Аіс система управління нерухомістю. Управління нерухомістю з будь-якого комп'ютера, що має доступ до Інтернету Терміни, що стосуються об'єктів управління

У чому особливості управління нерухомістю як виду підприємницької діяльності? Як управляти об'єктами комерційної нерухомості? Де пройти навчання з управління нерухомістю?

Вітаю, дорогі друзі! Вас вітає популярний бізнес-журнал «ХітерБобер»! На зв'язку – Денис Кудерін.

Тема публікації – управління нерухомістю. Доступно, просто і докладно розповім, як робити бізнес на управлінні житловими або нежитловими об'єктами. Матеріал буде цікавим як власникам нерухомості, так і тим, хто хоче спробувати свої сили у справі управління.

Наприкінці статті на вас чекає невеликий бонус - огляд трійки найбільш компетентних в РФ компаній, які займаються професійним управлінням нерухомістю.

1. Що таке управління нерухомістю?

Якщо ви щасливий власник нерухомості, на якій можна робити бізнес, вам не обов'язково займатися справами самому. Є більш цивілізований та простий варіант – здати свій об'єкт в управління професійної компанії.

Фірма займатиметься комерційною експлуатацією вашого приміщення, а ви – отримуватиме регулярний прибуток. Класичний приклад пасивного прибутку. Звичайно, якась частина фінансових надходжень піде на виплату гонорару за послуги керуючої організації.

У рамках управління нерухомістю відбувається розумне розмежування функцій власника та керуючого. Завдання власника – знайти надійного, кваліфікованого та кмітливого посередника, який буде дотримуватися його інтересів.

Далі всі функції управління делегуються компетентним співробітникам, але стратегічні рішення та загальний контроль залишаються за власником. Керуючий, своєю чергою, виступає від імені і вносить у разі потреби свої пропозиції щодо збільшення доходу чи поліпшення умов експлуатації.

Перелічимо головні плюси довірчого управління:

• економія часу та сил власника;
• підвищення конкурентності об'єкта ринку нерухомості;
• юридичний аспект експлуатації об'єкта перебуває у руках фахівців;
• керуючий уважно стежить за станом нерухомості і намагається не допускати псування майна або неналежного поводження з нею.

Якщо раніше довірче управління передавали переважно об'єкти закордонної нерухомості, то останні роки така послуга набирає популярності і на внутрішньому житловому ринку Росії та країн СНД.

Набагато легше передати об'єкт у компетентні руки, ніж займатися ним самому – шукати орендарів, відбирати надійних кандидатів, оформляти договори, щомісяця стягувати плату, вислуховувати скарги сусідів тощо.

У разі стороннього управління всі ці турботи доручаються професійній компанії, в якій краще знають, як зробити, щоб усі учасники процесу (включаючи сусідів) були задоволені та щасливі.

Короткий перелік професійних завдань фірми, що управляє:

• створення сприятливих умов клієнта;
• просування об'єкта на ринку нерухомості з метою отримання максимального прибутку;
• контакти зі страховиками та брокерами;
• розробка та впровадження заходів щодо оптимізації витрат на експлуатацію об'єкта;
• проведення планових профілактичних та ремонтних робіт;
• пошук орендарів, переговори з ними, оформлення договорів оренди, контроль за дотриманням договорів;
• фінансові взаєморозрахунки;
• взаємодія з державними органами (за потреби).

Професія керівника нерухомістю стає з роками дедалі більш затребуваною. По-перше, тому, що незважаючи на жодні кризи, в країні будується все більше житлових та комерційних об'єктів. По-друге, дедалі більше власників нерухомості бажають делегувати повноваження професіоналам, а не займатися справами самостійно.

Де вчать на керуючого нерухомістю? У деяких профільних вишах – зокрема, у МДСУ (Московський Державний Будівельний Університет), МГУП (Московський Держуніверситет природооблаштування), у столичній Академії комунального господарства та будівництва, Петербурзькому державному політехнічному університеті та деяких інших навчальних закладах.

Окрім цього, у Москві можна закінчити платні курси, організовані сертифікованими фахівцями з Інституту Управління Нерухомістю США (IREM).

Додаткову інформацію на тему грамотної експлуатації нерухомості ви знайдете у статті « ».

2. Що включає управління нерухомістю – огляд ТОП-5 основних функцій управління

Основні завдання компанії з управління нерухомістю та конкретних фахівців – забезпечувати клієнтам стабільний прибуток та грамотно експлуатувати об'єкти, дані у розпорядження.

Існують і конкретніші функції, які ми розглянемо у всіх подробицях.

функція 1.Планування витрат та доходів з нерухомості

Перша функція – суто економічна.

Керуючий:

• розподіляє фінансові потоки;
• аналізує експлуатаційні витрати та організовує заходи щодо їх зниження;
• контролює стабільне надходження орендних платежів;
• підтримує орендну плату максимальному ринковому рівні;
• веде бухгалтерію та звітну документацію.

У будь-який момент компанія має бути готова відзвітувати перед замовниками за всіма статтями – професійне управління передбачає повну прозорість фінансових взаєморозрахунків.

функція 2.Реклама об'єкта та залучення орендарів

Тут компанія довірчого управління частково бере на себе функції. Тобто шукає покупців, рекламуючи об'єкт усіма можливими способами. Грамотна рекламна кампанія – гарантія вигідної угоди.

Профі просувають товар по всіх напрямках – через інтернет, ЗМІ, друковані видання, зовнішню рекламу. Чим вигіднішими для клієнта будуть умови контракту, тим більший розмір гонорару управителя.

функція 3.Технічне обслуговування та експлуатація нерухомості

Щоб об'єкт якомога довше залишався у функціональному та презентабельному стані, його потрібно належним чином обслуговувати.

Керуючий зобов'язаний:

• стежити за коректною експлуатацією нерухомості;
• вчасно проводити профілактичні та ремонтні роботи;
• забезпечувати охорону об'єкта, якщо цього вимагає власник;
• організовувати клінінг - професійне прибирання житлоплощі;
• утримувати та розвивати об'єкт відповідно до його призначення та вимог клієнта.

Усі сантехнічні, інженерні системи повинні працювати справно та безперебійно. Якщо мешканці скаржаться на тарганів або гризунів, керуючий викликає спеціальні служби для знищення цих.

Якщо в управлінні знаходяться приватна оселя (котедж, особняк) фірма містить в ідеальній чистоті прилеглу територію, очищає її від снігу, сміття, відходів, займається озелененням ділянки.

функція 4.Узгодження перепланувань та реконструкцій

Якщо керуюча організація, виходячи з міркувань підвищення прибутковості, вважає, що об'єкт потребує перепланування чи реконструкції, вона може запропонувати такий варіант власнику.

Усі роботи виробляються рахунок власника, але процес контролюється представниками керуючої фірми. Вони наймають підрядників та стежать за перебігом ремонтних заходів.

функція 5.Підготовка договорів та вирішення спірних питань

Уся юридична сторона процесу контролюється керуючою компанією. Фахівці готують текст договору з орендарем, стежать, щоб пакет документів був повним. У разі виникнення спірних ситуацій є інтереси клієнта в суді.

У таблиці основні функції управління та їх особливості представлені у наочному вигляді:

3. Як керувати чужою нерухомістю та отримувати хороші гроші - покрокова інструкція для новачків

Цей розділ для тих, хто хоче зайнятися управлінням нерухомістю на професійному рівні. Звичайно, зрозуміти всі нюанси процесу управління можна лише після навчання з цієї спеціальності. Але основні кроки процесу корисно заздалегідь знати.

Дехто вважає, що керуючі нерухомістю – ті ж ріелтори. Це хибна думка. Керуючий займається не лише рекламою та пошуком орендарів, він універсальний фахівець – економіст, юрист, маркетолог, архітектор, навіть еколог та будівельник в одній особі.

А тепер – покрокова інструкція для управлінців-початківців

Крок 1.Укладаємо договір на управління нерухомістю

Спочатку потрібно знайти власника, який погодиться передати вам в управління свою нерухомість. Потім із ним укладається договір, у якому чітко і без двозначних формулювань обумовлюються умови співробітництва – розмір винагороди, характер звітності, терміни дії угоди, відповідальність сторін за порушення зобов'язань.

На цьому етапі корисно заздалегідь прояснити собі юридичні тонкощі процесу. Зробити це швидко та недорого можна у компанії Правознавець, яка працює онлайн у цілодобовому режимі.

Вам потрібно лише максимально коректно та грамотно поставити своє питання та отримати відповідь від кваліфікованого спеціаліста у сфері житлового права. На сайті у постійній доступності знаходяться сотні професійних юристів та адвокатів. Понад 90% консультацій надаються ними безкоштовно.

Отримати грамотну правову підтримку можна просто зараз - просто зайдіть на сайт і витратите кілька хвилин на вивчення функціоналу. Можна також скористатися внутрішнім чатом онлайн.

Крок 2Знаходимо орендарів

Отже, ви стали керуючим. Ваше наступне завдання – пошук орендарів. На цьому етапі слід організувати ефективну рекламну кампанію об'єкта, щоб здати його за максимальну ціну. Від розміру орендної плати залежатимуть ваші комісійні.

З орендарями обов'язково укладається договір. Зрозуміло, що професіонал не братиме в користувачі перших зустрічних, а вибере орендарів порядних, платоспроможних, акуратних.

Якщо помилково ви поселите в чужій квартирі скандальних, проблемних, безгрошових клієнтів, відповідати за їх виселення та відшкодування збитків доведеться особисто вам чи вашій компанії.

приклад

Управитель поселив у квартирі ніде непрацюючого мешканця, за фахом – дизайнера, який запевнив, що найближчим часом займеться фрілансом.

Однак через місяць з'ясувалося, що основна діяльність орендаря – зустрічі з друзями та багатоденні застілля з шумом, музикою, випивкою та цигарками. Сплатити наступний місяць мешканець не зміг, довелося виселяти його і кілька днів упорядковувати житлоплощу.

Згодом ви навчитеся визначати ступінь лояльності майбутнього орендаря з першого погляду.

Крок 3Контролюємо своєчасне надходження орендної плати

Фахівець постійно контролює, щоб умови оренди неухильно дотримувалися. Слідкує, щоб кількість мешканців відповідала угоді, щоб у квартирі жили саме ті люди, які укладали договір.

І головне – щоб мешканці вчасно вносили орендну плату. Від цього залежить, чи задоволений вашою роботою власник житла. Варто заздалегідь попередити орендарів, що затримувати плату не можна жодного дня, інакше буде поставлено питання про виселення. У цьому пункті управитель повинен обстоювати гранично жорстку позицію.

Крок 4.Організовуємо погашення комунальних заборгованостей

Комунальні платежі також контролюються управляючим. Він може делегувати цю функцію орендарям, але господар запитає у разі чого саме з нього, а не з мешканців.

Зберігайте всі чеки та квитанції, звіряйте показання лічильників, робіть щомісячні звіти.

Крок 5.Виселяємо орендарів

Термін договору оренди минув. Мешканці мають право продовжити угоду або з'їхати з квартири. У першому випадку складається новий договір, у другому – скатертиною доріжка, але спочатку треба залагодити усі фінансові справи. Повний розрахунок, нульовий баланс, ніяких заборгованостей і «за тиждень вам переведу на карту».

Крок 6Замовляємо клінінгові послуги

Після виселення квартиру потрібно привести до повного порядку. Самостійно займатися збиранням не потрібно, на це є спеціалісти. Вони зроблять клінінг швидше, краще та професійніше. Витрати покладаються на господаря – тільки не забудьте зберегти чеки.

Крок 7.Організовуємо дрібний поточний ремонт

Якщо вийшли з ладу елементи сантехніки або електропроводки, якщо шпалери відклеїлися або погано працює холодильник, керуючий зобов'язаний усунути неполадки. Оплачує ремонт, знову ж таки, власник, але потрібно зберегти документальне підтвердження несправностей та їх усунення.

4. Професійна допомога в управлінні нерухомістю – огляд ТОП-3 компаній з надання послуг

Розділ для власників нерухомості, які хочуть передати її в управління, але не можуть вибрати надійного партнера. Представляємо думку експертів – огляд трійки найкращих професійних керуючих компаній.

Фірма гарантує якісне обслуговування та зниження експлуатаційних витрат на 30-50%. Управління нерухомістю – основний профіль компанії. Фахівці «Сервісних технологій» займаються обслуговуванням та експлуатацією будівель з 1998 року.

Усі співробітники пройшли навчання за курсом міжнародного Інституту Управління Нерухомістю та мають досвід у сфері архітектури, ріелтерських послуг, будівництва та реконструкції. Відповідальність працівників обов'язково страхується провідними страховими фірмами РФ. Крім управління компанія займається консалтингом, клінінгом, послугами для ТСЖ.

Організація не тільки розробляє та реалізує програми комерційного управління, а й стежить за грамотною технічною експлуатацією нерухомості. Компанія забезпечує сучасне інфраструктурне оснащення об'єктів, застосовуючи найактуальніші технології.

Вироблені за роки практики стандарти управління забезпечують власникам стабільний прибуток, прозору звітність та гарантують повну безпеку активів. Фірма працює в 40 регіонах РФ і зараз управляє 240 об'єктами. Принагідно компанія займається управлінням бізнесом та інвестиціями, професійною оцінкою, юридичним супроводом комерції.

Компанія працює на російському ринку з 2003 року. Управління нерухомістю – основна галузь діяльності «Артеко». Фірма займається житловими та комерційними об'єктами, забезпечуючи: економну експлуатацію, утримання в чистоті, благоустрій, озеленення, дрібний та капітальний ремонт об'єктів.

Організація має власну аварійну службу та електровимірювальну лабораторію. Є клінінговий відділ, консьєрж-сервіс, відділ промислового альпінізму та консалтингу.

5. Як уникнути співпраці з шахраями - 4 корисні поради з управління нерухомістю

Ризик зіткнутися з шахраями є у будь-якому комерційному підприємстві. Управління нерухомістю – не виняток.

Щоб не стати жертвами аферистів, дотримуйтесь корисних експертних порад.

Порада 1.Ніколи не вручайте ключі, не отримавши гроші

Ніколи не забувайте принцип, озвучений класиками: "Вранці гроші - увечері стільці". Вручати мешканцям ключі можна лише після підписання договору та внесення орендної плати у повному обсязі.

Якщо клієнти не можуть або не хочуть співпрацювати на ваших умовах, скажіть їм до побачення і шукайте інших.

Порада 2.Завжди укладайте контракт із орендарем

"Без контракту не працюю!" Цю фразу повинен знати та пам'ятати кожен керуючий. Усі пункти та нюанси оренди мають бути «внесені до протоколу» - документально засвідчені та враховані обома сторонами. Жодних усних угод, обіцянок та запевнень.

Порада 3.Обов'язково вимагайте документи з особистими даними орендаря

Документи слід перевіряти обов'язково. Дані паспорта квартиронаймача потрібно внести до договору.

Так буде легше відшукати орендаря, якщо він виявиться шахраєм – наприклад, здасть ваш об'єкт іншим охочим за велику суму, а сам зникне у невідомому напрямку.

Нерухомість - его різноманітна і складна категорія, яка відчуває на собі безліч різних внутрішніх та зовнішніх факторів протягом усього життєвого періоду. Визначення вартісного еквівалента та шляхів найбільш ефективного використання в цьому випадку стає можливим лише внаслідок застосування системного підходу до аналізу ринку та об'єкта нерухомості.

Як основні компоненти нерухомості як системи приймаються: -

просторово-економічний розвиток, і де нерухомість розглядається як сукупність процесів попереднього дослідження ініціативи створення, розвитку, управління та експлуатації; -

вид використання, який вирішальною мірою визначає склад, зміст та кількісні значення всіх пов'язаних з нерухомістю цільових показників; -

місце розташування, що відбиває головну особливість нерухомості - її нерозривний зв'язок із землею.

Системний підхід проявляється також у тому, що процес управління нерухомістю розглядається як взаємопов'язана єдність технічних, економічних та управлінських експертиз та рішень. Технічні експертизи забезпечують адекватне уявлення реальному стані об'єкта нерухомості; економічні експертизи дають змогу отримати обґрунтоване значення вартісного еквівалента нерухомості; управлінські рішення дають можливість визначення найбільш ефективного (раціонального) варіанта використання нерухомості.

Якщо розглядати систему як цілеорієнтовану цілісну структуру, то отримання результату можливе лише за погодженому за часом і простором взаємодії різних ресурсів, необхідні вирішення поставлених завдань. Забезпечення ефективної взаємодії ресурсів здійснюється у вигляді управління цим процесом.

p align="justify"> Система управління нерухомістю складається з наступних основних елементів: 1.

Зовнішнє середовище. 2.

Керуюча підсистема. 3.

Функціональна підсистема. 4.

Підсистема, що забезпечує. 5.

Об'єкт керування.

Зворотній зв'язок

Зворотній зв'язок

Мал. 5. Структура системи управління нерухомістю

Зовнішнє середовище підрозділяється на макронавколишнє і мікронавколишнє.

Факгори макросередовища надають прямий регулюючий вплив на цільові орієнтири та управлінські дії підсистеми, що управляє, і не відчувають на собі відчутного зворотного впливу. До таких чинників належать економічні та технологічні умови, демографічна ситуація, природно-кліматичні особливості, соціально-побутові та історико-кулірні традиції тощо.

Чинники мікродовкілля відбивають умови ринкової кон'юнктури. Вони характеризують стан споживчого попиту, рівень розвитку конкуренції, взаємини, що склалися, з постачальниками, підрядниками, посередниками та громадськими професійними об'єднаннями. Такі фактори не тільки надають формує вплив на розвиток системи управління нерухомістю, але і схильні до зворотного впливу.

Керуюча підсистема може бути представлена ​​власником нерухомості (федеральна, обласна, муніципальна власність, суб'єкт підприємницької діяльності), забудовником чи користувачем нерухомості. Незважаючи на всі відмінності, їх поєднують такі найважливіші цілі: -

вартісні (грошові) - очікувані у майбутньому фінансові результати (прибуток, цінність капіталу, дохідність, потік грошових надходжень, наявність оборотних засобів та інших.); -

споживчі - досягнення певних матеріальних цілей у вигляді реалізації виробничих завдань (житлове будівництво, реконструкція будівель та споруд, комерційна нерухомість, нерухомість для тимчасового проживання, споруди змішаного призначення та ін.); -

соціальні - соціальний обов'язок суб'єкта управління перед суспільством (розробка проекту та його реалізація відповідно до соціальної та історичної установки суспільства, завдання щодо захисту навколишнього середовища, ландшафтно-композиційні особливості території, використання матеріалів та конструкцій з урахуванням запитів місцевих замовників, оплата податків та ін.) ).

Вартісні та соціальні цілі реалізуються лише через споживчі цілі.

Функціональну підсистему складають: -

керування девелоперською діяльністю; -

управління страховою діяльністю; -

управління ріелторською діяльністю; -

управління інформаційним забезпеченням; -

керування оцінною діяльністю.

Підсистема, що забезпечує, повинна сприяти виконанню заданої мети за такими напрямками: правове забезпечення; науково-методичне; ресурсне; інформаційне; організаційне; маркетингове.

Правове забезпечення включає вибір відповідної організаційно-правової форми підприємства, правове регулювання ефективної реалізації функцій у системі управління нерухомістю.

Важливо ув'язати вимоги законодавчих та нормативних актів,

становлень та розпоряджень різного рівня управління. Особлива увага має приділятися виконанню вимог щодо забезпечення безпеки та екологічності проекту.

Науково-методичне забезпечення включає в себе розробку та впровадження наукових методів та засобів досягнення запланованих параметрів якості об'єкта. Методичні документи мають відповідати вимогам міжнародних стандартів, можливості їх застосування на практиці, містити сучасні методи досліджень та розробок.

Ресурсне забезпечення включає комплексне та пропорційне забезпечення матеріальними, фінансовими та трудовими ресурсами, покращення їх використання. Стратегія розвитку проекту має передбачати додаткові фінансові резерви для усунення можливих несподіванок.

Організаційне забезпечення системи управління нерухомістю є комплексом робіт з аналізу ринкової стратегії фірми, її господарської діяльності та фінансової стійкості, розроблення програми з реалізації проекту, організації технічної підготовки проекту, спеціальної підготовки кадрів.

Процес управління нерухомістю неможливий без якісного інформаційного забезпечення, з урахуванням наступних аспектів: характеристика нерухомості (параметри об'єкта, відомості про місце розташування, опис конструкції), відомості про район, де розташована нерухомість (соціальна репутація, виробнича ситуація, ринкова кон'юнктура, інфраструктура району, екологія), відомості про основних покупців та орендарів, особливі умови оренди, охорона нерухомості, комунальні послуги, система оподаткування, аналіз використання об'єкта у минулі періоди, бюджет капітальних витрат, плани технічного обслуговування та ремонтів.

Об'єкт управління складається з наступних підсистем: -

соціальної, що включає виконавські колективи - робітників, дослідників, інженерно-технічних працівників, сукупність соціальних відносин між ними, умови їхньої праці та життя; -

технічної – речові елементи виробництва (засоби праці, предмети праці); -

організаційної, тобто сукупності форм та методів організації виробництва. Підсистема пов'язує всі елементи виробництва в єдине ціле, встановлює відносини та пропорції між ними, координує їхню діяльність у просторі та в часі; -

економічна, яка охоплює управління основними фондами, оборотними та трудовими ресурсами за допомогою таких методів, як фінансування та кредитування.

На систему постійно впливають різноспрямовані сили. З одного боку, має місце прагнення системи до самозбереження, що виявляється в тому, що будь-яка економічна система (наприклад, підприємство з виготовлення будівельних матеріалів) воліє не змінювати налагоджений ритм виробництва, зберігати якомога довше сформований асортимент товарної будівельної продукції тощо. інших рівних умовах це сприяє зниженню витрат і максимізації прибутку та, крім того, функціонування такого підприємства стає більш передбачуваним та стабільним. Однак одночасно на підприємство впливають фактори, що "обурюють", об'єктивно спонукають підприємство до змін (зміна кон'юнктури ринку, поява нових технологій і т. д.).

Перші із зазначених факторів є внутрішніми, вони спрямовані на збереження системи у існуючому вигляді. При цьому більш високою здатністю до самозбереження має та система, зв'язки між елементами якої є міцнішими та тіснішими.

Другі чинники, що впливають систему, є зовнішніми. Вони викликають зміни, подолання яких можливе за рахунок удосконалення структури, гнучкості, заміни елементів та зміни зв'язків між ними.

Співвідношення між властивостями збереження та мінливості в кожній системі має бути таким, щоб забезпечувалося найбільш ефективне та стійке її функціонування із збереженням необхідної економічної надійності.

Позначити умови такого функціонування можна лише на основі проведення великої кількості різнопланових експертиз.

Технічні експертизи. До цієї групи входять всі види експертиз "фізичного тіла" об'єктів нерухомості. Вони є вихідними визначення будь-яких вартісних показників, і тому слід вважати суворо обов'язковими. 2.

Економічні експертизи. До них відносяться всі види аналізу, пов'язані із вартісною оцінкою факторів впливу. Це коливання ринкової кон'юнктури, визначення величини витрат за видами відтворювальних заходів, параметри фінансової системи, рівень оподаткування, ризики тощо. 3.

Експертизи розташування. Їх особливістю можна вважати істотну питому вагу експертних методів. Місто неможливо точно "виміряти", а потреба в такому "вимірюванні" існує, оскільки жоден об'єкт нерухомості не існує поза своїм просторовим оточенням. До експертизи розташування належать: інфраструктура, екологія, державне регулювання, зонування, топографія, опис кордонів, думка населення тощо.

Нерухомість - це майно (нерухоме майно), з управління яким можна назвати такі ієрархічні рівні:

Управління федеральною нерухомістю;
- Управління нерухомістю суб'єктів Російської Федерації;
- Управління муніципальною нерухомістю;
- управління нерухомістю підприємств та організацій;
- Управління окремими об'єктами нерухомості. Поняття «управління нерухомістю» можна трактувати у широкому та вузькому значенні.

У широкому значенні під управлінням нерухомістю розуміється підприємницька діяльність з виконання всієї сукупності робіт, пов'язаних з виконанням будь-яких правочинів власника нерухомого майна, що допускаються цивільним законодавством Російської Федерації, у тому числі відповідно до життєвого циклу нерухомості:

Задум;
- Проектування;
- Виготовлення (зведення, будівництво);
- звернення (купівля продаж, оренда та ін.);
- Вживання (сервіс);
- Обслуговування, експлуатація, ремонт;
- капітальний ремонт, модернізація, реконструкція та реставрація;
- Перепрофілювання;
- Утилізація.

Інша, більш вузька, трактування управління нерухомістю дається в Тлумачному словнику з нерухомості: «Управління нерухомістю - здійснення комплексу операцій з експлуатації будівель та споруд (підтримка їх у робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів) , Визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати та ін) з метою найбільш ефективного використання нерухомості на користь власника.

Під нерухомістю тут (в англійському правовому полі) розуміється нерухома власність, і йдеться саме про управління власністю. Тим самим підкреслюється, що управління нерухомістю включає управління правами на нерухомість. Об'єкт нерухомості, що у управлінні, сприймається як єдність юридичних, економічних пріоритетів і фізичних характеристик.

Як випливає з цього визначення, управління покликане забезпечити максимальну ефективність використання нерухомості відповідно до інтересів власника.

При цьому діяльність з управління нерухомістю здійснюється у трьох аспектах – правовому, економічному та технічному.

Правовий аспект управління нерухомістю полягає у найбільш раціональному використанні, розподілі та комбінуванні прав на нерухомість.

Економічний аспект управління нерухомістю реалізується через управління доходами та витратами, що формуються у процесі експлуатації нерухомості.

Технічний аспект управління полягає у підтримці об'єкта управління у працездатному стані відповідно до його функціонального призначення.

Управління нерухомістю - це комплексний підхід до покращення та підтримки стану об'єкта, організація та прогнозування його розвитку. Управління нерухомістю передбачає, перш за все, такі дії, як здавання в оренду та управління офісними будинками, управління нерухомістю як інвестицією.

Якщо Заході управління нерухомістю - високо прибутковий бізнес, то Росії про послуги з управління нерухомістю заговорили лише на початку 1990-х рр., коли виник попит на першокласні офіси. Сьогодні власники бізнес-центрів запрошують керуючу компанію в ролі генерального підрядника, який у разі потреби залучає до виконання робіт інші компанії.

У сучасних російських умовах робота керівників не регулюється федеральним законодавством і підлягає ліцензуванню, тому система управління об'єктами нерухомості формується виходячи з стандартів Національної асоціації керівників нерухомістю РФ (нині - Міжрегіональна асоціація керівників нерухомістю) і Кодексу професійної етики керівників нерухомістю.

Цілі, завдання та принципи управління нерухомістю

Управління нерухомістю реалізується шляхом формування об'єкта управління, що представляє комплекс технологічно або функціонально пов'язаного майна, що включає земельну ділянку, будівлі, споруди та їх частини та ін.

Основні цілі управління ринком нерухомості:

Реалізація конституційних прав громадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з володінням ним;
- встановлення над ринком певного порядку та умов роботи всім його участникам;
- захист учасників від несумлінності, шахрайства та злочинних організацій та осіб;
- забезпечення вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості відповідно до пропозиції та попиту;
- Створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва;
- оздоровлення екологічного середовища, досягнення економічного зростання, зниження безробіття, вирішення житлової проблеми та інших суспільних цілей;
- справедливе оподаткування нерухомого майна та учасників ринку нерухомості;
- Створення сприятливих умов вирішення житлової проблеми в країні та регіонах.

Принципи управління ринком нерухомості багато в чому залежать від політичних та економічних умов у країні, але одночасно вони повинні враховувати світовий досвід, що склався.

Досягнення сформульованих вище цілей можливе при реалізації наступних принципів управління:

Поділ процедур - застосування особливих підходів до регулювання відносин різних видів нерухомості - житлових та нежитлових приміщень, земельних, лісових ділянок та інших об'єктів;
- відкритість інформації про всіх учасників та об'єкти ринку нерухомості для прийняття ділових рішень;
- гласність нормотворчості - громадське обговорення проектів законів та інших нормативних актов;
- розподіл повноважень між регулюючими органами;
- простота та зрозумілість правил та процедур, встановлених законодавчими актами про нерухомість;
- Дотримання наступності російської системи управління ринком нерухомості, що має свою історію та традиції, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різні об'єкти нерухомого майна; його адаптація до вітчизняних умов.

Суб'єкти та об'єкти в системі управління нерухомістю

Існують різні види впливу суб'єктів ринку на об'єкт нерухомості.

Державне регулювання нерухомості здійснюється: ш шляхом прямого втручання (пряме адміністративне управління), що включає: створення законів, постанов, правил, інструкцій та положень, що регламентують функціонування об'єктів нерухомості; запровадження механізму відповідальності порушення нормативних вимог під час здійснення угод з об'єктами нерухомості; контроль за дотриманням усіма суб'єктами ринку встановлених норм та правил; реєстрацію прав на об'єкти нерухомості та угод із ними; ліцензування підприємницької діяльності у сфері нерухомості:

Шляхом непрямого впливу (економічні методи управління, об'єктами нерухомості), включаючи оподаткування об'єктів нерухомості та надання пільг; реалізацію державних цільових програм; встановлення амортизаційних норм; реформування житлово-комунального господарства; випуск та обіг житлових сертифікатів;
- шляхом комплексного вирішення питань землекористування та приватизації, розвитку інженерної інфраструктури тощо.

Суспільна дія - реакція широких верств суспільства, у тому числі і професійних учасників ринку нерухомості, на ті чи інші операції з нерухомістю, яка є основою для нормативних актів, положень тощо.

Управління певними об'єктами нерухомості, які власник використовує для ведення конкретної підприємницької діяльності та отримання максимального прибутку.

управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів федерації: муніципальною нерухомістю, земельними ресурсами; лісовим фондом; нерухомістю у житловій сфері; нежитловою нерухомістю.

Управління окремими об'єктами, підприємствами та іншими майновими комплексами передбачає їх передачу в оперативне управління та господарське відання, довірче управління, оренду у різних формах тощо.

В основу системи управління нерухомістю покладено принцип пооб'єктного управління, який полягає у об'єктному розмежуванні (формуванні) нерухомості; класифікації та єдиної реєстрації об'єктів; з об'єктної реєстрації майнових прав та оцінки нерухомості; обліку галузевих особливостей управління об'єктами нерухомості та координації політики у сфері нерухомості.

Послуги з управління нерухомістю у відносинах об'єктів, які не підлягають реєстрації відповідно до Закону про державну реєстрацію прав, не надаються.

Професія «керуючий нерухомістю» користується попитом лише в тому суспільстві, де є приватна власність і чітке розуміння того, що для забезпечення поточної прибутковості та збільшення капітальної вартості об'єкта нерухомості потрібне кваліфіковане управління. Професійний менеджер може лише виконувати волю власника, а й у ролі консультанта, запропонувати різні варіанти використання об'єкта нерухомості.

Виходячи з чітко сформульованих цілей, керуючий розробляє бізнес-план для конкретного об'єкта. Рекомендації, що містяться в ньому, можуть мати кілька варіантів розвитку. Вони мають бути описані таким чином, щоб за бажання власник міг сам здійснити вибір варіанта.

Управляючі об'єктами нерухомості:

Проводять рекламну кампанію по об'єкту управління, розсилаючи пропозиції, використовуючи газети, журнали, що розповсюджуються серед потенційних клієнтів та особисті контакти;
- регулюють відносини власників з орендарями та державними структурами;
- ведуть фінансову звітність;
- підбирають професійний обслуговуючий персонал;
- Здійснюють страхування об'єкта нерухомості;
- проводять техніко-експлуатаційне обстеження та приймання;
- укладають будь-які необхідні договори щодо управління технічним станом об'єктів, одночасно здійснюючи контроль за їх виконанням тощо.

Переважними об'єктами нерухомості для управління вважаються великі (від 3-5 тис. м) офіс адміністративні, складські, торгові, виробничі приміщення незалежно від форми власності та ступеня зайнятості. Оптимальним варіантом для керування є наявність кількох будівель різної спрямованості.

Послугами професійної керуючої компанії, як правило, користуються власники великих об'єктів нерухомості (які знаходяться як у власності, так і в довгостроковій оренді), які зазнають явного дискомфорту від неефективного або недостатньо ефективного використання будівель і територій, що їм належать. Серед них можуть бути проектні, дослідницькі та комерційні організації, у їхньому розпорядженні є об'єкти нерухомості, отримані від державних муніципальних органів на умовах довгострокової оренди, або приватизовані, площі яких є надмірними для сьогоднішніх потреб власника.

Держава, як і раніше, є найбільшим власником нерухомості, проте управління держвласністю залишається прерогативою державних унітарних підприємств, хоча професійні керуючі змогли б «витягти» з цих об'єктів нерухомості додатковий дохід зі збільшенням їхньої капітальної вартості.

До комплексу послуг з управління об'єктами нерухомості входять:

Конкретизація цілей споживача при володінні об'єктом нерухомості;
- консультування власника з питань стану та аналізу ринку нерухомості при встановленні прав на об'єкт щодо відповідності об'єкта потребам власника;
- приймання об'єкта нерухомості в управління;
- фізична, правова та економічна експертиза об'єкта;
- аналіз варіантів подальшого використання об'єкта та вибір найкращого варіанту використання об'єкта з урахуванням вимог споживача;
- розробка програми управління об'єктом та її реалізація з періодичним коригуванням;
- Подання інтересів власника перед третіми особами з питань, пов'язаних з переданим в управління об'єктом;
- організація та ведення процедури взаєморозрахунків суб'єктів, які беруть участь у забезпеченні життєдіяльності об'єкта;
- Ведення періодичної звітності перед власниками про хід реалізації програми управління.

Довірче управління об'єктами нерухомості як форма підприємницької діяльності ще набуло нашій країні широкого поширення. Найбільш відома практика передачі довірче управління пакетів акцій, що у федеральної власності. Тим не менш, поняття довірчого управління майном введено в законодавство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ЦК України) як самостійна правова форма управління чужим майном.

Об'єктами довірчого управління (ст. 1013 ЦК України) можуть бути: підприємства та інші майнові комплекси; окремі об'єкти, що належать до нерухомого майна; цінні папери; права, засвідчені цінними паперами; виняткові права та інше майно.

Форми державного регулювання ринку нерухомості

Державне регулювання ринку нерухомості здійснюється у двох формах:

1) шляхом прямого втручання, тобто. адміністративним способом;
2) непрямим впливом чи економічними методами управління.

Пряме адміністративне управління включає:

створення нормативної бази (законів, постанов, інструкцій тощо), що регулюють функціонування ринку нерухомості в центрі та в регіонах;
- Ліцензування, реєстрацію, надання прав уповноваженим особам для здійснення угод з об'єктами державної та муніципальної власності;
- встановлення обов'язкових вимог до змісту та якості різних видів діяльності на ринку нерухомості та до його учасників;
- Контроль за дотриманням усіма учасниками ринку встановлених норм та правил;
- запровадження заборон та санкцій за відступ від нормативних вимог під час угод з нерухомим майном;
- Викуп у державну власність будь-яких об'єктів нерухомості для суспільних потреб.

Економічні методи управління ринком нерухомості здійснюються за допомогою:

Системи оподаткування майна;
- дисконтної політики за Центральний банк РФ;
- випуску та обігу житлових сертифікатів;
- Реалізація державних цільових програм;
- амортизаційної політики;
- Зовнішньоекономічної діяльності та ін.

Управління об'єктами нерухомості розподілено між різними гілками державної влади (законодавчою, виконавчою, судовою), які вважаються незалежними у своїй діяльності.

Федеральні збори видають закони, що регулюють ринок нерухомості. Президент видає укази, які не суперечать чинним законам. Уряд випускає постанови, міністерства та відомства - положення, інструкції та накази, що встановлюють конкретні процедури та правила управління нерухомим майном.

Представницькі органи влади РФ (Державна Дума, Рада Федерації) та її суб'єктів мають повноваження приймати правові акти з питань управління нерухомим майном та здійснювати контрольні функції.

На Міністерство державного майна покладено функції та завдання з управління та розпорядження в установленому порядку об'єктами федеральної власності на території РФ та за кордоном; реалізація з урахуванням законодавства РФ державної політики приватизації державних підприємств і муніципальних підприємств, зокрема земельних ділянок, що під приватизованими підприємствами тощо.

Муніципальні органи влади також беруть участь у управлінні нерухомістю. Наприклад, у сфері регулювання лісових відносин до компетенції районних адміністрацій входить: облік лісового фонду, розподіл затвердженого ліміту лісосічного фонду по лісо-користувачам; організація виконання заходів щодо охорони лісів від пожежі, хвороб та ін.

В управлінні нежитловими будинками та спорудами діє правило: рішення щодо розпорядження нерухомістю приймає відповідний власник у встановленому порядку - фізична або юридична особа, органи влади РФ, суб'єкти Федерації та муніципалітети.

До компетенції органів виконавчої влади щодо регулювання майнових відносин входить:

Управління та розпорядження об'єктами нерухомості, їх реконструкція, реставрація та будівництво, пошук необхідних інвестицій;
- надання об'єктів нерухомості, що перебувають у власності міста, в оренду; встановлення ставки орендної плати;
- зонування території міста;
- складання та ведення земельного кадастру міста та ін.

Державне регулювання земельних відносин

Державне регулювання земельних відносин спрямоване на організацію раціонального використання та охорону земель шляхом встановлення певних правил та норм володіння, користування та розпорядження земельними ресурсами країни та окремими їх частинами з метою зміцнення та розвитку економіки країни. Російська держава, згідно з Конституцією РФ, має право регулювати земельні відносини тому, що вона має суверенну державну владу над усією територією країни і є виконавчим органом свого народу.

Розрізняють два види державного регулювання земельних відносин:

1) регулювання державою як суверен, що володіє територіальним верховенством щодо всіх земель незалежно від форм власності. Застосовуються методи влади та підпорядкування, що виражаються у законодавчих та інших нормативних актах, обов'язкових для всіх власників та користувачів земель (наприклад, з оподаткування, охорони навколишнього середовища, ведення земельного кадастру та ін.);
2) господарське регулювання. Державні органи діють як суб'єкти господарювання - надають земельні ділянки громадянам і організаціям, ведуть облік земель, здають в оренду і т.д.

Державне регулювання земельних відносин підрозділяється на загальне та галузеве (відомче). Загальне державне регулювання здійснюють державні органи загальної та спеціальної компетенції, дії яких поширюються на всі категорії земель та всіх суб'єктів земельних відносин. Галузеве (відомче) регулювання здійснюють міністерства, комітети, федеральні служби. Їхні дії поширюються на підвідомчі підприємства та організації, яким надані землі у володіння та користування.

Внутрішньогосподарське управління здійснюють самі власники землі, орендарі та землекористувачі. З урахуванням інтересів населення вони вирішують питання володіння, користування та розпорядження муніципальною власністю, визначають програми розвитку територій, надають та вилучають земельні ділянки, здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, організують роботи із землеустрою.

До компетенції федеральних органів державної влади щодо регулювання земельних відносин належать:

Ухвалення Земельного кодексу РФ та інших федеральних законів, що регулюють земельні відносини;
- Встановлення єдиних принципів плати за землю; встановлення порядку реєстрації прав на земельні ділянки та іншу міцно пов'язану з ними нерухомість;
- затвердження порядку організації землеустрою, ведення державного земельного кадастру та моніторингу земель, організація та здійснення державного контролю за використанням та охороною земель;
- встановлення кордонів територій, що особливо охороняються, що входять до складу декількох суб'єктів РФ, а також у місцях проживання та господарської діяльності нечисленних народів та етнічних груп, за погодженням з відповідними органами державної влади та органами місцевого самоврядування;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що знаходяться у федеральній власності;
- Викуп земель для федеральних потреб;
- розробка спільно з органами державної влади суб'єктів РФ та затвердження федеральних програм з раціонального використання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів у комплексі з іншими природоохоронними заходами.

До відання органів державної влади суб'єктів РФ регулювання земельних відносин входить:

Прийняття законів та інших нормативних правових актів суб'єктів РФ відповідно до Конституції РФ, Земельного кодексу та інших федеральних законів;
- Визначення територій з особливим правовим режимом використання земель, встановлення та зміна їх кордонів;
- Встановлення граничних розмірів земельних ділянок;
- встановлення розмірів та порядку плати за землю, а також встановлення порядку їх централізації відповідно до законодавчих актів РФ;
- затвердження порядку розпорядження землями, що у державної власності суб'єктів РФ, і навіть порядку зміни цільового призначення земельної ділянки;
- затвердження міської та селищної межі, міст та селищ республіканського, крайового, обласного, окружного підпорядкування;
- затвердження відповідно до законів РФ з урахуванням місцевих умов порядку державного контролю за використанням та охороною земель, землеустрою;
- встановлення пільг щодо стягнення плати за землю відповідно до федерального закону;
- Організація ведення державного земельного кодексу, землеустрою та моніторингу земель відповідно до порядку, встановленого законодавством РФ;
- організація державного контролю за використанням та охороною земель;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що перебувають у власності суб'єктів РФ;
- Зміна цільового призначення земель;
- ухвалення рішень про вилучення (викуп) земель для державних потреб суб'єктів РФ.

Федеральний орган із земельних ресурсів та землеустрою та його організації на місцях відповідно до закону:

Розробляють пропозиції щодо управління землями, що знаходяться в державній та муніципальній власності;
- призупиняють виконання неправомірних рішень з питань вилучення та надання земельних ділянок до розгляду їх у відповідних органах (адміністрації, суді, арбітражному суді);
- Притягують до адміністративної відповідальності осіб, винних у порушенні земельного законодавства РФ;
- видають в установленому порядку дозволи (ліцензії) на право проведення землевпорядних та інших проектно-вишукувальних робіт, пов'язаних із вивченням та використанням земельних ресурсів;
- аналізують стан земельного ринку;
- подають пропозиції щодо порядку обчислення нормативної ціни землі, порядку встановлення ставки земельного податку та штрафних санкцій за порушення земельного законодавства;
- організовують та ведуть державний земельний кадастр.

Сучасний ринок комерційної нерухомості, крім правильно спланованої концепції, вимагає реального механізму виконання того самого управління об'єктами нерухомості, управління орендою та оперативного реагування цієї системи при різних змінах ринку нерухомості

Фахівців з управління нерухомістюготує багато різних компаній. Це можуть бути просто менеджери, які закінчили курси управління комерційним майном, так і випускники іменитих західних консалтингових агентств нерухомості. Витрати зміст грамотних керівників дуже високі в організацію, які дорогоцінний час витрачається на нескінченне заповнення різних зведених таблиць, звітностей, графіків. Мало того, всім відомі випадки, коли десятки аркушів вже підготовленої звітності доводиться переробляти через виявлення тієї чи іншої найпростішої помилки, яка випадково допущена звичайним виконавцем на робочому місці.

Фінансовий моніторинг та контроль договорів:

• контроль та аналіз поточного стану справ усіх об'єктів нерухомості;
• аналіз ефективності інвестування, прогноз динаміки вкладених коштів;
• достовірність інформації, що надається співробітниками;
• система управління нерухомістю контролює необхідні бізнес процеси та договори;
• оцінка ефективності оренди та комерційного управління нерухомістю;
• аналіз витрат за експлуатацію об'єктів нерухомості;
• оцінка роботи сторонньої керуючої компанії.

Комерційне управління нерухомістю:

• управління комерційною нерухомістю;
• керування торговими центрами;
• керування офісними центрами;
• керування змішаними комплексами будівель;
• ведення управлінської звітності;
• оцінка ефективності ведення бізнесу нерухомості; аналіз витрат; планування доходів;
• моделювання рентабельності бізнесу; постановка цілей; оптимізація діяльності;
• система оцінки результативності оренди нерухомого майна;
• прозора мотивація роботи персоналу від комерційних результатів

Співробітникам компаніїуправління комерційною нерухомістю:

Управління об'єктами нерухомості, орендою та експлуатацією майна:

• доступ до необхідної оперативної інформації та копій документів орендованих площ;
• консультація контрагентів, звіряння управління експлуатацією;
• узгодженість дій ріелтерів, агенцій нерухомості;
• аналіз ефективності реклами;
• система автоматичного розрахунку мінімальної орендної ставки об'єктів нерухомості;
• оперативна робота із орендарями комерційної нерухомості;
• система контролю надходження платежів;
• система контролю об'єктів нерухомості, що звільняються;
• система збирання заявок на оренду приміщень;
• єдина система та форми надання звітів;
• система автоматичного відображення об'єктів на порталі нерухомості

Клієнтам, орендарям, контрагентам, ріелторам, агентствам нерухомості

Оперативна інформація щодо наявних об'єктів нерухомості:

• отримання достовірної оперативної інформації щодо вільних об'єктів нерухомості;
• підбір приміщень за заданими параметрами;
• звіряння платежів з оренди та відшкодування витрат на експлуатацію.

Основні переваги використаннясистеми управління нерухомістю:

• Оперативний доступ до даних на будь-який час ведення бізнесу. Наявність копій усіх документів.
• При вирішенні оперативних питань менеджер не бігає між секретарем, бухгалтерією, юристами та архівом. Уся необхідна інформація у нього під рукою.
• Найсвіжіші дані. Будь-які зміни параметрів нерухомості, надходження платежів, поява нових об'єктів нерухомості, усі оновлення відбуваються на робочих місцях одночасно.
• У будь-якому місці земної кулі. Де б не знаходився користувач, за наявності доступу до Інтернету, він отримує найактуальнішу інформацію та копії необхідних документів будь-якого об'єкта нерухомості.
• Надійність збереження даних. Всі дані зберігаються на надійному устаткуванні, в сучасних ЦОД, мають системи захисту живлення, широкосмуговий швидкісний Інтернет канал, дзеркальні сервери та додаткові резервні сховища копій.
• Безпека доступу. Унікальна система перевірки дозволу користувачеві доступу до даних, використання міжнародних сертифікованих технологій шифрування трафіку гарантують впевнену безпеку та збереження бізнесу.
• Система важливих нагадувань та повідомлень. Система керування нерухомістю автоматично розсилає необхідні листи при виникненні важливих повідомлень чи нагадувань.
• Людський фактор. Система управління нерухомістю дає змогу вносити зміни виключно дозволеним користувачам. Наприклад: секретар може лише дивитися звіти щодо заборгованості та вільні площі, бухгалтерія має право на операції з грошима, менеджер по роботі з нерухомістю змінює параметри площ, здає в оренду приміщення, друкує договори оренди, бронює об'єкти нерухомості під клієнтів, юрист править шаблони договорів та заносить скани правовстановлюючих документів тощо.
• Дружній інтерфейс. Інтуїтивно зрозумілий інтерфейс програми управління нерухомістю дозволяє користувачеві негайно почати користуватися системою управління, а підказки в спірних місцях, що випливають, підкажуть, які дії потрібні.
• Зручна форма звітів. Усі співробітники компанії користуються однаковими за формою, структурою та кольором звітами та документами.
• Доступ до орендарів. Система управління нерухомістю передбачає певний варіант доступу контрагентам для отримання звіту щодо заборгованості орендних платежів.
• Економія ресурсів. Ваша компанія платить лише за користування системою залежно від кількості працівників, які мають доступ до системи управління нерухомістю. Немає необхідності платити за стаціонарне обладнання та ліцензії на програмне забезпечення.
• Завжди під контролем. За відсутності оплати за користування системою управління нерухомістю один користувач завжди залишається в системі управління нерухомістю з повноцінним робочим функціоналом.

Результат користуваннясистемою управління нерухомістю:

• Зростання ефективності орендних договорів.
• Оптимізація та зниження експлуатаційних витрат.
• Використання аутсорсингу на непрофільних видах діяльності.
• Зниження щомісячних витрат за управління комерційної нерухомістю.
• Зменшення штату працівників у разі підвищення якості роботи.
• Моделювання різних концепцій управління нерухомістю.
• Вся інформація та документи структуровані та знаходяться у хвилинному доступі.
• Моніторинг прозорості бізнес-процесу.
• Оперативна інформація у всіх співробітників та контрагентів.
• Економія робочого дня працівників.
• Поліпшення якості обслуговування орендарів.
• Цілодобовий доступ до даних.
• Формалізація подання звітних даних.
• Поліпшення трудового клімату організації.

Система CAFM допомагає у використанні активів нерухомості організації, знижуючи витрати та отримуючи прибуток протягом кожної фази життєвого циклу будівлі. Використання системи спрямоване на підтримку стратегічного та оперативного управління об'єктами: всі види діяльності, пов'язані з адміністративними, технічними та інфраструктурними завданнями, коли об'єкт чи будівля перебувають у експлуатації.

CAFM як тип рішень склався ще 90-ті роки. Поставляють їх на ринок кілька десятків виробників у всьому світі. Найбільші компанії використовують ці системи для управління нерухомістю, як комерційною, житловою, так і операційною. В останні роки в США відбувається еволюція CAFM до нового класу IWMS (Integrated Workplace Management), пов'язана з глобалізацією завдань інформаційних систем для великих корпоративних клієнтів.

Однак для російського ринку управління нерухомістю застосування CAFM все ще не є типовим. Вітчизняний бізнес часто обмежується утилітарним використанням засобів офісного ПЗ (наприклад, MS Excel) та бухгалтерським ПЗ на базі систем 1С.

Проте сьогодні складаються всі необхідні передумови для появи практики використання професійних систем для забезпечення основних бізнес-процесів управління нерухомістю та Росії. Економічна криза з її підвищеними вимогами до контролю витрат, оптимального використання інфраструктури та ресурсів також може стати поштовхом для початку застосування CAFM.

Як у будь-якій іншій галузі, інформаційні системи найефективніше використовуються там, де є значні грошові потоки, обробляються великі обсяги інформації та потреба в оформленні чи підтримці бізнес-процесів.

Всі ці ознаки чітко простежуються і в галузі управління нерухомістю. Досить сказати, що, за деякими оцінками, 30% усіх фінансових потоків у світі безпосередньо пов'язані саме з цим сектором рунку.

На ринку управління нерухомістю можна назвати наступних потенційних замовників CAFM-систем. По-перше, великі підприємства, зокрема їхні державні підрозділи управління корпоративної (операційної) власністю (CRES/CREM). Наприклад, банки, страхові компанії, промисловість, енергетика. Потім – власники, девелопери, інвестиційні компанії у галузі комерційної нерухомості. Також потребують впровадження таких систем сервісні, керуючі, FM-компанії. Великі компанії з виділеними центральними підрозділами, регламентами, зі стратегією на довгостроковий розвиток, орієнтацією великих клієнтів. І нарешті, підприємства у галузі ЖКГ.

Автор

Ільїн Віктор, експерт у галузі інформаційних технологій для управління нерухомістю, автоматизації будівель