Σύστημα διαχείρισης ακινήτων AIs. Διαχείριση ιδιοκτησίας από οποιονδήποτε υπολογιστή με πρόσβαση στο Διαδίκτυο Όροι που σχετίζονται με αντικείμενα διαχείρισης

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά της διαχείρισης ακινήτων ως είδος επιχειρηματικής δραστηριότητας; Πώς να διαχειριστείτε εμπορικά ακίνητα; Πού μπορώ να λάβω εκπαίδευση στη διαχείριση ακινήτων;

Γεια σας, αγαπητοί φίλοι! Καλώς ήρθατε στο δημοφιλές επιχειρηματικό περιοδικό "HeatherBeaver"! Ο Denis Kuderin είναι σε επαφή.

Το θέμα της δημοσίευσης είναι η διαχείριση ακινήτων. Θα σας πω με έναν προσιτό, απλό και λεπτομερή τρόπο πώς να κάνετε επιχειρηματική δραστηριότητα στη διαχείριση οικιστικών ή μη ακινήτων. Το υλικό θα ενδιαφέρει τόσο τους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και όσους θέλουν να δοκιμάσουν τις δυνάμεις τους στη διαχείριση.

Στο τέλος του άρθρου, σας περιμένει ένα μικρό μπόνους - μια επισκόπηση των τριών πιο ικανών εταιρειών στη Ρωσική Ομοσπονδία που ασχολούνται με την επαγγελματική διαχείριση ακινήτων.

1. Τι είναι η διαχείριση ακινήτων;

Εάν είστε ο ευτυχισμένος ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας στο οποίο μπορείτε να δραστηριοποιηθείτε, δεν χρειάζεται να κάνετε την επιχείρηση μόνοι σας. Υπάρχει μια πιο πολιτισμένη και απλούστερη επιλογή - να παραδώσετε την περιουσία σας στη διαχείριση μιας επαγγελματικής εταιρείας.

Η εταιρεία θα ασχολείται με την εμπορική λειτουργία των χώρων σας και θα λαμβάνετε τακτικά κέρδη. Κλασικό παράδειγμα παθητικού εισοδήματος. Φυσικά, μέρος των οικονομικών εσόδων θα χρησιμοποιηθεί για την πληρωμή τελών για τις υπηρεσίες του οργανισμού διαχείρισης.

Ως μέρος της διαχείρισης ακινήτων, υπάρχει εύλογος διαχωρισμός των λειτουργιών του ιδιοκτήτη και του διαχειριστή. Το καθήκον του ιδιοκτήτη είναι να βρει έναν αξιόπιστο, καταρτισμένο και αποτελεσματικό μεσάζοντα που θα φροντίζει τα συμφέροντά του.

Επιπλέον, όλες οι λειτουργίες διαχείρισης ανατίθενται σε ικανούς υπαλλήλους, αλλά οι στρατηγικές αποφάσεις και ο συνολικός έλεγχος παραμένουν στον ιδιοκτήτη. Ο διαχειριστής, με τη σειρά του, ενεργεί για λογαριασμό του και, εάν είναι απαραίτητο, κάνει προτάσεις για την αύξηση του εισοδήματος ή τη βελτίωση των συνθηκών λειτουργίας.

Παραθέτουμε τα κύρια πλεονεκτήματα της διαχείρισης εμπιστοσύνης:

• εξοικονόμηση χρόνου και προσπάθειας για τον ιδιοκτήτη.
• αύξηση της ανταγωνιστικότητας του ακινήτου στην αγορά ακινήτων·
• η νομική πτυχή της λειτουργίας της εγκατάστασης βρίσκεται στα χέρια των επαγγελματιών.
• ο διαχειριστής παρακολουθεί στενά την κατάσταση του ακινήτου και προσπαθεί να αποτρέψει τη ζημιά στο ακίνητο ή τον ακατάλληλο χειρισμό του.

Εάν προηγουμένως, κυρίως ξένα ακίνητα μεταβιβάζονταν στη διαχείριση καταπιστεύματος, τα τελευταία χρόνια αυτή η υπηρεσία κερδίζει δημοτικότητα στην εγχώρια αγορά κατοικίας της Ρωσίας και των χωρών της ΚΑΚ.

Είναι πολύ πιο εύκολο να μεταβιβάσετε το ακίνητο σε αρμόδια χέρια παρά να το αντιμετωπίσετε μόνοι σας - να αναζητήσετε ενοικιαστές, να επιλέξετε αξιόπιστους υποψηφίους, να συντάξετε συμβάσεις, να εισπράξετε μηνιαίες αμοιβές, να ακούσετε τα παράπονα των γειτόνων κ.λπ.

Στην περίπτωση της διαχείρισης τρίτων, όλες αυτές οι ανησυχίες ανατίθενται σε μια επαγγελματική εταιρεία που ξέρει καλύτερα πώς να διασφαλίσει ότι όλοι οι συμμετέχοντες στη διαδικασία (συμπεριλαμβανομένων των γειτόνων) είναι ικανοποιημένοι και ευχαριστημένοι.

Μια σύντομη λίστα επαγγελματικών καθηκόντων μιας εταιρείας διαχείρισης:

• δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τον πελάτη ·
• προώθηση του ακινήτου στην αγορά ακινήτων με σκοπό την εξαγωγή του μέγιστου κέρδους·
• επαφές με ασφαλιστές και μεσίτες·
• ανάπτυξη και εφαρμογή μέτρων για τη βελτιστοποίηση του κόστους λειτουργίας της εγκατάστασης·
• εκτέλεση προγραμματισμένων εργασιών πρόληψης και επισκευής ·
• αναζήτηση ενοικιαστών, διαπραγμάτευση μαζί τους, σύνταξη συμβάσεων μίσθωσης, παρακολούθηση της συμμόρφωσης με τις συμβάσεις.
• οικονομικοί διακανονισμοί·
• αλληλεπίδραση με τις κρατικές αρχές (εάν είναι απαραίτητο).

Το επάγγελμα του διαχειριστή ακινήτων έχει γίνει όλο και πιο περιζήτητο με τα χρόνια. Πρώτον, γιατί παρά τις όποιες κρίσεις, στη χώρα χτίζονται όλο και περισσότερα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα. Δεύτερον, όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων θέλουν να εκχωρήσουν εξουσία σε επαγγελματίες αντί να χειρίζονται τα πράγματα οι ίδιοι.

Πού σπουδάζουν για να γίνουν διαχειριστές ακινήτων; Σε ορισμένα εξειδικευμένα πανεπιστήμια - συγκεκριμένα, στο MGSU (Κρατικό Πανεπιστήμιο Πολιτικών Μηχανικών της Μόσχας), στο MGUP (Κρατικό Πανεπιστήμιο Μηχανικής Περιβάλλοντος της Μόσχας), στην Ακαδημία Δημοσίων Υπηρεσιών και Κατασκευών της πρωτεύουσας, στο Κρατικό Πολυτεχνείο της Αγίας Πετρούπολης και σε ορισμένα άλλα εκπαιδευτικά ιδρύματα.

Επιπλέον, στη Μόσχα μπορείτε να ολοκληρώσετε μαθήματα επί πληρωμή που οργανώνονται από πιστοποιημένους ειδικούς από το Ινστιτούτο Διαχείρισης Ακινήτων των ΗΠΑ (IREM).

Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το θέμα της σωστής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας θα βρείτε στο άρθρο "".

2. Τι περιλαμβάνει η διαχείριση ακινήτων - μια επισκόπηση των ΚΟΡΥΦΑΙΩΝ 5 βασικών λειτουργιών διαχείρισης

Τα κύρια καθήκοντα μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων και συγκεκριμένων ειδικών είναι να παρέχουν στους πελάτες σταθερό κέρδος και να λειτουργούν σωστά τις εγκαταστάσεις που έχουν στη διάθεσή τους.

Υπάρχουν και πιο συγκεκριμένες λειτουργίες που θα δούμε αναλυτικά.

Λειτουργία 1.Έξοδα προγραμματισμού και έσοδα για ακίνητα

Η πρώτη λειτουργία είναι καθαρά οικονομική.

Διευθυντής:

• διανέμει χρηματοοικονομικές ροές·
• αναλύει το λειτουργικό κόστος και οργανώνει μέτρα για τη μείωσή τους·
• ελέγχει τη σταθερή λήψη των πληρωμών ενοικίων·
• διατηρεί τα ενοίκια στα μέγιστα επίπεδα της αγοράς·
• τηρεί λογιστική και τεκμηρίωση αναφοράς.

Ανά πάσα στιγμή, η εταιρεία πρέπει να είναι έτοιμη να αναφέρει στους πελάτες για όλα τα ζητήματα - η επαγγελματική διαχείριση προϋποθέτει πλήρη διαφάνεια των οικονομικών διακανονισμών.

Λειτουργία 2.Διαφήμιση του ακινήτου και προσέλκυση ενοικιαστών

Εδώ η εταιρεία διαχείρισης εμπιστοσύνης αναλαμβάνει εν μέρει τις λειτουργίες. Δηλαδή αναζητά αγοραστές, διαφημίζοντας το ακίνητο με κάθε δυνατό τρόπο. Μια ικανή διαφημιστική καμπάνια αποτελεί εγγύηση για μια κερδοφόρα συμφωνία.

Οι επαγγελματίες προωθούν προϊόντα σε όλα τα μέτωπα - μέσω του Διαδικτύου, των μέσων ενημέρωσης, των έντυπων εκδόσεων, της υπαίθριας διαφήμισης. Όσο πιο ευνοϊκοί είναι οι όροι της σύμβασης για τον πελάτη, τόσο μεγαλύτερη είναι η αμοιβή του διαχειριστή.

Λειτουργία 3.Συντήρηση και εκμετάλλευση ακινήτων

Για να παραμείνει ένα αντικείμενο λειτουργικό και εμφανίσιμο για όσο το δυνατόν περισσότερο, πρέπει να συντηρείται σωστά.

Ο διαχειριστής υποχρεούται:

• παρακολουθεί τη σωστή λειτουργία της ακίνητης περιουσίας ·
• να εκτελεί έγκαιρα προληπτικές και επισκευαστικές εργασίες·
• να παρέχει ασφάλεια για την εγκατάσταση εάν απαιτείται από τον ιδιοκτήτη·
• οργανώστε τον καθαρισμό - επαγγελματικό καθαρισμό του χώρου διαβίωσης.
• να διατηρήσει και να αναπτύξει την εγκατάσταση σύμφωνα με τον σκοπό και τις απαιτήσεις του πελάτη.

Όλα τα υδραυλικά και μηχανολογικά συστήματα πρέπει να λειτουργούν σωστά και αδιάκοπα. Εάν οι κάτοικοι παραπονιούνται για κατσαρίδες ή τρωκτικά, ο διευθυντής καλεί τις ειδικές υπηρεσίες για να τις καταστρέψουν.

Εάν η εταιρεία διαχειρίζεται μια ιδιωτική κατοικία (εξοχική κατοικία, αρχοντικό), η εταιρεία διατηρεί τον περιβάλλοντα χώρο απόλυτα καθαρό, τον καθαρίζει από το χιόνι, τα σκουπίδια, τα απόβλητα και τον εξωραϊσμό της περιοχής.

Λειτουργία 4.Συντονισμός ανάπλασης και ανακατασκευής

Εάν ο οργανισμός διαχείρισης, με βάση τις εκτιμήσεις της αύξησης της κερδοφορίας, πιστεύει ότι το ακίνητο χρειάζεται ανάπλαση ή ανακατασκευή, μπορεί να προσφέρει αυτή την επιλογή στον ιδιοκτήτη.

Όλες οι εργασίες εκτελούνται με έξοδα του ιδιοκτήτη, αλλά η ίδια η διαδικασία ελέγχεται από εκπροσώπους της εταιρείας διαχείρισης. Προσλαμβάνουν εργολάβους και παρακολουθούν την πρόοδο των εργασιών ανακαίνισης.

Λειτουργία 5.Προετοιμασία συμβάσεων και επίλυση επίμαχων θεμάτων

Ολόκληρη η νομική πλευρά της διαδικασίας ελέγχεται από την εταιρεία διαχείρισης. Οι ειδικοί προετοιμάζουν το κείμενο της συμφωνίας με τον ενοικιαστή και διασφαλίζουν ότι το πακέτο των εγγράφων είναι πλήρες. Σε περίπτωση αμφιλεγόμενων καταστάσεων, εκπροσωπούν τα συμφέροντα του πελάτη στο δικαστήριο.

Στον πίνακα, οι κύριες λειτουργίες ελέγχου και τα χαρακτηριστικά τους παρουσιάζονται σε οπτική μορφή:

3. Πώς να διαχειριστείτε την ιδιοκτησία κάποιου άλλου και να κερδίσετε καλά χρήματα - οδηγίες βήμα προς βήμα για αρχάριους

Αυτή η ενότητα είναι για όσους θέλουν να ασχοληθούν με τη διαχείριση ακινήτων σε επαγγελματικό επίπεδο. Φυσικά, μπορείτε να κατανοήσετε όλες τις αποχρώσεις της διαδικασίας διαχείρισης μόνο μετά την εκπαίδευση σε αυτήν την ειδικότητα. Αλλά είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τα κύρια βήματα της διαδικασίας εκ των προτέρων.

Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι οι διαχειριστές ακινήτων είναι ίδιοι με τους μεσίτες. Αυτή είναι μια λανθασμένη άποψη. Ο διευθυντής δεν ασχολείται μόνο με τη διαφήμιση και την αναζήτηση ενοικιαστών, αλλά είναι ένας παγκόσμιος ειδικός - ένας οικονομολόγος, δικηγόρος, έμπορος, αρχιτέκτονας, ακόμη και ένας οικολόγος και οικοδόμος.

Και τώρα - οδηγίες βήμα προς βήμα για αρχάριους διαχειριστές

Βήμα 1.Συνάπτουμε συμφωνία διαχείρισης ακινήτων

Πρώτα πρέπει να βρείτε έναν ιδιοκτήτη που θα συμφωνήσει να σας μεταβιβάσει το ακίνητό του για διαχείριση. Στη συνέχεια συνάπτεται μια συμφωνία μαζί του, η οποία ορίζει σαφώς και χωρίς διφορούμενη διατύπωση τους όρους συνεργασίας - το ποσό της αμοιβής, τη φύση της αναφοράς, τη διάρκεια της συμφωνίας, την ευθύνη των μερών σε περίπτωση παραβίασης υποχρεώσεων.

Σε αυτό το στάδιο, είναι χρήσιμο να διευκρινιστούν εκ των προτέρων οι νομικές περιπλοκές της διαδικασίας. Αυτό μπορεί να γίνει γρήγορα και ανέξοδα στην εταιρεία Pravoved, η οποία λειτουργεί online όλο το εικοσιτετράωρο.

Απλώς πρέπει να υποβάλετε την ερώτησή σας όσο το δυνατόν πιο σωστά και ικανά και να λάβετε απάντηση από έναν ειδικευμένο ειδικό στον τομέα της νομοθεσίας στέγασης. Εκατοντάδες επαγγελματίες δικηγόροι και δικηγόροι είναι συνεχώς διαθέσιμοι στον ιστότοπο. Πάνω από το 90% των συμβουλών παρέχονται δωρεάν.

Μπορείτε να λάβετε κατάλληλη νομική υποστήριξη αυτή τη στιγμή - απλώς μεταβείτε στον ιστότοπο και αφιερώστε λίγα λεπτά μελετώντας τη λειτουργικότητα. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε την εσωτερική διαδικτυακή συνομιλία.

Βήμα 2.Εύρεση ενοικιαστών

Έτσι, έγινες μάνατζερ. Το επόμενο καθήκον σας είναι να βρείτε ενοικιαστές. Σε αυτό το στάδιο, πρέπει να οργανώσετε μια αποτελεσματική διαφημιστική καμπάνια για το ακίνητο προκειμένου να το νοικιάσετε στη μέγιστη τιμή. Η προμήθεια σας θα εξαρτηθεί από το ποσό του ενοικίου.

Πρέπει να συναφθεί σύμβαση με τους ενοικιαστές. Είναι σαφές ότι ένας επαγγελματίας δεν θα προσλάβει ως χρήστες τα πρώτα άτομα που θα συναντήσει, αλλά θα επιλέξει αξιοπρεπείς, φερέγγυους και τακτοποιημένους ενοικιαστές.

Εάν τοποθετήσετε κατά λάθος σκανδαλώδεις, προβληματικούς πελάτες με περιορισμένα μετρητά στο διαμέρισμα κάποιου άλλου, εσείς ή η εταιρεία σας θα πρέπει να είστε υπεύθυνοι για την έξωσή τους και την αποζημίωση για τις απώλειες.

Παράδειγμα

Ο διευθυντής τοποθέτησε στο διαμέρισμα έναν μη εργαζόμενο ενοικιαστή, σχεδιαστή στο επάγγελμα, ο οποίος διαβεβαίωσε ότι θα ξεκινήσει να ασχολείται με ελεύθερους επαγγελματίες στο εγγύς μέλλον.

Ωστόσο, ένα μήνα αργότερα αποδείχθηκε ότι η κύρια δραστηριότητα του ενοικιαστή ήταν συναντήσεις με φίλους και πολυήμερα γλέντια με θόρυβο, μουσική, ποτά και τσιγάρα. Ο ενοικιαστής δεν ήταν σε θέση να πληρώσει για τον επόμενο μήνα, οπότε αναγκαστήκαμε να τον διώξουμε και να περάσουμε αρκετές μέρες για να τακτοποιήσουμε τον χώρο διαβίωσης.

Με τον καιρό, θα μάθετε να προσδιορίζετε τον βαθμό πίστης ενός μελλοντικού ενοικιαστή με την πρώτη ματιά.

Βήμα 3.Ελέγχουμε την έγκαιρη λήψη των πληρωμών ενοικίου

Ο ειδικός παρακολουθεί συνεχώς ότι τηρούνται αυστηρά οι όροι ενοικίασης. Φροντίζει ώστε ο αριθμός των κατοίκων να αντιστοιχεί στη συμφωνία, ώστε να μένουν στο διαμέρισμα ακριβώς τα άτομα που συνήψαν τη συμφωνία.

Και το κυριότερο είναι ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν το ενοίκιο στην ώρα τους. Αυτό καθορίζει εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού θα είναι ικανοποιημένος με την εργασία σας. Αξίζει να προειδοποιήσετε τους ενοικιαστές εκ των προτέρων ότι η πληρωμή δεν μπορεί να καθυστερήσει ούτε μια μέρα, διαφορετικά θα τεθεί το ζήτημα της έξωσης. Σε αυτό το σημείο, ο μάνατζερ πρέπει να υπερασπιστεί μια εξαιρετικά σκληρή θέση.

Βήμα 4.Οργανώνουμε την αποπληρωμή των χρεών κοινής ωφέλειας

Οι πληρωμές κοινής ωφέλειας ελέγχονται επίσης από τον διαχειριστή. Μπορεί να αναθέσει αυτή τη λειτουργία σε ενοικιαστές, αλλά ο ιδιοκτήτης θα ρωτήσει αυτόν, και όχι τους ενοικιαστές, αν συμβεί κάτι.

Διατηρήστε όλες τις αποδείξεις και τις αποδείξεις, ελέγξτε τις ενδείξεις του μετρητή και κάντε μηνιαίες αναφορές.

Βήμα 5.Διώχνουμε τους ενοικιαστές

Η σύμβαση μίσθωσης έχει λήξει. Οι κάτοικοι έχουν το δικαίωμα να παρατείνουν τη συμφωνία ή να απομακρυνθούν από το διαμέρισμα. Στην πρώτη περίπτωση, συντάσσεται μια νέα συμφωνία, στη δεύτερη, καλή απαλλαγή, αλλά πρώτα πρέπει να διευθετήσετε όλα τα οικονομικά ζητήματα. Πλήρης πληρωμή, μηδενικό υπόλοιπο, χωρίς χρέη και «Θα το μεταφέρω στην κάρτα σας σε μια εβδομάδα».

Βήμα 6Παραγγέλνουμε υπηρεσίες καθαρισμού

Μετά την έξωση, το διαμέρισμα πρέπει να τεθεί σε πλήρη τάξη. Δεν χρειάζεται να κάνετε τον καθαρισμό μόνοι σας, υπάρχουν ειδικοί για αυτό. Θα κάνουν τον καθαρισμό πιο γρήγορο, καλύτερο και πιο επαγγελματικό. Τα έξοδα είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη - απλά θυμηθείτε να κρατήσετε τις αποδείξεις σας.

Βήμα 7Οργανώνουμε μικρές τακτικές επισκευές

Εάν τα υδραυλικά ή η ηλεκτρική καλωδίωση είναι εκτός λειτουργίας, εάν η ταπετσαρία ξεκολλάει ή το ψυγείο δεν λειτουργεί καλά, ο διαχειριστής είναι υποχρεωμένος να επιδιορθώσει το πρόβλημα. Και πάλι, ο ιδιοκτήτης πληρώνει για τις επισκευές, αλλά πρέπει να διατηρείτε αποδεικτικά έγγραφα για τις δυσλειτουργίες και την εξάλειψή τους.

4. Επαγγελματική βοήθεια στη διαχείριση ακινήτων – ανασκόπηση των TOP-3 εταιρειών που παρέχουν υπηρεσίες

Αυτή η ενότητα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να το μεταβιβάσουν στη διαχείριση, αλλά δυσκολεύονται να επιλέξουν έναν αξιόπιστο συνεργάτη. Παρουσιάζουμε τη γνώμη των ειδικών - μια ανασκόπηση των τριών καλύτερων επαγγελματικών εταιρειών διαχείρισης.

Η εταιρεία εγγυάται υψηλού επιπέδου υπηρεσίες και μείωση του λειτουργικού κόστους κατά 30-50%. Η διαχείριση ακινήτων είναι το κύριο προφίλ της εταιρείας. Οι ειδικοί της Service Technologies ασχολούνται με τη συντήρηση και τη λειτουργία κτιρίων από το 1998.

Όλοι οι εργαζόμενοι έχουν ολοκληρώσει εκπαίδευση στο International Institute of Real Estate Management και έχουν εμπειρία στον τομέα της αρχιτεκτονικής, των υπηρεσιών ακινήτων, των κατασκευών και της ανακατασκευής. Η ευθύνη των εργαζομένων είναι υποχρεωτική ασφαλισμένη από κορυφαίες ασφαλιστικές εταιρείες της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Εκτός από τη διαχείριση, η εταιρεία παρέχει συμβουλές, καθαρισμό και υπηρεσίες σε ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού.

Ο οργανισμός όχι μόνο αναπτύσσει και εφαρμόζει προγράμματα εμπορικής διαχείρισης, αλλά και παρακολουθεί την αρμόδια τεχνική λειτουργία της ακίνητης περιουσίας. Η εταιρεία παρέχει σύγχρονο εξοπλισμό υποδομής για εγκαταστάσεις, χρησιμοποιώντας τις πιο σύγχρονες τεχνολογίες.

Τα πρότυπα διαχείρισης που αναπτύχθηκαν με χρόνια πρακτικής παρέχουν στους ιδιοκτήτες σταθερά κέρδη, διαφανείς αναφορές και εγγυώνται πλήρη ασφάλεια των περιουσιακών στοιχείων. Η εταιρεία δραστηριοποιείται σε 40 περιοχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας και αυτή τη στιγμή διαχειρίζεται 240 εγκαταστάσεις. Στην πορεία, η εταιρεία ασχολείται με τη διαχείριση και επενδύσεις επιχειρήσεων, την επαγγελματική αξιολόγηση και τη νομική υποστήριξη για το εμπόριο.

Η εταιρεία δραστηριοποιείται στη ρωσική αγορά από το 2003. Η διαχείριση ακινήτων είναι ο κύριος τομέας δραστηριότητας της Arteko. Η εταιρεία ασχολείται με οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα, παρέχοντας: οικονομική λειτουργία, καθαριότητα, εξωραϊσμό, εξωραϊσμό, μικρές και μεγάλες επισκευές εγκαταστάσεων.

Ο οργανισμός έχει τη δική του υπηρεσία έκτακτης ανάγκης και εργαστήριο ηλεκτρικών μετρήσεων. Λειτουργεί τμήμα καθαριότητας, θυρωρείο, βιομηχανική ορειβασία και συμβουλευτικό τμήμα.

5. Πώς να αποφύγετε τη συνεργασία με απατεώνες - 4 χρήσιμες συμβουλές για τη διαχείριση ακινήτων

Υπάρχει κίνδυνος να συναντήσετε απατεώνες σε οποιαδήποτε εμπορική επιχείρηση. Η διαχείριση ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση.

Για να αποφύγετε να γίνετε θύματα απατεώνων, ακολουθήστε χρήσιμες συμβουλές ειδικών.

Συμβουλή 1.Ποτέ μην παραδίδετε τα κλειδιά χωρίς να λάβετε τα χρήματα.

Μην ξεχνάτε ποτέ την αρχή που διατύπωσαν οι κλασικοί: «Τα χρήματα το πρωί, οι καρέκλες το βράδυ». Τα κλειδιά μπορούν να παραδοθούν στους κατοίκους μόνο μετά την υπογραφή της σύμβασης και την πλήρη εξόφληση του ενοικίου.

Εάν οι πελάτες δεν μπορούν ή δεν θέλουν να συνεργαστούν με τους όρους σας, πείτε τους αντίο και αναζητήστε άλλους.

Συμβουλή 2.Συνάπτετε πάντα συμβόλαιο με τον ενοικιαστή

«Δεν δουλεύω χωρίς συμβόλαιο!» Κάθε διευθυντής πρέπει να γνωρίζει και να θυμάται αυτή τη φράση. Όλα τα σημεία και οι αποχρώσεις της μίσθωσης πρέπει να "περιλαμβάνονται στο πρωτόκολλο" - τεκμηριωμένα και λαμβάνονται υπόψη και από τα δύο μέρη. Χωρίς προφορικές συμφωνίες, υποσχέσεις ή διαβεβαιώσεις.

Συμβουλή 3.Φροντίστε να ζητήσετε έγγραφα με τα προσωπικά δεδομένα του ενοικιαστή

Τα έγγραφα πρέπει να ελέγχονται. Τα στοιχεία του διαβατηρίου του ενοικιαστή πρέπει να περιλαμβάνονται στη σύμβαση.

Αυτό θα διευκολύνει την εύρεση του ενοικιαστή εάν αποδειχθεί απατεώνας - για παράδειγμα, νοικιάζει το ακίνητό σας σε άλλους για ένα μεγάλο ποσό και στη συνέχεια εξαφανίζεται προς άγνωστη κατεύθυνση.

Τα ακίνητα είναι μια ποικιλόμορφη και σύνθετη κατηγορία που αντιμετωπίζει πολλούς διαφορετικούς εσωτερικούς και εξωτερικούς παράγοντες καθ' όλη τη διάρκεια της ζωής της. Ο προσδιορισμός του ισοδύναμου κόστους και των τρόπων της αποτελεσματικότερης χρήσης σε αυτήν την περίπτωση καθίσταται δυνατός μόνο ως αποτέλεσμα της εφαρμογής μιας συστηματικής προσέγγισης στην ανάλυση της αγοράς και του ακινήτου.

Ως κύρια συστατικά στοιχεία της ακίνητης περιουσίας ως σύστημα γίνονται δεκτά τα ακόλουθα: -

η χωρική και οικονομική ανάπτυξη, δηλαδή η ακίνητη περιουσία θεωρείται ένα σύνολο διαδικασιών προκαταρκτικής έρευνας της πρωτοβουλίας δημιουργίας, ανάπτυξης, διαχείρισης και λειτουργίας· -

ο τύπος χρήσης που καθορίζει αποφασιστικά τη σύνθεση, το περιεχόμενο και τις ποσοτικές αξίες όλων των στόχων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία· -

μια τοποθεσία που αντικατοπτρίζει το κύριο χαρακτηριστικό γνώρισμα του ακινήτου - την άρρηκτη σύνδεσή του με τη γη.

Η συστηματική προσέγγιση εκδηλώνεται επίσης στο γεγονός ότι η διαδικασία διαχείρισης ακινήτων θεωρείται ως μια αλληλένδετη ενότητα τεχνικής, οικονομικής και διαχειριστικής τεχνογνωσίας και αποφάσεων. Οι τεχνικές εξετάσεις παρέχουν επαρκή κατανόηση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Οι οικονομικές εξετάσεις καθιστούν δυνατή την απόκτηση εύλογης αξίας για το ισοδύναμο κόστους της ακίνητης περιουσίας· Οι αποφάσεις διαχείρισης καθιστούν δυνατό τον προσδιορισμό της πιο αποτελεσματικής (ορθολογικής) επιλογής για τη χρήση ακίνητης περιουσίας.

Εάν θεωρήσουμε το σύστημα ως μια ολοκληρωμένη δομή προσανατολισμένη στον στόχο, τότε η επίτευξη ενός αποτελέσματος είναι δυνατή μόνο με την αλληλεπίδραση διαφόρων πόρων που είναι απαραίτητοι για την επίλυση των ανατεθέντων εργασιών, συντονισμένων σε χρόνο και χώρο. Η διασφάλιση της αποτελεσματικής αλληλεπίδρασης των πόρων πραγματοποιείται με τη διαχείριση αυτής της διαδικασίας.

Το σύστημα διαχείρισης ακινήτων αποτελείται από τα ακόλουθα κύρια στοιχεία: 1.

Εξωτερικό περιβάλλον. 2.

Υποσύστημα ελέγχου. 3.

Λειτουργικό υποσύστημα. 4.

Υποστηρικτικό υποσύστημα. 5.

Αντικείμενο ελέγχου.

Ανατροφοδότηση

Ανατροφοδότηση

Ρύζι. 5. Δομή του συστήματος διαχείρισης ακινήτων

Το εξωτερικό περιβάλλον χωρίζεται σε μακροπεριβάλλον και μικροπεριβάλλον.

Οι παράγοντες του μακροπεριβάλλοντος έχουν άμεσο ρυθμιστικό αντίκτυπο στους στόχους και τις ενέργειες διαχείρισης του υποσυστήματος διαχείρισης και δεν παρουσιάζουν αισθητή αντίστροφη επίδραση. Τέτοιοι παράγοντες περιλαμβάνουν τις οικονομικές και τεχνολογικές συνθήκες, τη δημογραφική κατάσταση, τα φυσικά και κλιματικά χαρακτηριστικά, τις κοινωνικές, καθημερινές και ιστορικές και πολιτιστικές παραδόσεις κ.λπ.

Οι μικροπεριβαλλοντικοί παράγοντες αντανακλούν τις συνθήκες της αγοράς. Χαρακτηρίζουν την κατάσταση της καταναλωτικής ζήτησης, το επίπεδο ανταγωνισμού, τις υπάρχουσες σχέσεις με προμηθευτές, εργολάβους, μεσάζοντες και δημόσιες και επαγγελματικές ενώσεις. Τέτοιοι παράγοντες όχι μόνο έχουν διαμορφωτικό αντίκτυπο στην ανάπτυξη του συστήματος διαχείρισης ακινήτων, αλλά υπόκεινται και στην αντίθετη επιρροή.

Το υποσύστημα ελέγχου μπορεί να εκπροσωπείται από τον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας (ομοσπονδιακή, περιφερειακή, δημοτική ιδιοκτησία, επιχειρηματική οντότητα), τον προγραμματιστή ή τον χρήστη της ακίνητης περιουσίας. Παρ' όλες τις διαφορές, τους ενώνουν οι ακόλουθοι πιο σημαντικοί στόχοι: -

κόστος (νομισματικό) - αναμενόμενα μελλοντικά οικονομικά αποτελέσματα (κέρδος, αξία κεφαλαίου, κερδοφορία, ταμειακές ροές, διαθεσιμότητα κεφαλαίου κίνησης κ.λπ.). -

καταναλωτής - επίτευξη ορισμένων υλικών στόχων μέσω της εκτέλεσης εργασιών παραγωγής (κατασκευή κατοικιών, ανακατασκευή κτιρίων και κατασκευών, εμπορικά ακίνητα, ακίνητα για προσωρινή κατοικία, κτίρια μικτής χρήσης κ.λπ.) -

κοινωνική - κοινωνική ευθύνη του αντικειμένου διαχείρισης στην κοινωνία (ανάπτυξη του έργου και υλοποίησή του σύμφωνα με το κοινωνικό και ιστορικό πλαίσιο της κοινωνίας, καθήκοντα για την προστασία του περιβάλλοντος, χαρακτηριστικά τοπίου και σύνθεσης της επικράτειας, χρήση υλικών και δομών που λαμβάνονται υπόψη λογαριασμό των αιτημάτων των τοπικών πελατών, πληρωμή φόρων κ.λπ.).

Οι στόχοι κόστους και οι κοινωνικοί στόχοι πραγματοποιούνται μόνο μέσω των καταναλωτικών στόχων.

Το λειτουργικό υποσύστημα αποτελείται από:

διαχείριση αναπτυξιακών δραστηριοτήτων· -

διαχείριση ασφαλιστικών δραστηριοτήτων· -

διαχείριση των δραστηριοτήτων ακίνητης περιουσίας· -

διαχείριση πληροφοριών; -

διαχείριση των δραστηριοτήτων αξιολόγησης.

Το υποσύστημα υποστήριξης θα πρέπει να συμβάλλει στην επίτευξη ενός δεδομένου στόχου στους ακόλουθους τομείς: νομική υποστήριξη. επιστημονική και μεθοδολογική· πόρος; ενημερωτικό? οργανωτικός; εμπορία.

Η νομική υποστήριξη περιλαμβάνει την επιλογή της κατάλληλης οργανωτικής και νομικής μορφής της επιχείρησης, νομική ρύθμιση της αποτελεσματικής υλοποίησης λειτουργιών στο σύστημα διαχείρισης ακινήτων.

Είναι σημαντικό να συνδεθούν οι απαιτήσεις των νομοθετικών και κανονιστικών πράξεων, σύμφωνα με

σχηματισμοί και εντολές διαφόρων επιπέδων διοίκησης. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στην εκπλήρωση των απαιτήσεων για τη διασφάλιση της ασφάλειας και της φιλικότητας προς το περιβάλλον του έργου.

Η επιστημονική και μεθοδολογική υποστήριξη περιλαμβάνει την ανάπτυξη και εφαρμογή επιστημονικών μεθόδων και μέσων για την επίτευξη των προγραμματισμένων ποιοτικών παραμέτρων ενός αντικειμένου. Τα μεθοδολογικά έγγραφα πρέπει να πληρούν τις απαιτήσεις των διεθνών προτύπων, τη δυνατότητα εφαρμογής τους στην πράξη και να περιέχουν σύγχρονες μεθόδους έρευνας και ανάπτυξης.

Η παροχή πόρων περιλαμβάνει μια συνολική και αναλογική παροχή υλικών, οικονομικών και εργατικών πόρων και βελτίωση της χρήσης τους. Η στρατηγική ανάπτυξης του έργου θα πρέπει να περιλαμβάνει πρόσθετα ταμειακά αποθέματα για την εξάλειψη πιθανών εκπλήξεων.

Η οργανωτική υποστήριξη για ένα σύστημα διαχείρισης ακινήτων είναι ένα σύνολο εργασιών για την ανάλυση της στρατηγικής αγοράς της εταιρείας, τις οικονομικές της δραστηριότητες και τη χρηματοοικονομική σταθερότητα, την ανάπτυξη προγράμματος υλοποίησης έργου, την οργάνωση τεχνικής προετοιμασίας του έργου και την ειδική εκπαίδευση.

Η διαδικασία διαχείρισης ακινήτων είναι αδύνατη χωρίς υποστήριξη υψηλής ποιότητας πληροφοριών, λαμβάνοντας υπόψη τις ακόλουθες πτυχές: χαρακτηριστικά του ακινήτου (παράμετροι ιδιοκτησίας, πληροφορίες τοποθεσίας, περιγραφή σχεδιασμού), πληροφορίες σχετικά με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο (κοινωνική φήμη , κατάσταση παραγωγής, συνθήκες αγοράς, υποδομές περιοχής, οικολογία), πληροφορίες για τους κύριους αγοραστές και ενοικιαστές, ειδικούς όρους μίσθωσης, ασφάλεια ακινήτων, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, φορολογικό σύστημα, ανάλυση της χρήσης της εγκατάστασης σε προηγούμενες περιόδους, προϋπολογισμός κεφαλαιουχικών δαπανών, συντήρηση και σχέδια επισκευής.

Το αντικείμενο ελέγχου αποτελείται από τα ακόλουθα υποσυστήματα: -

κοινωνικές, συμπεριλαμβανομένων των ομάδων παραστάσεων - εργαζομένων, ερευνητών, μηχανικών και τεχνικών εργαζομένων, το σύνολο των κοινωνικών σχέσεων μεταξύ τους, οι συνθήκες εργασίας και διαβίωσής τους· -

τεχνικά - υλικά στοιχεία παραγωγής (μέσα εργασίας, αντικείμενα εργασίας). -

οργανωτική, δηλαδή ένα σύνολο μορφών και μεθόδων οργάνωσης της παραγωγής. Το υποσύστημα συνδέει όλα τα στοιχεία της παραγωγής σε ένα ενιαίο σύνολο, δημιουργεί σχέσεις και αναλογίες μεταξύ τους, συντονίζει τις δραστηριότητές τους στο χώρο και στο χρόνο. -

οικονομική, η οποία καλύπτει τη διαχείριση των παγίων περιουσιακών στοιχείων, του κεφαλαίου κίνησης και των πόρων εργασίας με τη χρήση μεθόδων όπως η χρηματοδότηση και ο δανεισμός.

Το σύστημα επηρεάζεται συνεχώς από πολυκατευθυντικές δυνάμεις. Από τη μία πλευρά, υπάρχει η επιθυμία του συστήματος για αυτοσυντήρηση, η οποία εκδηλώνεται στο γεγονός ότι οποιοδήποτε οικονομικό σύστημα (για παράδειγμα, μια επιχείρηση παραγωγής δομικών υλικών) προτιμά να μην αλλάξει τον καθιερωμένο ρυθμό παραγωγής, να διατηρήσει την υπάρχουσα σειρά εμπορικών δομικών προϊόντων για όσο το δυνατόν περισσότερο, κ.λπ. Όταν τα άλλα πράγματα είναι ίσα, αυτό βοηθά στη μείωση του κόστους και στη μεγιστοποίηση των κερδών και, επιπλέον, η λειτουργία μιας τέτοιας επιχείρησης γίνεται πιο προβλέψιμη και σταθερή. Ωστόσο, ταυτόχρονα, η επιχείρηση επηρεάζεται από «ενοχλητικούς» παράγοντες που αντικειμενικά ωθούν την επιχείρηση να αλλάξει (αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς, εμφάνιση νέων τεχνολογιών κ.λπ.).

Οι πρώτοι από αυτούς τους παράγοντες είναι εσωτερικοί και στοχεύουν στη διατήρηση του συστήματος στην υπάρχουσα μορφή του. Ταυτόχρονα, ένα σύστημα του οποίου οι συνδέσεις μεταξύ των στοιχείων του είναι ισχυρότερες και στενότερες έχει μεγαλύτερη ικανότητα αυτοσυντήρησης.

Οι δεύτεροι παράγοντες που επηρεάζουν το σύστημα είναι εξωτερικοί. Προκαλούν αλλαγές, οι οποίες μπορούν να ξεπεραστούν με τη βελτίωση της δομής, την ευελιξία, την αντικατάσταση στοιχείων και την αλλαγή των συνδέσεων μεταξύ τους.

Η σχέση μεταξύ των ιδιοτήτων της ανθεκτικότητας και της μεταβλητότητας σε κάθε σύστημα πρέπει να είναι τέτοια που να διασφαλίζει την πιο αποτελεσματική και βιώσιμη λειτουργία του, διατηρώντας παράλληλα την απαραίτητη οικονομική αξιοπιστία.

Είναι δυνατός ο προσδιορισμός των συνθηκών για μια τέτοια λειτουργία μόνο με βάση τη διεξαγωγή ενός μεγάλου αριθμού διαφορετικών εξετάσεων.

Τεχνική ειδικότητα. Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει όλους τους τύπους εξετάσεων του «φυσικού σώματος» των ακινήτων. Αποτελούν το σημείο εκκίνησης για τον καθορισμό τυχόν δεικτών κόστους, και ως εκ τούτου θα πρέπει να θεωρούνται αυστηρά υποχρεωτικοί. 2.

Οικονομική εμπειρογνωμοσύνη. Αυτά περιλαμβάνουν όλα τα είδη αναλύσεων που σχετίζονται με την αποτίμηση των παραγόντων που επηρεάζουν. Πρόκειται για διακυμάνσεις στις συνθήκες της αγοράς, προσδιορισμό του ύψους του κόστους ανά είδος αναπαραγωγικών δραστηριοτήτων, παραμέτρους του χρηματοπιστωτικού συστήματος, επίπεδο φορολογίας, κινδύνους κ.λπ. 3.

Εξειδίκευση τοποθεσίας. Η ιδιαιτερότητά τους μπορεί να θεωρηθεί σημαντικό μερίδιο των μεθόδων εμπειρογνωμόνων. Η πόλη δεν μπορεί να «μετρηθεί» με ακρίβεια και η ανάγκη για μια τέτοια «μέτρηση» υπάρχει, αφού δεν υπάρχει ούτε ένα ακίνητο έξω από το χωρικό της περιβάλλον. Η τεχνογνωσία τοποθεσίας περιλαμβάνει: υποδομές, οικολογία, κυβερνητική ρύθμιση, χωροταξία, τοπογραφία, περιγραφή ορίων, κοινή γνώμη κ.λπ.

Το ακίνητο είναι ακίνητο (ακίνητο), η διαχείριση του οποίου μπορεί να χωριστεί στα ακόλουθα ιεραρχικά επίπεδα:

Ομοσπονδιακή διαχείριση περιουσίας;
- διαχείριση ακίνητης περιουσίας των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- διαχείριση δημοτικής ακίνητης περιουσίας.
- διαχείριση περιουσίας επιχειρήσεων και οργανισμών·
- διαχείριση ατομικών ακινήτων. Η έννοια της «διαχείρισης ακινήτων» μπορεί να ερμηνευθεί με ευρεία και στενή έννοια.

Με την ευρεία έννοια, η διαχείριση ακινήτων νοείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα για την εκτέλεση ολόκληρου του συνόλου εργασιών που σχετίζονται με την εκτέλεση οποιωνδήποτε εξουσιών του ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας που επιτρέπονται από την αστική νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συμπεριλαμβανομένων και σύμφωνα με τη ζωή κύκλος ακινήτων:

Πρόθεση;
- σχέδιο;
- μεταποίηση (κατασκευές, κατασκευές).
- κυκλοφορία (αγορά, πώληση, ενοικίαση κ.λπ.)
- χρήση (υπηρεσία)
- συντήρηση, λειτουργία, επισκευή.
- μεγάλες επισκευές, εκσυγχρονισμός, ανακατασκευή και αποκατάσταση.
- επαναχρησιμοποίηση
- διάθεση.

Μια διαφορετική, στενότερη ερμηνεία της διαχείρισης ακινήτων δίνεται στο Επεξηγηματικό Λεξικό της Ακίνητης Περιουσίας: «Η διαχείριση ακινήτων είναι η υλοποίηση ενός συνόλου λειτουργιών για τη λειτουργία κτιρίων και κατασκευών (διατήρησή τους σε κατάσταση λειτουργίας, επισκευές, παροχή υπηρεσιών, διαχείριση του προσωπικού εξυπηρέτησης, δημιουργία συνθηκών για τους χρήστες (ενοικιαστές), καθορισμός των προϋποθέσεων για μίσθωση χώρου, είσπραξη ενοικίου κ.λπ.) για την αποτελεσματικότερη χρήση της ακίνητης περιουσίας προς το συμφέρον του ιδιοκτήτη.

Real estate εδώ (στο αγγλικό νομικό πεδίο) σημαίνει ακίνητη περιουσία, και μιλάμε συγκεκριμένα για διαχείριση ακινήτων. Αυτό τονίζει ότι η διαχείριση ακινήτων περιλαμβάνει και τη διαχείριση των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας. Το υπό διαχείριση ακίνητο θεωρείται ως ενότητα νομικών, οικονομικών και φυσικών χαρακτηριστικών.

Όπως προκύπτει από αυτόν τον ορισμό, η διαχείριση έχει σχεδιαστεί για να διασφαλίζει τη μέγιστη αποτελεσματικότητα στη χρήση της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη.

Ταυτόχρονα, οι δραστηριότητες διαχείρισης ακινήτων πραγματοποιούνται σε τρεις πτυχές - νομική, οικονομική και τεχνική.

Η νομική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων συνίσταται στην πιο ορθολογική χρήση, διανομή και συνδυασμό των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας.

Η οικονομική πτυχή της διαχείρισης ακινήτων πραγματοποιείται μέσω της διαχείρισης εσόδων και εξόδων που δημιουργούνται κατά τη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας.

Η τεχνική πτυχή της διαχείρισης συνίσταται στη διατήρηση του αντικειμένου ελέγχου σε κατάσταση λειτουργίας σύμφωνα με τον λειτουργικό του σκοπό.

Η διαχείριση ακινήτων είναι μια ολοκληρωμένη προσέγγιση για τη βελτίωση και τη διατήρηση της κατάστασης ενός ακινήτου, την οργάνωση και την πρόβλεψη της ανάπτυξής του. Η διαχείριση ακινήτων περιλαμβάνει κυρίως δραστηριότητες όπως η μίσθωση και η διαχείριση κτιρίων γραφείων και η διαχείριση ακινήτων ως επένδυση.

Εάν στη Δύση η διαχείριση ακινήτων είναι μια εξαιρετικά κερδοφόρα επιχείρηση, τότε στη Ρωσία άρχισαν να μιλούν για υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων μόλις στις αρχές της δεκαετίας του 1990, όταν υπήρχε ζήτηση για γραφεία πρώτης κατηγορίας. Σήμερα, οι ιδιοκτήτες επιχειρηματικών κέντρων καλούν μια εταιρεία διαχείρισης να ενεργήσει ως γενικός ανάδοχος, η οποία, εάν είναι απαραίτητο, εμπλέκει άλλες εταιρείες στην εκτέλεση των εργασιών.

Στις σύγχρονες ρωσικές συνθήκες, η εργασία των διαχειριστών δεν ρυθμίζεται από την ομοσπονδιακή νομοθεσία και δεν υπόκειται σε αδειοδότηση, επομένως το σύστημα διαχείρισης ακινήτων διαμορφώνεται με βάση τα πρότυπα της Εθνικής Ένωσης Διαχειριστών Ακίνητης Περιουσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (επί του παρόντος η Διαπεριφερειακή Ένωση Διαχειριστών Ακινήτων) και τον Κώδικα Επαγγελματικής Δεοντολογίας Διαχειριστών Ακινήτων.

Στόχοι, στόχοι και αρχές διαχείρισης ακινήτων

Η διαχείριση ακινήτων υλοποιείται με τη διαμόρφωση ενός αντικειμένου διαχείρισης που αντιπροσωπεύει ένα σύμπλεγμα τεχνολογικά ή λειτουργικά συναφούς περιουσίας, συμπεριλαμβανομένου ενός οικοπέδου, κτιρίων, κατασκευών και τμημάτων τους κ.λπ.

Κύριοι στόχοι της διαχείρισης της αγοράς ακινήτων:

Εφαρμογή των συνταγματικών δικαιωμάτων των πολιτών στην ακίνητη περιουσία και των ευθυνών που συνδέονται με την ιδιοκτησία τους.
- καθιέρωση ορισμένης τάξης και συνθηκών εργασίας για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά·
- προστασία των συμμετεχόντων από την ανεντιμότητα, την απάτη και τις εγκληματικές οργανώσεις και άτομα·
- εξασφάλιση δωρεάν τιμολόγησης των ακινήτων σύμφωνα με την προσφορά και τη ζήτηση·
- δημιουργία συνθηκών για επενδύσεις που τονώνουν την επιχειρηματική δραστηριότητα στον παραγωγικό τομέα.
- τη βελτίωση του οικολογικού περιβάλλοντος, την επίτευξη οικονομικής ανάπτυξης, τη μείωση της ανεργίας, την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος και άλλους δημόσιους στόχους.
- δίκαιη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων·
- δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος στη χώρα και τις περιφέρειες.

Οι αρχές διαχείρισης της αγοράς ακινήτων εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις πολιτικές και οικονομικές συνθήκες στη χώρα, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη την τρέχουσα παγκόσμια εμπειρία.

Η επίτευξη των στόχων που διατυπώθηκαν παραπάνω είναι δυνατή με την εφαρμογή των παρακάτω αρχών διαχείρισης:

Διαχωρισμός διαδικασιών - χρήση ειδικών προσεγγίσεων για τη ρύθμιση των σχέσεων μεταξύ διαφόρων τύπων ακίνητης περιουσίας - οικιστικές και μη κατοικίες, γη, δασικά οικόπεδα και άλλα αντικείμενα.
- ανοικτή πληροφόρηση για όλους τους συμμετέχοντες και τα αντικείμενα της αγοράς ακινήτων για τη λήψη επιχειρηματικών αποφάσεων.
- διαφάνεια στη θέσπιση κανόνων - δημόσια συζήτηση σχεδίων νόμων και άλλων κανονισμών.
- κατανομή των εξουσιών μεταξύ ρυθμιστικών φορέων.
- απλότητα και σαφήνεια των κανόνων και των διαδικασιών που θεσπίζονται με νομοθετικές πράξεις για τα ακίνητα·
- διατήρηση της συνέχειας του ρωσικού συστήματος διαχείρισης της αγοράς ακινήτων, το οποίο έχει τη δική του ιστορία και παραδόσεις, λαμβάνοντας υπόψη την παγκόσμια εμπειρία στη ρύθμιση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε διάφορα αντικείμενα ακινήτων. την προσαρμογή του στις οικιακές συνθήκες.

Αντικείμενα και αντικείμενα στο σύστημα διαχείρισης ακινήτων

Υπάρχουν διάφοροι τύποι επιρροής οντοτήτων της αγοράς σε μια ακίνητη περιουσία.

Η κρατική ρύθμιση της ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται: - μέσω άμεσης παρέμβασης (άμεσος διοικητικός έλεγχος), συμπεριλαμβανομένων: της δημιουργίας νόμων, κανονισμών, κανόνων, οδηγιών και κανονισμών που διέπουν τη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας. εισαγωγή ενός μηχανισμού ευθύνης για παραβίαση των κανονιστικών απαιτήσεων κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών με ακίνητα· έλεγχος της συμμόρφωσης όλων των φορέων της αγοράς με καθιερωμένους κανόνες και κανόνες· εγγραφή δικαιωμάτων σε ακίνητα και συναλλαγές με αυτά · αδειοδότηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων σε ακίνητα:

Μέσω έμμεσης επιρροής (οικονομικές μέθοδοι διαχείρισης ακινήτων), συμπεριλαμβανομένης της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας και της παροχής παροχών. υλοποίηση κρατικών προγραμμάτων-στόχων· καθιέρωση προτύπων απόσβεσης· μεταρρύθμιση των στεγαστικών και κοινοτικών υπηρεσιών· έκδοση και κυκλοφορία πιστοποιητικών στέγασης·
- μέσω συνολικής επίλυσης ζητημάτων χρήσης γης και ιδιωτικοποιήσεων, ανάπτυξης τεχνικών υποδομών κ.λπ.

Ο κοινωνικός αντίκτυπος είναι η αντίδραση ευρέων τμημάτων της κοινωνίας, συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματιών συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων, σε ορισμένες συναλλαγές ακινήτων, η οποία χρησιμεύει ως βάση για κανονισμούς, κανονισμούς κ.λπ.

Διαχείριση ορισμένων ακινήτων που χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης για την άσκηση συγκεκριμένων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων και την επίτευξη του μέγιστου κέρδους.

Διαχείριση συστημάτων ακίνητης περιουσίας των θεμάτων της ομοσπονδίας: δημοτικά ακίνητα, πόροι γης. δασικό ταμείο? ακίνητα στον τομέα της στέγασης· ακίνητα μη οικιστικά.

Η διαχείριση μεμονωμένων αντικειμένων, επιχειρήσεων και άλλων συγκροτημάτων ιδιοκτησίας περιλαμβάνει τη μεταφορά τους σε επιχειρησιακή διαχείριση και οικονομική διαχείριση, διαχείριση εμπιστοσύνης, ενοικίαση σε διάφορες μορφές κ.λπ.

Το σύστημα διαχείρισης ακινήτων βασίζεται στην αρχή της διαχείρισης αντικείμενο προς αντικείμενο, η οποία συνίσταται στην οριοθέτηση (σχηματισμός) ακίνητης περιουσίας με βάση το αντικείμενο. ταξινόμηση και ενιαία καταχώριση αντικειμένων· σχετικά με την εγγραφή αντικειμένων των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας· λαμβάνοντας υπόψη τα ειδικά χαρακτηριστικά του κλάδου της διαχείρισης ακινήτων και του συντονισμού των πολιτικών για τα ακίνητα.

Οι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων δεν παρέχονται για αντικείμενα που δεν υπόκεινται σε καταχώριση σύμφωνα με τον Νόμο περί Κρατικής Καταχώρησης Δικαιωμάτων.

Το επάγγελμα του «διαχειριστή ακίνητης περιουσίας» είναι ζητούμενο μόνο σε μια κοινωνία όπου υπάρχει ιδιωτική ιδιοκτησία και σαφής κατανόηση ότι απαιτείται εξειδικευμένη διαχείριση για τη διασφάλιση της τρέχουσας κερδοφορίας και την αύξηση της κεφαλαιουχικής αξίας ενός ακινήτου. Ένας επαγγελματίας διευθυντής μπορεί όχι μόνο να εκτελέσει τη βούληση του ιδιοκτήτη, αλλά και να ενεργήσει ως σύμβουλος και να προσφέρει διάφορες επιλογές για τη χρήση του ακινήτου.

Με βάση σαφώς καθορισμένους στόχους, ο διευθυντής αναπτύσσει ένα επιχειρηματικό σχέδιο για μια συγκεκριμένη εγκατάσταση. Οι συστάσεις που περιέχει μπορεί να έχουν πολλές επιλογές για ανάπτυξη. Πρέπει να περιγράφονται με τέτοιο τρόπο ώστε, εάν είναι επιθυμητό, ​​ο ιδιοκτήτης να μπορεί να επιλέξει μόνος του την επιλογή.

Διαχειριστές ακινήτων:

Διεξάγετε διαφημιστική καμπάνια για το αντικείμενο διαχείρισης, στέλνοντας προσφορές, χρησιμοποιώντας εφημερίδες, περιοδικά που διανέμονται σε πιθανούς πελάτες και προσωπικές επαφές.
- Ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών και κρατικών υπηρεσιών·
- Τηρεί οικονομικές καταστάσεις.
- επιλέξτε επαγγελματικό προσωπικό σέρβις.
- Ασφάλιση της περιουσίας.
- διενεργεί τεχνική και επιχειρησιακή επιθεώρηση και αποδοχή·
- σύναψη τυχόν απαραίτητων συμφωνιών για τη διαχείριση της τεχνικής κατάστασης των αντικειμένων, με ταυτόχρονη παρακολούθηση της εφαρμογής τους κ.λπ.

Τα προτιμώμενα ακίνητα για διαχείριση είναι μεγάλα (από 3-5 χιλιάδες m2) διοικητικά γραφεία, αποθήκες, καταστήματα λιανικής και βιομηχανικές εγκαταστάσεις, ανεξάρτητα από τη μορφή ιδιοκτησίας και τον βαθμό κατοχής. Η καλύτερη επιλογή για διαχείριση είναι να υπάρχουν πολλά κτίρια με διαφορετικές κατευθύνσεις.

Οι υπηρεσίες μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης χρησιμοποιούνται συνήθως από ιδιοκτήτες μεγάλων ακινήτων (ιδιοκτητών και μακροχρόνιας μίσθωσης) που αντιμετωπίζουν εμφανή δυσφορία από την αναποτελεσματική ή ανεπαρκώς αποδοτική χρήση των κτιρίων και των περιοχών που κατέχουν. Μεταξύ αυτών μπορεί να είναι σχεδιαστικοί, ερευνητικοί και εμπορικοί οργανισμοί που έχουν στη διάθεσή τους ακίνητα που έχουν λάβει από κρατικούς δημοτικούς φορείς με μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιωτικοποιούνται, οι περιοχές των οποίων είναι υπερβολικές για τις τρέχουσες ανάγκες του ιδιοκτήτη.

Το κράτος εξακολουθεί να είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων, αλλά η διαχείριση της κρατικής περιουσίας παραμένει προνόμιο των κρατικών ενιαίων επιχειρήσεων, αν και οι επαγγελματίες διαχειριστές θα μπορούσαν να «αποσπάσουν» πρόσθετο εισόδημα από αυτά τα ακίνητα αυξάνοντας την κεφαλαιουχική τους αξία.

Η γκάμα των υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων περιλαμβάνει:

Καθορισμός των στόχων του καταναλωτή κατά την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.
- παροχή συμβουλών στον ιδιοκτήτη σχετικά με την κατάσταση και ανάλυση της αγοράς ακινήτων κατά τη θέσπιση δικαιωμάτων σε ένα αντικείμενο για να προσδιοριστεί εάν το αντικείμενο ανταποκρίνεται στις ανάγκες του ιδιοκτήτη·
- αποδοχή του ακινήτου για διαχείριση.
- φυσική, νομική και οικονομική εξέταση του αντικειμένου·
- ανάλυση των επιλογών για περαιτέρω χρήση του αντικειμένου και επιλογή της καλύτερης επιλογής για τη χρήση του αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη τις απαιτήσεις των καταναλωτών.
- ανάπτυξη προγράμματος διαχείρισης εγκαταστάσεων και εφαρμογή του με περιοδικές προσαρμογές.
- εκπροσώπηση των συμφερόντων του ιδιοκτήτη ενώπιον τρίτων για θέματα που σχετίζονται με το ακίνητο που μεταβιβάζεται στη διαχείριση·
- οργάνωση και διατήρηση της διαδικασίας αμοιβαίων διακανονισμών μεταξύ φορέων που συμμετέχουν στη διασφάλιση της ζωής της εγκατάστασης·
- Τήρηση περιοδικών αναφορών προς τους ιδιοκτήτες σχετικά με την πρόοδο του προγράμματος διαχείρισης.

Η διαχείριση ακίνητης περιουσίας ως μορφή επιχειρηματικής δραστηριότητας δεν έχει ακόμη διαδοθεί στη χώρα μας. Η πρακτική της μεταβίβασης ομοσπονδιακών μπλοκ μετοχών στη διαχείριση καταπιστεύματος είναι περισσότερο γνωστή. Ωστόσο, η έννοια της διαχείρισης καταπιστεύματος περιουσίας εισήχθη στη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Μέρος 4, άρθρο 209, Κεφάλαιο 53 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) ως ανεξάρτητη νομική μορφή διαχείρισης της περιουσίας κάποιου άλλου.

Αντικείμενα διαχείρισης καταπιστεύματος (άρθρο 1013 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) μπορεί να είναι: επιχειρήσεις και άλλα συγκροτήματα ιδιοκτησίας. μεμονωμένα αντικείμενα που σχετίζονται με ακίνητα· χρεόγραφα; δικαιώματα πιστοποιημένα από τίτλους· αποκλειστικά δικαιώματα και άλλη ιδιοκτησία.

Μορφές κρατικής ρύθμισης της αγοράς ακινήτων

Η κρατική ρύθμιση της αγοράς ακινήτων πραγματοποιείται με δύο μορφές:

1) μέσω άμεσης παρέμβασης, δηλ. διοικητικός τρόπος?
2) έμμεσος αντίκτυπος ή μέθοδοι οικονομικής διαχείρισης.

Ο άμεσος διοικητικός έλεγχος περιλαμβάνει:

Δημιουργία ρυθμιστικού πλαισίου (νόμοι, κανονισμοί, οδηγίες κ.λπ.) που ρυθμίζει τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων στο κέντρο και στις περιφέρειες.
- αδειοδότηση, εγγραφή, παραχώρηση δικαιωμάτων σε εξουσιοδοτημένα πρόσωπα για τη διεξαγωγή συναλλαγών με κρατική και δημοτική περιουσία·
- τη θέσπιση υποχρεωτικών απαιτήσεων για το περιεχόμενο και την ποιότητα διαφόρων τύπων δραστηριοτήτων στην αγορά ακινήτων και για τους συμμετέχοντες σε αυτήν·
- έλεγχος της συμμόρφωσης όλων των συμμετεχόντων στην αγορά με καθιερωμένους κανόνες και κανόνες.
- εισαγωγή απαγορεύσεων και κυρώσεων για αποκλίσεις από τις κανονιστικές απαιτήσεις κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών με ακίνητα.
- αγορά σε κρατική ιδιοκτησία οποιουδήποτε ακινήτου για δημόσιες ανάγκες.

Οι οικονομικές μέθοδοι διαχείρισης της αγοράς ακινήτων πραγματοποιούνται χρησιμοποιώντας:

Συστήματα φορολογίας ακινήτων;
- εκπτωτική πολιτική της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- έκδοση και κυκλοφορία πιστοποιητικών στέγασης.
- εφαρμογή κρατικών προγραμμάτων-στόχων.
- πολιτική απόσβεσης.
- εξωτερική οικονομική δραστηριότητα κ.λπ.

Η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας κατανέμεται μεταξύ διαφόρων κλάδων της κυβέρνησης (νομοθετική, εκτελεστική, δικαστική), οι οποίες θεωρούνται ανεξάρτητες στις δραστηριότητές τους.

Η Ομοσπονδιακή Συνέλευση εκδίδει νόμους που ρυθμίζουν την αγορά ακινήτων. Ο Πρόεδρος εκδίδει διατάγματα που δεν έρχονται σε αντίθεση με τους ισχύοντες νόμους. Η κυβέρνηση εκδίδει διατάγματα, υπουργεία και υπηρεσίες - ρυθμίσεις, οδηγίες και διαταγές που θεσπίζουν συγκεκριμένες διαδικασίες και κανόνες για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.

Οι αντιπροσωπευτικές αρχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Κρατική Δούμα, Ομοσπονδιακό Συμβούλιο) και οι συνιστώσες οντότητες της έχουν την εξουσία να εκδίδουν νομικές πράξεις για θέματα διαχείρισης ακινήτων και να ασκούν λειτουργίες ελέγχου.

Στο Υπουργείο Κρατικής Περιουσίας ανατίθενται τα καθήκοντα και τα καθήκοντα διαχείρισης και διάθεσης με τον προβλεπόμενο τρόπο ομοσπονδιακής περιουσίας στο έδαφος της Ρωσικής Ομοσπονδίας και στο εξωτερικό. εφαρμογή, βάσει της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, της κρατικής πολιτικής ιδιωτικοποίησης κρατικών και δημοτικών επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένων των οικοπέδων που βρίσκονται σε ιδιωτικοποιημένες επιχειρήσεις κ.λπ.

Στη διαχείριση της περιουσίας συμμετέχουν και οι δημοτικές αρχές. Για παράδειγμα, στον τομέα της ρύθμισης των δασικών σχέσεων, η αρμοδιότητα των περιφερειακών διοικήσεων περιλαμβάνει: λογιστική του δασικού ταμείου, κατανομή του εγκεκριμένου ορίου του ταμείου υλοτομίας μεταξύ των δασικών χρηστών. οργάνωση της εφαρμογής μέτρων για την προστασία των δασών από πυρκαγιές, ασθένειες κ.λπ.

Στη διαχείριση κτιρίων και κατασκευών μη κατοικιών, ισχύει ο ακόλουθος κανόνας: οι αποφάσεις για τη διάθεση της ακίνητης περιουσίας λαμβάνονται από τον σχετικό ιδιοκτήτη με τον προβλεπόμενο τρόπο - ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο, αρχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας, συνιστώσες οντότητες της Ομοσπονδία και δήμοι.

Η αρμοδιότητα των εκτελεστικών αρχών για τη ρύθμιση των περιουσιακών σχέσεων περιλαμβάνει:

Διαχείριση και διάθεση ακινήτων, ανακατασκευή, αποκατάσταση και κατασκευή τους, εξεύρεση των απαραίτητων επενδύσεων.
- παροχή ακίνητης περιουσίας που ανήκει στην πόλη προς ενοικίαση. Καθορισμός τιμών ενοικίασης·
- ζωνοποίηση της επικράτειας της πόλης.
- σύνταξη και συντήρηση του κτηματολογίου της πόλης κ.λπ.

Κρατική ρύθμιση των σχέσεων γης

Η κρατική ρύθμιση των σχέσεων γης αποσκοπεί στην οργάνωση της ορθολογικής χρήσης και προστασίας της γης με τη θέσπιση ορισμένων κανόνων και κανόνων για την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη διάθεση των χερσαίων πόρων της χώρας και των επιμέρους τμημάτων τους, προκειμένου να ενισχυθεί και να αναπτυχθεί η οικονομία της χώρας. Το ρωσικό κράτος, σύμφωνα με το Σύνταγμα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, έχει το δικαίωμα να ρυθμίζει τις σχέσεις γης επειδή έχει κυρίαρχη κρατική εξουσία σε ολόκληρη την επικράτεια της χώρας και είναι το εκτελεστικό όργανο του λαού της.

Υπάρχουν δύο τύποι κρατικής ρύθμισης των σχέσεων γης:

1) ρύθμιση από το κράτος ως κυρίαρχο με εδαφική κυριαρχία σε όλα τα εδάφη, ανεξαρτήτως μορφής ιδιοκτησίας. Χρησιμοποιούνται μέθοδοι εξουσίας και υποταγής, που εκφράζονται σε νομοθετικούς και άλλους κανονισμούς που είναι υποχρεωτικοί για όλους τους ιδιοκτήτες και χρήστες γης (για παράδειγμα, σχετικά με τη φορολογία, την προστασία του περιβάλλοντος, τη διατήρηση κτηματολογίου κ.λπ.).
2) οικονομική ρύθμιση. Οι κρατικοί φορείς ενεργούν ως οικονομικές οντότητες - παρέχουν οικόπεδα σε πολίτες και οργανισμούς, τηρούν αρχεία γης, εκμισθώνουν κ.λπ.

Η κρατική ρύθμιση των σχέσεων γης χωρίζεται σε γενική και τομεακή (τμηματική). Η γενική κρατική ρύθμιση διενεργείται από κρατικούς φορείς γενικής και ειδικής αρμοδιότητας, οι ενέργειες των οποίων ισχύουν για όλες τις κατηγορίες γης και όλα τα θέματα των σχέσεων γης. Η ρύθμιση του κλάδου (τμήμα) διενεργείται από υπουργεία, επιτροπές και ομοσπονδιακές υπηρεσίες. Οι δράσεις τους επεκτείνονται σε δευτερεύουσες επιχειρήσεις και οργανισμούς στους οποίους παραχωρείται γη για ιδιοκτησία και χρήση.

Η διαχείριση στο αγρόκτημα πραγματοποιείται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες γης, τους ενοικιαστές και τους χρήστες γης. Λαμβάνοντας υπόψη τα συμφέροντα του πληθυσμού, επιλύουν ζητήματα ιδιοκτησίας, χρήσης και διάθεσης δημοτικής περιουσίας, καθορίζουν προγράμματα εδαφικής ανάπτυξης, παρέχουν και αποσύρουν οικόπεδα, ασκούν κρατικό έλεγχο στη χρήση και προστασία της γης και οργανώνουν εργασίες διαχείρισης γης.

Η αρμοδιότητα των ομοσπονδιακών κυβερνητικών φορέων για τη ρύθμιση των σχέσεων γης περιλαμβάνει:

Έγκριση του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας και άλλων ομοσπονδιακών νόμων που ρυθμίζουν τις σχέσεις γης.
- καθιέρωση ενιαίων αρχών πληρωμής για τη γη. θέσπιση διαδικασίας για την καταχώριση δικαιωμάτων σε οικόπεδα και άλλα ακίνητα που συνδέονται στενά με αυτά·
- έγκριση της διαδικασίας για την οργάνωση της διαχείρισης της γης, τη διατήρηση του κρατικού κτηματολογίου γης και την παρακολούθηση των γαιών, την οργάνωση και την εφαρμογή κρατικού ελέγχου σχετικά με τη χρήση και την προστασία της γης.
- καθορισμός των ορίων των ειδικά προστατευόμενων περιοχών που αποτελούν μέρος πολλών συνιστωσών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και σε τόπους κατοικίας και οικονομικής δραστηριότητας μικρών λαών και εθνοτικών ομάδων, σε συμφωνία με τις αρμόδιες κυβερνητικές αρχές και τις τοπικές κυβερνήσεις.
- διάθεση (απόσυρση και παροχή) οικοπέδων σε ομοσπονδιακή ιδιοκτησία.
- αγορά γης για ομοσπονδιακές ανάγκες.
- ανάπτυξη, από κοινού με τις κρατικές αρχές των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, και έγκριση ομοσπονδιακών προγραμμάτων για την ορθολογική χρήση της γης, την αύξηση της γονιμότητας του εδάφους, την προστασία των πόρων της γης σε συνδυασμό με άλλα περιβαλλοντικά μέτρα.

Η δικαιοδοσία των κρατικών αρχών των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας για τη ρύθμιση των σχέσεων γης περιλαμβάνει:

Έγκριση νόμων και άλλων κανονιστικών νομικών πράξεων των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας σύμφωνα με το Σύνταγμα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τον Κώδικα Γης και άλλους ομοσπονδιακούς νόμους.
- προσδιορισμός εδαφών με ειδικό νομικό καθεστώς για τη χρήση γης, δημιουργία και αλλαγή των ορίων τους.
- Καθορισμός μέγιστων μεγεθών οικοπέδων.
- καθορισμός του μεγέθους και της διαδικασίας πληρωμής για τη γη, καθώς και η θέσπιση της διαδικασίας για τη συγκέντρωση τους σύμφωνα με τις νομοθετικές πράξεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- έγκριση της διαδικασίας διάθεσης εκτάσεων που ανήκουν στο κράτος από συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και της διαδικασίας αλλαγής του προβλεπόμενου σκοπού ενός οικοπέδου·
- έγκριση των ορίων πόλεων και χωριών, πόλεων και κωμοπόλεων της δημοκρατικής, περιφερειακής, περιφερειακής, περιφερειακής υποταγής·
- έγκριση σύμφωνα με τους νόμους της Ρωσικής Ομοσπονδίας, λαμβάνοντας υπόψη τις τοπικές συνθήκες, τη διαδικασία κρατικού ελέγχου σχετικά με τη χρήση και την προστασία των εδαφών, τη διαχείριση της γης.
- καθιέρωση παροχών για την είσπραξη πληρωμών για γη σύμφωνα με την ομοσπονδιακή νομοθεσία.
- οργάνωση της διατήρησης του κρατικού κώδικα γης, της διαχείρισης γης και της παρακολούθησης της γης σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
- οργάνωση του κρατικού ελέγχου στη χρήση και την προστασία της γης.
- διάθεση (απόσυρση και παροχή) οικοπέδων που ανήκουν σε συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- αλλαγή του σκοπού της γης.
- λήψη αποφάσεων για την κατάσχεση (αγορά) γης για τις κρατικές ανάγκες των συνιστωσών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Ο ομοσπονδιακός φορέας για τους πόρους γης και τη διαχείριση γης και οι τοπικοί οργανισμοί του σύμφωνα με το νόμο:

Ανάπτυξη προτάσεων για τη διαχείριση των εκτάσεων σε κρατική και δημοτική ιδιοκτησία.
- να αναστείλει την εκτέλεση παράνομων αποφάσεων για θέματα κατάσχεσης και παραχώρησης οικοπέδων έως ότου εξεταστούν από τις αρμόδιες αρχές (διοίκηση, δικαστήριο, διαιτητικό δικαστήριο).
- να φέρει σε διοικητική ευθύνη τα άτομα που είναι ένοχα για παραβίαση της νομοθεσίας περί γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
- εκδίδει, σύμφωνα με την καθιερωμένη διαδικασία, άδειες (άδειες) για το δικαίωμα εκτέλεσης διαχείρισης γης και άλλων εργασιών σχεδιασμού και έρευνας που σχετίζονται με τη μελέτη και τη χρήση των πόρων γης.
- ανάλυση της κατάστασης της αγοράς γης.
- να υποβάλει προτάσεις σχετικά με τη διαδικασία υπολογισμού της τυπικής τιμής της γης, τη διαδικασία καθορισμού του συντελεστή φόρου γης και τις κυρώσεις για παραβίαση της νομοθεσίας περί γης·
- να οργανώσει και να διατηρήσει το κρατικό κτηματολόγιο γης.

Η σύγχρονη αγορά εμπορικών ακινήτων, εκτός από μια σωστά σχεδιασμένη ιδέα, απαιτεί έναν πραγματικό μηχανισμό για την εκτέλεση αυτού διαχείριση ακινήτων, διαχείριση ενοικίων και ταχεία ανταπόκριση αυτού του συστήματος σε διάφορες αλλαγές στην αγορά ακινήτων.

Ειδικοί διαχείρισης ακινήτωνπροετοιμάζει πολλές διαφορετικές εταιρείες. Αυτοί μπορεί να είναι είτε απλώς διευθυντές που έχουν ολοκληρώσει μαθήματα διαχείρισης εμπορικών ακινήτων, είτε απόφοιτοι διάσημων δυτικών γραφείων συμβούλων ακινήτων. Το κόστος της διατήρησης ικανών στελεχών είναι πολύ υψηλό για έναν οργανισμό και ο πολύτιμος χρόνος τους δαπανάται ασταμάτητα συμπληρώνοντας διάφορους συνοπτικούς πίνακες, αναφορές και γραφήματα. Επιπλέον, όλοι γνωρίζουν περιπτώσεις όπου δεκάδες φύλλα ήδη προετοιμασμένων αναφορών πρέπει να επαναληφθούν λόγω της ανακάλυψης ενός ή άλλου απλού λάθους που έγινε κατά λάθος από έναν συνηθισμένο καλλιτέχνη στο χώρο εργασίας.

Οικονομική παρακολούθηση και έλεγχος των συμβάσεων:

• έλεγχος και ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης όλων των ακινήτων.
• ανάλυση της επενδυτικής αποδοτικότητας, πρόβλεψη της δυναμικής της απόδοσης των επενδυμένων κεφαλαίων.
• την αξιοπιστία των πληροφοριών που παρέχονται από τους εργαζόμενους·
• το σύστημα διαχείρισης ακινήτων ελέγχει τις απαραίτητες επιχειρηματικές διαδικασίες και συμβάσεις·
• αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης ενοικίασης και εμπορικής ιδιοκτησίας·
• ανάλυση του κόστους λειτουργίας ακίνητης περιουσίας·
• αξιολόγηση του έργου μιας τρίτης εταιρείας διαχείρισης.

Διαχείριση επαγγελματικών ακινήτων:

• διαχείριση εμπορικών ακινήτων?
• διαχείριση εμπορικών κέντρων·
• διαχείριση κέντρων γραφείου·
• διαχείριση μικτών κτιριακών συγκροτημάτων·
• εκθέσεις διαχείρισης·
• αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των επιχειρήσεων ακινήτων, ανάλυση κόστους, προγραμματισμός εισοδήματος.
• μοντελοποίηση της κερδοφορίας της επιχείρησης, καθορισμός στόχων, βελτιστοποίηση δραστηριοτήτων.
• σύστημα αξιολόγησης της απόδοσης της ενοικίασης ακινήτων·
• διαφανή κίνητρα εργασίας του προσωπικού με βάση εμπορικά αποτελέσματα.

Υπάλληλοι της εταιρείαςδιαχείριση εμπορικών ακινήτων:

Διαχείριση ακινήτων, ενοικίαση και εκμετάλλευση ακινήτου:

• πρόσβαση στις απαραίτητες επιχειρησιακές πληροφορίες και αντίγραφα των εγγράφων του μισθωμένου χώρου·
• διαβούλευση με τους αντισυμβαλλομένους, συμφωνία διαχείρισης της λειτουργίας·
• συντονισμός των ενεργειών των μεσιτών και των κτηματομεσιτικών γραφείων·
• ανάλυση της αποτελεσματικότητας της διαφήμισης·
• σύστημα για τον αυτόματο υπολογισμό του ελάχιστου ποσοστού ενοικίασης ακινήτων ·
• επιχειρησιακή εργασία με ενοικιαστές εμπορικών ακινήτων·
• σύστημα ελέγχου αποδείξεων πληρωμής·
• Σύστημα παρακολούθησης των εκκενωμένων ακινήτων·
• σύστημα συλλογής αιτήσεων για ενοικίαση χώρων·
• ένα ενιαίο σύστημα και μορφές αναφοράς·
• σύστημα αυτόματης εμφάνισης αντικειμένων στην πύλη ακινήτων.

Για πελάτες, ενοικιαστές, εργολάβους, μεσίτες, μεσιτικά γραφεία

Τρέχουσες πληροφορίες για τα διαθέσιμα ακίνητα:

• απόκτηση αξιόπιστων επιχειρησιακών πληροφοριών για κενά ακίνητα.
• επιλογή χώρων σύμφωνα με καθορισμένες παραμέτρους.
• συμφωνία των πληρωμών ενοικίων και αποζημίωση των λειτουργικών εξόδων.

Κύρια πλεονεκτήματα χρήσηςσυστήματα διαχείρισης ακινήτων:

• Άμεση πρόσβαση στα δεδομένα ανά πάσα στιγμή. Διαθεσιμότητα αντιγράφων όλων των απαραίτητων εγγράφων.
• Κατά την επίλυση λειτουργικών ζητημάτων, ο διευθυντής δεν τρέχει μεταξύ του γραμματέα, της λογιστικής, των δικηγόρων και των αρχείων. Όλες οι απαραίτητες πληροφορίες είναι στα χέρια του.
• Τα τελευταία δεδομένα. Οποιεσδήποτε αλλαγές στις παραμέτρους ακινήτων, παραλαβή πληρωμών, εμφάνιση νέων αντικειμένων ακινήτων, όλες οι ενημερώσεις γίνονται ταυτόχρονα στο χώρο εργασίας.
• Οπουδήποτε στον κόσμο. Όπου κι αν βρίσκεται ο χρήστης, εφόσον έχει πρόσβαση στο Διαδίκτυο, λαμβάνει τις πιο ενημερωμένες πληροφορίες και αντίγραφα των απαραίτητων εγγράφων οποιασδήποτε ακίνητης περιουσίας.
• Αξιοπιστία αποθήκευσης δεδομένων. Όλα τα δεδομένα αποθηκεύονται σε αξιόπιστο εξοπλισμό, σε σύγχρονα κέντρα δεδομένων, με συστήματα προστασίας ενέργειας, ευρυζωνικό κανάλι υψηλής ταχύτητας στο Διαδίκτυο, διακομιστές καθρέφτη και επιπλέον αποθήκευση αντιγράφων ασφαλείας.
• Ασφάλεια πρόσβασης. Ένα μοναδικό σύστημα ελέγχου της άδειας πρόσβασης ενός χρήστη στα δεδομένα και η χρήση διεθνών πιστοποιημένων τεχνολογιών κρυπτογράφησης κυκλοφορίας εγγυάται σίγουρη επιχειρηματική ασφάλεια και ασφάλεια.
• Σύστημα σημαντικών υπενθυμίσεων και ειδοποιήσεων. Το σύστημα διαχείρισης ακινήτων αποστέλλει αυτόματα τα απαραίτητα email όταν προκύπτουν σημαντικά μηνύματα ή υπενθυμίσεις.
• Ανθρώπινος παράγοντας. Το σύστημα διαχείρισης ακινήτων επιτρέπει την πραγματοποίηση αλλαγών μόνο από εξουσιοδοτημένους χρήστες. Για παράδειγμα: ένας γραμματέας μπορεί να βλέπει μόνο αναφορές για χρέη και ελεύθερο χώρο, το λογιστήριο έχει το δικαίωμα να λειτουργεί με χρήματα, ένας διαχειριστής ακινήτων αλλάζει τις παραμέτρους του χώρου, νοικιάζει χώρους, εκτυπώνει συμβόλαια μίσθωσης, κρατά ακίνητα για πελάτες, ο δικηγόρος επεξεργάζεται πρότυπα συμβάσεων και εισάγει σαρώσεις εγγράφων τίτλου κ.λπ.
• Φιλική διεπαφή. Η διαισθητική διεπαφή του προγράμματος διαχείρισης ακινήτων επιτρέπει στον χρήστη να ξεκινήσει αμέσως τη χρήση του συστήματος διαχείρισης και οι αναδυόμενες συμβουλές σε αμφιλεγόμενες περιοχές θα σας πουν ποιες ενέργειες απαιτούνται.
• Βολική φόρμα αναφοράς. Όλοι οι υπάλληλοι της εταιρείας χρησιμοποιούν τις ίδιες αναφορές και έγγραφα σε μορφή, δομή και χρώμα.
• Πρόσβαση για ενοικιαστές. Το σύστημα διαχείρισης ακινήτων παρέχει μια συγκεκριμένη επιλογή πρόσβασης στους αντισυμβαλλομένους ώστε να λαμβάνουν μια αναφορά σχετικά με τις εκκρεμείς πληρωμές ενοικίων.
• Εξοικονόμηση πόρων. Η εταιρεία σας πληρώνει μόνο για τη χρήση του συστήματος ανάλογα με τον αριθμό των εργαζομένων που έχουν πρόσβαση στο σύστημα διαχείρισης ακινήτων. Δεν χρειάζεται να πληρώσετε για άδειες σταθερού υλικού και λογισμικού.
• Πάντα στον έλεγχο. Ελλείψει πληρωμής για τη χρήση του συστήματος διαχείρισης ακινήτων, ένας χρήστης παραμένει πάντα στο σύστημα διαχείρισης ακινήτων με πλήρη λειτουργικότητα.

Αποτέλεσμα χρήσηςσύστημα διαχείρισης ακινήτων:

• Αυξημένη αποτελεσματικότητα των συμβάσεων μίσθωσης.
• Βελτιστοποίηση και μείωση λειτουργικού κόστους.
• Η χρήση της εξωτερικής ανάθεσης σε μη βασικές δραστηριότητες.
• Μείωση μηνιαίου κόστους διαχείρισης εμπορικών ακινήτων.
• Μείωση του αριθμού των εργαζομένων με παράλληλη βελτίωση της ποιότητας της εργασίας.
• Προσομοίωση διαφόρων εννοιών διαχείρισης ακινήτων.
• Όλες οι πληροφορίες και τα έγγραφα είναι δομημένα και διαθέσιμα σε λίγα λεπτά.
• Παρακολούθηση της διαφάνειας των επιχειρηματικών διαδικασιών.
• Ενημερωμένες πληροφορίες για όλους τους εργαζόμενους και τους εργολάβους.
• Εξοικονόμηση χρόνου εργασίας των εργαζομένων.
• Βελτίωση της ποιότητας των υπηρεσιών για τους ενοικιαστές.
• 24/7 πρόσβαση στα δεδομένα.
• Επισημοποίηση της παρουσίασης στοιχείων αναφοράς.
• Βελτίωση του εργασιακού κλίματος του οργανισμού.

Ένα σύστημα CAFM βοηθά στη χρήση των ακίνητων περιουσιακών στοιχείων ενός οργανισμού, μειώνοντας το κόστος και δημιουργώντας κέρδη κατά τη διάρκεια κάθε φάσης του κύκλου ζωής ενός κτιρίου. Η χρήση του συστήματος αποσκοπεί στην υποστήριξη της στρατηγικής και επιχειρησιακής διαχείρισης των εγκαταστάσεων: όλες οι δραστηριότητες που σχετίζονται με διοικητικές, τεχνικές και εργασίες υποδομής όταν η εγκατάσταση ή το κτίριο βρίσκεται σε λειτουργία.

Το CAFM ως είδος λύσεων εμφανίστηκε τη δεκαετία του '90. Αρκετές δεκάδες κατασκευαστές σε όλο τον κόσμο τα προμηθεύουν στην αγορά. Οι μεγαλύτερες εταιρείες χρησιμοποιούν αυτά τα συστήματα για τη διαχείριση ακινήτων, εμπορικών, οικιστικών και λειτουργικών. Τα τελευταία χρόνια, στις Ηνωμένες Πολιτείες, το CAFM έχει εξελιχθεί σε μια νέα κατηγορία IWMS (Integrated Workplace Management), που σχετίζεται με την παγκοσμιοποίηση των εργασιών πληροφοριακών συστημάτων για μεγάλους εταιρικούς πελάτες.

Ωστόσο, για τη ρωσική αγορά διαχείρισης ακινήτων, η χρήση του CAFM δεν είναι ακόμα τυπική. Οι εγχώριες επιχειρήσεις συχνά περιορίζονται στη χρηστική χρήση λογισμικού γραφείου (για παράδειγμα, MS Excel) και λογισμικού λογιστικής που βασίζεται σε συστήματα 1C.

Ωστόσο, σήμερα υπάρχουν όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις για την εμφάνιση της πρακτικής χρήσης επαγγελματικών συστημάτων για την υποστήριξη των βασικών επιχειρηματικών διαδικασιών διαχείρισης ακινήτων στη Ρωσία. Η οικονομική κρίση, με τις αυξημένες απαιτήσεις για έλεγχο κόστους, βέλτιστη χρήση υποδομών και πόρων, μπορεί επίσης να αποτελέσει ώθηση για την εφαρμογή του CAFM.

Όπως σε κάθε άλλο κλάδο, τα πληροφοριακά συστήματα χρησιμοποιούνται πιο αποτελεσματικά όπου υπάρχουν σημαντικές ταμειακές ροές, μεγάλοι όγκοι πληροφοριών υποβάλλονται σε επεξεργασία και υπάρχει ανάγκη επισημοποίησης ή υποστήριξης επιχειρηματικών διαδικασιών.

Όλα αυτά τα σημάδια είναι ξεκάθαρα ορατά στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων. Αρκεί να αναφέρουμε ότι, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις, το 30% όλων των χρηματοοικονομικών ροών στον κόσμο σχετίζεται άμεσα με αυτόν τον τομέα της αγοράς.

Στην αγορά διαχείρισης ακινήτων, μπορούν να εντοπιστούν οι ακόλουθοι πιθανοί πελάτες για συστήματα CAFM. Πρώτον, οι μεγάλες επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων των κρατικών μονάδων διαχείρισης εταιρικής (επιχειρησιακής) περιουσίας (ΚΑΠΕ/CREM). Για παράδειγμα, τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες, βιομηχανία, ενέργεια. Στη συνέχεια - ιδιοκτήτες, προγραμματιστές, εταιρείες επενδύσεων στον τομέα των εμπορικών ακινήτων. Οι εταιρείες υπηρεσιών, διαχείρισης και FM πρέπει επίσης να εφαρμόσουν αυτού του είδους τα συστήματα. Μεγάλες εταιρείες με εξειδικευμένα κεντρικά τμήματα, κανονισμούς, στρατηγική για μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και εστίαση σε μεγάλους πελάτες. Και τέλος, επιχειρήσεις στον τομέα της στέγασης και των κοινοτικών υπηρεσιών.

Συγγραφέας

Ilyin Victor, ειδικός στην τεχνολογία πληροφοριών για τη διαχείριση ακινήτων, τον αυτοματισμό κτιρίων