Abzug der Grundsteuer beim Verkauf. Welche Steuerabzüge gibt es beim Immobilienverkauf? Beim Verkauf von Immobilien mit bestimmten Anteilen

Grundsteuerabzug beim Verkauf einer Wohnung ist eine der Arten von Steuerabzügen. Es stellt das Recht dar, die auf den Staatshaushalt erhobene Steuer beim Verkauf von Immobilien zu senken. Der Vorteil kann von natürlichen und juristischen Personen genutzt werden. Der maximale Rückerstattungsbetrag ist in der aktuellen Gesetzgebung enthalten. Bei der Ermittlung der Höhe des Abzugs stoßen Bürger häufig auf Probleme. Um im Vorfeld zu wissen, wie man sich in der jeweiligen Situation verhalten soll, empfehlen Experten, sich mit den Regeln zur Leistungsberechnung vertraut zu machen. Darüber hinaus lohnt es sich zu prüfen, wann eine Rückerstattung erfolgt und wer Anspruch auf einen Steuerabzug hat. Wir werden später über die Einzelheiten der Berechnung des Betrags sowie über die Nuancen des Leistungsbezugs sprechen.

Die Leistung kann von Personen in Anspruch genommen werden, die den Status eines Einwohners der Russischen Föderation haben. Dazu müssen Sie sich länger als 183 Tage im Bundesstaat aufhalten. Ein ähnliches Recht haben Einzelunternehmer, die die verkaufte Immobilie nicht gewerblich genutzt haben. Damit ein Steuerabzug beim Verkauf einer Wohnung gewährt werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Die Liste umfasst:

• Immobilien werden nicht gewinnorientiert genutzt;
• die Wohnung war für eine bestimmte Zeit Eigentum des Bürgers;
• Der Gewinn aus dem Verkauf der Räumlichkeiten beträgt mindestens 1 Million Rubel.

Online-Steuerabzugsrechner

Zeitraum des Eigentums an der Immobilie, um einen Steuerabzug zu erhalten

Bei der Ermittlung, wer Anspruch auf einen Vorsteuerabzug hat, stellt man fest, dass die Immobilie seit mehr als drei Jahren im Besitz sein muss. Dieser Zeitraum galt bis 2016. Später wurden jedoch Änderungen an der Gesetzgebung bezüglich der Gewährung von Steuerabzügen vorgenommen. Nun wurde die Frist auf 5 Jahre verlängert.

Die Dreijahresfrist gilt jedoch weiterhin, wenn die Person eine Immobilie verkauft hat, die:

• wurde vor 2016 registriert;
• durch Erbschaft an den Eigentümer übergegangen;
• wurde dem jetzigen Besitzer von einem Verwandten geschenkt;
• wurde privatisiert;
• auf der Grundlage einer lebenslangen Rentenvereinbarung auf den Grundstückseigentümer übertragen.

Gemäß der geltenden Gesetzgebung entsteht das Eigentumsrecht eines Bürgers ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung und endet mit der Übertragung des Eigentums an einen Dritten. Die Tatsache der Transaktion muss innerhalb der vorgeschriebenen Frist durch entsprechende Unterlagen bestätigt werden.

Wenn die Immobilie durch Erbschaft erworben wurde, gilt das Datum des Beginns des Eigentums als Datum der Eröffnung der Erbschaft.

Streitigkeiten entstehen oft dann, wenn jemand einen Anteil an einer Immobilie verkaufen möchte. Nehmen wir an, dass anfangs ein Drittel der Wohnung einem Bürger gehörte. Anschließend erhielt er die restlichen 2/3. In dieser Situation weiß nicht jeder, welcher Zeitpunkt als Beginn der Besitzdauer gilt. Das Finanzministerium gibt Erläuterungen zum Problem.

Bis 2014 wurde berichtet, dass die Eigentumsdauer der gesamten Wohnung ab dem Zeitpunkt der Eintragung des ursprünglichen Anteils berechnet werden sollte. Im Jahr 2014 änderte sich jedoch die Position des Finanzministeriums. Heutzutage müssen Sie für eine Aktie, die seit höchstens drei Jahren im Besitz ist, beim Verkauf Steuern zahlen und einen Vermögensabzug erhalten.

Höhe des Steuervorteils

Der maximale Leistungsbetrag ist gesetzlich festgelegt. Die Steuerbemessungsgrundlage kann um bis zu 1 Million Rubel von den Gesamtkosten, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden waren, gekürzt werden. Sie müssen jedoch dokumentiert werden. Zu den Kosten zählen nicht nur der Preis der Immobilie, sondern auch Zinsen für das Darlehen, wenn die Immobilie mit Bankgeldern erworben wird, sowie die Kosten für Maklerdienstleistungen und andere Aufwendungen.

Sie können eine Leistung in fester Höhe in Anspruch nehmen, wenn ein Bürger die entstandenen Ausgaben nicht nachweisen kann oder deren Höhe weniger als 1.000.000 Rubel beträgt. In einer anderen Situation ist es sinnvoll, das zu versteuernde Einkommen um den Betrag zu reduzieren, der tatsächlich für den Kauf ausgegeben wurde.

Berechnung der Einkommensteuer bei Inanspruchnahme eines Vorteils

Bevor Sie beim Verkauf einer Wohnung im Jahr 2019 einen Steuerabzug erhalten und einen Teil der Mittel zurückerhalten, müssen Sie eine Reihe von Berechnungen durchführen. Experten empfehlen insbesondere, die Höhe der Einkommensteuer bei Inanspruchnahme der Leistung selbstständig zu ermitteln.

Erfolgt die Erstattung in fester Höhe, erfolgt die Berechnung nach folgender Formel:

Einkommensteuer = (Betrag, der beim Verkauf einer Wohnung erhalten wird – 1.000.000 Rubel) * 13 %

Werden Ausgaben berücksichtigt, die ein Bürger zu tragen hatte, ändert sich das Berechnungsschema. Es wird so aussehen:

Persönliche Einkommensteuer = (Einkommen – Anzahl der bestätigten Ausgaben) * 13 %

Dank der im Jahr 2016 in Kraft getretenen Änderungen wurden mögliche Immobilienspekulationen gestoppt. Wenn die Vereinbarung nun einen Betrag von mindestens 1 Million Rubel umfasst, erlaubt dies einer Person nicht, sich der Zahlung von Steuern zu entziehen. Wenn die Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien, die im Jahr 2016 erworben wurden, unter dem Katasterwert multipliziert mit dem Faktor 0,7 liegen, ändert sich auch das Steuerberechnungsschema. Um festzustellen, wie viel Geld dem Staat zur Verfügung gestellt wird, müssen folgende Berechnungen durchgeführt werden:

Einkommensteuer = (Katasterwert der Räumlichkeiten * 0,7) * 13 %

Es ist zu berücksichtigen, dass die Teilstaaten der Russischen Föderation das Recht haben, die Eigentumsdauer von Immobilien und den Koeffizienten unabhängig festzulegen.

Anhand eines vorgefertigten Beispiels lässt sich die Berechnung der Steuerabzüge beim Immobilienverkauf leichter nachvollziehen.

Nehmen wir an, ein Bürger hat im Jahr 2015 eine Wohnung verkauft. Die Immobilie wurde ein Jahr zuvor erworben. Die Räumlichkeiten wurden für 3.955.700 RUB verkauft. Um keine Steuern zu zahlen, gab der Bürger im Vertrag den Preis der Immobilie mit 950.000 Rubel an und der Restbetrag wurde per Quittung beglichen. Der Katasterwert des Grundstücks betrug 3.100.000 Rubel. Trotz des Versuchs, die Zahlung von Beiträgen an den Staat zu umgehen, muss der Bürger 282.100 Rubel Steuern zahlen. Der Betrag wurde durch die folgenden Berechnungen ermittelt: (3.100.000*0,7)*13 %=282.100 Rubel.

Wenn Gemeinschaftseigentum verkauft wird

Das Eigentum kann gemeinschaftlich sein. Dies wirkt sich auch auf die Besonderheiten des Abzugs aus. Der Betrag wird zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Die Aktion wird auf Grundlage des Antrags durchgeführt. Liegt das Dokument nicht vor, erfolgt die Verteilung des fälligen Abzugs standardmäßig zu gleichen Teilen.

Bei einem Verkauf einer Immobilie, die sich im Miteigentum befindet, erfolgt der Abzug entsprechend der Höhe des Anteils jedes Eigentümers.

Der Vorteil beim Verkauf einer Wohnung kann mindestens jedes Jahr in Anspruch genommen werden. Diese Funktion unterscheidet sich grundlegend vom Steuerabzug beim Kauf einer Wohnung, die nur einmal im Leben genutzt werden kann. Allerdings gibt es eine Reihe von Einschränkungen. Wenn eine Person im Laufe des Jahres mehrere Objekte auf einmal verkauft hat, wird nur für eines davon eine Rückerstattung gewährt.

Der Prozess zur Erlangung eines Steuerabzugs

Um beim Verkauf einer Wohnung einen Vermögensabzug zu erhalten, muss ein Bürger ein Verfahren befolgen.

Insbesondere muss die Person:

• Geben Sie eine Erklärung ab. Das Dokument wird im Formular 3-NDFL erstellt. Das Papier muss an die Steueraufsichtsbehörde am Ort der Registrierung oder des Aufenthalts geschickt werden. Letzteres ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich. Die Erklärung muss bis zum 30. April des auf den Verkauf der Immobilie folgenden Jahres abgegeben werden.
• Bereiten Sie einen Antrag auf Abzug vor. Es muss ordnungsgemäss ausgestellt werden.
• Nehmen Sie Unterlagen mit, die den Verkauf der Wohnung und deren Erwerb bestätigen, wenn die Rendite die Höhe der beim Kaufvorgang entstandenen Kosten angibt.
• Zahlen Sie Steuern gemäß dem genehmigten Leistungsanspruch.

Nachdem man die Größe und die Merkmale des Abzugs beim Verkauf einer Wohnung untersucht hat, wird man feststellen, dass es sich bei dem Vorteil um einen Mehrzweckvorteil handelt. Das Gesetz erlaubt Ihnen, es jedes Jahr zu nutzen. Nichtansässige der Russischen Föderation haben keinen Anspruch auf eine Rückerstattung. Ein Antrag auf Herabsetzung der Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf einer Wohnung wird auch dann abgelehnt, wenn die Person seit weniger als 5 Jahren Eigentümer der Immobilie ist. Das Gesetz erlaubt Ihnen, die Einnahmen aus dem Verkauf um den Betrag der Ausgaben zu kürzen, die beim Kauf einer Wohnung angefallen sind, oder um 1 Million Rubel, wenn keine Belege für die Ausgaben vorliegen.

Fast alle Geldeinnahmen der Russen unterliegen der Einkommensteuer. Bei der Veräußerung von Immobilien muss die Einkommensteuer berechnet werden, die dann in den Haushalt einbezogen wird. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Zahlung von Steuern ganz vermeiden oder deutlich reduzieren, indem Sie sich über die Einzelheiten der Steuerabzüge beim Verkauf einer Wohnung informieren.

Steuervorteil bei der Veräußerung einer Wohnung und anderer Immobilien (Haus) – was ist das? Heute bedeutet das:

1. Die Höhe des erhaltenen Einkommens wird um die Höhe der Leistung gekürzt – dies ist aus Sicht der Abgabenordnung (Abgabenordnung der Russischen Föderation) die korrekteste Auffassung.
2. Der am weitesten verbreitete Standpunkt ist das Verfahren zur Erlangung von Steuervorteilen, einschließlich Fragen der Eigentumsverjährung und der Senkung der Einkommensteuer.

Im Alltag umfasst der Begriff „Steuerabzug“ ein bestimmtes Verfahren, dessen letztendliches Ziel darin besteht, weniger oder gar keine Steuern an den Haushalt zu zahlen. Das Verfahren beantwortet unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung die Fragen:

1. Wie viele aufeinanderfolgende Jahre Wohneigentum braucht man, um überhaupt nicht zahlen zu müssen?
2. Wenn die Verjährungsfrist nicht gilt, wie kann man dann die Steuer legal und effektiv senken, wenn man die Wohnung bereits verkauft hat?

Bevor Sie den Wohnraum zum Verkauf vorbereiten, müssen Sie prüfen, wie lange er im Besitz des Verkäufers war. Wenn dann eine Befreiung von der Zahlung aufgrund der Verjährungsfrist nicht möglich ist, müssen Sie die Einkommensteuer durch einen direkten Steuerabzug senken.

Wer hat Anspruch auf den Steuervorteil?

Der Steuervorteil liegt beim Verkäufer, sofern:

• er ist in Russland ansässig;
• Die Immobilie liegt geografisch im Land.

Als Einwohner im Sinne des Gesetzes gilt eine Person, wenn sie sich während eines Kalenderjahres mindestens 183 Tage innerhalb der Landesgrenzen aufhält. Wenn ein russischer Staatsbürger mehr Zeit pro Jahr außerhalb der Russischen Föderation verbringt, hat er daher keinen Anspruch auf Steuervergünstigungen.

Auch Einzelunternehmer haben Anspruch auf einen Steuerabzug, sofern die Wohnung nicht für ihre Gewerbe- oder Produktionstätigkeit genutzt wurde.

Wie lange dauert es, Steuern zu vermeiden?

Die bekannte Regel „3 Jahre sind vergangen – Sie müssen nicht zahlen“ hat einige Neuerungen erfahren, die den Bürgern nicht zugute kommen. Die Amtszeit wurde Anfang 2016 verlängert und mit einer Liste von Bedingungen versehen. Nun müssen Sie zunächst den Auszug aus dem Immobilienregister sorgfältig prüfen, nämlich das Datum der staatlichen Registrierung der Eigentumsrechte des Verkäufers. Als nächstes gibt es zwei mögliche Optionen.

1. Liegt das von Ihnen gesuchte Datum vor dem 01.01.2016 (also bis einschließlich 31.12.2015), gilt die übliche Dreijahresfrist – Sie müssen beim Verkauf einer Wohnung keine Steuern zahlen wenn es seit drei oder mehr Jahren in Folge im Besitz ist.

Beispiel . Bykova L.N. kaufte am 14. September 2015 ein Haus, das staatliche Registrierungsdatum war der 21. September 2015. Ab dem 22. September 2018 kann ein Bürger eine Wohnung steuerfrei verkaufen.

1. Wenn das Registrierungsdatum der 1. Januar 2016 oder später ist, gelten die neuen Regeln. Es kommt darauf an, auf welcher Grundlage der Verkäufer die Immobilie erworben hat.

Der Zeitraum von drei Jahren muss angerechnet werden, wenn sie:

• privatisiert;
• vererbt;
• geschenkt von einem nahen Verwandten;
• im Rahmen einer Rententransaktion erhalten.

Der Verwaltungszeitraum für geerbte Immobilien beginnt mit dem Tag, an dem der Vorbesitzer verstarb. In anderen Fällen – ab dem Datum der Eintragung in das einheitliche staatliche Eigentumsregister des Verkäufers.

Beispiel. Verwandter von Ivanov A.B. starb am 26. Januar 2017. Laut Testament ging die Wohnung vollständig in den Besitz von Ivanov über. Erst am 1. Juli 2017 war es möglich, die Übertragung der Rechte im einheitlichen staatlichen Immobilienregister nach Erbschaftsverfahren einzutragen, die Eigentumsperiode begann jedoch am 26. Januar 2017 und Ivanov kann die Wohnung steuerfrei verkaufen ab 27. Januar 2020.

Ansonsten gilt eine verlängerte Fünfjahresfrist. Zum Beispiel, wenn der Wohnraum:

• gekauft;
• gespendet von anderen Verwandten sowie Freunden und Bekannten;
• ausgetauscht;

Ab dem Datum der Registrierung der Immobilie müssen sechzig Monate ununterbrochener Verwaltung gezählt werden, danach kann sie steuerfrei verkauft werden. Wenn der Wohnraum also im Jahr 2016 erworben wurde, ist ein Verkauf ohne Einkommensteuer erst im Jahr 2021 möglich.

Wichtig. Die Eigentumsvorschrift ist sowohl von der Steuer als auch von der 3-Personen-Einkommensteuer befreit. Es ist nicht erforderlich, nach einer solchen Transaktion eine Erklärung auszufüllen.

Erfolgt die Transaktion vor Ablauf der Mindesthaltedauer, ist der Steuerpflichtige berechtigt, einen Steuervorteil in Anspruch zu nehmen.

Höhe des Abzugs

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten des Vermögensabzugs beim Verkauf einer Wohnung im Jahr 2019 vor:

• fester Abzug von einer Million Rubel (1.000.000 Rubel);
• Ausgaben – der Geldbetrag, der für den Kauf und die Renovierung einer Wohnung ausgegeben wird.

Welches besser zu verwenden ist, hängt vom Wunsch des Verkäufers ab. Wenn beispielsweise die Einnahmen aus einer Transaktion eine Million Rubel nicht überschreiten oder keine Belege über Ausgaben vorliegen, ist es besser, sich auf einen festen Betrag zu einigen. Es bedarf keiner weiteren Bestätigung durch Papiere oder Erklärungen.

Wenn die Transaktion mehr als eine Million beträgt, müssen Sie sehen, welche Dokumente über die Anschaffungs- und Reparaturkosten erhalten geblieben sind. Es kommt nur auf die tatsächlich angefallenen Kosten an, nicht auf etwaige Ausgaben. Wenn beispielsweise ein Reparaturvertrag über 450.000 Rubel abgeschlossen wurde, die Reparatur aber tatsächlich 320.000 Rubel gekostet hat, werden genau 320.000 Rubel als Leistung akzeptiert.

Folgendes hilft bei der Bestätigung der tatsächlichen Ausgaben:

• Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorbesitzer;
• DDU mit dem Entwickler;
• Vereinbarungen über Reparatur- und Endbearbeitungsarbeiten und Entwicklung von Entwurfs- und Kostenvoranschlagsdokumentationen;
• alle Dokumente, die die Zahlung für die oben genannten Vereinbarungen bestätigen: Quittungen, Schecks, Empfangsanweisungen, Kontoauszüge;
• Quittungen für den Kauf von Baumaterialien.

Wenn der Verkäufer beispielsweise den Wohnraum für 1.700.000 Rubel gekauft hat, während der Renovierung 320.000 Rubel in ihn investiert wurden (Materialeinkauf, Abschlussarbeiten) und er für 2.400.000 Rubel verkauft wurde, können Sie den Betrag angeben Kauf und Reparaturen, das sind 1.700.000 + 320.000 = 2.020.000 Rubel.

Die Wahl spiegelt sich in der 3-NDFL-Steuererklärung wider. Wenn Sie sich für einen Festabzug entscheiden, müssen Sie diesen nicht bestätigen – er ist gesetzlich vorgesehen. Bei Nutzung der Spesenoption werden der Erklärung Belege beigefügt.

Berechnung der Einkommensteuer beim Bezug von Leistungen

Bei der Berechnung der Einkommensteuer müssen Sie nacheinander drei Fragen beantworten:

1. Wie lange ist der Verkäufer ununterbrochen Eigentümer der Immobilie?
2. Welche Einnahmen wurden aus der Transaktion erzielt?
3. Welcher Steuerabzug ist rentabler?

Der nach Beantwortung dieser Fragen erhaltene Betrag muss mit 13 % (bzw. mit 0,13 – das ist rechnerisch korrekt) multipliziert werden. Das Ergebnis ist der zu zahlende Steuerbetrag.

Frage 1: Wie lange ist der Verkäufer ununterbrochen Eigentümer der Immobilie?

Bei der Beantwortung dieser Frage müssen Sie die Mindestzugehörigkeitsgrenze gemäß den oben aufgeführten Regeln berechnen. Wenn die Frist eingehalten wird, d. h. der Verkäufer der Wertpapiere länger als 3 (5) Jahre Eigentümer war, ist auf den Verkauf, unabhängig von der Höhe, keine Steuer zu zahlen.

Es ist nicht erforderlich, eine 3-NDFL-Steuererklärung einzureichen.

Wenn der Verkäufer für weniger als den festgelegten Zeitraum Eigentümer ist: weniger als drei (Abzüge für Wohnungen, die weniger als 3 Jahre und weniger als 5 Jahre alt sind); Steuerliche Anreize werden dazu beitragen, den Steuerbetrag zu senken.

Frage 2. Welche Einnahmen wurden aus der Transaktion erzielt?

Als Einkommen gilt traditionell der im Vertrag genannte Betrag, unabhängig vom Katasterwert. Hierfür sind Steuerabzüge und der Einkommensteuersatz anzuwenden. Dieses Vorgehen ist nur zulässig, wenn die Wohnung bis einschließlich 31. Dezember 2015 beim Verkäufer registriert ist.

Wenn die Immobilie nach dem 1. Januar 2016 registriert wurde, muss der Verkaufsbetrag mit dem Katasterwert der Immobilie multipliziert mit 0,7 (Reduktionsfaktor) überprüft werden. Welcher dieser Beträge höher ausfällt, muss bei der Berechnung der Einkommensteuer berücksichtigt werden.

Der Verifizierungsalgorithmus ist einfach:

1. Der erste Schritt besteht darin, Rosreestr eine Bescheinigung über den Katasterwert zum 1. Januar des Jahres zu bestellen, in dem der Verkauf stattgefunden hat.
2. Suchen Sie im fertigen Zertifikat die Zeile „Katasterwert“.
3. Multiplizieren Sie die angegebene Zahl mit 70 %.
4. Vergleichen Sie das erzielte Ergebnis mit dem Vertragspreis.

Der größte dieser Beträge wird als Erlös aus dem Verkauf erfasst.

Nachdem Sie das Einkommen unter Berücksichtigung der oben genannten Regeln ermittelt haben, können Sie den Steuervorteil davon abziehen.

Frage 3. Welcher Steuerabzug ist rentabler?

Sie können zwischen zwei gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten wählen: fest oder entbehrlich. Das Fazit lautet: Sie müssen lediglich den Abzugsbetrag von der Höhe des Einkommens abziehen. Das Ergebnis ist die Höhe des zu versteuernden Einkommens, die mit 13 % multipliziert werden muss.

Der Verkaufspreis muss unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Regeln zur Ermittlung der Höhe des Einkommens (Katasterwert multipliziert mit 0,7 bzw. Vertragspreis) berücksichtigt werden.

Es ist besser, sich vor dem Verkauf Ihres Hauses für die Vorteilsoption zu entscheiden. Die Berechnung einer Wohnung mit einem persönlichen Einkommensteuerrechner hilft Ihnen bei der Entscheidung, welche Leistung im Einzelfall rentabler ist.

Steuerberechnungsformel

Die universelle Berechnungsformel lautet wie folgt:

(D – NV) * 13 % = Steuerbetrag, wobei

D – Einkommen (aus dem Vertrag oder aus dem Katasterwert);

NV – Steuerabzug (fix oder Aufwand).

Steuerberechnung anhand eines Beispiels

Ausgangsdaten: Wohnraum wurde im Februar 2016 zu einem Preis von 1.250.000 Rubel erworben. Während der Besitzzeit wurden größere Reparaturen durchgeführt, die 285.000 Rubel kosteten. Für Reparaturen liegen Unterlagen vor. Der Steuerzahler beschloss, einen Abzug für Wohnungen zu beantragen, nachdem er diese im Juni 2018 für 1.600.000 Rubel verkauft hatte. Der Katasterpreis einer Immobilie betrug zum 1. Januar 2018 1.640.000 Rubel.

1. Seit wann ist der Verkäufer Eigentümer des Hauses? Vom Datum der Registrierung bis zum Verkaufsvorgang vergingen 29 Monate (von Februar 2016 bis Juni 2018) – das sind weniger als die gesetzlich vorgeschriebenen fünf Jahre (oder 60 Monate). Der Verkäufer ist auf dieser Grundlage nicht in der Lage, die Steuer zu umgehen.

1. Wie viel Geld ist eingegangen? Nach der Berechnung des Katasterpreises erhielt der Verkäufer: 1.640 Tausend * 0,7 = 1.148 Tausend Rubel. Das Ergebnis liegt unter dem im Vertrag festgelegten Preis, daher werden 1.600.000 Rubel als Einnahmen aus der Transaktion akzeptiert (wie im Vertrag).

1. Welcher Steuerabzug ist rentabler? Dem Verkäufer liegen nachweislich Ausgaben in Höhe von insgesamt 1.535.000 Rubel vor (1.250.000 für den Kauf und 285.000 für Reparaturen). Ein Abzug in dieser Höhe ist deutlich rentabler als ein Festbetrag von 1 Million Rubel, daher wird der Verkäufer ein Kostenmodell angeben.

(1.600.000 – 1.535.000) * 13 % = 8.450 Rubel.

Gesamt: Der an den Haushalt zu zahlende Betrag der persönlichen Einkommensteuer beträgt 8.450 Rubel.

Wichtig. Wenn der Abzug größer oder gleich dem Einkommensbetrag ist, ergibt die Berechnung einen negativen Steuerbetrag. In diesem Fall müssen Sie nichts in den Haushalt einzahlen, müssen aber dennoch eine Erklärung abgeben.

Merkmale des gemeinsamen Eigentums

Wird eine Wohnung im Miteigentum verkauft, wird die Steuer auf den Verkauf unter allen aufgeteilt. Dementsprechend wird auch der Steuerabzug aufgeteilt – entsprechend den Anteilen. Gleichzeitig werden Teile der zu verkaufenden Immobilie in offiziellen Dokumenten – einer Eigentumsbescheinigung oder einem Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate – festgestellt.

Dies bedeutet, dass Eigentümer, die jeweils 1/3 besitzen, Anspruch auf eine Leistung in Höhe von jeweils 1/3 des Gesamtbetrags haben. Wenn ein Eigentümer 3/4 und der zweite 1/4 besitzt, wird der Abzug im gleichen Verhältnis zwischen ihnen aufgeteilt.

Beim gemeinsamen Eigentum (Ehegatte) werden die Steuerabzüge beim Verkauf eines Wohnungsanteils zu gleichen Teilen zwischen Ehemann und Ehefrau aufgeteilt.

Merkmale des Verkaufs von geerbtem Wohnraum

Geerbtes Eigentum gewährt seinem Eigentümer eine Schonfrist, die notwendig ist, um überhaupt keine Steuern zu zahlen. Die Mietdauer beträgt in jedem Fall 3 Jahre, unabhängig davon, ob die Wohnung vor oder nach 2016 angemeldet wurde.

Die Nuance liegt auch in der Reihenfolge, in der der Beginn der Periode bestimmt wird. Im Falle einer Erbschaft verschiebt es sich – der Beginn wird ab dem Todestag des Erblassers gezählt und nicht ab dem Datum der staatlichen Eintragung in das einheitliche staatliche Immobilienregister.

Dabei spielt es keine Rolle, wann die Immobilie auf den neuen Eigentümer eingetragen wurde – nach sechs Monaten, einem Jahr oder länger. Maßgebend für die Dauer ist der Todestag des Vorbesitzers. Es spielt auch keine Rolle, ob die Wohnung gesetzlich oder testamentarisch, von einem Verwandten oder nicht, erhalten wurde.

Beispiel. Ein Bekannter von Karbysheva A.N. verstorben am 11. März 2015. Laut Testament wurde die Dreizimmerwohnung an A.N. Karbysheva übertragen und die Angehörigen des Verstorbenen erhielten kein Recht auf Wohnraum. Nach einem langwierigen Gerichtsverfahren wurde die Wohnung am 17. September 2017 schließlich auf A.N. Karbysheva registriert. In diesem Fall wird trotz aller Schwierigkeiten die Eigentumsdauer ab dem 11. März 2015 berechnet und die Immobilie kann ab dem 12. März 2018 steuerfrei verkauft werden.

Merkmale der Leistungen für Rentner

Etwaige Vorteile für Rentner im Zusammenhang mit der Zahlung von Steuern beim Verkauf einer Wohnung sind in der geltenden Gesetzgebung nicht vorgesehen. Das Einkommen eines Rentners aus dem Verkauf von Wohneigentum unterliegt der Einkommensteuer nach dem gleichen Schema wie das Einkommen anderer Bevölkerungsgruppen.

Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung an einen Verwandten

Beim Verkauf einer Wohnung an einen Verwandten ergeben sich für den Verkäufer keine Vorteile oder zusätzliche Verpflichtungen aus dem Haushalt. In diesem Fall wird die Einkommensteuer nach allgemeinen Grundsätzen berechnet.

Es muss daran erinnert werden, dass Transaktionen zwischen Verwandten oft fiktiver Natur sind und von interessierten Parteien (insbesondere im Insolvenzverfahren) gerichtlich angefochten werden können. Darüber hinaus sollten Sie den Kauf und Verkauf einer Wohnung im Familienkreis auf keinen Fall zum Zweck der Auszahlung von Mutterschaftskapital nutzen. Dies ist eine Straftat.

Wichtig. In diesem Fall erhält der Käufer keinen Abzug für den Kauf (Kauf zwischen Verwandten).

Empfangsverfahren

Die Hauptfrage beim Erhalt ist, ob ein Abzug möglich ist, wenn die Wohnung verkauft wird? Es besteht keine Notwendigkeit, den Abzug des Käufers und den Abzug des Verkäufers zu verwechseln. Der Käufer gibt die gezahlte Einkommensteuer an den Haushalt zurück und der Verkäufer reduziert den Steuerbetrag vor der Zahlung.

Das bedeutet, dass das Finanzamt nichts zurückerstattet – der Steuerzahler zahlt am Ende seinerseits weniger.

Um eine Leistung zu beantragen, müssen Sie:

1. Warten Sie bis zum Ende des Jahres, in dem die Wohnung verkauft wurde.
2. Füllen Sie die Erklärung (Z-NDFL) selbst aus oder fügen Sie mit Hilfe einer Fachkraft Belege bei.
3. Reichen Sie das Paket bis zum 30. April bei der Abteilung ein.
4. Zahlen Sie die in der Erklärung berechnete Steuer bis zum 15. Juli.

Die Unterlagen müssen beim Federal Tax Service (nicht beim Federal Tax Service) am Wohnsitz des Verkäufers eingereicht werden. Nach der Abrechnung mit dem Haushalt können Sie einen Abgleich beantragen und sich vergewissern, dass keine Steuerschulden entstanden sind.

Liste der erforderlichen Dokumente

Für die Registrierung benötigen Sie:

1. Das Wichtigste ist die ausgefüllte 3-NDFL-Erklärung.
2. Nachweis über den Abschluss und die Durchführung der Transaktion (DCP, Übertragungsurkunde, Zahlungsdokumente).
3. Wenn die Spesenoption genutzt wird – Nachweis der Ausgaben (Verträge über den Kauf einer Wohnung, über Reparaturen, Fertigstellung, Herstellung des Projekts, Schecks und Quittungen für den Kauf von Baumaterialien).

Wichtige Änderungen für 2019

Der Steuerabzug für den Verkauf einer Wohnung im Jahr 2019 hat sich nicht geändert. Es ist jedoch notwendig, die Neuerungen des Jahres 2016 zu berücksichtigen, nämlich:

• die Mindestbesitzdauer, nach der keine Steuerpflicht mehr besteht, hat sich geändert – von 3 auf 5 Jahre;
• Hinzugefügte Erwerbsgründe, von denen die Amtszeit abhängig ist;
• Das Verfahren zur Berechnung der Verkaufserlöse hat sich geändert – nun muss der Vertragspreis mit dem Katasterwert multipliziert mit 0,7 verglichen werden.

Alle diese Funktionen sind oben ausführlicher dargestellt.

Abschluss

Durch den Steuerabzug können Sie beim Verkauf einer Wohnung im Jahr 2019 deutlich Steuern sparen, in manchen Fällen sogar davon befreien. Auf den ersten Blick sind die Regeln für die Anwendung von Abzügen komplex, aber es ist nicht schwer, sie zu verstehen.

Bei der Beantragung einer Leistung ist es notwendig zu verstehen, wie lange die Wohnung Eigentum war, welche Einnahmen aus dem Verkauf erzielt wurden und welcher Steuerabzug in einer bestimmten Situation wirksamer ist. Ansonsten nehmen rechnerische Berechnungen und Papierkram nicht viel Zeit in Anspruch – daher kommt es bei der Beantwortung der Frage, wie man einen steuerlichen Abzug beim Verkauf einer Wohnung erhält, darauf an, die individuelle Situation zu analysieren und die rentabelsten Steueroptionen zu finden.

Vergessen Sie auch nicht den Kredit, der Ihnen zusteht, wenn die Wohnung mit einer Hypothek erworben wurde.

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Wir warten auf Ihre Fragen und freuen uns über Ihr Like und Repost.

Nach dem derzeit in Russland geltenden Gesetz erzielt eine Person ein Einkommen, wenn sie eine Immobilie verkauft, die seit weniger als drei Jahren ihr Eigentum ist. Und dieses Einkommen unterliegt einer besonderen Steuer, die als „Einkommen natürlicher Personen“ bezeichnet wird. Daher ist ein gesetzestreuer Steuerzahler beim Verkauf von Immobilien, die ihm gehören, sofort verpflichtet, eine 3-NDFL-Erklärung auszufüllen und diese beim Finanzamt an seinem Wohnort einzureichen. Und dies muss spätestens am 30. April des Jahres erfolgen, das auf das Kalenderjahr des Immobilienverkaufs folgt.

Außerdem hat eine Person, die ihre Immobilie verkauft hat, nach geltendem Steuerrecht das Recht, die Einnahmen aus dem Verkauf zu kürzen, wenn sie dem Bundessteueramt Dokumente vorlegt, die die tatsächlich entstandenen Kosten bestätigen, die in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb dieser Immobilie stehen. Und oft ist dies viel rentabler als die Geltendmachung des fälligen Vermögensabzugs.

Berechnung des Vermögensabzugs

Heutzutage beträgt der maximale Abzugsbetrag, der Einkünfte aus dem Verkauf von Wohnraum (z. B. Privathäusern, Wohnungen oder Zimmern), Grundstücken, Datschen oder Gartenhäusern sowie Eigentumsanteilen an allen oben genannten verringert, 1.000.000 Rubel. Und um weitere 250.000 kann der Steuerzahler die entsprechenden Einkünfte aus dem Verkauf von Nichtwohnräumen, Autos, Garagen sowie anderen in der gesetzlichen Liste aufgeführten Gegenständen kürzen.

In Fällen, in denen die zu verkaufende Immobilie weniger als 3 Jahre im Miteigentum oder Miteigentum war, aber mit Abschluss desselben Kaufvertrags als einziger Rechtsgegenstand verkauft wurde, werden 1 Million Rubel Grundsteuerabzug zwischen den Immobilien verteilt die bisherigen Eigentümer entsprechend ihrer Anteile oder gemäß einer bestehenden Vereinbarung (hierbei handelt es sich um verwirklichtes Miteigentum).

Wenn jedoch Anteile an gemeinschaftlichem Eigentum jeweils im Rahmen eines separaten Kauf- und Verkaufsvertrags verkauft werden, hat jeder Eigentümer dieser Anteile das Recht, einen Grundsteuerabzug in Höhe von 1 Million Rubel geltend zu machen.

Wichtig: Wenn der Steuerzahler im Laufe eines Kalenderjahres mehr als eine Immobilie verkauft, wird die festgelegte Grenze für den Vermögensabzug auf alle Immobilien insgesamt angewendet.

Es kommt (und häufig) vor, dass das Einkommen, das ein bestimmter Bürger aus dem Verkauf von Immobilien erzielt, die gesetzlich festgelegten Geldgrenzen nicht überschreitet. Die Verpflichtung zur Abgabe einer Erklärung verbleibt bei einem solchen Steuerpflichtigen, die Verpflichtung zur Zahlung jedoch die entsprechende Steuer fällt einfach nicht an und das ist alles.

Ein Beispiel für die Berechnung eines Steuerabzugs beim Verkauf einer Wohnung

Nehmen wir an, jemand, Pupkin, hat dieses Jahr seine eigene Wohnung verkauft, sagen wir, für 3.000.000 Rubel. Diese Wohnung wurde beispielsweise vor zwei Jahren von Pupkin für 2.500.000 Rubel gekauft.

Es liegt auf der Hand, dass der oben genannte Bürger die Immobilie weniger als die im Gesetz vorgesehenen drei Jahre besaß, was bedeutet, dass er für die erhaltenen Einkünfte eine entsprechende Einkommensteuererklärung beim Finanzamt seines Wohnortes abgeben muss.

Betrachten wir zwei Optionen:

1. Angenommen, Pupkin erklärt in seiner Erklärung keinen Vermögensabzug. In diesem Fall muss er 2 Millionen Rubel versteuern. Nach dieser Berechnung:
   3.000.000 (Höhe des erhaltenen Einkommens) - 1.000.000 (Steuerfreigrenze) = 2.000.000 Rubel x 13 % (aktueller Einkommensteuersatz) = 260.000 Rubel.
   Dieses Geld muss Herr Pupkin in Form einer entsprechenden Steuer an die Staatskasse abführen.
2. Wenn der Steuerpflichtige in der eingereichten Erklärung einen Vermögensabzug beantragt (in Höhe der ihm entstandenen Ausgaben, bestätigt durch Dokumente), beträgt das zu versteuernde Einkommen nur 500.000 Rubel. Demnach wird die Einkommensteuer den Betrag von 65.000 nicht überschreiten. Die Berechnung erfolgt wie folgt:
   3.000.000 (Höhe der Einnahmen aus dem Verkauf einer Wohnung) - 2.500.000 (nachweisliche Höhe der Ausgaben für den Kauf derselben Wohnung vor weniger als 3 Jahren) = 500.000 Rubel (steuerpflichtig) x 13 % = 65.000 Rubel Einkommensteuer.

Der Unterschied ist mehr als signifikant!

Wie bekomme ich einen Abzug beim Verkauf einer Wohnung?

Für den Verkauf der eigenen Immobilie können Steuerpflichtige den Immobilienabzug beliebig oft in Anspruch nehmen, im Gegensatz zum Immobilienabzug, der einmalig im Zusammenhang mit dem Wohnungskauf gewährt wird.

Und um sein eigenes Recht auf einen Immobilienabzug beim Verkauf auszuüben, verpflichtet der Staat den Steuerzahler:

Wichtig: Zusammen mit der Erklärung werden nur Kopien der erforderlichen Dokumente beim Bundessteueramt eingereicht. Allerdings muss der Steuerpflichtige auch die Originale bei sich haben, falls ein sorgfältiger Steuerprüfer sie selbst überprüfen möchte.

Der Verkauf einer Wohnung kann den Eigentümer aus steuerlichen Gründen einiges kosten. Allerdings hat der Gesetzgeber eine Regelung geschaffen, nach der Sie beim Verkauf einer Wohnung, die weniger als 3 Jahre im Besitz ist, einen Steuerabzug erhalten können.

Es hilft Ihnen, durch die Rückerstattung der Einkommensteuer Steuern zu sparen. Seit 2016 wurde die Frist, nach der Sie eine Wohnung verkaufen können, ohne Gewinnsteuer zu zahlen, auf fünf Jahre erhöht.

Aufgrund der Vorschriften der Russischen Föderation ist ein Wohnungswechsel oft nicht sehr rentabel. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen müssen, nachdem Sie fünf Jahre lang nicht gelebt haben, und es nicht das einzige ist, das der Eigentümer besitzt (dieser Punkt ist in diesem Fall wichtig), sind Sie gesetzlich verpflichtet, 13 % der Kosten zu zahlen Verkauf der Immobilie.

Und wenn Sie fünf Jahre in einer Wohnung wohnen und diese erst dann verkaufen, müssen Sie keine Umsatzsteuer zahlen. Dies ist in verschiedenen gesetzlichen Regelungen verankert.

Wann reicht es aus, 36 Monate lang eine Wohnung zu besitzen, um bei einem Kauf- und Verkaufsgeschäft keine Dividenden an den Staat zu zahlen?

Der Eigentümer kann die Wohnung sechsunddreißig Monate lang bewohnen und verkaufen, wobei er von der Dividendenzahlung befreit ist, wenn:

1. Die Wohnung wurde geerbt und gespendet.
2. Der kommunale Wohnungsbau begann mit der Privatisierung.
3. Die Immobilie wurde im Rahmen eines Mietvertrages übernommen.
4. Die Wohnung wurde vor 2016 gekauft und ist seit mehr als 36 Monaten im Besitz des Eigentümers.

In allen anderen Fällen müssen Sie beim Verkauf einer Wohnung, die seit weniger als fünf Jahren im Besitz ist, Einkommensteuer zahlen.

Es ist wichtig! Die Eigentumsdauer einer Immobilie wird ab dem Datum der Eintragung der Eigentumsbescheinigung gezählt.

Will der Eigentümer einer Immobilie beim Verkauf einer Immobilie unnötige Kosten vermeiden, muss er vor dem Verkauf mindestens 60 Monate darin wohnen.

Möglichkeiten, Steuern beim Verkauf einer Wohnung zu vermeiden

Es gibt zwei Möglichkeiten, durch den Verkauf einer Immobilie Steuern zu vermeiden:

1. Sie müssen mindestens 5 Jahre in der Wohnung wohnen.
2. Wohnraum sollte nicht mehr als 1 Million Rubel kosten.

Das müssen Sie wissen! Der Betrag von 1 Million Rubel ist als Vermögensabzug beim Verkauf von Immobilien gesetzlich festgelegt: einer Wohnung, einem Zimmer oder Wohngebäude, einem Ferienhaus usw.

Das Gesetz befreit den Verkauf von Wohnungen im Wert von bis zu 1 Million Rubel von der Steuerpflicht. In einer solchen Wohnung können Sie beliebig lange wohnen. In diesem Fall ist aus rechtlichen Gründen keine Dividendenzahlung erforderlich.

Das Einzige, was ein Eigentümer, der eine Wohnung im Wert von 1 Million Rubel verkauft, in der er weniger als drei oder fünf Jahre gelebt hat, tun muss, ist, eine Steuererklärung beim Finanzamt, also beim Finanzamt, abzugeben.

In diesem Fall beträgt der Steuerbetrag ebenso wie die Steuerbemessungsgrundlage aufgrund der Nutzung von Immobilienabzügen beim Verkauf Null. Das heißt, Sie müssen keine Steuern zahlen.

Beachten Sie! Beim Verkauf einer Wohnung ist die Abgabe einer Erklärung erforderlich, auch wenn die Steuer Null beträgt.

Bei Verstößen gegen die Regel wird eine Geldstrafe von 1000 Rubel verhängt. Das Bußgeld ist höher, wenn die Steuerzahlung nicht Null ist.

Das müssen Sie wissen! Wenn der Eigentümer sein einziges Haus verkauft, ist der Erlös aus dem Verkauf unabhängig von der Dauer seines Besitzes nicht steuerpflichtig.

Beim Verkauf einer Wohnung müssen Sie innerhalb des Jahres, in dem die Transaktion abgeschlossen wurde, eine Erklärung beim Bundessteueramt (oder einfach beim Finanzamt) abgeben.

Das ist interessant! Die Abgabenordnung, Artikel 220, überträgt dem Eigentümer das Recht auf Steuerabzug und die Verpflichtung des Verkäufers, beim Verkauf einer Wohnung Einkommensteuer zu zahlen.

Berechnung des Abzugsbetrags beim Verkauf einer Immobilie

Wenn der Eigentümer eines Hauses, der weniger als drei Jahre darin gelebt hat, es für 5 Millionen Rubel verkauft, welchen Steuerabzug kann er dann erhalten?

Sie können dieses gesetzliche Recht nutzen und die Steuerbemessungsgrundlage reduzieren. Im gegebenen Beispiel muss der Eigentümer eine Steuer in Höhe von 520.000 Rubel zahlen. So wurde der Steuerbetrag berechnet:

(5.000.000 - 1.000.000) x 13 % = 520.000 russische Banknoten

1 Million ist ein Steuerabzug für den Verkauf einer Wohnung, deren Besitz weniger als 36 Zeiträume von 30 (31) Tagen beträgt. Im obigen Beispiel wird die Steuer letztlich nicht auf fünf, sondern auf vier Millionen Rubel gezahlt. Banknoten

Sie können auch dokumentieren, für welchen Preis die Wohnung zuvor erworben wurde, und diesen Betrag von den Einnahmen aus dem Verkauf abziehen. Wenn es beispielsweise für drei Millionen Banknoten gekauft und für fünf Millionen Rubel verkauft wurde, unterliegt der folgende Betrag der Steuer:

5.000.000 - 3.000.000 = 2.000.000 Banknoten. Auf diesen Betrag müssen Sie eine Steuer in Höhe von dreizehn Prozent zahlen. Das heißt, 260.000 Rubel fließen als Dividende in den Haushalt. Dementsprechend halbiert sich die Steuerlast.

Das müssen Sie wissen! Liegen keine Unterlagen über den Kaufpreis einer Wohnung vom aktuellen Verkäufer vor, wird der steuerpflichtige Gewinn als Gesamtpreis angerechnet, zu dem die Wohnung verkauft wurde.

Das Gesetz verbietet es nicht, Steuervorteile zu erhalten, wenn der Eigentümer eine Immobilie so oft verkauft, wie er Kauf- und Verkaufstransaktionen durchführt. Das heißt, es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Höhe der Dividendenverwendung beim Verkauf. Die Inanspruchnahme mehrerer Abzüge in einem Kalenderjahr ist jedoch nicht möglich, da dies gesetzlich verboten ist.

Das ist interessant! Einwohner der Russischen Föderation zahlen auf das erhaltene Einkommen eine Steuer in Höhe von 13 %. Ausländische Staatsbürger – 30 % (fast ein Drittel) des Einkommens.

Der Eigentümer einer Immobilie nach 2016 ist nach dem Verkauf von der Einkommensteuer befreit, wenn:

1. Die Wohnung kostete weniger als 1 Million Rubel.
2. Die Besitzdauer einer Immobilie beträgt mehr als 60 Monate.

Wenn der Immobilienverkäufer in den Unterlagen angibt, dass der Preis der verkauften Wohnimmobilie unter dem Katasterpreis liegt, wird zur Reduzierung des Steuerbetrags laut Gesetz die Steuerbemessungsgrundlage erhöht. Korrekturfaktor - 0,7. Dies ist auf Neuerungen zurückzuführen, die im Jahr 2016 in Kraft traten.

Aufmerksamkeit! Eine vor dem 1. Januar 2016 erworbene Wohnung kann 36 Monate nach dem Kaufdatum steuerfrei verkauft werden. Und Immobilien, die nach diesem Datum erworben wurden, unterliegen der steuerfreien Veräußerung erst nach fünf Jahren, also frühestens ab dem 1. Januar 2021.

In diesem Video erfahren Sie mehr über Neuerungen und das Vorgehen beim Ausfüllen von Unterlagen beim Finanzamt:

Verteilung der Abzüge zwischen den Eigentümern

Beim Verkauf von Immobilien, die mehreren Personen gehören, die Staatsbürger der Russischen Föderation und Einwohner des Landes sind, wird der Vermögensabzug – 1 Million russische Banknoten – unter ihnen im Verhältnis zur Größe des Teils der Immobilie aufgeteilt, der jedem gehört. Verkauft einer der Eigentümer seinen Grundstücksanteil, erhält er den gesamten Vorteil.

Basierend auf dem oben Gesagten können die folgenden Schlussfolgerungen gezogen werden. Wenn der Eigentümer seine Wohnung verkauft, muss er laut Gesetz den Wert versteuern. In diesem Fall erzielt er durch den Verkauf einen Gewinn, der steuerpflichtig ist.

Allerdings hat der Gesetzgeber eine Regelung geschaffen, nach der beim Verkauf einer Wohnung, die seit weniger als drei Jahren im Besitz ist, ein Steuerabzug erfolgt. Zwei Jahre nach 2014 (damals änderte sich das Verfahren zur Gewährung einer Grundstückserwerbsentschädigung, die einer Immobilie zugesprochen wurde) wurde die Frist, nach der man eine Wohnung ohne Zahlung der Gewinnsteuer verkaufen kann, auf fünf Jahre erhöht.

Als allgemeine Regel gilt: Wenn die Immobilie länger als drei Jahre im Besitz eines Bürgers war (bei Immobilien, die ab dem 1. Januar 2016 erworben wurden, wurde dieser Zeitraum auf fünf Jahre verlängert), unterliegen die Einkünfte aus der Veräußerung nicht der Besteuerung (). Andernfalls lässt sich die Zahlung von Steuern nicht vermeiden. Der Steuerbetrag kann jedoch durch die Nutzung des Rechts auf Grundsteuerabzug gesenkt werden. Die Abgabenordnung der Russischen Föderation sieht zwei Möglichkeiten für ihre Verwendung vor: den Abzug der beim Immobilienerwerb entstandenen Kosten oder die Anwendung eines Abzugs in fester Höhe (). Schauen wir uns beide Optionen an und sehen wir, in welchen Fällen es rentabler ist, den einen oder anderen Abzug zu nutzen.

Eigentumsbesitz

Ende letzten Jahres der Präsident der Russischen Föderation Wladimir Putin Es wurde ein Gesetz unterzeichnet, das neue Regeln für die Besteuerung von Einkünften aus dem Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen im Hinblick auf die Eigentumsdauer festlegt (Bundesgesetz Nr. 382-FZ vom 29. November 2014, im Folgenden Gesetz Nr. 382-FZ genannt) . Die Neuerungen gelten nur für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2016 erworben wurden. ().

Im Allgemeinen wird die Einkommensteuer nicht auf Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, die zum Zeitpunkt des Verkaufs länger als fünf Jahre im Besitz eines Bürgers waren (Artikel 217.1 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). . Auf dem Territorium einer bestimmten Region kann diese Frist jedoch bis auf Null verkürzt werden, wenn eine konstituierende Körperschaft der Russischen Föderation ein entsprechendes Gesetz erlässt.

Es gibt Ausnahmen von dieser Regel – die Mindesteigentumsdauer von drei Jahren gilt wie heute, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• wenn das Eigentumsrecht durch Erbschaft oder im Rahmen einer Schenkungsvereinbarung von einem Familienmitglied und (oder) einem nahen Verwandten des Steuerpflichtigen erhalten wurde;
• wenn das Eigentum durch Privatisierung erworben wurde;
• wenn das Eigentumsrecht vom Mietzahler durch die Übertragung von Eigentum im Rahmen eines lebenslangen Unterhaltsvertrags mit Angehörigen erworben wurde (Artikel 217.1 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

  UNSERE HILFE
  

  Als nahe Verwandte gelten Verwandte in direkter aufsteigender und absteigender Linie – Ehepartner, Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, volle und halbe (mit einem gemeinsamen Vater oder einer gemeinsamen Mutter) Brüder und Schwestern ().

Lassen Sie uns nun herausfinden, wie die Eigentumsdauer einer Immobilie berechnet wird. Das Eigentum an einer Immobilie entsteht in der Regel ab dem Datum der staatlichen Registrierung und der entsprechenden Eintragung im Unified State Register (USR). Wie der erstklassige Berater des Staatsbeamtentums der Russischen Föderation der Abteilung für Steuer- und Zolltarifpolitik des Finanzministeriums Russlands dem Portal GARANT.RU erklärte Nikolay Stelmach Dieses Datum ist die Grundlage (Zähldatum) für die Berechnung der Eigentumsdauer der Immobilie (z. B. einer Wohnung) beim Abzug. Das heißt, wenn beispielsweise am 15. Mai 2011 eine Wohnung erworben wurde, dann gilt die dreijährige Eigentumsdauer als am 15. Mai 2014 abgelaufen.

Es gibt jedoch eine Reihe von Fällen, in denen das Datum der staatlichen Registrierung von Eigentumsrechten keine Rolle spielt. So entsteht beispielsweise beim Erhalt einer Erbschaft das Eigentumsrecht ab dem Datum der Eröffnung der Erbschaft (also ab dem Todestag des Erblassers), unabhängig vom Datum der tatsächlichen Annahme oder Eintragung des Eigentums ( ). Und wenn er eine Wohnung in einer Genossenschaft erhält, übernimmt der Eigentümer seine Rechte ab dem Datum der Zahlung des letzten Anteils (). Es gibt auch eine Situation, in der die Wohnung vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 Nr. 122-FZ privatisiert wurde (es trat am 29. Januar 1998 in Kraft) und die Eigentumsbescheinigung später als an diesem Tag einging . In diesem Fall spielt das Datum des Erhalts der Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums keine Rolle – die Wohnung gilt ab dem Zeitpunkt der Privatisierung als Eigentum des Bürgers ().

Lassen Sie uns einige Beispiele für die Berechnung der Einkommensteuer beim Verkauf von Immobilien nennen und gehen wir von der aktuellen Mindestbesitzdauer von drei Jahren aus. Befindet sich die Immobilie also seit weniger als drei Jahren im Besitz des Steuerpflichtigen, müssen die Einkünfte aus der Veräußerung versteuert werden. In diesem Fall kann der Steuerbetrag durch einen Steuerabzug gemindert werden.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей usw.);
• Abzug in Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb.

Der Steuerzahler kann jeden dieser Abzüge nutzen, zunächst muss jedoch berechnet werden, welcher Abzug in einer bestimmten Situation rentabler ist.

BEISPIEL

BEISPIEL 1

A.I. Solntsev kaufte eine Wohnung für 7 Millionen Rubel. 2013 und 2014 verkaufte er es für 8,2 Millionen Rubel. Auf das erhaltene Einkommen (1,2 Millionen Rubel) muss er Steuern in Höhe von 13 % zahlen, kann diese jedoch um den Betrag der Steuerabzüge kürzen. Mal sehen, welcher Abzug für den Steuerzahler rentabler ist.

Dieser Abzug beträgt 1 Million Rubel. aus den Einnahmen aus dem Verkauf der Wohnung. Das bedeutet, dass der Steuerbetrag wie folgt berechnet werden sollte:

(8.200.000 Rubel – 1.000.000 Rubel) x 0,13 = 936.000 Rubel.

Situation 2. Steuerabzug in Höhe der für den Kauf einer Wohnung entstandenen Kosten.

Ein Eigentümer, der diese Art des Steuerabzugs wählt, kann die Einnahmen aus dem Verkauf einer Wohnung um den Betrag der beim Kauf der Wohnung entstandenen Ausgaben kürzen. Berechnen wir die Höhe der zu zahlenden persönlichen Einkommensteuer:

(8.200.000 Rubel – 7.000.000 Rubel) x 0,13 = 156.000 Rubel.

Wenn also die Kosten für den Verkauf der Immobilie die beim Erwerb entstandenen Kosten geringfügig übersteigen, wäre es am rentabelsten, einen Abzug in Höhe der entstandenen Kosten vorzunehmen.

BEISPIEL 2

EIN V. Tuchkin kaufte eine Garage für 100.000 Rubel. im Jahr 2012 und verkaufte es im Jahr 2014 für 260.000 Rubel.

Situation 1. Fester Steuerabzug.

Beim Verkauf einer Garage, die weniger als drei Jahre im Besitz war, kann der Eigentümer einen Abzug in Höhe von 250.000 Rubel in Anspruch nehmen. Somit beträgt die Höhe der zu zahlenden Steuer:

(260.000 Rubel – 250.000 Rubel) x 0,13 = 1.300 Rubel.

Situation 2. Steuerabzug in Höhe der beim Kauf einer Garage entstandenen Kosten.

Da sich die Anschaffungskosten auf 100.000 Rubel beliefen, muss der Eigentümer bei Anwendung dieses Abzugs Steuern in folgender Höhe zahlen:

(260.000 Rubel – 100.000 Rubel) x 0,13 = 20.800 Rubel.

In diesem Fall ist es für den Eigentümer rentabler, einen Steuerabzug in fester Höhe in Anspruch zu nehmen.

Ein fester Steuerabzug gilt für den Eigentümer und nicht für die Immobilie. Das heißt, wenn der Eigentümer im Laufe des Jahres mehrere Arten von Immobilien verkauft hat, gilt der maximale Abzug für alle Objekte insgesamt und nicht für jedes einzeln () .

Ähnliche Regeln gelten für Immobilien, die sich im gemeinsamen Eigentum befanden, aber als ein einziges Objekt verkauft wurden (d. h. alle Anteile wurden von ihren Eigentümern im Rahmen eines Kaufvertrags verkauft). Anschließend wird der Abzugsbetrag im Verhältnis der Eigentumsanteile an der Immobilie verteilt ().

Was den Abzug der angefallenen Kosten angeht, müssen Sie zu seiner Verwendung alle Dokumente sammeln, die die Kosten für den Kauf einer Wohnung belegen, zum Beispiel einen Kaufvertrag und eine Annahme- und Eigentumsübertragungsurkunde (). Gleichzeitig enthält die Abgabenordnung der Russischen Föderation keine Erläuterungen dazu, welche Arten von Ausgaben abzugsfähig sind. Voraussetzung ist lediglich, dass sie dokumentiert und auf den Erwerb einer Wohnung gerichtet sind.

Wie das russische Finanzministerium erklärte, können solche Ausgaben direkt die Kosten für den Kauf einer Wohnung, Maklerdienstleistungen und Zinsen für ein Hypothekendarlehen umfassen. Und die Kosten für die Zahlung des Tarifs für die Führung eines Darlehenskontos im Rahmen eines Darlehensvertrags, die Versicherung der Wohnung sowie die Kosten für den Kauf und Einbau einer Metalltür sind nicht im Steuerabzug enthalten (). Zur Bestätigung der Ausgaben werden folgende Dokumente bereitgestellt: Kassenbons, Verkaufs- und Kassenbelege, Kontoauszüge, Zahlungsaufträge, Quittungen des Verkäufers über den Geldeingang und andere.

Wurde die Wohnung im Rahmen eines Tauschvertrags erworben, erfolgt der Abzug in Höhe des zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ermittelten Verkehrswertes der Wohnung. Um diesen Wert herauszufinden, können Sie die Dienste eines unabhängigen Gutachters in Anspruch nehmen. Sein Bewertungsbericht ist ein Dokument, das die dem Eigentümer entstandenen Kosten bestätigt ().

Es kommt häufig vor, dass die Wohnung mit Mutterschaftskapital gekauft wurde. Wie die Beamten erklärten, kann der Betrag einer solchen einmaligen Unterstützung in den Steuerabzug einbezogen werden und die Höhe der Einnahmen aus dem Verkauf der Wohnung mindern. Gleiches gilt für die Höhe einmaliger Zuschüsse zum Wohnungskauf – beispielsweise im Rahmen eines Programms zur Wohnraumversorgung von Militärangehörigen, Polizisten etc. ().

So zahlen Sie Steuern

Dokumente, die die Tatsache des Immobilienverkaufs bestätigen, zum Beispiel ein Kauf- und Verkaufsvertrag und eine Abnahmebescheinigung, sowie Dokumente, die das Recht auf den einen oder anderen Abzug berechtigen (Vertrag über den Kauf einer Wohnung, Vertrag über die Bereitstellung von Immobilienmaklerleistungen etc.) sind den ausgefüllten Steuererklärungen im Formblatt 3-NDFL beizufügen und beim Finanzamt an Ihrem Wohnort einzureichen. Dies muss spätestens am 30. April des Jahres erfolgen, das auf das Jahr des Verkaufs der Immobilie folgt (). Wird die Erklärung später als diese Frist eingereicht, berechnet das Finanzamt für jeden vollen oder angefangenen Monat der Verspätung eine Geldstrafe in Höhe von 5 % der nicht gezahlten Steuer, jedoch nicht mehr als 30 % des Steuerbetrags und nicht weniger als 1.000 Rubel . ().

Bitte beachten Sie, dass Sie nur dann keine Steuererklärung ausfüllen und abgeben müssen, wenn Sie die Immobilie seit mehr als drei Jahren besitzen (). Beträgt die Besitzdauer der Immobilie weniger als drei Jahre, müssen Sie dennoch eine Erklärung ausfüllen und beim Finanzamt abgeben – auch wenn die Einnahmen aus der Veräußerung den Betrag des Steuerabzugs nicht übersteigen.