Fastighetsskatteavdrag vid försäljning. Vilka är skatteavdragen för att sälja fastigheter? Vid försäljning av fastigheter med vissa aktier

Fastighetsskatteavdrag vid försäljning av lägenhetär en av typerna av skatteavdrag. Den representerar rätten att sänka den skatt som tas ut på statsbudgeten vid försäljning av fastigheter. Förmånen kan användas av privatpersoner och juridiska personer. Det maximala återbetalningsbeloppet återspeglas i gällande lagstiftning. Medborgarna stöter ofta på problem vid fastställandet av avdragsbeloppet. För att i förväg veta hur man agerar i varje specifik situation rekommenderar experter att du bekantar dig med reglerna för beräkning av förmåner. Dessutom är det värt att studera när återbetalning ges och vem som har rätt till skatteavdrag. Vi kommer att prata om detaljerna för att beräkna beloppet, såväl som nyanserna av att ta emot förmåner nedan.

Förmånen kan användas av personer som har status som invånare i Ryska federationen. För att göra detta måste du vara bosatt i staten i mer än 183 dagar. Enskilda företagare som inte har använt den sålda fastigheten i kommersiell verksamhet har liknande rätt. För att skatteavdrag vid försäljning av lägenhet ska kunna medges krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda.

Listan innehåller:

fastigheter används inte i vinstsyfte;
bostaden ägdes av medborgaren under en viss period;
vinsten från försäljningen av lokalerna är minst 1 miljon rubel.

Skatteavdragsräknare online

Period av ägande av fastighet för att få skatteavdrag

När man räknar ut vem som har rätt att få avdrag får en person reda på att fastigheten måste ägas i mer än 3 år. Denna period gällde fram till 2016. Senare gjordes dock ändringar i lagstiftningen i fråga om tillhandahållande av skatteavdrag. Nu har perioden utökats till 5 år.

Treårsperioden gäller dock fortfarande om en person har sålt fast egendom som:

registrerades före 2016;
övergått till ägaren genom arv;
gavs till nuvarande ägare av en släkting;
privatiserades;
överlåts till ägaren av lokalen på grundval av ett livslångt livränteavtal.

I enlighet med gällande lagstiftning uppstår äganderätten hos en medborgare från tidpunkten för statlig registrering och slutar med överföring av egendom till en tredje part. Faktumet av transaktionen måste bekräftas av relevant dokumentation inom föreskriven tid.

Om egendomen mottagits genom arv anses dagen för äganderättens tillträde vara dagen för arvets öppnande.

Tvister uppstår ofta i en situation där en person vill sälja en andel i fastigheter. Låt oss säga att en medborgare ursprungligen ägde 1/3 av lägenheten. Sedan fick han sedan resterande 2/3. I den här situationen vet inte alla vilket ögonblick som anses vara början på ägandeperioden. Finansdepartementet ger förtydliganden angående problemet.

Fram till 2014 rapporterades att ägandetiden för hela lägenheten skulle räknas från det ögonblick då den ursprungliga andelen registrerades. Under 2014 ändrades dock finansministeriets ställning. I dag, på en andel som ägts i högst 3 år, ska du vid försäljning betala skatt och få fastighetsavdrag.

Skatteförmåns belopp

Det högsta ersättningsbeloppet är fastställt i lag. Skatteunderlaget kan minskas med upp till 1 miljon rubel från de totala kostnaderna som var förknippade med köp av fastigheter. De måste dock dokumenteras. I kostnaderna ingår inte bara priset på fastigheten utan även ränta på lånet om fastigheten köps med bankpengar samt kostnader för mäklartjänster och andra utgifter.

Du kan använda en förmån i ett fast belopp när en medborgare inte kan dokumentera utgifterna, eller deras belopp är mindre än 1 000 000 rubel. I en annan situation är det meningsfullt att minska den beskattningsbara inkomsten med det belopp som faktiskt spenderades på köpet.

Beräkning av inkomstskatt om en förmån används

Innan du får skatteavdrag vid försäljning av lägenhet 2019 och lämnar tillbaka en del av medlen behöver du göra ett antal beräkningar. I synnerhet rekommenderar experter att man självständigt bestämmer storleken på inkomstskatten när man använder förmånen.

Om återbetalningen ges till ett fast belopp, kommer beräkningen att utföras med följande formel:

Personlig inkomstskatt = (Belopp mottaget vid försäljning av en lägenhet - 1 000 000 rubel) * 13%

Om utgifter som en medborgare fick stå för beaktas ändras beräkningsschemat. Det kommer att se ut så här:

Personlig inkomstskatt = (Inkomst - antal bekräftade utgifter) * 13 %

Tack vare förändringarna som trädde i kraft 2016 stoppades eventuell spekulation i fastigheter. Nu, om avtalet innehåller ett belopp på minst 1 miljon rubel, tillåter detta inte en person att undgå att betala skatt. Om inkomsten från försäljning av fastighet som köpts under 2016 understiger matrikelvärdet multiplicerat med en faktor 0,7 ändras också skatteberäkningssystemet. För att bestämma hur mycket pengar som kommer att ges till staten måste följande beräkningar göras:

Personlig inkomstskatt = (lokalens fastighetsvärde * 0,7) * 13 %

Det bör beaktas att de ingående enheterna i Ryska federationen har rätt att självständigt ställa in ägandeperioden för fastigheter och koefficienten.

Det är lättare att förstå hur skatteavdrag beräknas vid försäljning av fastigheter med hjälp av ett färdigt exempel.

Låt oss säga att en medborgare sålde en lägenhet 2015. Fastigheten köptes ett år tidigare. Lokalen såldes för 3 955 700 RUB. För att inte betala skatt angav medborgaren i kontraktet priset på fastigheten som 950 000 rubel, och resten av beloppet utfördes med kvitto. Matrikelvärdet för lokalerna var 3 100 000 rubel. Trots ett försök att undgå att betala bidrag till staten kommer medborgaren att behöva betala 282 100 rubel i skatt. Beloppet erhölls genom följande beräkningar: (3 100 000*0,7)*13%=282 100 rubel.

Om gemensam egendom säljs

Fastigheten kan vara samägd. Detta kommer också att påverka egenskaperna för att få avdrag. Dess belopp fördelas mellan makarna. Åtgärden genomförs utifrån ansökan. Om handlingen inte har upprättats, verkställs fördelning av det förfallna avdraget som förfallodag i lika delar.

Om det skett en försäljning av fastighet som är i delad ägo kommer avdrag att lämnas i enlighet med storleken på respektive ägares andel.

Förmånen för att sälja en lägenhet kan utnyttjas minst varje år. Denna funktion skiljer sig fundamentalt från skatteavdraget vid köp av en lägenhet, som endast är tillgänglig för användning en gång i livet. Det finns dock ett antal begränsningar. Om en person sålt flera föremål samtidigt under året, kommer endast ett av dem att betalas tillbaka.

Processen för att få ett skatteavdrag

För att få fastighetsavdrag vid försäljning av en lägenhet måste en medborgare följa ett förfarande.

I synnerhet måste personen:

Lämna in en deklaration. Dokumentet är upprättat i formen 3-NDFL. Papperet ska skickas till Skatteinspektionen på registrerings- eller vistelseorten. Det senare är endast möjligt i de fall som anges i lag. Deklarationen ska lämnas senast den 30 april året efter fastighetens försäljningsperiod.
Förbered en ansökan om avdrag. Den ska utfärdas i enlighet med reglerna.
Ta dokument som bekräftar försäljningen av lägenheten och dess förvärv, om avkastningen anges i mängden utgifter som uppstod under köpprocessen.
Betala skatt enligt godkänd förmånsrätt.

Efter att ha studerat storleken och funktionerna för att få ett avdrag vid försäljning av en lägenhet, kommer en person att ta reda på att förmånen är mångsidig till sin natur. Lagen tillåter att du använder den varje år. Icke-invånare i Ryska federationen är inte berättigade till återbetalning. En ansökan om nedsättning av beskattningsunderlaget vid försäljning av lägenhet avslås också om personen har haft äganderätten till fastigheten i mindre än 5 år. Lagen tillåter dig att minska intäkterna från försäljningen med mängden utgifter som måste uppstå när du köper en lägenhet, eller med 1 miljon rubel om det inte finns några dokumentära bevis på utgiften.

Nästan alla monetära kvitton från ryssar är föremål för inkomstskatt. Vid avyttring av fastigheter ska personskatt beräknas som sedan ingår i budgeten. Under vissa förutsättningar kan du undvika att betala skatt överhuvudtaget eller sänka den avsevärt genom att studera nyanserna kring skatteavdrag vid försäljning av lägenhet.

Skatteförmån för avyttring av lägenhet och annan fastighet (hus) - vad är det? Idag betyder detta:

Mängden av mottagen inkomst minskas med förmånsbeloppet - detta är den mest korrekta förståelsen ur skattelagstiftningens synvinkel (Rysska federationens skattelag).
Förfarandet för att erhålla skatteförmåner, inklusive frågor om preskription av äganderätt och nedsättning av personlig inkomstskatt, är den vanligaste synpunkten.

I vardagen inkluderar begreppet "skatteavdrag" ett visst förfarande, vars slutmål är att betala mindre skatt till budgeten, eller inte betala den alls. Förfarandet, med hänsyn till gällande lagstiftning, svarar på frågorna:

Hur många år i rad av bostadsägande tar det för att slippa betala alls?
Om preskriptionstiden inte gäller, hur kan man då juridiskt och effektivt sänka skatten om man redan har sålt lägenheten?

Innan du förbereder bostadsytan för försäljning måste du titta på hur länge den var i säljarens ägo. Sedan, om det på grund av preskriptionstiden inte är möjligt att bli befriad från betalning, behöver du sänka den personliga inkomstskatten med ett direkt skatteavdrag.

Vem är berättigad till skatteförmånen?

Skatteförmåner tillhör säljaren förutsatt att:

han är bosatt i Ryssland;
fastigheten är geografiskt belägen i landet.

En person anses vara bosatt i lagens ögon om han vistas inom landets gränser i minst 183 dagar under ett kalenderår. Därför, om en rysk medborgare tillbringade mer tid per år utanför Ryska federationen, har han inte rätt till skatteförmåner.

Enskilda företagare har också rätt att dra nytta av skatteavdrag, förutsatt att bostaden inte använts i deras närings- eller produktionsverksamhet.

Hur lång tid tar det att slippa betala skatt?

Den välkända regeln "3 år har gått - du behöver inte betala" har genomgått några innovationer som inte är till förmån för medborgarna. Anställningstiden utökades i början av 2016, vilket lade till en lista över villkor. Nu måste du först noggrant titta på utdraget från fastighetsregistret, nämligen datumet för statlig registrering av säljarens äganderätt. Därefter finns det två möjliga alternativ.

Om datumet du söker är tidigare än 2016-01-01 (det vill säga till och med 2015-12-31) så gäller den vanliga treårsperioden - du behöver inte betala skatt vid försäljning av lägenhet när den har ägts tre år i rad eller mer.

Exempel . Bykova L.N. köpte en bostad den 14 september 2015, statens registreringsdatum var den 21 september 2015. En medborgare kommer att kunna sälja en lägenhet utan skatt från och med den 22 september 2018.

Om registreringsdatumet är 1 januari 2016 eller senare gäller de nya reglerna. Det har betydelse på vilken grund säljaren förvärvat fastigheten.

Treårsperioden ska räknas när hon:

privatiserad;
ärvt;
begåvad av en nära släkting;
mottagits under en livränta transaktion.

Förvaltningstiden för ärvd egendom räknas från den dag då den tidigare ägaren avled. I andra fall - från datumet för införandet av säljarens Unified State Register of Ownership.

Exempel. Släkting till Ivanov A.B. dog den 26 januari 2017. Enligt testamentet övergick lägenheten helt och hållet till Ivanovs ägo. Det var möjligt att registrera överföringen av rättigheter i Unified State Register of Real Estate efter arvsförfaranden först den 1 juli 2017, men ägandeperioden började den 26 januari 2017, och Ivanov kommer att kunna sälja lägenheten utan att betala skatt med start den 27 januari 2020.

I övrigt gäller en förlängd femårsperiod. Till exempel när bostadsutrymmet:

köpt;
skänkt från andra släktingar, samt vänner och bekanta;
utbytt;

Från och med registreringsdatum för fastigheten ska sextio månaders kontinuerlig förvaltning räknas, varefter den kan säljas utan skatt. Så om bostadsytan köptes 2016, kommer det att vara möjligt att sälja det utan personlig inkomstskatt först 2021.

Viktig. Förskrivning av äganderätt befriar både från skatt och 3-personlig inkomstskatt. Det finns ingen anledning att fylla i en deklaration efter en sådan transaktion.

Om transaktionen sker före utgången av minimiinnehavstiden har den skattskyldige rätt att tillämpa en skatteförmån.

Avdragsbelopp

Koden ger två alternativ för fastighetsavdrag vid försäljning av lägenhet 2019:

fast avdrag på en miljon rubel (1 000 000 rubel);
utgifter - mängden pengar som spenderas på köp och renovering av en lägenhet.

Vilken som är bättre att använda beror på säljarens önskemål. Till exempel, om inkomsten från en transaktion inte överstiger en miljon rubel, eller om dokument om utgifter inte har bevarats, är det bättre att lösa på ett fast belopp. Det behöver inte bekräftas ytterligare av papper eller uttalanden.

Om transaktionen är mer än en miljon behöver du se vilka handlingar om kostnader för anskaffning och reparationer som finns bevarade. Det är bara de faktiska utgifterna som har betydelse, inte några utgifter alls. Om till exempel ett reparationskontrakt ingicks för ett belopp av 450 000 rubel, men i själva verket kostade reparationen 320 000 rubel, accepteras exakt 320 000 rubel som en förmån.

Följande hjälper till att bekräfta faktiska utgifter:

Kontrakt mellan säljaren och den tidigare ägaren;
DDU med utvecklaren;
avtal om reparations- och efterbehandlingsarbeten och utveckling av konstruktions- och uppskattningsdokumentation;
alla dokument som bekräftar betalning för de ovan nämnda avtalen: kvitton, checkar, kvittoordrar, kontoutdrag;
kvitton för inköp av byggmaterial.

Till exempel, om bostadsytan köptes av säljaren för 1 700 000 rubel, under renoveringen investerades 320 000 rubel i det (inköp av material, efterarbete) och det såldes för 2 400 000 rubel, då kan du deklarera mängden köp och reparationer, det vill säga 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 rubel.

Valet återspeglas i 3-NDFL-deklarationen. Väljer du ett fast avdrag behöver du inte bekräfta det med någonting – det föreskrivs enligt lag. Om utgiftsalternativet används bifogas underlag till deklarationen.

Beräkning av inkomstskatt vid erhållande av förmåner

När du beräknar inkomstskatt måste du svara på tre frågor i följd:

Hur länge har säljaren kontinuerligt ägt bostaden?
Vilka intäkter erhölls från transaktionen?
Vilket skatteavdrag är mest lönsamt?

Det belopp som erhålls efter att ha besvarat dessa frågor måste multipliceras med 13 % (eller med 0,13 - detta är aritmetiskt korrekt). Resultatet blir det skattebelopp som ska betalas.

Fråga 1: Hur länge har säljaren kontinuerligt ägt bostaden?

När du svarar på denna fråga måste du beräkna den lägsta anställningsgränsen enligt reglerna ovan. Om tidsfristen hålls, det vill säga säljaren av värdepapperen har varit ägare i mer än 3 (5) år, behöver man inte betala skatt på försäljningen, oavsett belopp.

Det finns inget behov av att lämna in en 3-NDFL-deklaration.

Om säljaren är ägare under kortare tid än den fastställda perioden: mindre än tre (avdrag för lägenheter mindre än 3 år och mindre än 5 år); Skatteincitament kommer att bidra till att minska skattebeloppet.

Fråga 2. Vilka intäkter erhölls från transaktionen?

Inkomst anses traditionellt sett vara det belopp som anges i kontraktet, oavsett fastighetsvärde. Det är på detta som skatteavdrag och personskattesatsen ska tillämpas. Detta tillvägagångssätt är endast tillåtet om bostaden är registrerad hos säljaren till och med den 31 december 2015.

Om fastigheten registrerats efter den 1 januari 2016 är det nödvändigt att kontrollera försäljningsbeloppet med fastighetens fastighetsvärde, multiplicerat med 0,7 (reducerande faktor). Vilken av dessa siffror som blir störst måste beaktas vid beräkning av personlig inkomstskatt.

Verifieringsalgoritmen är enkel:

Det första steget är att beställa Rosreestr ett matrikelvärdesbevis från och med den 1 januari det år då försäljningen skedde.
I det färdiga certifikatet hittar du raden "Matrikelvärde".
Multiplicera den angivna siffran med 70 %.
Jämför det erhållna resultatet med kontraktspriset.

Det största av dessa belopp kommer att redovisas som intäkt från försäljningen.

Efter att ha bestämt inkomsten med hänsyn till ovanstående regler kan du fortsätta att dra av skatteförmånen från den.

Fråga 3. Vilket skatteavdrag är mest lönsamt?

Du kan välja en av två enligt lag: fast eller förbrukningsbar. Summan av kardemumman är denna: du behöver bara dra av avdragsbeloppet från inkomstbeloppet. Resultatet är mängden beskattningsbar inkomst, som måste multipliceras med 13 %.

Försäljningspriset ska beaktas med hänsyn till reglerna för bestämning av inkomstens storlek som anges ovan (matrikelvärdet multiplicerat med 0,7, eller kontraktspriset).

Det är bättre att besluta om förmånsalternativet innan du säljer din bostad. Att beräkna en lägenhet med hjälp av en personlig inkomstskattekalkylator hjälper dig att bestämma vilken förmån som är mer lönsam i ett visst fall.

Formel för skatteberäkning

Den universella beräkningsformeln är som följer:

(D – NV) * 13 % = skattebelopp, där

D – inkomst (från kontraktet eller från matrikelvärdet);

NV – skatteavdrag (fast eller kostnad).

Skatteberäkning med hjälp av ett exempel

Inledande data: bostadsyta köptes i februari 2016 till ett pris av 1 250 000 rubel. Under ägandeperioden utfördes större reparationer till en kostnad av 285 000 rubel. Det finns dokument för reparationer. Skattebetalaren beslutade att ansöka om avdrag för bostad efter att ha sålt det i juni 2018 för 1 600 000 rubel. Matrikelpriset för fastigheter den 1 januari 2018 var 1 640 000 rubel.

Hur länge har säljaren ägt bostaden? Från registreringsdatumet till försäljningstransaktionen gick 29 månader (från februari 2016 till juni 2018) - detta är mindre än de fem år (eller 60 månader) som krävs enligt lag. Säljaren kan inte undvika skatt på denna grund.

Hur mycket pengar togs emot? Efter att ha beräknat fastighetspriset fick säljaren: 1 640 tusen * 0,7 = 1 148 tusen rubel. Resultatet är mindre än det pris som fastställts i avtalet, därför kommer 1 600 000 rubel att accepteras som inkomst från transaktionen (som i avtalet).

Vilket skatteavdrag är mest lönsamt? Säljaren har bevis på utgifter på totalt 1 535 tusen rubel (1 250 tusen för köp och 285 tusen för reparationer). Ett avdrag i detta belopp är klart mer lönsamt än ett fast belopp på 1 miljon rubel, så säljaren kommer att deklarera en utgiftsmodell.

(1 600 000 – 1 535 000) * 13% = 8 450 rubel.

Totalt: beloppet för personlig inkomstskatt som ska betalas till budgeten kommer att vara 8 450 rubel.

Viktig. När avdraget är större än eller lika med inkomstbeloppet resulterar beräkningen i ett negativt skattebelopp. I det här fallet behöver du inte betala något till budgeten, men du måste ändå lämna in en deklaration.

Funktioner av delat ägande

Om en lägenhet som är i delad ägo säljs delas skatten på försäljningen mellan alla. Följaktligen delas även skatteavdraget - i enlighet med aktierna. Samtidigt bestäms delar av fastigheten som säljs i officiella dokument - ett ägandebevis eller ett utdrag från Unified State Register of Real Estate.

Det innebär att ägare som äger 1/3 vardera har rätt att få en förmån om vardera 1/3 av det totala beloppet. Om en ägare äger 3/4, och den andra – 1/4, så kommer avdraget att fördelas mellan dem i samma proportioner.

Vad gäller gemensam egendom (make) delas skatteavdrag för försäljning av andel i lägenhet lika mellan man och hustru.

Funktioner i försäljningen av ärvda bostäder

Ärvd egendom ger sin ägare en anståndstid för ägande, vilket är nödvändigt för att inte betala skatt alls. Upplåtelsetiden blir i alla fall 3 år, oavsett om lägenheten är folkbokförd före 2016 eller senare.

Nyansen ligger också i den ordning i vilken periodens startpunkt bestäms. När det gäller arv skiftar det - början räknas från testatorns dödsdatum och inte från datumet för statlig registrering i Unified State Register of Real Estate.

Det spelar ingen roll när fastigheten registrerades på den nya ägaren – efter ett halvår, ett år eller mer. Den tidigare ägarens dödsdag bestämmer den erforderliga perioden. Det spelar heller ingen roll om bostaden mottagits enligt lag eller testamente, från en anhörig eller inte.

Exempel. En bekant till Karbysheva A.N. dog den 11 mars 2015. Enligt det kvarlämnade testamentet överfördes trerummaren till A.N Karbysheva, och den avlidnes anhöriga fick inga rättigheter till bostad. Efter långvariga rättsliga förfaranden, den 17 september 2017, registrerades lägenheten slutligen hos A.N. Karbysheva. I detta fall, trots alla svårigheter, kommer ägandetiden att beräknas från den 11 mars 2015 och fastigheten kan säljas skattefritt från och med den 12 mars 2018.

Funktioner av förmåner för pensionärer

Eventuella förmåner för pensionärer relaterade till att betala skatt vid försäljning av lägenhet finns inte i gällande lagstiftning. En pensionärs inkomst från försäljning av bostad beskattas för personlig inkomst enligt samma system som inkomsten för andra befolkningskategorier.

Funktioner vid försäljning av lägenhet till en släkting

Vid försäljning av en lägenhet till en släkting har säljaren inga förmåner eller ytterligare skyldigheter till budgeten. I detta fall beräknas personlig inkomstskatt på allmänna villkor.

Man måste komma ihåg att transaktioner mellan släktingar ganska ofta är imaginära till sin natur och kan utmanas av berörda parter (särskilt i konkurs) genom domstolen. Dessutom bör du inte i något fall använda köp och försäljning av en lägenhet inom familjekretsen i syfte att ta ut moderskapskapitalfonder. Detta är ett brott.

Viktig. I detta fall får köparen inget avdrag för köpet (köp mellan släktingar).

Kvittoförfarande

Huvudfrågan vid mottagandet är om det går att få avdrag om lägenheten säljs? Det finns ingen anledning att blanda ihop köparens avdrag och säljarens avdrag. Köparen återför den inbetalda personliga inkomstskatten till budgeten och säljaren minskar skatten före betalning.

Det gör att skatteverket inte lämnar tillbaka något – det är skattebetalaren som kommer att betala mindre från hans sida.

För att ansöka om en förmån måste du:

Vänta till slutet av året då lägenheten såldes.
Fyll i deklarationen (Z-NDFL) själv eller med hjälp av en specialist, bifoga styrkande dokument till den.
Lämna in paketet till avdelningen senast den 30 april.
Betala den skatt som beräknats i deklarationen senast den 15 juli.

Papperna måste lämnas till Federal Tax Service (inte Federal Tax Service) på säljarens bostadsadress. Efter uppgörelser med budgeten kan du begära en avstämning och försäkra dig om att inga skatteskulder har uppstått.

Lista över nödvändiga dokument

För registrering behöver du:

Det viktigaste är den ifyllda 3-NDFL-deklarationen.
Bevis på slutförandet och genomförandet av transaktionen (DCP, överföringshandling, betalningsdokument).
Om kostnadsalternativet används - bevis på utgifter (avtal om köp av en lägenhet, för reparationer, efterbehandling, produktion av projektet, kontroller och kvitton för köp av byggmaterial).

Viktiga förändringar för 2019

Skatteavdraget för försäljning av lägenhet 2019 har inte ändrats. Det är dock nödvändigt att ta hänsyn till innovationerna från 2016, nämligen:

den minsta ägandeperioden efter vilken det inte finns något behov av att betala skatt har ändrats - från 3 till 5 år;
tillagda förvärvsgrunder på vilka besittningstiden beror;
Förfarandet för beräkning av försäljningsintäkter har ändrats - nu ska kontraktspriset jämföras med matrikelvärdet multiplicerat med 0,7.

Alla dessa funktioner kan ses mer detaljerat ovan.

Slutsats

Skatteavdraget gör att du kan spara rejält på skatten vid försäljning av en lägenhet 2019, och i vissa fall till och med befriar dig från det. Vid första anblicken är reglerna för att tillämpa avdrag komplexa, men det är inte svårt att förstå dem.

När du ansöker om en förmån är det nödvändigt att förstå hur länge lägenheten ägdes, vilken inkomst som erhölls från försäljningen och vilket skatteavdrag som är mer effektivt i en viss situation. Annars tar aritmetiska beräkningar och pappersarbete inte mycket tid - därför handlar svaret på frågan om hur man får skatteavdrag vid försäljning av en lägenhet till att analysera den individuella situationen och hitta de mest lönsamma skattealternativen.

Glöm inte heller lånet som du har rätt till om lägenheten köptes med bolån.

Du kan få veta mer om detta på en kostnadsfri konsultation med en jurist. Anmäl dig på vår hemsida genom en konsult.

Vi väntar på dina frågor och kommer att vara tacksamma för din gilla och repost.

Enligt gällande lag i Ryssland, när en individ säljer någon egendom som har varit hans egendom i mindre än 3 år, genererar en sådan person inkomst. Och denna inkomst är föremål för en särskild skatt, som kallas "på individers inkomst." Därför har en laglydig skattskyldig vid försäljning av egendom som tillhör honom omedelbart en skyldighet att fylla i en 3-NDFL-deklaration och lämna in den till skattekontoret på sin hemort. Och detta ska göras senast den 30 april året som följer efter kalenderåret för fastighetsförsäljning.

Enligt befintlig skattelagstiftning har en individ som har sålt sin egendom också rätt att minska inkomsten från försäljningen om han förser Federal Tax Service med dokument som bekräftar de faktiska utgifterna som är direkt relaterade till förvärvet av denna fastighet. Och ganska ofta är det mycket mer lönsamt att göra detta än att kräva det förfallna fastighetsavdraget.

Beräkning av fastighetsavdrag

Idag är det maximala avdragsbeloppet som minskar inkomsten från försäljning av bostäder (till exempel privata hus, lägenheter eller rum), tomter, dachas eller trädgårdshus, samt andelar i ägandet av allt ovanstående, 1 000 000 rubel. Och med ytterligare 250 000 kan skattebetalaren minska motsvarande inkomster från försäljning av lokaler, bilar, garage, samt andra föremål som ingår i den fastställda juridiska listan.

I de fall fastigheten som säljs varit i sam- eller delad ägo under mindre än 3 år, men sålts som ett enda lagobjekt med ingående av samma köp- och försäljningsavtal, fördelas 1 miljon rubel i fastighetsskatteavdrag mellan de tidigare ägarna av sådan egendom, enligt deras andelar, eller enligt ett befintligt avtal (det är då realiserat samägande avses).

Men om andelar av gemensamt ägd egendom säljs var och en under sitt eget separata köp- och försäljningsavtal, kommer var och en av ägarna av sådana aktier att ha rätt att kräva ett fastighetsskatteavdrag på 1 miljon rubel.

Viktig: Om den skattskyldige under ett kalenderår säljer mer än en fastighet, tillämpas den angivna gränsen för fastighetsavdrag för alla fastighetsposter tillsammans, sammantaget.

Det händer (och ofta) att inkomsten som en viss medborgare får till följd av försäljning av egendom inte överstiger de monetära gränserna som fastställts i lag, då förblir skyldigheten att lämna in en deklaration hos en sådan skattebetalare, men skyldigheten att betala motsvarande skatt uppstår helt enkelt inte och det är allt.

Ett exempel på beräkning av skatteavdrag vid försäljning av lägenhet

Låt oss säga att någon Pupkin sålde sin egen lägenhet i år, säg, för 3 000 000 rubel. Denna lägenhet köptes av Pupkin för två år sedan, till exempel för 2 500 000 rubel.

Det är uppenbart att ovannämnda medborgare ägde egendomen under mindre än 3 år som anges i lagen, vilket innebär att han måste lämna in vederbörlig personlig inkomstdeklaration för erhållen inkomst till skattekontoret på sin hemort.

Låt oss överväga 2 alternativ:

Antag att Pupkin inte deklarerar fastighetsavdrag i sin deklaration. I det här fallet måste han betala skatt på 2 miljoner rubel. Enligt denna beräkning:
3 000 000 (inkomstbeloppet) - 1 000 000 (skattefri gräns) = 2 000 000 rubel x 13% (aktuell skattesats för personlig inkomst) = 260 000 rubel.
Dessa pengar kommer att behöva bidra med Mr. Pupkin till statskassan i form av en lämplig skatt.
Om skattebetalaren gör en ansökan om fastighetsavdrag i den inlämnade deklarationen (i mängden utgifter som han ådragit sig, bekräftad av dokument), kommer den beskattningsbara inkomsten att vara endast 500 000 rubel. Följaktligen kommer den personliga inkomstskatten inte att överstiga beloppet på 65 000. Beräkningen är som följer:
3 000 000 (inkomstbeloppet från försäljningen av en lägenhet) - 2 500 000 (dokumenterat belopp för utgifter för köp av samma lägenhet för mindre än 3 år sedan) = 500 000 rubel (skattepliktig) x 13% = 65 000 rubel i personlig inkomstskatt .

Skillnaden är mer än betydande!

Hur får man avdrag vid försäljning av lägenhet?

För försäljning av egen fastighet kan den skattskyldige få fastighetsavdrag hur många gånger de vill, till skillnad från fastighetsavdraget som ges engångsavdrag i samband med köp av bostad.

Och för att dra nytta av sin egen rätt till fastighetsavdrag vid försäljning ålägger staten den skattskyldige att:

Viktig: Endast kopior av de nödvändiga dokumenten skickas till Federal Tax Service tillsammans med deklarationen. Den skattskyldige måste dock även ha originalen med sig ifall en noggrann skattekontrollant själv vill kontrollera dem.

Att sälja en lägenhet kan kosta ägaren en ganska slant på grund av skatter Lagstiftaren har dock fastställt en regel enligt vilken man kan få skatteavdrag vid försäljning av en lägenhet som har ägts i mindre än 3 år.

Det hjälper dig att spara på skatter genom återbetalning av inkomstskatt. Sedan 2016 har perioden efter vilken du kan sälja en lägenhet utan att betala vinstskatt utökats till fem år.

Att byta lägenhet är ofta inte särskilt lönsamt, baserat på Ryska federationens regler. Om du, efter att inte ha bott på ens fem år, måste sälja din bostad, och det inte är den enda som ägaren har (den här punkten är viktig i det här fallet), ålägger lagen dig att betala 13 % av kostnaden när sälja fastigheten.

Och om du bor i en lägenhet i fem år och först därefter säljer den, behöver du inte betala moms. Detta finns inskrivet i olika lagbestämmelser.

När räcker det att äga en lägenhet i 36 månader för att inte betala utdelning till staten vid köp och försäljning?

Ägaren kan bo i lägenheten i trettiosex månader och sälja den, samtidigt som han är befriad från att betala utdelning om:

Lägenheten gick i arv och skänktes.
Kommunala bostäder började privatiseras.
Fastigheten övertogs enligt ett hyresavtal.
Lägenheten köptes före 2016 och ägaren har ägt den i mer än 36 månader.

I alla andra fall, när du säljer en lägenhet som har ägts i mindre än fem år, måste du betala inkomstskatt.

Det är viktigt! Ägandetiden för fastigheter räknas från dagen för registrering av ägandebeviset.

Om ägaren till en fastighet vill undvika onödiga utgifter vid försäljning av en bostad måste han alltså bo i den i minst 60 månader före försäljningen.

Sätt att slippa betala skatt vid försäljning av lägenhet

Det finns två sätt att undvika att betala skatt genom att sälja fastigheter:

Du ska bo i lägenheten i minst 5 år.
Bostäder bör inte kosta mer än 1 miljon rubel.

Du måste veta detta! Beloppet 1 miljon rubel är fastställt i lag som ett fastighetsavdrag vid försäljning av fastigheter: en lägenhet, rum eller bostadshus, stuga, etc.

Lagen befriar från att betala skatt på försäljning av bostäder värda upp till 1 miljon rubel. Du kan bo i ett sådant boende hur länge som helst. I detta fall behöver inte utdelning lämnas av juridiska skäl.

Det enda som en ägare som säljer en lägenhet värd 1 miljon rubel, som han har bott i mindre än tre eller fem år, kommer att behöva göra är att lämna in en skattedeklaration till skattemyndigheten, det vill säga till skattekontoret.

I detta fall blir skattebeloppet noll, liksom skatteunderlaget, på grund av användningen av fastighetsavdrag vid försäljning. Det vill säga att du inte behöver betala skatt.

Notera! Att lämna in en deklaration vid försäljning av lägenhet, även om skatten är noll, krävs.

För brott mot regeln ges böter på 1000 rubel. Böterna blir större om skattebetalningen inte är noll.

Du måste veta detta! Om ägaren säljer sin enda bostad, oavsett hur många år den har ägts, beskattas inte intäkterna från dess försäljning.

När du säljer en lägenhet måste du lämna in en deklaration till Federal Tax Service (eller helt enkelt till skattekontoret) inom det år då transaktionen slutfördes.

Det här är intressant! Skattelagen, artikel 220, ger ägaren rätten att få skatteavdrag och säljarens skyldighet att betala inkomstskatt vid försäljning av en lägenhet.

Beräkning av avdragsbelopp vid försäljning av fastighet

Om ägaren av ett hem, som har bott i det i mindre än tre år, säljer det för 5 miljoner rubel, vilket skatteavdrag kan han få?

Du kan dra nytta av denna lagstiftningsrätt och minska skattebasen. I det angivna exemplet måste ägaren betala en skatt på 520 tusen rubel. Så här beräknades skattebeloppet:

(5 000 000 - 1 000 000) x 13 % = 520 000 ryska sedlar

1 miljon är skatteavdrag för försäljning av en lägenhet som ägs under mindre än 36 perioder om 30 (31) dagar. I exemplet ovan betalas skatten slutligen inte på fem, utan på fyra miljoner rubel. sedlar

Du kan också dokumentera hur mycket lägenheten tidigare köpts för och dra av detta belopp från intäkterna från försäljningen. Till exempel, om den köptes för tre miljoner sedlar och såldes för fem miljoner rubel, beskattas följande belopp:

5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 sedlar. Det är på detta belopp som du kommer att få betala en skatt på tretton procent. Det vill säga, 260 000 rubel kommer att gå till budgeten som utdelning. Följaktligen kommer skattetrycket att halveras.

Du måste veta detta! Om handlingar om kostnaden för att köpa en lägenhet från den nuvarande säljaren inte har bevarats, redovisas vinsten, som är föremål för skatt, som hela kostnaden för vilken bostaden såldes.

Lagen förbjuder inte att få skatteförmåner vid försäljning av bostad så många gånger som ägaren kommer att göra köp- och försäljningstransaktioner. Det vill säga att det inte finns några begränsningar för hur mycket utdelningar som används vid försäljning. Men det kommer inte att vara möjligt att använda flera avdrag under ett kalenderår, eftersom detta är förbjudet enligt förordningar.

Det här är intressant! Invånare i Ryska federationen betalar skatt på inkomster med 13%. Utländska medborgare - 30% (nästan en tredjedel) av inkomsten.

Fastighetsägaren efter 2016, efter att ha sålt den, är befriad från att betala inkomstskatt om:

Lägenheten kostade mindre än 1 miljon rubel.
Ägandetiden för fastigheter är mer än 60 månader.

Om fastighetssäljaren i handlingarna anger att priset på den sålda bostadslokalen är lägre än fastighetspriset för att minska skattebeloppet, kommer enligt lagen skatteunderlaget att höjas. Korrektionsfaktor - 0,7. Detta på grund av innovationer som blev lag 2016.

Uppmärksamhet! En lägenhet köpt före 1 januari 2016 kan säljas utan att betala skatt efter 36 månader från köpdatum. Och fastigheter som förvärvats efter detta datum är föremål för skattefri försäljning först efter fem år, det vill säga tidigast den 1 januari (till exempel) 2021.

Från den här videon kan du lära dig om nya ändringar och förfarandet för att fylla i dokument på skattekontoret:

Fördelning av avdrag mellan ägare

Vid försäljning av fastigheter som ägs av flera personer som är medborgare i Ryska federationen och bosatta i landet, delas fastighetsavdraget - 1 miljon ryska sedlar - mellan dem i proportion till storleken på den del av fastigheten som ägs av var och en. Om någon av ägarna säljer sin del av fastigheten får han hela förmånen.

Baserat på ovanstående kan följande slutsatser dras. Om ägaren säljer sin lägenhet ska han enligt lag betala skatt på priset. I det här fallet, genom att sälja, gör han en vinst, och vinsten är föremål för beskattning.

Lagstiftaren har dock fastställt en regel enligt vilken skatteavdrag görs vid försäljning av en lägenhet som har ägts mindre än tre år. Två år efter 2014 (då ändrades förfarandet för att ge ersättning för köp av fastighet som tillerkändes fastighet) utökades perioden efter vilken man kan sälja en lägenhet utan att betala vinstskatt till fem år.

Som en allmän regel, om egendom ägdes av en medborgare i mer än tre år (för egendom som förvärvats från den 1 januari 2016 ökades denna period till fem år), är inkomsten från försäljningen inte föremål för beskattning (). Annars går det inte att undvika att betala skatt. Men skattebeloppet kan sänkas genom att utnyttja rätten till fastighetsskatteavdrag. Ryska federationens skattelag ger två alternativ för deras användning - att dra av kostnader som uppstår vid köp av egendom eller att tillämpa ett avdrag i ett fast belopp (). Låt oss titta på båda alternativen och se i vilka fall det är mer lönsamt att använda det ena eller andra avdraget.

Fastighetsinnehav

I slutet av förra året, Rysslands president Vladimir Putin en lag undertecknades som fastställer nya regler för beskattning av inkomster från försäljning av egendom av enskilda i termer av ägandeperioden (federal lag nr. 382-FZ av den 29 november 2014, nedan kallad lag nr. 382-FZ) . Innovationerna kommer endast att gälla fastigheter som förvärvats efter 1 januari 2016. ().

Som en allmän regel kommer personlig inkomstskatt inte att bedömas på inkomst från försäljning av egendom som ägdes av en medborgare i mer än fem år vid tidpunkten för försäljningen (klausul 4 i artikel 217.1 i Ryska federationens skattelag). . På en viss regions territorium kan dock denna period reduceras till noll om en konstituerande enhet i Ryska federationen antar en motsvarande lag.

Det finns undantag från denna regel - den minsta treårsperioden för ägande av fastighet, som idag, kommer att gälla om minst ett av följande villkor är uppfyllt:

om äganderätten erhölls genom arv eller enligt ett gåvoavtal från en familjemedlem och (eller) en nära släkting till den skattskyldige;
om ägande erhållits som ett resultat av privatisering;
om äganderätten förvärvades av hyresbetalaren som ett resultat av överföring av egendom enligt ett livslångt underhållsavtal med anhöriga (klausul 4 i artikel 217.1 i Ryska federationens skattelag).
VÅR HJÄLP
Närstående anses vara släktingar i rakt upp- och nedstigande led - makar, föräldrar och barn, far- och farföräldrar och barnbarn, hel och halv (har gemensam far eller mor) bröder och systrar ().

Låt oss nu ta reda på hur man beräknar ägandeperioden för egendom. Som en allmän regel uppstår ägande av egendom från datumet för statlig registrering och motsvarande registrering görs i Unified State Register (USR). Som 1: a klass rådgivare till Ryska federationens statliga offentliga tjänst vid avdelningen för skatte- och tulltaxepolitik vid Rysslands finansministerium förklarade för GARANT.RU-portalen Nikolay Stelmakh, är det detta datum som ligger till grund (räknedag) för beräkning av ägandetiden för fastigheten (till exempel en lägenhet) vid avdrag. Det innebär att om exempelvis en lägenhet köptes den 15 maj 2011, så ska den treåriga ägandetiden anses ha löpt ut den 15 maj 2014.

Men det finns ett antal fall då datumet för statlig registrering av äganderätten inte spelar någon roll. Så, till exempel, när man tar emot ett arv, uppstår äganderätten från dagen för öppnandet av arvet (det vill säga från datumet för arvlåtarens död), oavsett datumet för dess faktiska godkännande eller registrering av äganderätten ( ). Och när man tar emot en lägenhet i ett kooperativ tar ägaren över sina rättigheter från datumet för betalningen av den sista andelen (). Det finns också en situation när lägenheten privatiserades innan den federala lagen av den 21 juli 1997 nr 122-FZ trädde i kraft (den trädde i kraft den 29 januari 1998), och ägandecertifikatet mottogs senare än den dagen . I det här fallet spelar inte datumet för mottagandet av intyget om statlig registrering av egendom någon roll - lägenheten anses tillhöra medborgaren från privatiseringsögonblicket ().

Låt oss ge flera exempel på beräkning av personlig inkomstskatt vid försäljning av fastighet, och vi kommer att utgå från den nuvarande minsta fastighetsägandeperioden på tre år. Så om fastigheten har ägts av den skattskyldige i mindre än tre år, ska skatt betalas på inkomsten från försäljningen. Skattebeloppet kan i så fall reduceras genom att använda skatteavdrag.

fastighetsskatteavdrag i ett fast belopp (1 miljon rubel för försäljning av bostadshus, lägenheter, rum, dachas, trädgårdshus, tomter, samt andelar i dem och 250 tusen rubel för försäljning av annan egendom - bilar, icke -bostadslokaler, garage etc.);
avdrag för beloppet av faktiskt nedlagda och dokumenterade utgifter i samband med fastighetsförvärvet.

Den skattskyldige kan använda vilket som helst av dessa avdrag, men först behöver du räkna ut vilket avdrag som är mer lönsamt i en given situation.

EXEMPEL

EXEMPEL 1

A.I. Solntsev köpte en lägenhet för 7 miljoner rubel. 2013, och 2014 sålde han den för 8,2 miljoner rubel. På den mottagna inkomsten (1,2 miljoner rubel) måste han betala skatt med en skattesats på 13%, men kan minska den med mängden skatteavdrag. Låt oss se vilket avdrag som blir mer lönsamt för skattebetalaren att använda.

Detta avdrag tillhandahålls till ett belopp av 1 miljon rubel. från den inkomst som erhållits vid försäljning av lägenheten. Detta innebär att skattebeloppet ska beräknas enligt följande:

(8 200 000 rub. – 1 000 000 rub.) x 0,13 = 936 000 rub.

Situation 2. Skatteavdrag i beloppet av utgifter för köp av lägenhet.

En ägare som väljer denna typ av skatteavdrag kan minska intäkterna från försäljningen av en lägenhet med beloppet för utgifterna vid köpet. Låt oss beräkna beloppet för personlig inkomstskatt som ska betalas:

(8 200 000 rub. – 7 000 000 rub.) x 0,13 = 156 000 rub.

Om kostnaden för att fastigheten säljs något överstiger de utgifter som uppkommit under dess förvärv, skulle det således vara mest lönsamt att göra ett avdrag för de nedlagda utgifterna.

EXEMPEL 2

A.V. Tuchkin köpte ett garage för 100 tusen rubel. 2012 och sålde den 2014 för 260 tusen rubel.

Situation 1. Fast skatteavdrag.

Vid försäljning av ett garage som har ägts i mindre än tre år kan ägaren dra nytta av ett avdrag på 250 tusen rubel. Skattebeloppet kommer således att vara:

(260 000 rub. – 250.000 rub.) x 0,13 = 1 300 rub.

Situation 2. Skatteavdrag på beloppet av utgifter vid köp av garage.

Eftersom anskaffningskostnaderna uppgick till 100 tusen rubel, kommer ägaren genom att tillämpa detta avdrag att behöva betala skatt med följande belopp:

(260 000 rub. – 100 000 rub.) x 0,13 = 20 800 rub.

I det här fallet är det mer lönsamt för ägaren att utnyttja skatteavdrag på ett fast belopp.

Ett fast skatteavdrag tillämpas på ägaren, och inte på fastigheten, vilket innebär att om ägaren sålt flera typer av fastigheter under året så gäller det maximala avdraget för alla objekt sammantaget och inte för varje enskilt () .

Liknande regler gäller för egendom som var i delad ägo, men som såldes som ett enda objekt (det vill säga att alla aktier såldes av sina ägare under ett köpekontrakt). Därefter fördelas avdragsbeloppet i proportion till andelarna i ägandet av fastigheten ().

När det gäller avdraget för uppkomna utgifter, för att kunna använda det, måste du samla in alla dokument som bekräftar kostnaderna för att köpa en lägenhet, till exempel ett försäljningskontrakt och en handling om godkännande och överföring av egendom (). Samtidigt ger Ryska federationens skattelag inga förklaringar om vilka typer av utgifter som kan begäras för avdrag. Det enda kravet är att de ska dokumenteras och riktas mot köp av lägenhet.

Som det ryska finansministeriet förklarade kan sådana utgifter direkt inkludera kostnaden för att köpa en lägenhet, mäklartjänster och ränta på ett bolån. Och kostnaderna för att betala tariffen för att upprätthålla ett lånekonto enligt ett låneavtal, försäkring av lägenheten, samt kostnader för köp och installation av en metalldörr ingår inte i skatteavdraget (). För att bekräfta utgifter tillhandahålls följande dokument: kassakvittoordrar, försäljnings- och kassakvitton, kontoutdrag, betalningsuppdrag, kvitton från säljaren för mottagande av medel och annat.

Om lägenheten har köpts enligt ett bytesavtal, görs avdraget med beloppet av det marknadsvärde för lägenheten som fastställts på dagen för undertecknandet av avtalet. För att ta reda på detta värde kan du använda tjänsterna från en oberoende värderingsman. Hans bedömningsrapport kommer att vara ett dokument som bekräftar de utgifter som ägaren ådragit sig ().

Det händer ofta att lägenheten köptes med moderkapital. Som tjänstemän förklarade kan beloppet av sådan engångshjälp inkluderas i skatteavdraget och minska mängden inkomst som erhålls från försäljningen av lägenheten. Detsamma gäller storleken på engångssubventioner för köp av bostad - till exempel som en del av ett program för att tillhandahålla bostäder för militär personal, poliser, etc. ().

Hur man betalar skatt

Handlingar som bekräftar faktumet om försäljning av fastighet, till exempel ett köp- och försäljningsavtal och ett acceptbevis, samt dokument som ger rätt att tillämpa ett eller annat avdrag (avtal om köp av en lägenhet, ett avtal om tillhandahållande av mäklartjänster etc.) ska bifogas den ifyllda skattedeklarationen i blankett 3-NDFL och lämna in dem till skattekontoret på din bostadsort. Detta ska göras senast den 30 april året efter fastighetens försäljningsår (). Om deklarationen lämnas in senare än denna tidsfrist, kommer skattekontoret att debitera böter på 5 % av den obetalda skatten för varje hel eller delmånad av försening, men inte mer än 30 % av skattebeloppet och inte mindre än 1 tusen rubel . ().

Observera att du inte behöver fylla i och lämna in deklaration endast om du har ägt fastigheten i mer än tre år (). Om ägandetiden för fastigheten är kortare än tre år måste du ändå fylla i och lämna in en deklaration till skattemyndigheten – även om inkomsten från försäljningen inte överstiger skatteavdragets storlek.