AI ir nekustamā īpašuma pārvaldības sistēma. Īpašuma pārvaldīšana no jebkura datora ar piekļuvi internetam Noteikumi, kas saistīti ar pārvaldības objektiem

Kādas ir nekustamā īpašuma pārvaldīšanas kā uzņēmējdarbības veida iezīmes? Kā pārvaldīt komerciālo nekustamo īpašumu? Kur var iegūt apmācību īpašuma pārvaldībā?

Sveiki, dārgie draugi! Laipni lūdzam populārajā biznesa žurnālā “HeaterBeaver”! Deniss Kuderins sazinās.

Izdevuma tēma ir īpašumu apsaimniekošana. Es jums pieejamā, vienkāršā un detalizētā veidā pastāstīšu, kā veikt uzņēmējdarbību dzīvojamo vai nedzīvojamo īpašumu pārvaldīšanā. Materiāls būs interesants gan īpašumu īpašniekiem, gan tiem, kas vēlas izmēģināt spēkus apsaimniekošanā.

Raksta beigās jūs atradīsiet nelielu bonusu - pārskatu par trim Krievijas Federācijas kompetentākajiem uzņēmumiem, kas nodarbojas ar profesionālu īpašumu pārvaldību.

1. Kas ir īpašuma pārvaldīšana?

Ja esat laimīgs nekustamā īpašuma īpašnieks, ar kuru varat veikt uzņēmējdarbību, jums tas nav jādara pašam. Ir civilizētāks un vienkāršāks variants – nodot savu īpašumu profesionāla uzņēmuma pārvaldīšanā.

Uzņēmums nodarbosies ar Jūsu telpu komercekspluatāciju, un Jūs saņemsiet regulāru peļņu. Klasisks pasīvo ienākumu piemērs. Dabiski, ka daļa no finanšu ieņēmumiem tiks izmantota, lai samaksātu maksu par vadības organizācijas pakalpojumiem.

Īpašuma pārvaldīšanas ietvaros notiek saprātīga īpašnieka un pārvaldnieka funkciju nodalīšana. Īpašnieka uzdevums ir atrast uzticamu, kvalificētu un efektīvu starpnieku, kurš parūpēsies par viņa interesēm.

Turklāt visas vadības funkcijas tiek deleģētas kompetentiem darbiniekiem, bet stratēģiskie lēmumi un vispārējā kontrole paliek īpašnieka ziņā. Savukārt vadītājs rīkojas viņa vārdā un, ja nepieciešams, izsaka priekšlikumus ienākumu palielināšanai vai darbības apstākļu uzlabošanai.

Mēs uzskaitām galvenās uzticības pārvaldības priekšrocības:

• ietaupot laiku un pūles īpašniekam;
• īpašuma konkurētspējas palielināšana nekustamā īpašuma tirgū;
• objekta darbības juridiskais aspekts ir profesionāļu ziņā;
• pārvaldnieks rūpīgi uzrauga īpašuma stāvokli un cenšas novērst īpašuma bojājumus vai nepareizu apiešanos ar to.

Ja iepriekš galvenokārt ārvalstu nekustamie īpašumi tika nodoti trasta pārvaldīšanai, tad pēdējos gados šis pakalpojums gūst popularitāti Krievijas un NVS valstu vietējā mājokļu tirgū.

Daudz vienkāršāk ir īpašumu nodot kompetentās rokās, nekā pašam ar to tikt galā - meklēt īrniekus, atlasīt uzticamus kandidātus, sastādīt līgumus, iekasēt ikmēneša maksājumus, uzklausīt kaimiņu sūdzības utt.

Trešās puses vadības gadījumā visas šīs rūpes tiek uzticētas profesionālam uzņēmumam, kas labāk zina, kā nodrošināt, lai visi procesa dalībnieki (arī kaimiņi) būtu apmierināti un laimīgi.

Īss pārvaldības sabiedrības profesionālo uzdevumu saraksts:

• labvēlīgu apstākļu radīšana klientam;
• īpašuma virzīšana nekustamā īpašuma tirgū, lai gūtu maksimālu peļņu;
• kontakti ar apdrošinātājiem un brokeriem;
• pasākumu izstrāde un īstenošana objekta ekspluatācijas izmaksu optimizēšanai;
• plānveida profilaktisko un remontdarbu veikšana;
• īrnieku meklēšana, pārrunas ar viņiem, īres līgumu sastādīšana, līgumu ievērošanas uzraudzība;
• finanšu norēķini;
• mijiedarbība ar valsts iestādēm (ja nepieciešams).

Nekustamā īpašuma pārvaldnieka profesija gadu gaitā ir kļuvusi arvien pieprasītāka. Pirmkārt, tāpēc, ka, neskatoties uz jebkādām krīzēm, valstī tiek būvēts arvien vairāk dzīvojamo un komercīpašumu. Otrkārt, arvien vairāk īpašumu īpašnieku vēlas deleģēt pilnvaras profesionāļiem, nevis rīkoties paši.

Kur viņi mācās, lai kļūtu par īpašumu pārvaldnieku? Dažās specializētās universitātēs - jo īpaši MGSU (Maskavas Valsts Būvniecības universitātē), MGUP (Maskavas Valsts Vides inženieru universitātē), galvaspilsētas Komunālo pakalpojumu un būvniecības akadēmijā, Sanktpēterburgas Valsts Politehniskajā universitātē un dažās citās izglītības jomās. iestādēm.

Turklāt Maskavā varat pabeigt maksas kursus, ko organizē sertificēti speciālisti no ASV Nekustamā īpašuma pārvaldības institūta (IREM).

Papildinformāciju par nekustamā īpašuma pareizas apsaimniekošanas tēmu atradīsit rakstā “”.

2. Ko ietver īpašuma pārvaldīšana - pārskats par TOP 5 galvenajām apsaimniekošanas funkcijām

Īpašuma apsaimniekošanas uzņēmuma un konkrētu speciālistu galvenie uzdevumi ir nodrošināt klientiem stabilu peļņu un kompetenti ekspluatēt viņu rīcībā nodotās telpas.

Ir arī specifiskākas funkcijas, kuras mēs aplūkosim sīkāk.

1. funkcija. Izdevumu un ienākumu plānošana par nekustamo īpašumu

Pirmā funkcija ir tīri ekonomiska.

Pārvaldnieks:

• sadala finanšu plūsmas;
• analizē darbības izmaksas un organizē pasākumus to samazināšanai;
• kontrolē stabilu īres maksājumu saņemšanu;
• uztur nomas maksas maksimālā tirgus līmenī;
• uztur grāmatvedības un atskaites dokumentāciju.

Jebkurā brīdī uzņēmumam ir jābūt gatavam ziņot klientiem par visiem jautājumiem – profesionāla vadība paredz pilnīgu finanšu norēķinu caurspīdīgumu.

2. funkcija.Īpašuma reklamēšana un nomnieku piesaiste

Šeit funkcijas daļēji pārņem trasta pārvaldības sabiedrība. Tas ir, viņš meklē pircējus, reklamējot īpašumu visos iespējamos veidos. Kompetenta reklāmas kampaņa ir izdevīga darījuma garantija.

Profesionāļi reklamē produktus visās frontēs - izmantojot internetu, plašsaziņas līdzekļus, drukātas publikācijas, vides reklāmu. Jo klientam izdevīgāki līguma nosacījumi, jo lielāka pārvaldnieka atlīdzība.

3. funkcija. Nekustamā īpašuma uzturēšana un ekspluatācija

Lai objekts pēc iespējas ilgāk saglabātos funkcionāls un reprezentabls, tas ir pareizi jākopj.

Pārvaldniekam ir pienākums:

• uzraudzīt nekustamā īpašuma pareizu darbību;
• savlaicīgi veikt profilaktiskos un remontdarbus;
• nodrošināt objekta apsardzi, ja to pieprasa īpašnieks;
• organizēt uzkopšanu - profesionālu dzīvojamās telpas uzkopšanu;
• uzturēt un attīstīt objektu atbilstoši tā mērķim un klientu prasībām.

Visām santehnikas un inženiertehniskajām sistēmām jādarbojas pareizi un nepārtraukti. Ja iedzīvotāji sūdzas par tarakāniem vai grauzējiem, apsaimniekotājs izsauc specdienestus, lai tos iznīcinātu.

Ja uzņēmums apsaimnieko privātmāju (vasarnīcu, savrupmāju), uzņēmums uztur nevainojami tīru apkārtni, attīra to no sniega, atkritumiem, atkritumiem, labiekārto teritoriju.

4. funkcija. Pārbūves un rekonstrukcijas darbu koordinēšana

Ja apsaimniekošanas organizācija, balstoties uz ienesīguma palielināšanas apsvērumiem, uzskata, ka īpašumam nepieciešama pārbūve vai rekonstrukcija, tā var piedāvāt īpašniekam šo iespēju.

Visi darbi tiek veikti par īpašnieka līdzekļiem, bet pašu procesu kontrolē apsaimniekošanas uzņēmuma pārstāvji. Viņi nolīgst darbuzņēmējus un uzrauga renovācijas darbību gaitu.

5. funkcija. Līgumu sagatavošana un strīdīgu jautājumu risināšana

Visu procesa juridisko pusi kontrolē pārvaldības sabiedrība. Speciālisti sagatavo līguma tekstu ar īrnieku un nodrošina, ka dokumentu pakete ir pilnīga. Strīdīgu situāciju gadījumā viņi pārstāv klienta intereses tiesā.

Tabulā galvenās vadības funkcijas un to īpašības ir parādītas vizuālā veidā:

3. Kā pārvaldīt kāda cita īpašumu un iegūt labu naudu - soli pa solim instrukcijas iesācējiem

Šī sadaļa ir paredzēta tiem, kuri vēlas nodarboties ar īpašumu pārvaldīšanu profesionālā līmenī. Protams, visas vadības procesa nianses var saprast tikai pēc apmācības šajā specialitātē. Bet ir lietderīgi iepriekš zināt galvenos procesa posmus.

Daži cilvēki uzskata, ka īpašumu pārvaldnieki ir tādi paši kā nekustamo īpašumu tirgotāji. Tas ir nepareizs viedoklis. Pārvaldnieks nodarbojas ne tikai ar reklāmu un īrnieku meklēšanu, viņš ir universāls speciālists – ekonomists, jurists, mārketinga speciālists, arhitekts, pat ekologs un celtnieks vienā velmē.

Un tagad - soli pa solim instrukcijas iesācēju vadītājiem

1. darbība. Slēdzam īpašuma pārvaldīšanas līgumu

Vispirms jāatrod īpašnieks, kurš piekritīs nodot jums savu īpašumu apsaimniekošanai. Tad ar viņu tiek noslēgts līgums, kurā skaidri un bez neskaidriem formulējumiem ir atrunāti sadarbības nosacījumi - atlīdzības apmērs, atskaites veids, līguma darbības ilgums, pušu atbildība saistību pārkāpšanas gadījumā.

Šajā posmā ir lietderīgi iepriekš noskaidrot procesa juridiskās sarežģītības. To var izdarīt ātri un lēti uzņēmumā Pravoved, kas strādā tiešsaistē visu diennakti.

Jums vienkārši jāuzdod savs jautājums pēc iespējas pareizi un kompetenti un jāsaņem atbilde no kvalificēta speciālista mājokļu tiesību jomā. Vietnē pastāvīgi ir pieejami simtiem profesionālu juristu un advokātu. Vairāk nekā 90% konsultāciju tiek sniegtas bez maksas.

Jūs varat saņemt kompetentu juridisko atbalstu jau tagad — vienkārši dodieties uz vietni un veltiet dažas minūtes, lai izpētītu funkcionalitāti. Varat arī izmantot iekšējo tiešsaistes tērzēšanu.

2. darbība.Īrnieku meklēšana

Tātad jūs kļuvāt par menedžeri. Tavs nākamais uzdevums ir atrast īrniekus. Šajā posmā ir jāorganizē efektīva īpašuma reklāmas kampaņa, lai to izīrētu par maksimālo cenu. Jūsu komisija būs atkarīga no īres maksas.

Ar īrniekiem jāslēdz līgums. Skaidrs, ka profesionālis par lietotājiem neņems pirmos satiktos cilvēkus, bet gan izvēlēsies kārtīgus, maksātspējīgus un kārtīgus īrniekus.

Ja jūs kļūdas dēļ izvietosiet skandalozus, problemātiskus, naudas trūkuma dēļ nonākušus klientus svešā dzīvoklī, jums vai jūsu uzņēmumam būs jāatbild par viņu izlikšanu un zaudējumu atlīdzināšanu.

Piemērs

Pārvaldnieks dzīvoklī ievietoja nestrādājošu īrnieku, pēc profesijas dizaineru, kurš apliecināja, ka tuvākajā laikā sāks strādāt ārštata darbā.

Taču pēc mēneša izrādījās, ka īrnieka pamatdarbība ir tikšanās ar draugiem un vairāku dienu dzīres ar troksni, mūziku, dzērieniem un cigaretēm. Īrnieks nevarēja samaksāt par nākamo mēnesi, tāpēc nācās viņu izlikt un vairākas dienas pavadīt dzīvojamās telpas sakārtošanā.

Laika gaitā jūs iemācīsities noteikt topošā īrnieka lojalitātes pakāpi no pirmā acu uzmetiena.

3. darbība. Kontrolējam īres maksājumu savlaicīgu saņemšanu

Speciālists pastāvīgi uzrauga, lai nomas nosacījumi tiktu stingri ievēroti. Raugoties, lai iedzīvotāju skaits atbilstu līgumam, lai dzīvoklī dzīvotu tieši tie cilvēki, kuri noslēdza līgumu.

Un galvenais, lai īrnieki laicīgi maksā īri. Tas nosaka, vai mājas īpašnieks būs apmierināts ar jūsu darbu. Ir vērts jau iepriekš brīdināt īrniekus, ka maksājumu nevar kavēt nevienu dienu, pretējā gadījumā tiks aktualizēts jautājums par izlikšanu. Šajā brīdī vadītājam ir jāaizstāv ārkārtīgi smaga pozīcija.

4. darbība. Organizējam komunālo parādu atmaksu

Arī komunālos maksājumus kontrolē apsaimniekotājs. Viņš var deleģēt šo funkciju īrniekiem, bet īpašnieks jautās viņam, nevis īrniekiem, ja kaut kas notiks.

Saglabājiet visus čekus un čekus, pārbaudiet skaitītāju rādījumus un sagatavojiet ikmēneša atskaites.

5. darbība. Izliekam īrniekus

Nomas līgums ir beidzies. Iedzīvotājiem ir tiesības pagarināt līgumu vai izvākties no dzīvokļa. Pirmajā gadījumā tiek sastādīts jauns līgums, otrajā - laba atbrīvošanās, bet vispirms jānokārto visas finansiālās lietas. Pilns maksājums, nulles atlikums, bez parādiem un "Pēc nedēļas pārskaitīšu uz jūsu karti."

6. darbība. Pasūtām uzkopšanas pakalpojumus

Pēc izlikšanas dzīvoklis ir jāsaved pilnīgā kārtībā. Tīrīšana nav jāveic pašam, tam ir speciālisti. Tie padarīs tīrīšanu ātrāku, labāku un profesionālāku. Izdevumus sedz īpašnieks – tikai atcerieties saglabāt čekus.

7. darbība Organizējam sīkus kārtējos remontdarbus

Ja nav kārtībā santehnika vai elektroinstalācija, ja nolobās tapetes vai ledusskapis nedarbojas labi, apsaimniekotājam ir pienākums novērst problēmu. Atkal īpašnieks maksā par remontu, bet jums ir jāsaglabā dokumentāri pierādījumi par darbības traucējumiem un to novēršanu.

4. Profesionāla palīdzība īpašumu apsaimniekošanā – pakalpojumu TOP-3 uzņēmumu apskats

Šī sadaļa ir paredzēta īpašumu īpašniekiem, kuri vēlas to nodot apsaimniekošanai, bet kuriem ir grūti izvēlēties uzticamu partneri. Piedāvājam ekspertu viedokli - trīs labāko profesionālo pārvaldības uzņēmumu apskatu.

Uzņēmums garantē kvalitatīvu servisu un ekspluatācijas izmaksu samazinājumu par 30-50%. Īpašuma pārvaldīšana ir uzņēmuma galvenais profils. Service Technologies speciālisti ar ēku uzturēšanu un ekspluatāciju nodarbojas kopš 1998.gada.

Visi darbinieki ir pabeiguši apmācību Starptautiskajā Nekustamo īpašumu pārvaldības institūtā un viņiem ir pieredze arhitektūras, nekustamā īpašuma pakalpojumu, būvniecības un rekonstrukcijas jomā. Darbinieku atbildība ir obligāti apdrošināta Krievijas Federācijas vadošajās apdrošināšanas sabiedrībās. Papildus pārvaldībai uzņēmums sniedz konsultācijas, uzkopšanu un pakalpojumus māju īpašnieku biedrībām.

Organizācija ne tikai izstrādā un īsteno komerciālās vadības programmas, bet arī uzrauga kompetentu nekustamā īpašuma tehnisko darbību. Uzņēmums nodrošina modernu infrastruktūras aprīkojumu objektiem, izmantojot jaunākās tehnoloģijas.

Gadu gaitā izstrādātie pārvaldības standarti nodrošina īpašniekiem stabilu peļņu, pārskatāmu pārskatu sniegšanu un garantē pilnīgu aktīvu drošību. Uzņēmums darbojas 40 Krievijas Federācijas reģionos un šobrīd pārvalda 240 objektus. Pa ceļam uzņēmums nodarbojas ar biznesa vadību un investīcijām, profesionālo novērtēšanu un juridisko atbalstu komercijai.

Uzņēmums Krievijas tirgū darbojas kopš 2003. gada. Īpašuma pārvaldīšana ir galvenā Arteko darbības joma. Uzņēmums nodarbojas ar dzīvojamiem un komerciāliem īpašumiem, nodrošinot: ekonomisku ekspluatāciju, tīrību, labiekārtošanu, apzaļumošanu, objektu sīko un kapitālo remontu.

Organizācijai ir savs avārijas dienests un elektrisko mērīšanas laboratorija. Ir uzkopšanas nodaļa, konsjerža pakalpojumi, industriālā alpīnisma un konsultāciju nodaļa.

5. Kā izvairīties no sadarbības ar krāpniekiem - 4 noderīgi padomi īpašuma apsaimniekošanai

Jebkurā komercuzņēmumā pastāv risks sastapties ar krāpniekiem. Īpašuma pārvaldīšana nav izņēmums.

Lai nekļūtu par krāpnieku upuriem, ievērojiet noderīgus speciālistu ieteikumus.

1. padoms. Nekad nenododiet atslēgas, nesaņemot naudu.

Nekad neaizmirstiet klasiķu pausto principu: "Nauda no rīta, krēsli vakarā." Atslēgas iedzīvotājiem var nodot tikai pēc līguma parakstīšanas un pilnā apmērā nomas maksas samaksāšanas.

Ja klienti nevar vai nevēlas sadarboties saskaņā ar jūsu noteikumiem, atvadieties no viņiem un meklējiet citus.

2. padoms. Vienmēr noslēdziet līgumu ar īrnieku

"Es nestrādāju bez līguma!" Katram vadītājam šī frāze jāzina un jāatceras. Visiem nomas punktiem un niansēm jābūt “iekļautām protokolā” – dokumentētiem un abām pusēm jāņem vērā. Nekādu mutisku vienošanos, solījumu vai garantiju.

3. padoms. Noteikti pieprasiet dokumentus ar īrnieka personas datiem

Jāpārbauda dokumenti. Līgumā jāiekļauj īrnieka pases dati.

Tādējādi būs vieglāk atrast īrnieku, ja viņš izrādīsies krāpnieks – piemēram, viņš par lielu summu izīrē jūsu īpašumu citiem, bet pēc tam pazūd nezināmā virzienā.

Nekustamais īpašums ir daudzveidīga un sarežģīta kategorija, kas visā dzīves periodā piedzīvo daudz dažādu iekšējo un ārējo faktoru. Izmaksu ekvivalenta un efektīvākās izmantošanas veidu noteikšana šajā gadījumā kļūst iespējama tikai sistemātiskas pieejas tirgus un īpašuma analīzes rezultātā.

Par nekustamā īpašuma kā sistēmas galvenajām sastāvdaļām tiek pieņemtas: -

telpiskā un ekonomiskā attīstība, t.i., nekustamais īpašums tiek uzskatīts par radīšanas, attīstības, apsaimniekošanas un darbības iniciatīvas priekšizpētes procesu kopumu; -

izmantošanas veids, kas izšķiroši nosaka visu ar nekustamo īpašumu saistīto mērķu sastāvu, saturu un kvantitatīvās vērtības; -

atrašanās vieta, kas atspoguļo īpašuma galveno atšķirīgo pazīmi - tā nesaraujamo saistību ar zemi.

Sistemātiskā pieeja izpaužas arī tajā, ka nekustamā īpašuma pārvaldīšanas process tiek uzskatīts par savstarpēji saistītu tehniskās, ekonomiskās un vadības ekspertīzes un risinājumu vienotību. Tehniskās ekspertīzes sniedz adekvātu izpratni par īpašuma faktisko stāvokli; ekonomiskās ekspertīzes ļauj iegūt saprātīgu nekustamā īpašuma izmaksu ekvivalenta vērtību; apsaimniekošanas lēmumi ļauj noteikt efektīvāko (racionālāko) nekustamā īpašuma izmantošanas variantu.

Ja sistēmu uzskatām par mērķorientētu integrālu struktūru, tad rezultāta iegūšana iespējama tikai ar dažādu resursu mijiedarbību, kas nepieciešami uzdoto uzdevumu risināšanai, saskaņoti laikā un telpā. Vadot šo procesu, tiek nodrošināta efektīva resursu mijiedarbība.

Īpašuma pārvaldības sistēma sastāv no šādiem galvenajiem elementiem: 1.

Ārējā vide. 2.

Vadības apakšsistēma. 3.

Funkcionālā apakšsistēma. 4.

Atbalsta apakšsistēma. 5.

Kontroles objekts.

Atsauksmes

Atsauksmes

Rīsi. 5. Īpašuma pārvaldīšanas sistēmas struktūra

Ārējo vidi iedala makrovidē un mikrovidē.

Makrovides faktoriem ir tieša regulējoša ietekme uz pārvaldības apakšsistēmas mērķiem un pārvaldības darbībām un nav jūtama pretēja ietekme. Pie šādiem faktoriem pieder ekonomiskie un tehnoloģiskie apstākļi, demogrāfiskā situācija, dabas un klimatiskās īpatnības, sociālās, ikdienas un vēsturiskās un kultūras tradīcijas u.c.

Mikrovides faktori atspoguļo tirgus apstākļus. Tie raksturo patērētāju pieprasījuma stāvokli, konkurences līmeni, esošās attiecības ar piegādātājiem, darbuzņēmējiem, starpniekiem un sabiedriskajām un profesionālajām asociācijām. Šādi faktori ne tikai veidojoši ietekmē īpašuma pārvaldīšanas sistēmas attīstību, bet ir pakļauti arī pretējai ietekmei.

Kontroles apakšsistēmu var pārstāvēt nekustamā īpašuma īpašnieks (federālais, reģionālais, pašvaldības īpašums, saimnieciskā vienība), nekustamā īpašuma attīstītājs vai lietotājs. Neskatoties uz visām atšķirībām, tos vieno šādi vissvarīgākie mērķi: -

izmaksas (naudas) - sagaidāmie nākotnes finanšu rezultāti (peļņa, kapitāla vērtība, rentabilitāte, naudas plūsma, apgrozāmo līdzekļu pieejamība utt.); -

patērētājs - noteiktu materiālo mērķu sasniegšana, īstenojot ražošanas uzdevumus (mājokļu celtniecība, ēku un būvju rekonstrukcija, komerciālais nekustamais īpašums, nekustamais īpašums pagaidu dzīvošanai, jauktas izmantošanas ēkas utt.); -

apsaimniekošanas subjekta sociālā - sociālā atbildība pret sabiedrību (projekta izstrāde un īstenošana atbilstoši sabiedrības sociāli vēsturiskajam uzstādījumam, vides aizsardzības uzdevumi, teritorijas ainaviskās un kompozicionālās īpatnības, materiālu un būvju izmantošana, ņemot vērā ņemt vērā vietējo klientu pieprasījumus, nodokļu nomaksu utt.).

Izmaksu un sociālie mērķi tiek realizēti tikai ar patērētāju mērķiem.

Funkcionālā apakšsistēma sastāv no: -

attīstības aktivitāšu vadīšana; -

apdrošināšanas darbību vadība; -

nekustamo īpašumu darbību vadīšana; -

informācijas pārvaldība; -

novērtēšanas darbību vadība.

Atbalstošajai apakšsistēmai ir jāsniedz ieguldījums noteiktā mērķa sasniegšanā šādās jomās: juridiskais atbalsts; zinātniskā un metodiskā; resurss; informatīvs; organizatoriskā; mārketings.

Juridiskais atbalsts ietver piemērotas uzņēmuma organizatoriskās un juridiskās formas izvēli, juridisko regulējumu efektīvai funkciju īstenošanai īpašuma pārvaldīšanas sistēmā.

Būtiski ir sasaistīt likumdošanas un normatīvo aktu prasības, saskaņā ar

dažādu līmeņu vadības formējumi un rīkojumi. Īpaša uzmanība jāpievērš prasību izpildei, lai nodrošinātu projekta drošību un videi draudzīgumu.

Zinātniskais un metodiskais atbalsts ietver zinātnisku metožu un līdzekļu izstrādi un ieviešanu objekta plānoto kvalitātes parametru sasniegšanai. Metodiskajiem dokumentiem jāatbilst starptautisko standartu prasībām, to pielietošanas iespējai praksē, un jāsatur mūsdienīgas pētniecības un izstrādes metodes.

Resursu nodrošināšana ietver vispusīgu un samērīgu materiālo, finanšu un darbaspēka resursu nodrošināšanu un to izmantošanas uzlabošanu. Projekta attīstības stratēģijā jāiekļauj papildu naudas rezerves, lai novērstu iespējamos pārsteigumus.

Organizatoriskais atbalsts nekustamā īpašuma pārvaldīšanas sistēmai ir darbu komplekss, lai analizētu uzņēmuma tirgus stratēģiju, saimniecisko darbību un finansiālo stabilitāti, izstrādātu projekta īstenošanas programmu, organizētu projekta tehnisko sagatavošanu un speciālu apmācību.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas process nav iespējams bez kvalitatīva informatīvā atbalsta, ņemot vērā šādus aspektus: īpašuma raksturojums (īpašuma parametri, atrašanās vietas informācija, dizaina apraksts), informācija par teritoriju, kurā īpašums atrodas (sociālā reputācija). , ražošanas situācija, tirgus apstākļi, teritorijas infrastruktūra, ekoloģija), informācija par galvenajiem pircējiem un nomniekiem, īpašie nomas nosacījumi, īpašuma drošība, komunālie maksājumi, nodokļu sistēma, objekta izmantošanas analīze pagājušajos periodos, kapitālieguldījumu budžets, uzturēšana un remonta plāni.

Vadības objekts sastāv no šādām apakšsistēmām: -

sociālās, tajā skaitā izpildītājgrupas - strādnieki, pētnieki, inženiertehniskie darbinieki, viņu savstarpējo sociālo attiecību kopums, viņu darba un dzīves apstākļi; -

tehniskie - materiālie ražošanas elementi (darba līdzekļi, darba objekti); -

organizatorisks, t.i., ražošanas organizēšanas formu un metožu kopums. Apakšsistēma savieno visus ražošanas elementus vienotā veselumā, izveido starp tiem attiecības un proporcijas, koordinē to darbību telpā un laikā; -

ekonomisks, kas aptver pamatlīdzekļu, apgrozāmā kapitāla un darbaspēka resursu pārvaldību, izmantojot tādas metodes kā finansēšana un kreditēšana.

Sistēmu pastāvīgi ietekmē daudzvirzienu spēki. No vienas puses, pastāv sistēmas pašsaglabāšanās vēlme, kas izpaužas faktā, ka jebkura ekonomiskā sistēma (piemēram, būvmateriālu ražošanas uzņēmums) dod priekšroku nemainīt iedibināto ražošanas ritmu, pēc iespējas ilgāk saglabāt esošo komerciālo būvizstrādājumu klāstu u.tml. Citu apstākļu gadījumā tas palīdz samazināt izmaksas un palielināt peļņu, turklāt šāda uzņēmuma darbība kļūst prognozējamāka un stabilāka. Taču tajā pašā laikā uzņēmumu ietekmē “traucējoši” faktori, kas objektīvi pamudina uzņēmumu mainīties (tirgus apstākļu izmaiņas, jaunu tehnoloģiju rašanās utt.).

Pirmie no šiem faktoriem ir iekšēji, to mērķis ir uzturēt sistēmu tās esošajā formā. Tajā pašā laikā augstākas pašsaglabāšanās spējas piemīt sistēmai, kuras saiknes starp tās elementiem ir stiprākas un ciešākas.

Otrie faktori, kas ietekmē sistēmu, ir ārēji. Tie izraisa izmaiņas, kuras var pārvarēt, uzlabojot struktūru, elastību, nomainot elementus un mainot savienojumus starp tiem.

Attiecībai starp noturības un mainīguma īpašībām katrā sistēmā jābūt tādai, lai nodrošinātu tās visefektīvāko un ilgtspējīgāko darbību, vienlaikus saglabājot nepieciešamo ekonomisko uzticamību.

Šādas funkcionēšanas nosacījumus ir iespējams noteikt, tikai veicot lielu skaitu dažādu izmeklējumu.

Tehniskā ekspertīze. Šajā grupā ietilpst visa veida nekustamā īpašuma objektu “fiziskā ķermeņa” ekspertīzes. Tie ir sākumpunkts izmaksu rādītāju noteikšanai, un tāpēc tie ir jāuzskata par stingriem. 2.

Ekonomiskā ekspertīze. Tie ietver visa veida analīzi, kas saistīta ar ietekmējošo faktoru novērtēšanu. Tās ir tirgus apstākļu svārstības, izmaksu apmēra noteikšana pēc reproduktīvās darbības veida, finanšu sistēmas parametriem, nodokļu līmeņa, riskiem u.c.

Atrašanās vietas zināšanas. To īpatnību var uzskatīt par ievērojamu ekspertu metožu daļu. Pilsētu nevar precīzi “izmērīt”, un nepieciešamība pēc šāda “mērījuma” pastāv, jo ārpus tās telpiskās vides nepastāv neviens nekustamais īpašums. Vietas ekspertīze ietver: infrastruktūru, ekoloģiju, valdības regulējumu, zonējumu, topogrāfiju, robežu aprakstu, sabiedrisko domu u.c.

Nekustamais īpašums ir īpašums (nekustamais īpašums), kura pārvaldību var iedalīt šādos hierarhijas līmeņos:

Federālā īpašuma pārvaldība;
- Krievijas Federācijas veidojošo vienību nekustamā īpašuma pārvaldīšana;
- pašvaldības nekustamo īpašumu apsaimniekošana;
- uzņēmumu un organizāciju īpašuma pārvaldīšana;
- atsevišķu nekustamā īpašuma objektu apsaimniekošana. Jēdzienu “nekustamā īpašuma pārvaldīšana” var interpretēt plašā un šaurā nozīmē.

Plašā nozīmē nekustamā īpašuma pārvaldīšana tiek saprasta kā uzņēmējdarbība, lai veiktu visu darbu kopumu, kas saistīts ar jebkādu nekustamā īpašuma īpašnieka pilnvaru izpildi, ko atļauj Krievijas Federācijas civillikumi, tostarp saskaņā ar dzīvesvietu. nekustamā īpašuma cikls:

Nolūks;
- dizains;
- ražošana (būvniecība, būvniecība);
- apgrozība (pirkšana, pārdošana, noma u.c.);
- lietošana (pakalpojums);
- apkope, ekspluatācija, remonts;
- kapitālais remonts, modernizācija, rekonstrukcija un restaurācija;
- atkārtota izmantošana;
- iznīcināšana.

Atšķirīga, šaurāka nekustamā īpašuma pārvaldīšanas interpretācija sniegta Nekustamā īpašuma skaidrojošā vārdnīcā: “Nekustamā īpašuma pārvaldīšana ir darbību kompleksa īstenošana ēku un būvju ekspluatācijai (to uzturēšanai darba kārtībā, remontdarbiem, pakalpojumu sniegšanai, apkalpojošā personāla pārvaldīšana, apstākļu radīšana lietotājiem (īrniekiem), telpu iznomāšanas nosacījumu noteikšana, nomas maksas iekasēšana u.c.) nekustamā īpašuma visefektīvākai izmantošanai īpašnieka interesēs.

Nekustamais īpašums šeit (angļu tiesību jomā) nozīmē nekustamo īpašumu, un mēs runājam tieši par īpašuma pārvaldību. Tas uzsver, ka nekustamā īpašuma pārvaldīšana ietver arī tiesību pārvaldīšanu uz nekustamo īpašumu. Pārvaldībā esošais īpašums tiek uzskatīts par juridisko, ekonomisko un fizisko īpašību vienotību.

Kā izriet no šīs definīcijas, apsaimniekošana ir veidota tā, lai nodrošinātu maksimālu efektivitāti nekustamā īpašuma izmantošanā atbilstoši īpašnieka interesēm.

Vienlaikus nekustamo īpašumu pārvaldīšanas darbības tiek veiktas trīs aspektos – juridiskajā, ekonomiskajā un tehniskajā.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas juridiskais aspekts ir tiesību uz nekustamo īpašumu racionālākā izmantošana, sadale un apvienošana.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas ekonomiskais aspekts tiek realizēts, pārvaldot ienākumus un izdevumus, kas radušies nekustamā īpašuma ekspluatācijas laikā.

Vadības tehniskais aspekts ir vadības objekta uzturēšana darba stāvoklī atbilstoši tā funkcionālajam mērķim.

Īpašuma pārvaldīšana ir integrēta pieeja īpašuma stāvokļa uzlabošanai un uzturēšanai, tā attīstības organizēšanai un prognozēšanai. Īpašuma pārvaldīšana galvenokārt ietver tādas darbības kā biroju ēku noma un pārvaldīšana un nekustamā īpašuma pārvaldīšana kā ieguldījums.

Ja Rietumos īpašumu apsaimniekošana ir ļoti ienesīgs bizness, tad Krievijā par īpašumu apsaimniekošanas pakalpojumiem sāka runāt tikai deviņdesmito gadu sākumā, kad bija pieprasījums pēc pirmās klases birojiem. Šodien biznesa centru īpašnieki kā ģenerāluzņēmējs aicina darboties apsaimniekošanas uzņēmumu, kas nepieciešamības gadījumā darbu veikšanā iesaista citus uzņēmumus.

Mūsdienu Krievijas apstākļos pārvaldnieku darbu nereglamentē federālie tiesību akti un tas nav licencējams, tāpēc nekustamā īpašuma pārvaldības sistēma tiek veidota, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Nacionālās īpašumu pārvaldnieku asociācijas standartiem (šobrīd Starpreģionālā īpašuma pārvaldnieku asociācija) un Īpašuma pārvaldnieku profesionālās ētikas kodekss.

Īpašuma pārvaldīšanas mērķi, uzdevumi un principi

Nekustamā īpašuma pārvaldīšana tiek īstenota, veidojot apsaimniekošanas objektu, kas pārstāv tehnoloģiski vai funkcionāli saistītu īpašumu kompleksu, tajā skaitā zemesgabalu, ēkas, būves un to daļas u.c.

Galvenie nekustamā īpašuma tirgus pārvaldības mērķi:

Pilsoņu konstitucionālo tiesību uz nekustamo īpašumu un ar tā īpašumtiesībām saistīto pienākumu īstenošana;
- noteiktas kārtības un darba apstākļu noteikšana visiem tās dalībniekiem tirgū;
- dalībnieku aizsardzība pret negodīgumu, krāpšanu un noziedzīgām organizācijām un personām;
- piedāvājumam un pieprasījumam atbilstošu nekustamā īpašuma bezmaksas cenu noteikšanas nodrošināšana;
- radīt apstākļus investīcijām, kas stimulē uzņēmējdarbību ražošanas sektorā;
- ekoloģiskās vides uzlabošana, ekonomiskās izaugsmes sasniegšana, bezdarba samazināšana, mājokļu problēmas risināšana un citi sabiedriskie mērķi;
- godīga nekustamā īpašuma un nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku nodokļu uzlikšana;
- labvēlīgu apstākļu radīšana mājokļu problēmas risināšanai valstī un reģionos.

Nekustamā īpašuma tirgus pārvaldīšanas principi lielā mērā ir atkarīgi no politiskajiem un ekonomiskajiem apstākļiem valstī, taču tajā pašā laikā tajos jāņem vērā šī brīža pasaules pieredze.

Iepriekš formulētos mērķus var sasniegt, ieviešot šādus vadības principus:

Procedūru nodalīšana - īpašu pieeju izmantošana attiecību regulēšanai starp dažāda veida nekustamo īpašumu - dzīvojamām un nedzīvojamām telpām, zemi, meža gabaliem un citiem objektiem;
- informācijas atklātība par visiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem un objektiem biznesa lēmumu pieņemšanai;
- noteikumu izstrādes atklātība - likumprojektu un citu noteikumu publiska apspriešana;
- pilnvaru sadale starp regulatīvajām iestādēm;
- tiesību aktos par nekustamo īpašumu noteikto noteikumu un procedūru vienkāršība un skaidrība;
- Krievijas nekustamā īpašuma tirgus pārvaldības sistēmas nepārtrauktības saglabāšana, kurai ir sava vēsture un tradīcijas, ņemot vērā globālo pieredzi īpašumtiesību regulēšanā uz dažādiem nekustamā īpašuma objektiem; tās pielāgošana sadzīves apstākļiem.

Priekšmeti un objekti nekustamā īpašuma pārvaldīšanas sistēmā

Ir dažādi tirgus subjektu ietekmes veidi uz nekustamo īpašumu.

Nekustamā īpašuma valsts regulēšana tiek veikta: - ar tiešu iejaukšanos (tiešo administratīvo kontroli), tai skaitā: izveidojot likumus, noteikumus, noteikumus, instrukcijas un noteikumus, kas regulē nekustamā īpašuma darbību; atbildības mehānisma ieviešana par normatīvo prasību pārkāpumiem, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu; kontrolēt visu tirgus subjektu atbilstību noteiktajām normām un noteikumiem; tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar tiem reģistrācija; komercdarbības licencēšana nekustamo īpašumu jomā:

Ar netiešas ietekmes palīdzību (ekonomiskas nekustamā īpašuma pārvaldīšanas metodes), t.sk., nekustamā īpašuma aplikšanu ar nodokli un atvieglojumu sniegšanu; valsts mērķprogrammu īstenošana; nolietojuma normu noteikšana; mājokļu un komunālo pakalpojumu reformēšana; mājokļa apliecību izsniegšana un aprite;
- ar visaptverošu zemes izmantošanas un privatizācijas jautājumu risināšanu, inženierinfrastruktūras attīstību u.c.

Sociālā ietekme ir plašu sabiedrības slāņu, tajā skaitā profesionālu nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku, reakcija uz atsevišķiem darījumiem ar nekustamo īpašumu, kas kalpo par pamatu normatīvajiem aktiem, noteikumiem utt.

Atsevišķu nekustamo īpašumu objektu pārvaldīšana, ko īpašnieks izmanto konkrētas saimnieciskās darbības veikšanai un maksimālas peļņas gūšanai.

Federācijas subjektu nekustamo īpašumu objektu sistēmu pārvaldīšana: pašvaldības nekustamie īpašumi, zemes resursi; meža fonds; nekustamais īpašums mājokļu sektorā; nedzīvojamais nekustamais īpašums.

Atsevišķu objektu, uzņēmumu un citu īpašumu kompleksu pārvaldīšana ietver to nodošanu operatīvajā vadībā un saimnieciskajā pārvaldībā, trasta pārvaldību, nomas maksu dažādās formās utt.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas sistēma ir balstīta uz objektu pārvaldīšanas principu, kas sastāv no nekustamā īpašuma objektīvās norobežošanas (veidošanas); objektu klasifikācija un vienota reģistrācija; par īpašuma tiesību objektu reģistrāciju un nekustamā īpašuma vērtēšanu; ņemot vērā nozarei specifiskās nekustamā īpašuma pārvaldīšanas un nekustamā īpašuma politikas saskaņošanas īpatnības.

Īpašuma pārvaldīšanas pakalpojumi netiek sniegti īpašumiem, kuri nav reģistrējami saskaņā ar Tiesību valsts reģistrācijas likumu.

“Nekustamā īpašuma pārvaldnieka” profesija ir pieprasīta tikai sabiedrībā, kur valda privātīpašums un skaidra izpratne, ka, lai nodrošinātu pašreizējo rentabilitāti un palielinātu īpašuma kapitālvērtību, nepieciešama kvalificēta apsaimniekošana. Profesionāls pārvaldnieks var ne tikai izpildīt īpašnieka gribu, bet arī darboties kā konsultants un piedāvāt dažādas iespējas īpašuma izmantošanai.

Pamatojoties uz skaidri definētiem mērķiem, vadītājs izstrādā biznesa plānu konkrētam objektam. Tajā ietvertajiem ieteikumiem var būt vairākas attīstības iespējas. Tie ir jāapraksta tā, lai, ja vēlas, īpašnieks pats varētu izvēlēties opciju.

Īpašuma pārvaldnieki:

Veikt apsaimniekošanas objekta reklāmas kampaņu, izsūtot piedāvājumus, izmantojot avīzes, potenciālajiem klientiem izplatītos žurnālus un personīgos kontaktus;
- regulēt attiecības starp īpašniekiem un īrniekiem un valsts iestādēm;
- uzturēt finanšu pārskatus;
- izvēlēties profesionālu apkalpojošo personālu;
- veikt īpašuma apdrošināšanu;
- veikt tehnisko un ekspluatācijas pārbaudi un pieņemšanu;
- slēgt jebkādus nepieciešamos līgumus, lai pārvaldītu objektu tehnisko stāvokli, vienlaikus uzraugot to izpildi u.c.

Vēlamie nekustamo īpašumu objekti apsaimniekošanai ir lielas (no 3-5 tūkst.m2) administratīvās biroja, noliktavas, tirdzniecības un ražošanas telpas neatkarīgi no īpašuma formas un noslogojuma pakāpes. Labākais pārvaldības variants ir vairākas ēkas ar dažādiem virzieniem.

Profesionālas apsaimniekošanas uzņēmuma pakalpojumus parasti izmanto lielu nekustamo īpašumu (gan īpašumā, gan ilgtermiņa nomā) īpašnieki, kuri izjūt acīmredzamu diskomfortu no viņiem piederošo ēku un teritoriju neefektīvas vai nepietiekami efektīvas izmantošanas. To vidū var būt projektēšanas, pētniecības un komerciālās organizācijas, kuru rīcībā ir no valsts pašvaldību institūcijām ilgtermiņa nomā saņemti vai privatizēti nekustamie īpašumi, kuru platības ir pārmērīgas īpašnieka pašreizējām vajadzībām.

Valsts joprojām ir lielākais nekustamo īpašumu īpašnieks, bet valsts īpašuma pārvaldīšana joprojām ir valsts unitāro uzņēmumu prerogatīva, lai gan profesionāli apsaimniekotāji varētu “izgūt” papildu ienākumus no šiem nekustamajiem īpašumiem, palielinot to kapitāla vērtību.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas pakalpojumu klāstā ietilpst:

Patērētāja mērķu precizēšana, iegūstot īpašumu;
- īpašnieka konsultēšana par stāvokli un nekustamā īpašuma tirgus analīzi, nosakot tiesības uz objektu, lai noteiktu, vai objekts atbilst īpašnieka vajadzībām;
- īpašuma pieņemšana apsaimniekošanā;
- objekta fiziskā, juridiskā un ekonomiskā pārbaude;
- objekta turpmākās izmantošanas iespēju analīze un labākā objekta izmantošanas varianta izvēle, ņemot vērā patērētāju prasības;
- objekta apsaimniekošanas programmas izstrāde un īstenošana ar periodiskām korekcijām;
- īpašnieka interešu pārstāvēšana trešo personu priekšā jautājumos, kas saistīti ar pārvaldīšanā nodoto īpašumu;
- savstarpējo norēķinu kārtības organizēšana un uzturēšana starp objekta darbības nodrošināšanā iesaistītajām personām;
- periodisku atskaišu uzturēšana īpašniekiem par apsaimniekošanas programmas gaitu.

Nekustamā īpašuma trasta pārvaldīšana kā uzņēmējdarbības veids mūsu valstī vēl nav kļuvusi plaši izplatīta. Ir labāk zināma prakse, ka federālajai valstij piederošās akciju paketes tiek nodotas trasta pārvaldībai. Tomēr īpašuma trasta pārvaldīšanas jēdziens tika ieviests Krievijas Federācijas tiesību aktos (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 4. daļa, 209. pants, 53. nodaļa) kā neatkarīga juridiska forma sveša īpašuma pārvaldīšanai.

Trasta pārvaldības objekti (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 1013. pants) var būt: uzņēmumi un citi īpašuma kompleksi; ar nekustamo īpašumu saistīti atsevišķi objekti; vērtspapīri; ar vērtspapīriem apliecinātas tiesības; ekskluzīvas tiesības un cits īpašums.

Nekustamā īpašuma tirgus valsts regulēšanas formas

Nekustamā īpašuma tirgus valsts regulēšana tiek veikta divos veidos:

1) ar tiešu iejaukšanos, t.i. administratīvais veids;
2) netiešās ietekmes jeb ekonomiskās vadības metodes.

Tiešā administratīvā kontrole ietver:

Nekustamā īpašuma tirgus darbību regulējošā normatīvā regulējuma (likumi, noteikumi, instrukcijas u.c.) izveide centrā un reģionos;
- licencēšana, reģistrācija, tiesību piešķiršana pilnvarotajām personām darījumu veikšanai ar valsts un pašvaldību mantu;
- obligātu prasību noteikšana dažāda veida darbību saturam un kvalitātei nekustamo īpašumu tirgū un tā dalībniekiem;
- kontrolēt visu tirgus dalībnieku atbilstību noteiktajām normām un noteikumiem;
- aizliegumu un sankciju ieviešana par atkāpēm no normatīvo aktu prasībām, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu;
- jebkura nekustamā īpašuma iegāde valsts īpašumā sabiedriskajām vajadzībām.

Ekonomiskās metodes nekustamā īpašuma tirgus pārvaldīšanai tiek veiktas, izmantojot:

Īpašuma nodokļu sistēmas;
- Krievijas Federācijas Centrālās bankas atlaižu politika;
- mājokļa apliecību izsniegšana un aprite;
- valsts mērķprogrammu īstenošana;
- nolietojuma politika;
- ārējā ekonomiskā darbība u.c.

Nekustamā īpašuma pārvaldīšana ir sadalīta starp dažādām valdības atzariem (likumdošanas, izpildvaras, tiesu), kuras savā darbībā tiek uzskatītas par neatkarīgām.

Federālā asambleja izdod likumus, kas regulē nekustamā īpašuma tirgu. Prezidents izdod dekrētus, kas nav pretrunā ar spēkā esošajiem likumiem. Valdība izdod dekrētus, ministrijas un departamenti - noteikumus, instrukcijas un rīkojumus, kas nosaka īpašu kārtību un noteikumus nekustamā īpašuma pārvaldīšanai.

Krievijas Federācijas pārstāvniecības iestādes (Valsts dome, Federācijas padome) un tās veidojošās struktūras ir pilnvarotas pieņemt tiesību aktus par nekustamā īpašuma pārvaldīšanas jautājumiem un veikt kontroles funkcijas.

Valsts īpašuma ministrijai ir uzticētas federālā īpašuma objektu pārvaldīšanas un atsavināšanas funkcijas un uzdevumi noteiktajā kārtībā Krievijas Federācijas teritorijā un ārvalstīs; uz Krievijas Federācijas tiesību aktiem balstītas valsts politikas īstenošana valsts un pašvaldību uzņēmumu privatizācijas jomā, ieskaitot zemes gabalus, kas atrodas zem privatizētiem uzņēmumiem utt.

Īpašumu apsaimniekošanā ir iesaistītas arī pašvaldības iestādes. Piemēram, meža attiecību regulēšanas jomā rajonu pārvalžu kompetencē ietilpst: meža fonda uzskaite, apstiprinātā mežizstrādes fonda limita sadale starp meža lietotājiem; pasākumu īstenošanas organizēšana mežu aizsardzībai pret ugunsgrēkiem, slimībām u.c.

Nedzīvojamo ēku un būvju pārvaldībā tiek piemērots šāds noteikums: lēmumus par nekustamā īpašuma atsavināšanu noteiktajā kārtībā pieņem attiecīgais īpašnieks - fiziska vai juridiska persona, Krievijas Federācijas iestādes, Krievijas Federācijas iestādes Federācija un pašvaldības.

Izpildvaras iestāžu kompetencē regulēt mantiskās attiecības ietilpst:

Nekustamo īpašumu apsaimniekošana un atsavināšana, to rekonstrukcija, restaurācija un būvniecība, nepieciešamo investīciju atrašana;
- pilsētai piederoša nekustamā īpašuma nodrošināšana nomai; nomas likmju noteikšana;
- pilsētas teritorijas zonējums;
- pilsētas zemes kadastra sastādīšana un uzturēšana utt.

Zemes attiecību valsts regulējums

Zemes attiecību valsts regulējums ir vērsts uz zemes racionālas izmantošanas un aizsardzības organizēšanu, nosakot noteiktus valsts zemes resursu un to atsevišķu daļu īpašumtiesību, izmantošanas un atsavināšanas noteikumus un normas, lai stiprinātu un attīstītu valsts ekonomiku. Krievijas valstij saskaņā ar Krievijas Federācijas konstitūciju ir tiesības regulēt zemes attiecības, jo tai ir suverēna valsts vara pār visu valsts teritoriju un tā ir savas tautas izpildinstitūcija.

Pastāv divu veidu zemes attiecību valsts regulēšana:

1) valsts kā suverēna regulējums ar teritoriālo pārākumu pār visām zemēm neatkarīgi no īpašuma formas. Tiek izmantoti varas un padotības veidi, kas izteikti normatīvajos un citos normatīvajos aktos, kas ir obligāti visiem zemes īpašniekiem un lietotājiem (piemēram, par aplikšanu ar nodokļiem, vides aizsardzību, zemes kadastra uzturēšanu u.c.);
2) ekonomiskais regulējums. Valsts struktūras darbojas kā saimnieciskas personas - izsniedz iedzīvotājiem un organizācijām zemes gabalus, veic zemes uzskaiti, iznomā to utt.

Zemes attiecību valsts regulēšana ir sadalīta vispārējā un nozaru (resoru). Vispārējo valsts regulējumu veic vispārējās un speciālās kompetences valsts institūcijas, kuru darbība attiecas uz visām zemes kategorijām un visiem zemes attiecību subjektiem. Nozares (resoru) regulējumu veic ministrijas, komitejas un federālie dienesti. Viņu darbība attiecas uz padotības uzņēmumiem un organizācijām, kurām tiek piešķirta zeme valdījumā un lietošanā.

Lauku saimniecībā apsaimniekošanu veic paši zemes īpašnieki, nomnieki un zemes lietotāji. Tie, ņemot vērā iedzīvotāju intereses, risina pašvaldības īpašuma piederības, lietošanas un atsavināšanas jautājumus, nosaka teritorijas attīstības programmas, nodrošina un atņem zemes gabalus, īsteno valsts kontroli pār zemes izmantošanu un aizsardzību, organizē zemes ierīcības darbu.

Federālās valdības struktūru kompetencē ir regulēt attiecības ar zemi:

Krievijas Federācijas Zemes kodeksa un citu federālo likumu, kas regulē zemes attiecības, pieņemšana;
- vienotu zemes apmaksas principu noteikšana; noteikt kārtību, kādā reģistrē tiesības uz zemes gabaliem un citiem ar tiem cieši saistītiem nekustamajiem īpašumiem;
- zemes ierīcības organizēšanas, valsts zemes kadastra uzturēšanas un zemes uzraudzības, zemes izmantošanas un aizsardzības valsts kontroles organizēšanas un īstenošanas kārtības apstiprināšana;
- robežu noteikšana īpaši aizsargājamām teritorijām, kas ir daļa no vairākām Krievijas Federācijas vienībām, kā arī mazo tautu un etnisko grupu dzīvesvietās un saimnieciskās darbības vietās, vienojoties ar attiecīgajām valsts iestādēm un pašvaldībām;
- federālā īpašumā esošo zemes gabalu atsavināšana (izņemšana un nodrošināšana);
- zemju iegāde federālajām vajadzībām;
- kopā ar Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts iestādēm izstrāde un federālo programmu apstiprināšana zemes racionālai izmantošanai, augsnes auglības palielināšanai, zemes resursu aizsardzībai kopā ar citiem vides pasākumiem.

Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts iestāžu jurisdikcijā zemes attiecību regulēšanai ietilpst:

Krievijas Federācijas veidojošo vienību likumu un citu normatīvo aktu pieņemšana saskaņā ar Krievijas Federācijas konstitūciju, Zemes kodeksu un citiem federālajiem likumiem;
- teritoriju ar īpašu zemes izmantošanas tiesisko režīmu apzināšana, to robežu noteikšana un maiņa;
- zemes gabalu maksimālo izmēru noteikšana;
- zemes lieluma un maksāšanas kārtības noteikšana, kā arī to centralizācijas kārtības noteikšana saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem;
- Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts īpašumā esošo zemju atsavināšanas kārtības apstiprināšana, kā arī zemes gabala paredzētā mērķa maiņas kārtība;
- pilsētu un ciemu robežu, republikas, reģionālās, reģionālās, rajona padotības pilsētu un pilsētu apstiprināšana;
- apstiprināšana saskaņā ar Krievijas Federācijas likumiem, ņemot vērā vietējos apstākļus, valsts kontroles kārtību pār zemju izmantošanu un aizsardzību, zemes apsaimniekošanu;
- pabalstu noteikšana maksājumu iekasēšanai par zemi saskaņā ar federālo likumu;
- valsts zemes kodeksa uzturēšanas, zemes apsaimniekošanas un zemes uzraudzības organizēšana Krievijas Federācijas tiesību aktos noteiktajā kārtībā;
- valsts kontroles organizēšana pār zemju izmantošanu un aizsardzību;
- Krievijas Federācijas veidojošo vienību īpašumā esošo zemes gabalu atsavināšana (izņemšana un nodrošināšana);
- zemes mērķa maiņa;
- lēmumu pieņemšana par zemes atsavināšanu (pirkšanu) Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts vajadzībām.

Federālā zemes resursu un zemes pārvaldības iestāde un tās vietējās organizācijas saskaņā ar likumu:

Izstrādāt priekšlikumus valsts un pašvaldību īpašumā esošo zemju apsaimniekošanai;
- apturēt prettiesisku lēmumu izpildi jautājumos par zemesgabalu apķīlāšanu un nodrošināšanu līdz to izskatīšanai attiecīgajās institūcijās (administrācijā, tiesā, šķīrējtiesā);
- saukt pie administratīvās atbildības personas, kas vainīgas Krievijas Federācijas zemes tiesību aktu pārkāpumos;
- noteiktā kārtībā izsniedz atļaujas (licences) tiesībām veikt zemes ierīcības un citus projektēšanas un uzmērīšanas darbus, kas saistīti ar zemes resursu izpēti un izmantošanu;
- analizēt zemes tirgus stāvokli;
- iesniegt priekšlikumus par zemes standartcenas aprēķināšanas kārtību, zemes nodokļa likmes noteikšanas kārtību un sodiem par zemes likumdošanas pārkāpumiem;
- organizēt un uzturēt valsts zemes kadastru.

Mūsdienu komerciālā nekustamā īpašuma tirgus papildus pareizi izplānotai koncepcijai prasa reālu mehānismu tās īstenošanai nekustamā īpašuma pārvaldīšana, īres vadība un šīs sistēmas ātra reakcija uz dažādām izmaiņām nekustamo īpašumu tirgū.

Īpašuma apsaimniekošanas speciālisti sagatavo daudz dažādu uzņēmumu. Tie var būt vai nu vienkārši vadītāji, kuri ir pabeiguši komercīpašumu pārvaldīšanas kursus, vai arī slavenu Rietumu nekustamo īpašumu konsultāciju aģentūru absolventi. Kompetentu vadītāju uzturēšanas izmaksas organizācijai ir ļoti augstas, un viņu dārgais laiks tiek tērēts bezgalīgi dažādu kopsavilkuma tabulu, pārskatu un grafiku aizpildīšanai. Turklāt ikvienam ir zināmi gadījumi, kad desmitiem jau sagatavotu atskaišu lapu nākas pārtaisīt, jo darba vietā tiek atklāta viena vai otra vienkārša kļūda, ko nejauši pieļāvis parasts izpildītājs.

Līgumu finanšu uzraudzība un kontrole:

• visu nekustamā īpašuma objektu pašreizējā stāvokļa kontrole un analīze;
• ieguldījumu efektivitātes analīze, ieguldīto līdzekļu atdeves dinamikas prognoze;
• darbinieku sniegtās informācijas ticamība;
• īpašuma pārvaldības sistēma kontrolē nepieciešamos biznesa procesus un līgumus;
• īres un komercīpašumu apsaimniekošanas efektivitātes novērtējums;
• nekustamā īpašuma ekspluatācijas izmaksu analīze;
• trešās puses pārvaldības sabiedrības darba novērtējums.

Komercīpašuma pārvaldīšana:

• komerciālā nekustamā īpašuma pārvaldīšana;
• tirdzniecības centru vadība;
• biroju centru vadība;
• jauktu ēku kompleksu apsaimniekošana;
• vadības atskaites;
• nekustamā īpašuma biznesa efektivitātes novērtēšana, izmaksu analīze, ienākumu plānošana;
• biznesa rentabilitātes modelēšana, mērķu noteikšana, aktivitāšu optimizēšana;
• sistēma nekustamā īpašuma nomas darbības rezultātu novērtēšanai;
• caurspīdīga personāla darba motivācija, pamatojoties uz komerciāliem rezultātiem.

Uzņēmuma darbiniekikomerciālā nekustamā īpašuma pārvaldīšana:

Nekustamā īpašuma pārvaldīšana, noma un ekspluatācija:

• pieeja nepieciešamajai operatīvajai informācijai un iznomāto telpu dokumentu kopijām;
• darījuma partneru konsultēšana, operāciju vadības saskaņošana;
• nekustamo īpašumu tirgotāju un nekustamo īpašumu aģentūru darbības koordinēšana;
• reklāmas efektivitātes analīze;
• sistēma nekustamā īpašuma minimālās nomas likmes automātiskai aprēķināšanai;
• operatīvais darbs ar komerciālo nekustamo īpašumu nomniekiem;
• maksājumu kvīšu kontroles sistēma;
• atbrīvotā nekustamā īpašuma uzraudzības sistēma;
• īres telpu pieteikumu vākšanas sistēma;
• vienota atskaites sistēma un formas;
• sistēma objektu automātiskai attēlošanai nekustamā īpašuma portālā.

Klientiem, īrniekiem, darbuzņēmējiem, nekustamo īpašumu tirgotājiem, nekustamo īpašumu aģentūrām

Aktuālā informācija par pieejamajiem nekustamajiem īpašumiem:

• uzticamas operatīvās informācijas iegūšana par brīvajiem nekustamajiem īpašumiem;
• telpu izvēle atbilstoši noteiktajiem parametriem;
• īres maksājumu saskaņošana un ekspluatācijas izmaksu atlīdzināšana.

Galvenās lietošanas priekšrocībasīpašuma pārvaldības sistēmas:

• Ātra piekļuve datiem jebkurā uzņēmējdarbības laikā. Visu nepieciešamo dokumentu kopiju pieejamība.
• Risinot operatīvos jautājumus, vadītājs neskraida starp sekretāri, grāmatvedību, juristiem un arhīvu. Visa nepieciešamā informācija ir viņa rokas stiepiena attālumā.
• Jaunākie dati. Jebkuras izmaiņas nekustamā īpašuma parametros, maksājumu saņemšana, jaunu nekustamā īpašuma objektu parādīšanās, visi atjauninājumi notiek darba vietā vienlaicīgi.
• Jebkur pasaulē. Lai kur lietotājs atrastos, ja viņam ir pieejams internets, viņš saņem visjaunāko informāciju un jebkura nekustamā īpašuma nepieciešamo dokumentu kopijas.
• Datu uzglabāšanas uzticamība. Visi dati tiek glabāti uzticamās iekārtās, modernos datu centros, ar jaudas aizsardzības sistēmām, platjoslas ātrgaitas interneta kanālu, spoguļserveriem un papildu rezerves kopiju krātuvi.
• Piekļuves drošība. Unikāla sistēma lietotāja atļaujas piekļūt datiem pārbaudei un starptautiski sertificētu trafika šifrēšanas tehnoloģiju izmantošana garantē pārliecinošu biznesa drošību un drošību.
• Svarīgu atgādinājumu un paziņojumu sistēma. Īpašuma pārvaldības sistēma automātiski izsūta nepieciešamos e-pastus, kad rodas svarīgi ziņojumi vai atgādinājumi.
• Cilvēciskais faktors. Īpašuma pārvaldības sistēma ļauj veikt izmaiņas tikai autorizētiem lietotājiem. Piemēram: sekretāre var skatīt tikai atskaites par parādiem un brīvām telpām, grāmatvedība ir tiesīga darboties ar naudu, nekustamo īpašumu pārvaldnieks maina telpu parametrus, izīrē telpas, drukā nomas līgumus, rezervē nekustamo īpašumu klientiem, jurists rediģē līgumu veidnes un ievada īpašumtiesību dokumentu skenējumus utt.
• Draudzīgs interfeiss. Īpašuma pārvaldības programmas intuitīvais interfeiss ļauj lietotājam nekavējoties sākt lietot pārvaldības sistēmu, un uznirstošie padomi strīdīgās jomās pastāstīs, kādas darbības ir jāveic.
• Ērta atskaites forma. Visi uzņēmuma darbinieki izmanto vienādus pārskatus un dokumentus pēc formas, struktūras un krāsas.
• Piekļuve īrniekiem. Īpašuma pārvaldīšanas sistēma nodrošina noteiktu piekļuves iespēju darījuma partneriem, lai saņemtu atskaiti par nenokārtotajiem īres maksājumiem.
• Resursu taupīšana. Jūsu uzņēmums maksā tikai par sistēmas lietošanu atkarībā no darbinieku skaita, kuriem ir pieeja īpašuma pārvaldības sistēmai. Nav jāmaksā par fiksētajām aparatūras un programmatūras licencēm.
• Vienmēr kontrolē. Ja nav jāmaksā par īpašuma pārvaldīšanas sistēmas lietošanu, īpašuma pārvaldīšanas sistēmā vienmēr paliek viens lietotājs ar pilnu darba funkcionalitāti.

Lietošanas rezultātsīpašuma pārvaldības sistēma:

• Paaugstināta nomas līgumu efektivitāte.
• Ekspluatācijas izmaksu optimizācija un samazināšana.
• Ārpakalpojumu izmantošana ar pamatdarbību nesaistītās darbībās.
• Samazināt ikmēneša izmaksas komercīpašuma pārvaldīšanai.
• Darbinieku skaita samazināšana, vienlaikus uzlabojot darba kvalitāti.
• Dažādu nekustamā īpašuma pārvaldīšanas koncepciju simulācija.
• Visa informācija un dokumenti ir strukturēti un pieejami dažu minūšu laikā.
• Biznesa procesa caurspīdīguma uzraudzība.
• Jaunākā informācija visiem darbiniekiem un darbuzņēmējiem.
• Ietaupot darbinieku darba laiku.
• Īrnieku apkalpošanas kvalitātes uzlabošana.
• 24/7 piekļuve datiem.
• Pārskatu datu prezentācijas formalizēšana.
• Organizācijas darba klimata uzlabošana.

CAFM sistēma palīdz izmantot organizācijas nekustamo īpašumu, samazinot izmaksas un gūstot peļņu katrā ēkas dzīves cikla posmā. Sistēmas izmantošanas mērķis ir atbalstīt objektu stratēģisko un operatīvo vadību: visas darbības, kas saistītas ar administratīviem, tehniskiem un infrastruktūras uzdevumiem objekta vai ēkas ekspluatācijas laikā.

CAFM kā risinājumu veids parādījās 90. gados. Vairāki desmiti ražotāju visā pasaulē tos piegādā tirgum. Lielākie uzņēmumi izmanto šīs sistēmas, lai pārvaldītu nekustamo īpašumu – gan komerciālo, gan dzīvojamo, gan operatīvo. Pēdējos gados Amerikas Savienotajās Valstīs CAFM ir pārtapusi par jaunu IWMS (Integrated Workplace Management) klasi, kas saistīta ar informācijas sistēmu uzdevumu globalizāciju lieliem korporatīvajiem klientiem.

Tomēr Krievijas nekustamo īpašumu pārvaldīšanas tirgum CAFM izmantošana joprojām nav raksturīga. Iekšzemes bizness bieži aprobežojas ar biroja programmatūras (piemēram, MS Excel) un uz 1C sistēmām balstītas grāmatvedības programmatūras utilitāru izmantošanu.

Neskatoties uz to, šodien ir izveidoti visi nepieciešamie priekšnoteikumi, lai attīstītos prakse izmantot profesionālas sistēmas, lai atbalstītu pamata biznesa procesus nekustamā īpašuma pārvaldībā Krievijā. Arī ekonomiskā krīze ar paaugstinātām prasībām izmaksu kontrolei, infrastruktūras un resursu optimālai izmantošanai var kļūt par stimulu CAFM ieviešanai.

Tāpat kā jebkurā citā nozarē, informācijas sistēmas visefektīvāk tiek izmantotas tur, kur ir ievērojamas naudas plūsmas, tiek apstrādāti lieli informācijas apjomi un ir nepieciešams formalizēt vai atbalstīt biznesa procesus.

Visas šīs pazīmes ir skaidri redzamas īpašumu apsaimniekošanas jomā. Pietiek pateikt, ka, pēc dažām aplēsēm, 30% no visām pasaules finanšu plūsmām ir tieši saistītas ar šo tirgus sektoru.

Īpašumu apsaimniekošanas tirgū var identificēt šādus CAFM sistēmu potenciālos klientus. Pirmkārt, lielie uzņēmumi, tostarp to valsts struktūrvienības korporatīvā (operatīvā) īpašuma pārvaldīšanai (CRES/CREM). Piemēram, bankas, apdrošināšanas kompānijas, rūpniecība, enerģētika. Pēc tam - īpašnieki, attīstītāji, investīciju kompānijas komerciālo nekustamo īpašumu jomā. Šāda veida sistēmas ir jāievieš arī pakalpojumu, pārvaldības un FM uzņēmumiem. Lieli uzņēmumi ar īpašām centrālajām nodaļām, noteikumiem, ilgtermiņa attīstības stratēģiju un fokusu uz lieliem klientiem. Visbeidzot, mājokļu un komunālo pakalpojumu nozares uzņēmumi.

Autors

Iļjins Viktors, informācijas tehnoloģiju eksperts nekustamā īpašuma pārvaldībā, ēku automatizācijā