeli dokument nie został sporządzony, podział należnego odliczenia domyślnie następuje w równych częściach.

Jeżeli doszło do sprzedaży majątku będącego współwłasnością, odliczenie zostanie dokonane stosownie do wielkości udziału każdego właściciela.

Z ulgi ze sprzedaży mieszkania można skorzystać przynajmniej raz w roku. Funkcja ta zasadniczo różni się od ulgi podatkowej przy zakupie mieszkania, z której można skorzystać tylko raz w życiu. Istnieje jednak szereg ograniczeń. Jeżeli w ciągu roku dana osoba sprzedała kilka przedmiotów na raz, zwrot pieniędzy przysługuje tylko za jeden z nich.

Proces uzyskania ulgi podatkowej

Aby otrzymać odliczenie majątku przy sprzedaży mieszkania, obywatel będzie musiał postępować zgodnie z procedurą.

W szczególności osoba musi:

Złóż oświadczenie. Dokument sporządzany jest w formularzu 3-NDFL. Dokument należy przesłać do Urzędu Skarbowego w miejscu zameldowania lub pobytu. To drugie jest możliwe jedynie w przypadkach określonych przez prawo. Oświadczenie należy złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po okresie sprzedaży nieruchomości.
Przygotuj wniosek o odliczenie. Musi być wydany zgodnie z przepisami.
Zabierz dokumenty potwierdzające fakt sprzedaży mieszkania i jego nabycia, jeśli zwrot jest określony w wysokości wydatków, które zostały poniesione w procesie zakupu.
Zapłać podatek zgodnie z zatwierdzonym prawem do świadczeń.

Po przestudiowaniu wielkości i cech otrzymania odliczenia przy sprzedaży mieszkania osoba odkryje, że korzyść ma charakter wielokrotnego użytku. Prawo pozwala na korzystanie z niego co roku. Nierezydenci Federacji Rosyjskiej nie są uprawnieni do otrzymania zwrotu pieniędzy. Wniosek o obniżenie podstawy opodatkowania przy sprzedaży mieszkania zostanie odrzucony także wówczas, gdy dana osoba jest właścicielem nieruchomości krócej niż 5 lat. Prawo pozwala obniżyć dochód uzyskany ze sprzedaży o kwotę wydatków, które trzeba było ponieść przy zakupie mieszkania lub o 1 milion rubli, jeśli nie ma dokumentów potwierdzających poniesienie wydatku.

Prawie wszystkie wpływy pieniężne Rosjan podlegają podatkowi dochodowemu. Przy zbyciu nieruchomości należy naliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych, który następnie uwzględniony zostanie w budżecie. Pod pewnymi warunkami można w ogóle uniknąć płacenia podatku lub znacznie go obniżyć, zapoznając się z niuansami rządzącymi ulgami podatkowymi przy sprzedaży mieszkania.

Ulga podatkowa z tytułu zbycia mieszkania i innej nieruchomości (domu) – na czym polega? Dziś oznacza to:

Kwotę otrzymanego dochodu pomniejsza się o kwotę świadczenia - jest to najbardziej poprawne rozumienie z punktu widzenia Ordynacji podatkowej (Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej).
Najczęściej spotykanym punktem widzenia jest procedura uzyskania korzyści podatkowych, w tym kwestie przedawnienia własności i obniżenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W życiu codziennym pod pojęciem „odliczenia podatkowego” kryje się pewna procedura, której ostatecznym celem jest wpłacenie do budżetu niższego podatku lub jego niepłacenie w ogóle. Procedura, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy, odpowiada na pytania:

Ile kolejnych lat posiadania domu potrzeba, aby w ogóle uniknąć płacenia?
Jeśli nie zachodzi przedawnienie, to jak legalnie i skutecznie obniżyć podatek, jeśli sprzedałeś już mieszkanie?

Przed przygotowaniem powierzchni mieszkalnej do sprzedaży należy sprawdzić, jak długo była ona w posiadaniu sprzedającego. Jeżeli wówczas ze względu na przedawnienie nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia z płatności, należy obniżyć podatek dochodowy od osób fizycznych, korzystając z odliczenia bezpośredniego.

Kto może skorzystać z ulgi podatkowej?

Preferencja podatkowa przysługuje sprzedającemu pod warunkiem:

jest mieszkańcem Rosji;
nieruchomość jest geograficznie położona w kraju.

Za rezydenta w rozumieniu prawa uważa się osobę, która przebywa w granicach państwa co najmniej 183 dni w roku kalendarzowym. Tym samym, jeżeli obywatelowi Rosji spędzał więcej czasu w roku poza Federacją Rosyjską, nie przysługują mu preferencje podatkowe.

Prawo do skorzystania z ulgi podatkowej mają także przedsiębiorcy indywidualni, pod warunkiem, że mieszkanie nie było wykorzystywane w prowadzonej przez nich działalności handlowej lub produkcyjnej.

Jak długo trzeba czekać, aby uniknąć płacenia podatków?

Dobrze znana zasada „Minęły 3 lata – nie musisz płacić” uległa pewnym innowacjom, które nie są korzystne dla obywateli. Na początku 2016 roku wydłużono okres zatrudnienia, dodając listę warunków. Teraz w pierwszej kolejności należy dokładnie przyjrzeć się wyciągowi z rejestru nieruchomości, a mianowicie dacie państwowej rejestracji praw majątkowych sprzedającego. Następnie istnieją dwie możliwe opcje.

Jeśli data, której szukasz, jest wcześniejsza niż 01.01.2016 (czyli do 31.12.2015 włącznie), wówczas obowiązuje zwykły okres trzyletni - nie musisz płacić podatku od sprzedaży mieszkania gdy jest własnością przez trzy lata z rzędu lub dłużej.

Przykład . Bykova L.N. kupił dom 14 września 2015 r., data rejestracji państwowej to 21 września 2015 r. Obywatel będzie mógł sprzedać mieszkanie bez podatku od 22 września 2018 roku.

Jeżeli data rejestracji przypada na dzień 1 stycznia 2016 roku lub później, wówczas obowiązują nowe zasady. Ważne jest, na jakiej podstawie sprzedawca nabył nieruchomość.

Okres trzech lat należy zaliczyć w przypadku, gdy:

sprywatyzowany;
dziedziczny;
podarowany przez bliskiego krewnego;
otrzymane w ramach transakcji renty.

Okres zarządu majątkiem odziedziczonym liczy się od dnia śmierci poprzedniego właściciela. W pozostałych przypadkach – od dnia dokonania wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Własności sprzedawcy.

Przykład. Krewny Iwanowa A.B. zmarł 26 stycznia 2017 r. Zgodnie z testamentem mieszkanie przeszło w całości na własność Iwanowa. Możliwe było zarejestrowanie przeniesienia praw w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości po procedurach spadkowych dopiero 1 lipca 2017 r., Ale okres własności rozpoczął się 26 stycznia 2017 r., A Iwanow będzie mógł sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku od 27 stycznia 2020 r.

W przeciwnym razie obowiązuje przedłużony okres pięciu lat. Na przykład, gdy przestrzeń życiowa:

zakupione;
darowizny od innych krewnych, a także przyjaciół i znajomych;
wymieniony;

Od dnia rejestracji nieruchomości należy liczyć sześćdziesiąt miesięcy ciągłego zarządzania, po upływie których można ją sprzedać bez podatku. Jeśli więc lokal został zakupiony w 2016 roku, sprzedaż bez podatku dochodowego od osób fizycznych będzie możliwa dopiero w 2021 roku.

Ważny. Przedawnienie własności zwalnia zarówno z podatku, jak i podatku dochodowego od 3 osób. Po takiej transakcji nie ma konieczności wypełniania oświadczenia.

Jeżeli transakcja nastąpi przed upływem minimalnego okresu posiadania, podatnikowi przysługuje ulga podatkowa.

Wysokość odliczenia

Kodeks przewiduje dwie możliwości odliczenia majątku przy sprzedaży mieszkania w 2019 roku:

stałe odliczenie w wysokości jednego miliona rubli (1 000 000 rubli);
wydatki - kwota pieniędzy wydana na zakup i remont mieszkania.

Który z nich jest lepszy w użyciu, zależy od pragnienia sprzedawcy. Na przykład, jeśli dochód z transakcji nie przekracza miliona rubli lub jeśli nie zachowały się dokumenty dotyczące wydatków, lepiej rozliczyć się na stałą kwotę. Nie trzeba tego dodatkowo potwierdzać dokumentami ani oświadczeniami.

Jeśli transakcja przekracza milion, należy sprawdzić, jakie dokumenty dotyczące kosztów nabycia i napraw zostały zachowane. Liczą się tylko faktycznie poniesione wydatki, a nie jakiekolwiek wydatki. Jeżeli np. zawarto umowę na naprawę na kwotę 450 000 rubli, ale w rzeczywistości naprawa kosztowała 320 000 rubli, wówczas jako świadczenie przyjmuje się dokładnie 320 000 rubli.

Poniższe informacje pomogą potwierdzić faktyczne wydatki:

Umowa pomiędzy sprzedającym a poprzednim właścicielem;
DDU z deweloperem;
umowy o prace remontowe, wykończeniowe oraz opracowanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej;
wszelkie dokumenty potwierdzające opłacenie ww. umów: paragony, czeki, polecenia odbioru, wyciągi bankowe;
rachunki za zakup materiałów budowlanych.

Na przykład, jeśli powierzchnia mieszkalna została zakupiona przez sprzedającego za 1 700 000 rubli, podczas remontu zainwestowano w nią 320 000 rubli (zakup materiałów, prace wykończeniowe) i sprzedano ją za 2 400 000 rubli, wówczas możesz zadeklarować kwotę zakup i naprawy, czyli 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 rubli.

Wybór ten znajduje odzwierciedlenie w zeznaniu podatkowym 3-NDFL. Jeśli wybierzesz odliczenie stałe, nie musisz tego niczym potwierdzać – zapewnia to z mocy prawa. W przypadku skorzystania z opcji wydatku do deklaracji dołączane są dokumenty potwierdzające.

Obliczanie podatku dochodowego przy pobieraniu świadczeń

Obliczając podatek dochodowy, należy odpowiedzieć kolejno na trzy pytania:

Jak długo sprzedawca jest nieprzerwanym właścicielem domu?
Jaki dochód uzyskano z transakcji?
Która ulga podatkowa jest bardziej opłacalna?

Kwotę uzyskaną po udzieleniu odpowiedzi na te pytania należy pomnożyć przez 13% (lub przez 0,13 - jest to poprawne arytmetycznie). Wynikiem będzie kwota należnego podatku.

Pytanie 1: Jak długo sprzedawca jest nieprzerwanym właścicielem domu?

Odpowiadając na to pytanie, należy obliczyć minimalny limit stażu pracy zgodnie z zasadami opisanymi powyżej. Jeżeli termin został dotrzymany, to znaczy sprzedający papiery wartościowe był właścicielem dłużej niż 3 (5) lat, wówczas nie ma obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży, niezależnie od kwoty.

Nie ma potrzeby składania zeznania podatkowego 3-NDFL.

Jeżeli sprzedający jest właścicielem krócej niż ustalony okres: krócej niż trzy lata (odliczenia za mieszkania krócej niż 3 lata i mniej niż 5 lat); Zachęty podatkowe pomogą obniżyć kwotę podatku.

Pytanie 2. Jaki dochód uzyskano z transakcji?

Za dochód tradycyjnie uważa się kwotę określoną w umowie, niezależnie od wartości katastralnej. To właśnie do tego należy zastosować ulgi podatkowe i stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych. Takie podejście jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy mieszkanie jest zarejestrowane na sprzedającego do 31 grudnia 2015 r. Włącznie.

Jeżeli nieruchomość została zarejestrowana po 1 stycznia 2016 r., kwotę sprzedaży należy sprawdzić z wartością katastralną nieruchomości pomnożoną przez 0,7 (współczynnik redukcyjny). Która z tych liczb będzie większa, należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Algorytm weryfikacji jest prosty:

Pierwszym krokiem jest zamówienie Rosreestr zaświadczenia o wartości katastralnej na dzień 1 stycznia roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
W gotowym certyfikacie znajdź wiersz „Wartość katastralna”.
Pomnóż wskazaną liczbę przez 70%.
Uzyskany wynik porównaj z ceną kontraktową.

Największa z tych kwot zostanie ujęta jako przychód ze sprzedaży.

Po ustaleniu dochodu z uwzględnieniem powyższych zasad można przystąpić do odliczenia od niego korzyści podatkowej.

Pytanie 3. Która ulga podatkowa jest bardziej opłacalna?

Możesz wybrać jeden z dwóch przewidzianych przez prawo: stały lub jednorazowy. Konkluzja jest taka: wystarczy odjąć kwotę odliczenia od kwoty dochodu. Wynikiem jest kwota dochodu podlegającego opodatkowaniu, którą należy pomnożyć przez 13%.

Do ceny sprzedaży należy uwzględnić zasady ustalania wysokości przychodów określone powyżej (wartość katastralna pomnożona przez 0,7 lub cena umowna).

O opcji świadczenia lepiej zdecydować się jeszcze przed sprzedażą domu. Obliczenie mieszkania za pomocą kalkulatora podatku dochodowego od osób fizycznych pomoże Ci zdecydować, które świadczenie będzie bardziej opłacalne w konkretnym przypadku.

Wzór naliczania podatku

Uniwersalny wzór obliczeniowy jest następujący:

(D – NV) * 13% = kwota podatku, gdzie

D – dochód (z umowy lub z wartości katastralnej);

NV – odliczenie podatku (stałe lub wydatkowe).

Kalkulacja podatku na przykładzie

Dane wstępne: powierzchnia mieszkalna została zakupiona w lutym 2016 r. za cenę 1 250 000 rubli. W okresie posiadania przeprowadzono główne naprawy kosztem 285 000 rubli. Posiadam dokumenty potwierdzające naprawę. Podatnik zdecydował się ubiegać o odliczenie mieszkania po jego sprzedaży w czerwcu 2018 r. za 1 600 000 rubli. Cena katastralna nieruchomości na dzień 1 stycznia 2018 r. Wyniosła 1 640 000 rubli.

Jak długo sprzedawca jest właścicielem domu? Od dnia rejestracji do transakcji sprzedaży minęło 29 miesięcy (od lutego 2016 r. do czerwca 2018 r.) – to mniej niż wymagane prawem pięć lat (czyli 60 miesięcy). Sprzedawca nie ma możliwości uniknięcia podatku z tego tytułu.

Ile pieniędzy otrzymano? Po obliczeniu ceny katastralnej sprzedawca otrzymał: 1640 tys. * 0,7 = 1148 tys. Rubli. Wynik jest niższy niż cena ustalona w umowie, dlatego 1 600 000 rubli zostanie przyjęte jako dochód z transakcji (jak w umowie).

Która ulga podatkowa jest bardziej opłacalna? Sprzedający posiada dowody wydatków na łączną kwotę 1535 tysięcy rubli (1250 tysięcy na zakup i 285 tysięcy na naprawy). Odliczenie tej kwoty jest wyraźnie bardziej opłacalne niż stała kwota 1 miliona rubli, dlatego sprzedawca zadeklaruje model wydatków.

(1 600 000 – 1 535 000) * 13% = 8450 rubli.

Razem: kwota podatku dochodowego od osób fizycznych wpłacana do budżetu wyniesie 8450 rubli.

Ważny. Jeżeli odliczenie jest większe lub równe kwocie dochodu, obliczenie skutkuje ujemną kwotą podatku. W takim przypadku nie trzeba nic wpłacać do budżetu, ale nadal trzeba złożyć deklarację.

Cechy współwłasności

W przypadku sprzedaży mieszkania będącego współwłasnością podatek od jego sprzedaży zostaje podzielony pomiędzy wszystkich. W związku z tym odliczenie podatku jest również dzielone - zgodnie z udziałami. Jednocześnie części sprzedawanej nieruchomości są określane w dokumentach urzędowych - świadectwie własności lub wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości.

Oznacza to, że właściciele posiadający po 1/3 mają prawo do świadczenia w wysokości 1/3 łącznej kwoty każdy. Jeżeli jeden właściciel posiada 3/4, a drugi 1/4, wówczas odliczenie będzie rozdzielone pomiędzy nich w tych samych proporcjach.

W przypadku wspólnego majątku wspólnego (małżonka) ulgi podatkowe z tytułu sprzedaży udziału w mieszkaniu dzielą się po równo między męża i żonę.

Cechy sprzedaży odziedziczonych mieszkań

Odziedziczona nieruchomość daje jej właścicielowi karencję w posiadaniu własności, która jest konieczna, aby w ogóle nie płacić podatku. Okres najmu w każdym przypadku wynosi 3 lata, niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało zarejestrowane przed 2016 rokiem, czy później.

Niuans polega również na kolejności ustalania punktu początkowego okresu. W przypadku dziedziczenia ulega przesunięciu – początek liczy się od dnia śmierci spadkodawcy, a nie od dnia rejestracji państwowej w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości.

Nie ma znaczenia, kiedy nieruchomość została zarejestrowana na nowego właściciela – po sześciu miesiącach, roku lub dłużej. Wymagany okres wyznacza dzień śmierci poprzedniego właściciela. Nie ma również znaczenia, czy mieszkanie otrzymano z mocy prawa, czy z woli, od krewnego czy nie.

Przykład. Znajomy Karbyshevy A.N. zmarł 11 marca 2015 r. Zgodnie z pozostawionym testamentem trzypokojowe mieszkanie zostało przekazane A.N. Karbyshevie, a krewni zmarłego nie otrzymali żadnych praw do mieszkania. Po długotrwałym postępowaniu sądowym, w dniu 17 września 2017 roku mieszkanie zostało ostatecznie zarejestrowane na rzecz A.N. Karbysheva. W tym przypadku, mimo wszelkich trudności, okres własności będzie liczony od 11 marca 2015 r., a sprzedaż nieruchomości bez podatku będzie możliwa już od 12 marca 2018 r.

Cechy świadczeń dla emerytów i rencistów

Obowiązujące przepisy nie przewidują żadnych świadczeń dla emerytów i rencistów związanych z płaceniem podatków przy sprzedaży mieszkania. Dochód emeryta ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według takiego samego schematu, jak dochody innych kategorii ludności.

Funkcje przy sprzedaży mieszkania krewnemu

Sprzedając mieszkanie osobie bliskiej, sprzedający nie ma żadnych korzyści ani dodatkowych zobowiązań wobec budżetu. W takim przypadku podatek dochodowy od osób fizycznych obliczany jest na zasadach ogólnych.

Trzeba pamiętać, że transakcje pomiędzy bliskimi mają często charakter wyimaginowany i mogą zostać zaskarżone przez zainteresowane strony (zwłaszcza w przypadku upadłości) na drodze sądowej. Ponadto w żadnym wypadku nie należy wykorzystywać zakupu i sprzedaży mieszkania w kręgu rodzinnym w celu wypłaty kapitału macierzyńskiego. Jest to przestępstwo.

Ważny. W takim przypadku kupujący nie otrzymuje odliczenia za zakup (zakup między osobami bliskimi).

Procedura odbioru

Podstawowe pytanie przy odbiorze brzmi: czy w przypadku sprzedaży mieszkania można uzyskać odliczenie? Nie ma potrzeby mylić odliczenia kupującego z odliczeniem sprzedającego. Kupujący zwraca do budżetu zapłacony podatek dochodowy od osób fizycznych, a sprzedający zmniejsza kwotę podatku przed dokonaniem płatności.

Oznacza to, że urząd skarbowy nic nie zwraca – to podatnik ze swojej strony zapłaci mniej.

Aby ubiegać się o świadczenie należy:

Poczekaj do końca roku, w którym mieszkanie zostało sprzedane.
Wypełnij deklarację (Z-NDFL) samodzielnie lub przy pomocy specjalisty, dołącz do niej dokumenty uzupełniające.
Prześlij paczkę do działu do 30 kwietnia.
Zapłać podatek wyliczony w deklaracji do 15 lipca.

Dokumenty należy złożyć w Federalnej Służbie Podatkowej (nie w Federalnej Służbie Podatkowej) pod adresem zamieszkania sprzedawcy. Po rozliczeniu z budżetem możesz wystąpić o rozliczenie i upewnić się, że nie powstały żadne długi podatkowe.

Lista wymaganych dokumentów

Do rejestracji potrzebne będą:

Najważniejszą rzeczą jest wypełniona deklaracja 3-NDFL.
Dowód zakończenia i wykonania transakcji (DCP, akt przelewu, dokumenty płatnicze).
W przypadku skorzystania z opcji wydatku - dowody wydatków (umowy zakupu mieszkania, naprawy, wykończenia, produkcji projektu, czeki i rachunki na zakup materiałów budowlanych).

Ważne zmiany na rok 2019

Ulga podatkowa z tytułu sprzedaży mieszkania w 2019 roku nie uległa zmianie. Należy jednak wziąć pod uwagę innowacje z 2016 roku, a mianowicie:

zmienił się minimalny okres posiadania, po którym nie ma konieczności płacenia podatku – z 3 na 5 lat;
dodano podstawy przejęcia, od których zależy okres kadencji;
Zmieniła się procedura obliczania przychodów ze sprzedaży - teraz cenę kontraktową należy porównać z wartością katastralną pomnożoną przez 0,7.

Wszystkie te funkcje można zobaczyć bardziej szczegółowo powyżej.

Wniosek

Ulga podatkowa pozwala znacznie zaoszczędzić na podatku przy sprzedaży mieszkania w 2019 roku, a w niektórych przypadkach nawet Cię z niego zwalnia. Na pierwszy rzut oka zasady stosowania odliczeń są złożone, ale ich zrozumienie nie jest trudne.

Ubiegając się o świadczenie, należy dowiedzieć się, jak długo mieszkanie było własnością, jakie przychody uzyskano z jego sprzedaży oraz jakie odliczenie podatku jest w danej sytuacji bardziej efektywne. W przeciwnym razie obliczenia arytmetyczne i formalności nie zajmują dużo czasu – dlatego odpowiedź na pytanie, jak uzyskać odliczenie podatku od sprzedaży mieszkania, sprowadza się do analizy indywidualnej sytuacji i znalezienia najbardziej opłacalnych opcji podatkowych.

Nie zapomnij także o kredycie, który Ci przysługuje, jeśli mieszkanie zostało zakupione z kredytem hipotecznym.

Więcej na ten temat dowiesz się podczas bezpłatnej konsultacji z prawnikiem. Zarejestruj się na naszej stronie internetowej za pośrednictwem konsultanta.

Czekamy na Twoje pytania i będziemy wdzięczni za polubienie i ponowne opublikowanie.

Zgodnie z obowiązującym w Rosji prawem, w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną nieruchomości, która stanowi jej własność krócej niż 3 lata, osoba ta uzyskuje dochód. A dochód ten podlega specjalnemu podatkowi, który nazywa się „od dochodów osób fizycznych”. Zatem sprzedając należącą do niego nieruchomość, przestrzegający prawa podatnik ma natychmiastowy obowiązek wypełnienia deklaracji 3-NDFL i złożenia jej w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania. I należy to zrobić nie później niż 30 kwietnia roku następującego po roku kalendarzowym sprzedaży nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi, osoba fizyczna, która sprzedała swoją nieruchomość, ma prawo zmniejszyć dochód uzyskany ze sprzedaży, jeżeli przedstawi Federalnej Służbie Podatkowej dokumenty potwierdzające faktyczne poniesione wydatki bezpośrednio związane z nabyciem tej nieruchomości. I często jest to o wiele bardziej opłacalne niż ubieganie się o należny odpis majątkowy.

Obliczanie odliczenia majątkowego

Dziś maksymalna kwota odliczenia zmniejszająca dochody ze sprzedaży mieszkań (na przykład domów prywatnych, mieszkań lub pokoi), działek, daczy lub domów ogrodowych, a także udziałów we własności wszystkich powyższych, wynosi 1 000 000 ruble. A o kolejne 250 000 podatnik może zmniejszyć odpowiedni dochód ze sprzedaży lokali niemieszkalnych, samochodów, garaży, a także innych przedmiotów znajdujących się na ustalonej liście prawnej.

W przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość była współwłasnością lub współwłasnością przez okres krótszy niż 3 lata, ale została sprzedana jako odrębny przedmiot prawny w drodze zawarcia tej samej umowy kupna-sprzedaży, 1 milion rubli ulgi w podatku od nieruchomości zostanie rozdzielony pomiędzy dawni właściciele tej nieruchomości według ich udziałów lub według istniejącej umowy (chodzi tu o zrealizowaną współwłasność).

Jeżeli jednak udziały we współwłasności zostaną sprzedane każdy na podstawie odrębnej umowy kupna-sprzedaży, wówczas każdy z właścicieli takich udziałów będzie miał prawo ubiegać się o ulgę w podatku od nieruchomości w wysokości 1 miliona rubli.

Ważny: Jeżeli w roku kalendarzowym podatnik zbył więcej niż jeden składnik majątku, określony limit odliczenia majątku stosuje się łącznie do wszystkich składników majątku.

Zdarza się (i często), że dochód uzyskany przez konkretnego obywatela w wyniku sprzedaży majątku nie przekracza limitów pieniężnych określonych w ustawie, wtedy obowiązek złożenia oświadczenia pozostaje na takim podatniku, ale obowiązek zapłaty odpowiedni podatek po prostu nie powstaje i tyle.

Przykład obliczenia ulgi podatkowej od sprzedaży mieszkania

Załóżmy, że ktoś Pupkin sprzedał w tym roku własne mieszkanie, powiedzmy, za 3 000 000 rubli. To mieszkanie Pupkin kupił na przykład dwa lata temu za 2 500 000 rubli.

Jest rzeczą oczywistą, że ww. obywatel posiadał nieruchomość przez okres krótszy niż 3 lata określone w ustawie, co oznacza, że musi złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania odpowiednie zeznanie na podatek dochodowy od osób fizycznych dotyczące osiąganych dochodów.

Rozważmy 2 opcje:

Załóżmy, że Pupkin w swoim oświadczeniu nie zadeklarował odliczenia od majątku. W takim przypadku będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 2 milionów rubli. Według tego obliczenia:
3 000 000 (kwota uzyskanego dochodu) - 1 000 000 (limit wolny od podatku) = 2 000 000 rubli x 13% (aktualna stawka podatku dochodowego od osób fizycznych) = 260 000 rubli.
Pieniądze te będą musiały zostać wniesione przez pana Pupkina do skarbu państwa w formie odpowiedniego podatku.
Jeżeli podatnik w złożonym zeznaniu złoży wniosek o odliczenie majątku (w wysokości poniesionych przez niego wydatków, potwierdzonych dokumentami), dochód podlegający opodatkowaniu wyniesie jedynie 500 000 rubli. W związku z powyższym podatek dochodowy od osób fizycznych nie przekroczy kwoty 65 tys.
3 000 000 (kwota dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania) - 2 500 000 (udokumentowana kwota wydatków na zakup tego samego mieszkania mniej niż 3 lata temu) = 500 000 rubli (podlegających opodatkowaniu) x 13% = 65 000 rubli podatku dochodowego od osób fizycznych .

Różnica jest więcej niż znacząca!

Jak uzyskać odliczenie przy sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży własnej nieruchomości podatnicy mogą skorzystać z odliczenia majątkowego dowolną ilość razy, w odróżnieniu od odliczenia majątkowego, które przysługuje jednorazowo w związku z zakupem mieszkania.

Aby skorzystać z własnego prawa do odliczenia majątku przy sprzedaży, państwo zobowiązuje podatnika do:

Ważny: Wraz z deklaracją do Federalnej Służby Podatkowej przekazywane są wyłącznie kopie niezbędnych dokumentów. Podatnik musi jednak mieć przy sobie także oryginały, na wypadek gdyby skrupulatny inspektor skarbowy chciał je sam sprawdzić.

Sprzedaż mieszkania może kosztować właściciela sporo pieniędzy ze względu na podatki, jednak ustawodawca ustalił zasadę, zgodnie z którą można uzyskać ulgę podatkową w przypadku sprzedaży mieszkania, którego właścicielem jest krócej niż 3 lata.

Pomoże Ci zaoszczędzić na podatkach poprzez zwrot podatku dochodowego. Od 2016 roku okres, po którym można sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku dochodowego, został wydłużony do pięciu lat.

Często zmiana mieszkania jest mało opłacalna, biorąc pod uwagę przepisy Federacji Rosyjskiej. Jeśli po przeżyciu choćby pięciu lat musisz sprzedać swój dom i nie jest to jedyny, jaki posiada właściciel (ten punkt jest w tym przypadku ważny), prawo zobowiązuje Cię do zapłaty 13% kosztów, gdy sprzedaż nieruchomości.

A jeśli mieszkasz w mieszkaniu przez pięć lat i dopiero potem je sprzedajesz, nie będziesz musiał płacić podatku od sprzedaży. Jest to zapisane w różnych regulacjach prawnych.

Kiedy wystarczy posiadać mieszkanie przez 36 miesięcy, aby przy transakcji kupna-sprzedaży nie płacić państwu dywidendy?

Właściciel może mieszkać w mieszkaniu przez trzydzieści sześć miesięcy i je sprzedać, przy czym jest zwolniony z wypłaty dywidendy, jeżeli:

Mieszkanie zostało odziedziczone i przekazane w formie darowizny.
Zaczęto prywatyzować budownictwo komunalne.
Nieruchomość została przejęta na podstawie umowy najmu.
Mieszkanie zostało zakupione przed 2016 rokiem, a właściciel jest w jego posiadaniu od ponad 36 miesięcy.

We wszystkich pozostałych przypadkach, sprzedając mieszkanie, które jest własnością krócej niż pięć lat, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy.

To jest ważne! Okres własności nieruchomości liczy się od dnia wpisu aktu własności.

Tym samym, jeśli właściciel nieruchomości chce uniknąć niepotrzebnych wydatków przy sprzedaży domu, musi przed sprzedażą mieszkać w nim co najmniej 60 miesięcy.

Sposoby na uniknięcie płacenia podatków przy sprzedaży mieszkania

Sprzedając nieruchomość można uniknąć płacenia podatków na dwa sposoby:

Musisz mieszkać w mieszkaniu przez co najmniej 5 lat.
Mieszkanie powinno kosztować nie więcej niż 1 milion rubli.

Musisz to wiedzieć! Kwota 1 miliona rubli jest ustalona przez prawo jako odliczenie majątkowe przy sprzedaży nieruchomości: mieszkania, pokoju lub budynku mieszkalnego, domku itp.

Ustawa zwalnia z płacenia podatku od sprzedaży mieszkań o wartości do 1 miliona rubli. Możesz mieszkać w takim mieszkaniu przez dowolny czas. W takim przypadku wypłata dywidendy nie jest konieczna ze względów prawnych.

Jedyne, co będzie musiał zrobić właściciel, sprzedając mieszkanie o wartości 1 miliona rubli, w którym mieszka krócej niż trzy, pięć lat, to złożyć zeznanie podatkowe fiskusowi, czyli urzędowi skarbowemu.

W tym przypadku kwota podatku wyniesie zero, podobnie jak podstawa opodatkowania, ze względu na zastosowanie odliczeń majątkowych przy sprzedaży. Oznacza to, że nie będziesz musiał płacić podatków.

Notatka! Przy sprzedaży mieszkania wymagane jest złożenie oświadczenia, nawet jeśli podatek wynosi zero.

Za naruszenie tej zasady grozi kara w wysokości 1000 rubli. Kara będzie większa, jeśli płatność podatku nie będzie wynosić zero.

Musisz to wiedzieć! Jeżeli właściciel sprzeda swój jedyny dom, niezależnie od tego, ile lat jest jego właścicielem, dochód z jego sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Sprzedając mieszkanie, należy złożyć deklarację do Federalnej Służby Podatkowej (lub po prostu do urzędu skarbowego) w ciągu roku, w którym dokonano transakcji.

To jest interesujące! Ordynacja podatkowa art. 220 przyznaje właścicielowi prawo do odliczenia podatku oraz obowiązek zapłaty przez sprzedającego podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania.

Obliczanie kwoty odliczenia przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli właściciel domu, który mieszkał w nim krócej niż trzy lata, sprzeda go za 5 milionów rubli, jaką ulgę podatkową może otrzymać?

Możesz skorzystać z tego ustawowego prawa i obniżyć podstawę opodatkowania. W podanym przykładzie właściciel musi zapłacić podatek w wysokości 520 tysięcy rubli. Oto jak została obliczona kwota podatku:

(5 000 000 - 1 000 000) x 13% = 520 000 rosyjskich banknotów

1 milion stanowi ulgę podatkową w przypadku sprzedaży mieszkania posiadanego krócej niż 36 okresów po 30 (31) dni. W powyższym przykładzie podatek ostatecznie płacony jest nie od pięciu, ale od czterech milionów rubli. banknoty

Możesz także udokumentować, za jaką kwotę mieszkanie zostało wcześniej zakupione i odliczyć tę kwotę od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Na przykład, jeśli został zakupiony za trzy miliony banknotów i sprzedany za pięć milionów rubli, opodatkowaniu podlega następująca kwota:

5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 banknotów. To od tej kwoty będziesz musiał zapłacić trzynastoprocentowy podatek. Oznacza to, że 260 000 rubli trafi do budżetu w postaci dywidend. W związku z tym obciążenie podatkowe zostanie zmniejszone o połowę.

Musisz to wiedzieć! Jeżeli nie zachowały się dokumenty dotyczące kosztów zakupu mieszkania od dotychczasowego sprzedającego, wówczas zysk podlegający opodatkowaniu ujmuje się jako całość kosztu, za który mieszkanie zostało sprzedane.

Prawo nie zabrania otrzymywania ulg podatkowych przy sprzedaży mieszkania tyle razy, ile właściciel dokona transakcji kupna-sprzedaży. Oznacza to, że nie ma ograniczeń co do wysokości wykorzystania dywidend przy sprzedaży. Nie będzie jednak możliwości skorzystania z kilku odliczeń w jednym roku kalendarzowym, gdyż zabraniają tego przepisy.

To jest interesujące! Mieszkańcy Federacji Rosyjskiej płacą podatek od uzyskanych dochodów w wysokości 13%. Cudzoziemcy - 30% (prawie jedna trzecia) dochodu.

Właściciel nieruchomości po 2016 roku po jej sprzedaży jest zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli:

Mieszkanie kosztowało mniej niż 1 milion rubli.
Okres własności nieruchomości wynosi ponad 60 miesięcy.

Jeżeli sprzedawca nieruchomości wskaże w dokumentach, że cena sprzedanego lokalu mieszkalnego jest niższa od ceny katastralnej w celu obniżenia kwoty podatku, zgodnie z prawem podstawa opodatkowania zostanie podwyższona. Współczynnik korygujący - 0,7. To zasługa innowacji, które weszły w życie w 2016 roku.

Uwaga! Mieszkanie zakupione przed 1 stycznia 2016 roku można sprzedać bez płacenia podatku po upływie 36 miesięcy od daty zakupu. Natomiast nieruchomości nabyte po tym terminie podlegają sprzedaży wolnej od podatku dopiero po pięciu latach, czyli nie wcześniej niż 1 stycznia (na przykład) 2021 roku.

Z tego filmu dowiesz się o nowych zmianach i procedurze kompletowania dokumentów w urzędzie skarbowym:

Podział odliczeń pomiędzy właścicielami

Przy sprzedaży nieruchomości będących własnością kilku osób będących obywatelami Federacji Rosyjskiej i rezydentami kraju, odliczenie majątkowe – 1 milion rosyjskich banknotów – dzieli się między nie proporcjonalnie do wielkości części majątku będącej w posiadaniu każdej z nich. Jeżeli jeden z właścicieli sprzeda swoją część nieruchomości, otrzymuje całość świadczenia.

Na podstawie powyższego można wyciągnąć następujące wnioski. Jeśli właściciel sprzedaje swoje mieszkanie, zgodnie z prawem musi zapłacić podatek od wartości. W tym przypadku sprzedając osiąga zysk, a zysk ten podlega opodatkowaniu.

Ustawodawca wprowadził jednak zasadę, zgodnie z którą odliczenia podatku dokonuje się w przypadku sprzedaży mieszkania, którego właścicielem jest krócej niż trzy lata. Dwa lata po 2014 roku (wtedy zmieniła się procedura przyznawania rekompensaty za nabycie nieruchomości przyznanej nieruchomości) wydłużono do pięciu lat okres, po upływie którego można sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku dochodowego.

Co do zasady, jeżeli nieruchomość była własnością obywatela przez okres dłuższy niż trzy lata (w przypadku nieruchomości nabytej od 1 stycznia 2016 r. okres ten wydłużono do pięciu lat), wówczas dochód z jej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu (). W przeciwnym razie nie da się uniknąć płacenia podatków. Istnieje jednak możliwość obniżenia kwoty podatku poprzez skorzystanie z prawa do odliczenia podatku od nieruchomości. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej przewiduje dwie możliwości ich wykorzystania - odliczenie wydatków poniesionych przy zakupie nieruchomości lub zastosowanie odliczenia w stałej kwocie (). Przyjrzyjmy się obu opcjom i zobaczmy, w których przypadkach bardziej opłaca się skorzystać z jednego lub drugiego odliczenia.

Czas trwania własności nieruchomości

Pod koniec ubiegłego roku Prezydent Federacji Rosyjskiej Władimir Putin podpisano ustawę ustanawiającą nowe zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży majątku przez osoby fizyczne w zakresie okresu własności (ustawa federalna nr 382-FZ z dnia 29 listopada 2014 r., zwana dalej ustawą nr 382-FZ) . Innowacje będą dotyczyć wyłącznie nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2016 roku. ().

Co do zasady podatek dochodowy od osób fizycznych nie będzie naliczany od dochodów ze sprzedaży majątku, który w momencie sprzedaży był własnością obywatela przez ponad pięć lat (art. 217 ust. 1 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) . Jednakże na terytorium określonego regionu okres ten może zostać skrócony do zera, jeżeli podmiot wchodzący w skład Federacji Rosyjskiej uchwali odpowiednią ustawę.

Od tej reguły zdarzają się wyjątki – minimalny trzyletni okres posiadania nieruchomości, tak jak obecnie, będzie obowiązywał, jeśli zostanie spełniony przynajmniej jeden z poniższych warunków:

jeżeli prawo majątkowe zostało otrzymane w drodze dziedziczenia lub na podstawie umowy darowizny od członka rodziny i (lub) bliskiego krewnego podatnika;
jeżeli własność została uzyskana w wyniku prywatyzacji;
jeżeli prawo własności zostało nabyte przez płatnika czynszu w wyniku przeniesienia własności na podstawie umowy o utrzymanie na całe życie z osobami na utrzymaniu (art. 217 ust. 1 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
NASZA POMOC
Za bliskich krewnych uważa się krewnych w prostej linii wstępnej i zstępnej - małżonków, rodziców i dzieci, dziadków i wnuków, pełnych i pół (mających wspólnego ojca lub matkę) braci i sióstr ().

Teraz zastanówmy się, jak obliczyć okres własności nieruchomości. Co do zasady własność nieruchomości powstaje z dniem rejestracji państwowej, a odpowiedni wpis następuje w Jednolitym Rejestrze Państwowym (USR). Jak wyjaśnił portalowi GARANT.RU doradca I stopnia państwowej służby cywilnej Federacji Rosyjskiej z departamentu polityki podatkowej i celnej Ministerstwa Finansów Rosji Nikołaj Stelmach, to właśnie ta data stanowi podstawę (datę obliczeniową) do obliczenia okresu własności nieruchomości (na przykład mieszkania) przy udzielaniu odliczenia. Oznacza to, że jeśli np. mieszkanie zostało zakupione 15 maja 2011 roku, to trzyletni okres własności należy uznać za upływający w dniu 15 maja 2014 roku.

Istnieje jednak wiele przypadków, w których data państwowej rejestracji praw majątkowych nie ma znaczenia. Na przykład w przypadku otrzymania spadku prawo własności powstaje od dnia otwarcia spadku (tj. od daty śmierci spadkodawcy), niezależnie od daty jego faktycznego przyjęcia lub rejestracji własności ( ). A otrzymując mieszkanie w spółdzielni, właściciel przejmuje jego prawa od dnia wpłaty ostatniego udziału (). Istnieje również sytuacja, gdy mieszkanie zostało sprywatyzowane przed wejściem w życie ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ (weszło w życie 29 stycznia 1998 r.), a świadectwo własności otrzymano później niż tego dnia . W tym przypadku data otrzymania zaświadczenia o państwowej rejestracji nieruchomości nie ma znaczenia - mieszkanie uważa się za należące do obywatela od momentu prywatyzacji ().

Podajmy kilka przykładów obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości i zaczniemy od obecnego minimalnego okresu posiadania nieruchomości wynoszącego trzy lata. Jeżeli więc nieruchomość jest własnością podatnika krócej niż trzy lata, wówczas podatek należy zapłacić od dochodu z jej sprzedaży. W takim przypadku kwotę podatku można obniżyć poprzez zastosowanie odliczenia podatkowego.

odliczenie podatku od nieruchomości w stałej wysokości (1 milion rubli za sprzedaż domów mieszkalnych, mieszkań, pokoi, daczy, domów ogrodowych, działek, a także udziałów w nich oraz 250 tysięcy rubli za sprzedaż innej nieruchomości - samochodów, nie -lokale mieszkalne, garaże itp.);
odliczenie kwoty faktycznie poniesionych i udokumentowanych wydatków związanych z nabyciem nieruchomości.

Podatnik może skorzystać z dowolnej z tych odliczeń, jednak najpierw należy obliczyć, która z nich jest w danej sytuacji bardziej opłacalna.

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD 1

A.I. Solntsev kupił mieszkanie za 7 milionów rubli. w 2013 r., a w 2014 r. sprzedał go za 8,2 mln rubli. Od uzyskanego dochodu (1,2 mln rubli) musi zapłacić podatek według stawki 13%, ale może go obniżyć o kwotę odliczeń podatkowych. Zobaczmy, z którego odliczenia będzie bardziej opłacalne dla podatnika.

Odliczenie to przysługuje w wysokości 1 miliona rubli. z dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że kwotę podatku należy obliczyć w następujący sposób:

(8 200 000 rub. – 1 000 000 rub.) x 0,13 = 936 000 rub.

Sytuacja 2. Odliczenie od podatku kwoty wydatków poniesionych na zakup mieszkania.

Właściciel, decydując się na ten rodzaj ulgi podatkowej, może pomniejszyć dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania o kwotę wydatków poniesionych przy jego zakupie. Obliczmy kwotę należnego podatku dochodowego od osób fizycznych:

(8 200 000 rub. – 7 000 000 rub.) x 0,13 = 156 000 rub.

Jeżeli więc koszt sprzedawanej nieruchomości nieznacznie przewyższa wydatki poniesione przy jej nabyciu, wówczas najbardziej opłacalne będzie zastosowanie odliczenia w wysokości poniesionych wydatków.

PRZYKŁAD 2

AV Tuchkin kupił garaż za 100 tysięcy rubli. w 2012 r. i sprzedał go w 2014 r. za 260 tysięcy rubli.

Sytuacja 1. Stałe odliczenie podatku.

Sprzedając garaż, który jest własnością krócej niż trzy lata, właściciel może skorzystać z odliczenia w wysokości 250 tysięcy rubli. Zatem kwota należnego podatku będzie wynosić:

(260 000 rub. – 250 000 rub.) x 0,13 = 1300 rub.

Sytuacja 2. Odliczenie podatku w wysokości wydatków poniesionych przy zakupie garażu.

Ponieważ koszty nabycia wyniosły 100 tysięcy rubli, wówczas stosując to odliczenie, właściciel będzie zobowiązany do zapłaty podatku w następującej wysokości:

(260 000 rub. – 100 000 rub.) x 0,13 = 20 800 rub.

W takim przypadku właścicielowi bardziej opłaca się skorzystać z ulgi podatkowej w stałej wysokości.

Stałe odliczenie podatku przysługuje właścicielowi, a nie nieruchomości, co oznacza, że jeśli właściciel sprzedał w ciągu roku kilka rodzajów nieruchomości, wówczas maksymalne odliczenie dotyczy wszystkich przedmiotów łącznie, a nie każdego z osobna () .

Podobne zasady dotyczą nieruchomości, która była współwłasnością, ale została sprzedana jako całość (tzn. wszystkie udziały zostały sprzedane przez właścicieli w ramach jednej umowy sprzedaży). Następnie kwotę odliczenia rozdziela się proporcjonalnie do udziałów we własności nieruchomości ().

Jeśli chodzi o odliczenie kwoty poniesionych wydatków, aby z niego skorzystać, należy zebrać wszystkie dokumenty potwierdzające wydatki na zakup mieszkania, na przykład umowę sprzedaży oraz akt przyjęcia i przeniesienia własności (). Jednocześnie Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej nie zawiera żadnych wyjaśnień dotyczących tego, jakie rodzaje wydatków można ubiegać się o odliczenie. Jedynym wymogiem jest to, że muszą być one udokumentowane i skierowane na zakup mieszkania.

Jak wyjaśniło rosyjskie Ministerstwo Finansów, do takich wydatków można bezpośrednio zaliczyć koszt zakupu mieszkania, usługi pośrednika w handlu nieruchomościami oraz odsetki od kredytu hipotecznego. A koszty płacenia taryfy za prowadzenie rachunku kredytowego w ramach umowy kredytowej, ubezpieczenia mieszkania, a także wydatki na zakup i montaż drzwi metalowych nie są wliczane do odliczenia podatkowego (). Aby potwierdzić wydatki, dostarczane są następujące dokumenty: zamówienia odbioru gotówki, rachunki sprzedaży i gotówki, wyciągi bankowe, polecenia zapłaty, rachunki od sprzedawcy za otrzymanie środków i inne.

Jeżeli mieszkanie zostało zakupione na podstawie umowy wymiany, odliczenia dokonuje się w wysokości wartości rynkowej mieszkania ustalonej na dzień podpisania umowy. Aby poznać tę wartość, możesz skorzystać z usług niezależnego rzeczoznawcy. Jego raport z oceny będzie dokumentem potwierdzającym wydatki poniesione przez właściciela ().

Często zdarza się, że mieszkanie zostało zakupione za kapitał macierzyński. Jak wyjaśnili urzędnicy, kwotę takiej jednorazowej pomocy można zaliczyć do odliczenia podatkowego i pomniejszyć kwotę dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. To samo dotyczy wysokości jednorazowych dotacji na zakup mieszkania – np. w ramach programu zapewnienia mieszkań dla personelu wojskowego, policjantów itp. ().

Jak zapłacić podatek

Dokumenty potwierdzające fakt sprzedaży nieruchomości, na przykład umowa kupna-sprzedaży i dowód odbioru, a także dokumenty uprawniające do skorzystania z takiego lub innego odliczenia (umowa zakupu mieszkania, umowa o świadczenie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami itp.) należy dołączyć do wypełnionego formularza podatkowego w formularzu 3-NDFL i złożyć go w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania. Należy to zrobić nie później niż 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości (). Jeżeli zeznanie zostanie złożone po tym terminie, urząd skarbowy naliczy karę w wysokości 5% niezapłaconego podatku za każdy pełny lub częściowy miesiąc opóźnienia, nie więcej jednak niż 30% kwoty podatku i nie mniej niż 1 tysiąc rubli . ().

Pamiętaj, że nie musisz wypełniać i składać zeznania podatkowego tylko wtedy, gdy jesteś właścicielem nieruchomości od ponad trzech lat (). Jeżeli okres własności nieruchomości jest krótszy niż trzy lata, nadal będziesz musiał wypełnić i złożyć deklarację do urzędu skarbowego – nawet jeśli dochód ze sprzedaży nie przekroczy kwoty odliczenia podatkowego.