Sistem manajemen real estat AI. Manajemen properti dari komputer mana pun dengan akses Internet Ketentuan yang terkait dengan objek manajemen

Apa saja ciri-ciri pengelolaan real estat sebagai suatu jenis kegiatan usaha? Bagaimana cara mengelola real estat komersial? Di mana saya bisa mendapatkan pelatihan manajemen properti?

Halo teman-teman terkasih! Selamat datang di majalah bisnis populer “HeaterBeaver”! Denis Kuderin menghubungi.

Topik publikasinya adalah manajemen properti. Saya akan memberi tahu Anda dengan cara yang mudah diakses, sederhana dan terperinci bagaimana berbisnis dalam pengelolaan properti residensial atau non-perumahan. Materi ini akan menarik bagi pemilik properti dan mereka yang ingin mencoba mengelolanya.

Di akhir artikel Anda akan menemukan bonus kecil - ikhtisar tiga perusahaan paling kompeten di Federasi Rusia yang bergerak di bidang manajemen properti profesional.

1. Apa yang dimaksud dengan manajemen properti?

Jika Anda adalah pemilik real estat yang bahagia di mana Anda dapat berbisnis, Anda tidak harus menjalankan bisnis itu sendiri. Ada pilihan yang lebih beradab dan sederhana - untuk menyerahkan properti Anda kepada manajemen perusahaan profesional.

Perusahaan akan terlibat dalam operasi komersial tempat Anda, dan Anda akan menerima keuntungan tetap. Contoh klasik dari pendapatan pasif. Tentu saja, sebagian dari hasil keuangan akan digunakan untuk membayar biaya layanan organisasi pengelola.

Dalam kerangka pengelolaan properti, terdapat pemisahan yang wajar antara fungsi pemilik dan pengelola. Tugas pemilik adalah menemukan perantara yang andal, berkualitas, dan efisien yang akan menjaga kepentingannya.

Selanjutnya, seluruh fungsi manajemen didelegasikan kepada karyawan yang kompeten, namun keputusan strategis dan kendali keseluruhan tetap berada di tangan pemilik. Manajer, pada gilirannya, bertindak atas namanya dan, jika perlu, membuat proposal untuk meningkatkan pendapatan atau memperbaiki kondisi operasi.

Mari kita daftar keuntungan utama dari manajemen kepercayaan:

• menghemat waktu dan tenaga bagi pemiliknya;
• meningkatkan daya saing properti di pasar real estate;
• aspek hukum pengoperasian fasilitas berada di tangan tenaga profesional;
• pengelola memantau dengan cermat kondisi properti dan berusaha mencegah kerusakan properti atau penanganan yang tidak tepat.

Jika sebelumnya sebagian besar real estat asing dialihkan ke manajemen perwalian, dalam beberapa tahun terakhir layanan ini semakin populer di pasar perumahan domestik Rusia dan negara-negara CIS.

Jauh lebih mudah untuk mentransfer properti ke tangan yang kompeten daripada menanganinya sendiri - mencari penyewa, memilih kandidat yang dapat diandalkan, membuat kontrak, memungut biaya bulanan, mendengarkan keluhan tetangga, dll.

Dalam kasus manajemen pihak ketiga, semua kekhawatiran ini dipercayakan kepada perusahaan profesional yang lebih tahu bagaimana memastikan bahwa semua peserta dalam proses (termasuk tetangga) merasa puas dan bahagia.

Daftar singkat tugas profesional perusahaan manajemen:

• menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi klien;
• mempromosikan properti di pasar real estat untuk mendapatkan keuntungan maksimal;
• kontak dengan perusahaan asuransi dan broker;
• pengembangan dan penerapan langkah-langkah untuk mengoptimalkan biaya pengoperasian fasilitas;
• melaksanakan pekerjaan pencegahan dan perbaikan yang direncanakan;
• mencari penyewa, bernegosiasi dengan mereka, membuat perjanjian sewa, memantau kepatuhan terhadap kontrak;
• penyelesaian keuangan;
• interaksi dengan otoritas pemerintah (jika perlu).

Profesi manajer properti semakin diminati selama bertahun-tahun. Pertama, meskipun terjadi krisis, semakin banyak properti residensial dan komersial yang dibangun di negara ini. Kedua, semakin banyak pemilik properti yang ingin mendelegasikan wewenangnya kepada para profesional daripada menanganinya sendiri.

Di mana mereka belajar untuk menjadi manajer properti? Di beberapa universitas khusus - khususnya, di MGSU (Universitas Teknik Sipil Negeri Moskow), di MGUP (Universitas Teknik Lingkungan Negeri Moskow), di Akademi Utilitas dan Konstruksi Umum ibu kota, Universitas Politeknik Negeri St. Petersburg dan beberapa universitas pendidikan lainnya institusi.

Selain itu, di Moskow Anda dapat menyelesaikan kursus berbayar yang diselenggarakan oleh spesialis bersertifikat dari Institut Manajemen Real Estat AS (IREM).

Anda akan menemukan informasi tambahan tentang topik pengelolaan real estat yang benar di artikel “”.

2. Apa yang termasuk dalam manajemen properti - gambaran umum tentang 5 fungsi manajemen utama

Tugas utama perusahaan manajemen properti dan spesialis spesifik adalah memberikan keuntungan yang stabil kepada klien dan mengoperasikan fasilitas yang mereka miliki secara kompeten.

Ada juga fungsi yang lebih spesifik yang akan kita lihat secara detail.

Fungsi 1. Merencanakan pengeluaran dan pendapatan untuk real estat

Fungsi pertama adalah murni ekonomi.

Pengelola:

• mendistribusikan arus keuangan;
• menganalisis biaya operasional dan mengatur langkah-langkah untuk menguranginya;
• mengontrol penerimaan pembayaran sewa yang stabil;
• mempertahankan harga sewa pada tingkat pasar maksimum;
• memelihara dokumentasi akuntansi dan pelaporan.

Setiap saat, perusahaan harus siap melaporkan segala hal kepada pelanggan - manajemen profesional memerlukan transparansi penuh dalam penyelesaian keuangan.

Fungsi 2. Mengiklankan properti dan menarik penyewa

Di sini perusahaan pengelola kepercayaan mengambil alih sebagian fungsinya. Artinya, dia mencari pembeli, mengiklankan properti itu dengan segala cara. Kampanye periklanan yang kompeten adalah jaminan kesepakatan yang menguntungkan.

Para profesional mempromosikan produk di semua lini - melalui Internet, media, publikasi cetak, iklan luar ruang. Semakin menguntungkan persyaratan kontrak bagi klien, semakin besar bayaran manajernya.

Fungsi 3. Pemeliharaan dan pengoperasian real estat

Agar suatu benda tetap berfungsi dan rapi selama mungkin, maka harus dirawat dengan baik.

Manajer berkewajiban:

• memantau pengoperasian real estat yang benar;
• melakukan pekerjaan pencegahan dan perbaikan tepat waktu;
• memberikan keamanan terhadap fasilitas jika diperlukan oleh pemiliknya;
• mengatur pembersihan - pembersihan profesional tempat tinggal;
• memelihara dan mengembangkan fasilitas sesuai dengan tujuan dan kebutuhan klien.

Semua sistem perpipaan dan teknik harus bekerja dengan baik dan tanpa gangguan. Jika warga mengeluhkan kecoa atau hewan pengerat, pengelola akan memanggil layanan khusus untuk memusnahkannya.

Jika perusahaan mengelola rumah pribadi (pondok, rumah besar), perusahaan menjaga kebersihan lingkungan sekitar, membersihkannya dari salju, sampah, limbah, dan lansekap area tersebut.

Fungsi 4. Koordinasi pembangunan kembali dan rekonstruksi

Jika organisasi pengelola, berdasarkan pertimbangan peningkatan profitabilitas, yakin bahwa properti tersebut memerlukan pembangunan kembali atau rekonstruksi, maka organisasi tersebut dapat menawarkan opsi ini kepada pemiliknya.

Semua pekerjaan dilakukan atas biaya pemilik, tetapi prosesnya sendiri dikendalikan oleh perwakilan perusahaan manajemen. Mereka menyewa kontraktor dan memantau kemajuan kegiatan renovasi.

Fungsi 5. Persiapan kontrak dan penyelesaian masalah kontroversial

Seluruh sisi hukum dari proses tersebut dikendalikan oleh perusahaan pengelola. Spesialis menyiapkan teks perjanjian dengan penyewa dan memastikan kelengkapan paket dokumen. Jika terjadi situasi kontroversial, mereka mewakili kepentingan klien di pengadilan.

Dalam tabel, fungsi kontrol utama dan fitur-fiturnya disajikan dalam bentuk visual:

3. Cara mengelola properti orang lain dan mendapatkan banyak uang - petunjuk langkah demi langkah untuk pemula

Bagian ini diperuntukkan bagi mereka yang ingin terlibat dalam manajemen properti pada tingkat profesional. Tentu saja, Anda dapat memahami semua nuansa proses manajemen hanya setelah pelatihan dalam spesialisasi ini. Namun ada gunanya mengetahui langkah-langkah utama dari proses tersebut terlebih dahulu.

Beberapa orang percaya bahwa manajer properti sama dengan agen penjual. Ini adalah sudut pandang yang salah. Manajer tidak hanya terlibat dalam periklanan dan pencarian penyewa, dia adalah spesialis universal - seorang ekonom, pengacara, pemasar, arsitek, bahkan ahli ekologi dan pembangun digabung menjadi satu.

Dan sekarang - petunjuk langkah demi langkah untuk manajer pemula

Langkah 1. Kami menyimpulkan perjanjian manajemen properti

Pertama, Anda perlu mencari pemilik yang setuju untuk mengalihkan propertinya kepada Anda untuk dikelola. Kemudian suatu perjanjian dibuat dengannya, yang dengan jelas dan tanpa kata-kata yang ambigu menetapkan syarat-syarat kerja sama - jumlah remunerasi, sifat pelaporan, jangka waktu perjanjian, tanggung jawab para pihak jika terjadi pelanggaran kewajiban.

Pada tahap ini, ada baiknya untuk memperjelas terlebih dahulu seluk-beluk hukum dari proses tersebut. Hal ini dapat dilakukan dengan cepat dan murah di perusahaan Pravoved, yang bekerja online sepanjang waktu.

Anda hanya perlu mengajukan pertanyaan Anda dengan benar dan kompeten serta mendapatkan jawaban dari ahli yang berkualifikasi di bidang hukum perumahan. Ratusan pengacara dan pengacara profesional selalu tersedia di situs ini. Lebih dari 90% konsultasi diberikan secara gratis.

Anda bisa mendapatkan dukungan hukum yang kompeten sekarang - cukup kunjungi situsnya dan luangkan beberapa menit untuk mempelajari fungsinya. Anda juga dapat menggunakan obrolan online internal.

Langkah 2. Menemukan penyewa

Jadi, Anda menjadi seorang manajer. Tugas Anda selanjutnya adalah mencari penyewa. Pada tahap ini, Anda perlu mengatur kampanye iklan yang efektif untuk properti tersebut agar dapat disewakan dengan harga maksimal. Komisi Anda akan tergantung pada jumlah sewa.

Kontrak harus diselesaikan dengan penyewa. Jelas bahwa seorang profesional tidak akan mempekerjakan orang pertama yang ditemuinya sebagai pengguna, tetapi akan memilih penyewa yang layak, mampu membayar, dan rapi.

Jika Anda secara keliru menempatkan klien yang memalukan, bermasalah, dan kekurangan uang di apartemen orang lain, Anda atau perusahaan Anda harus bertanggung jawab atas penggusuran dan kompensasi kerugian mereka.

Contoh

Manajer menempatkan penyewa yang tidak bekerja di apartemen, berprofesi sebagai desainer, yang meyakinkan bahwa dia akan mulai bekerja lepas dalam waktu dekat.

Namun, sebulan kemudian ternyata aktivitas utama penyewa adalah pertemuan dengan teman dan pesta beberapa hari yang diiringi kebisingan, musik, minuman, dan rokok. Penyewa tidak mampu membayar untuk bulan berikutnya, jadi kami harus mengusirnya dan menghabiskan beberapa hari untuk membereskan tempat tinggalnya.

Seiring waktu, Anda akan belajar menentukan tingkat loyalitas penyewa masa depan pada pandangan pertama.

Langkah 3. Kami mengontrol penerimaan pembayaran sewa tepat waktu

Spesialis terus-menerus memantau bahwa ketentuan persewaan dipatuhi dengan ketat. Memastikan jumlah penghuni sesuai dengan perjanjian, sehingga persisnya orang yang mengadakan perjanjian tinggal di rumah susun tersebut.

Dan yang terpenting penyewa membayar sewa tepat waktu. Ini menentukan apakah pemilik rumah akan puas dengan pekerjaan Anda. Penting untuk memperingatkan penyewa terlebih dahulu bahwa pembayaran tidak dapat ditunda selama satu hari pun, jika tidak, pertanyaan tentang penggusuran akan muncul. Pada titik ini, manajer harus mempertahankan posisi yang sangat sulit.

Langkah 4. Kami mengatur pembayaran utang utilitas

Pembayaran utilitas juga dikendalikan oleh manajer. Dia dapat mendelegasikan fungsi ini kepada penyewa, tetapi pemiliknya akan menanyakan kepadanya, dan bukan penyewa, jika terjadi sesuatu.

Simpan semua kwitansi dan kwitansi, periksa pembacaan meteran, dan buat laporan bulanan.

Langkah 5. Kami mengusir penyewa

Perjanjian sewa telah berakhir. Penghuni mempunyai hak untuk memperpanjang perjanjian atau keluar dari rumah susun. Dalam kasus pertama, perjanjian baru dibuat, dalam kasus kedua, baiklah, tetapi pertama-tama Anda harus menyelesaikan semua masalah keuangan. Pembayaran penuh, saldo nol, tidak ada hutang dan “Saya akan mentransfernya ke kartu Anda dalam seminggu.”

Langkah 6. Kami memesan layanan pembersihan

Setelah penggusuran, apartemen harus ditertibkan secara lengkap. Tidak perlu melakukan pembersihan sendiri; ada spesialis untuk ini. Mereka akan membuat pembersihan lebih cepat, lebih baik, dan lebih profesional. Pengeluaran adalah tanggung jawab pemilik - ingatlah untuk menyimpan kuitansi Anda.

Langkah 7 Kami mengatur perbaikan rutin kecil

Jika pipa ledeng atau kabel listrik rusak, wallpaper terkelupas atau lemari es tidak berfungsi dengan baik, pengelola wajib memperbaiki masalahnya. Sekali lagi, pemilik membayar untuk perbaikannya, tetapi Anda perlu menyimpan bukti dokumenter tentang malfungsi dan penghapusannya.

4. Bantuan profesional dalam pengelolaan properti – review perusahaan TOP-3 yang menyediakan layanan

Bagian ini diperuntukkan bagi pemilik properti yang ingin mengalihkannya ke manajemen, namun kesulitan memilih mitra yang dapat diandalkan. Kami menyajikan pendapat para ahli - ulasan tiga perusahaan manajemen profesional terbaik.

Perusahaan menjamin layanan berkualitas tinggi dan pengurangan biaya operasional sebesar 30-50%. Manajemen properti adalah profil utama perusahaan. Spesialis Teknologi Layanan telah terlibat dalam pemeliharaan dan pengoperasian gedung sejak tahun 1998.

Seluruh karyawan telah menyelesaikan pelatihan di International Institute of Real Estate Management dan memiliki pengalaman di bidang arsitektur, jasa real estate, konstruksi dan rekonstruksi. Tanggung jawab karyawan wajib diasuransikan oleh perusahaan asuransi terkemuka di Federasi Rusia. Selain manajemen, perusahaan menyediakan konsultasi, pembersihan, dan layanan untuk asosiasi pemilik rumah.

Organisasi tidak hanya mengembangkan dan melaksanakan program manajemen komersial, tetapi juga memantau operasi teknis real estat yang kompeten. Perusahaan menyediakan peralatan infrastruktur modern untuk fasilitas, menggunakan teknologi terkini.

Standar manajemen yang dikembangkan selama bertahun-tahun memberikan pemilik keuntungan yang stabil, pelaporan yang transparan, dan jaminan keamanan aset sepenuhnya. Perusahaan beroperasi di 40 wilayah Federasi Rusia dan saat ini mengelola 240 fasilitas. Dalam perjalanannya, perusahaan ini bergerak dalam bidang manajemen bisnis dan investasi, penilaian profesional, dan dukungan hukum untuk perdagangan.

Perusahaan ini telah beroperasi di pasar Rusia sejak tahun 2003. Pengelolaan properti merupakan bidang utama kegiatan Arteko. Perusahaan ini menangani properti residensial dan komersial, menyediakan: pengoperasian yang ekonomis, kebersihan, lansekap, lansekap, perbaikan fasilitas kecil dan besar.

Organisasi ini memiliki layanan darurat dan laboratorium pengukuran kelistrikan sendiri. Ada departemen pembersihan, layanan pramutamu, pendakian gunung industri, dan departemen konsultasi.

5. Bagaimana menghindari kerjasama dengan scammers - 4 tips berguna untuk pengelolaan properti

Ada risiko menghadapi penipu di perusahaan komersial mana pun. Tidak terkecuali manajemen properti.

Untuk menghindari menjadi korban penipu, ikuti saran ahli yang berguna.

Kiat 1. Jangan pernah menyerahkan kunci tanpa menerima uang.

Jangan pernah melupakan prinsip yang disuarakan oleh kitab klasik: “Uang di pagi hari, kursi di malam hari.” Kunci hanya bisa diserahkan kepada penghuni setelah menandatangani kontrak dan membayar sewa secara penuh.

Jika klien tidak bisa atau tidak mau bekerja sama dengan persyaratan Anda, ucapkan selamat tinggal kepada mereka dan carilah orang lain.

Kiat 2. Selalu buat kontrak dengan penyewa

“Saya tidak bekerja tanpa kontrak!” Setiap manajer harus mengetahui dan mengingat ungkapan ini. Semua poin dan nuansa sewa harus “dimasukkan dalam protokol” - didokumentasikan dan diperhitungkan oleh kedua belah pihak. Tidak ada persetujuan lisan, janji atau jaminan.

Kiat 3. Pastikan untuk meminta dokumen dengan data pribadi penyewa

Dokumen harus diperiksa. Rincian paspor penyewa harus dicantumkan dalam kontrak.

Hal ini akan memudahkan untuk menemukan penyewa jika ternyata dia penipu - misalnya, dia menyewakan properti Anda kepada orang lain dengan harga yang besar, lalu menghilang ke arah yang tidak diketahui.

Real estat adalah kategori yang beragam dan kompleks yang mengalami banyak faktor internal dan eksternal yang berbeda sepanjang masa hidupnya. Penentuan biaya setara dan cara penggunaan yang paling efektif dalam hal ini menjadi mungkin hanya sebagai hasil dari penerapan pendekatan sistematis terhadap analisis pasar dan properti.

Berikut ini yang diterima sebagai komponen utama real estat sebagai suatu sistem: -

pembangunan tata ruang dan ekonomi, yaitu real estat dianggap sebagai serangkaian proses penelitian pendahuluan atas inisiatif penciptaan, pengembangan, pengelolaan dan pengoperasian; -

jenis penggunaan yang secara tegas menentukan komposisi, konten, dan nilai kuantitatif dari semua target terkait real estat; -

lokasi yang mencerminkan ciri pembeda utama properti - hubungannya yang erat dengan tanah.

Pendekatan sistematis juga diwujudkan dalam kenyataan bahwa proses pengelolaan real estat dianggap sebagai kesatuan keahlian dan pengambilan keputusan teknis, ekonomi dan manajerial yang saling berhubungan. Pemeriksaan teknis memberikan pemahaman yang memadai tentang kondisi properti yang sebenarnya; keahlian ekonomi memungkinkan untuk memperoleh nilai yang wajar dengan nilai yang setara dengan real estat; keputusan manajemen memungkinkan untuk menentukan opsi yang paling efektif (rasional) untuk menggunakan real estat.

Jika kita menganggap sistem sebagai struktur integral yang berorientasi pada tujuan, maka memperoleh hasil hanya mungkin terjadi melalui interaksi berbagai sumber daya yang diperlukan untuk menyelesaikan tugas, terkoordinasi dalam ruang dan waktu. Memastikan interaksi sumber daya yang efektif dilakukan dengan mengelola proses ini.

Sistem pengelolaan properti terdiri dari unsur-unsur utama sebagai berikut: 1.

Lingkungan luar. 2.

Subsistem kontrol. 3.

Subsistem fungsional. 4.

Subsistem pendukung. 5.

Objek kontrol.

Masukan

Masukan

Beras. 5. Struktur sistem pengelolaan properti

Lingkungan eksternal dibagi menjadi lingkungan makro dan lingkungan mikro.

Faktor lingkungan makro mempunyai dampak regulasi langsung terhadap sasaran dan tindakan pengelolaan subsistem pengelolaan dan tidak mengalami pengaruh sebaliknya yang nyata. Faktor-faktor tersebut meliputi kondisi ekonomi dan teknologi, situasi demografis, ciri-ciri alam dan iklim, tradisi sosial, keseharian dan sejarah dan budaya, dll.

Faktor lingkungan mikro mencerminkan kondisi pasar. Mereka mencirikan keadaan permintaan konsumen, tingkat persaingan, hubungan yang ada dengan pemasok, kontraktor, perantara dan asosiasi publik dan profesional. Faktor-faktor tersebut tidak hanya mempunyai dampak formatif terhadap perkembangan sistem pengelolaan properti, tetapi juga mempunyai pengaruh sebaliknya.

Subsistem kontrol dapat diwakili oleh pemilik real estat (properti federal, regional, kota, badan usaha), pengembang atau pengguna real estat. Terlepas dari semua perbedaan tersebut, mereka disatukan oleh tujuan terpenting berikut ini: -

biaya (moneter) - hasil keuangan masa depan yang diharapkan (keuntungan, nilai modal, profitabilitas, arus kas, ketersediaan modal kerja, dll.); -

konsumen - mencapai tujuan material tertentu melalui pelaksanaan tugas produksi (konstruksi perumahan, rekonstruksi bangunan dan struktur, real estat komersial, real estat untuk tempat tinggal sementara, bangunan serba guna, dll.); -

sosial - tanggung jawab sosial dari subjek pengelolaan kepada masyarakat (pengembangan proyek dan pelaksanaannya sesuai dengan lingkungan sosial dan sejarah masyarakat, tugas perlindungan lingkungan, fitur lanskap dan komposisi wilayah, penggunaan bahan dan struktur dengan mempertimbangkan memperhitungkan permintaan pelanggan lokal, pembayaran pajak, dll.).

Tujuan biaya dan sosial hanya diwujudkan melalui tujuan konsumen.

Subsistem fungsional terdiri dari: -

pengelolaan kegiatan pembangunan; -

pengelolaan kegiatan asuransi; -

pengelolaan kegiatan real estat; -

manajemen informasi; -

pengelolaan kegiatan penilaian.

Subsistem pendukung harus berkontribusi pada pencapaian tujuan tertentu di bidang-bidang berikut: dukungan hukum; ilmiah dan metodologis; sumber; informasional; organisasi; pemasaran.

Dukungan hukum mencakup pemilihan bentuk organisasi dan hukum perusahaan yang sesuai, peraturan hukum tentang pelaksanaan fungsi yang efektif dalam sistem pengelolaan properti.

Penting untuk menghubungkan persyaratan undang-undang dan peraturan, menurut

formasi dan tatanan berbagai tingkat manajemen. Perhatian khusus harus diberikan untuk memenuhi persyaratan untuk menjamin keselamatan dan keramahan lingkungan proyek.

Dukungan ilmiah dan metodologis mencakup pengembangan dan penerapan metode dan sarana ilmiah untuk mencapai parameter kualitas yang direncanakan suatu objek. Dokumen metodologis harus memenuhi persyaratan standar internasional, kemungkinan penerapannya dalam praktik, dan memuat metode penelitian dan pengembangan modern.

Penyediaan sumber daya mencakup penyediaan sumber daya material, keuangan dan tenaga kerja yang komprehensif dan proporsional, serta peningkatan penggunaannya. Strategi pengembangan proyek harus mencakup cadangan kas tambahan untuk menghilangkan kemungkinan kejutan.

Dukungan organisasi untuk sistem manajemen real estat adalah serangkaian pekerjaan untuk menganalisis strategi pasar perusahaan, kegiatan ekonomi dan stabilitas keuangannya, mengembangkan program pelaksanaan proyek, mengatur persiapan teknis proyek, dan pelatihan khusus.

Proses pengelolaan real estat tidak mungkin terjadi tanpa dukungan informasi berkualitas tinggi, dengan mempertimbangkan aspek-aspek berikut: karakteristik properti (parameter properti, informasi lokasi, deskripsi desain), informasi tentang area di mana properti berada (reputasi sosial , situasi produksi, kondisi pasar, infrastruktur kawasan, ekologi), informasi tentang pembeli dan penyewa utama, kondisi sewa khusus, keamanan properti, utilitas, sistem perpajakan, analisis penggunaan fasilitas pada periode yang lalu, anggaran belanja modal, pemeliharaan dan rencana perbaikan.

Objek kontrol terdiri dari subsistem berikut: -

sosial, termasuk kelompok pertunjukan - pekerja, peneliti, pekerja teknik dan teknis, totalitas hubungan sosial di antara mereka, kondisi kerja dan kehidupan mereka; -

teknis - elemen produksi material (alat kerja, objek kerja); -

organisasi, yaitu seperangkat bentuk dan metode pengorganisasian produksi. Subsistem menghubungkan seluruh elemen produksi menjadi satu kesatuan, menjalin hubungan dan proporsi di antara mereka, mengoordinasikan aktivitasnya dalam ruang dan waktu; -

ekonomi, yang meliputi pengelolaan aset tetap, modal kerja dan sumber daya tenaga kerja dengan menggunakan metode seperti pembiayaan dan pinjaman.

Sistem ini terus-menerus dipengaruhi oleh kekuatan multi arah. Di satu sisi, ada keinginan sistem untuk mempertahankan diri, yang diwujudkan dalam kenyataan bahwa sistem ekonomi mana pun (misalnya, perusahaan yang memproduksi bahan bangunan) memilih untuk tidak mengubah ritme produksi yang sudah ada, untuk mempertahankan rangkaian produk konstruksi komersial yang ada selama mungkin, dll. Jika hal-hal lain dianggap sama, hal ini membantu mengurangi biaya dan memaksimalkan keuntungan dan, sebagai tambahan, fungsi perusahaan tersebut menjadi lebih dapat diprediksi dan stabil. Namun, pada saat yang sama, perusahaan dipengaruhi oleh faktor-faktor “pengganggu” yang secara obyektif mendorong perusahaan untuk berubah (perubahan kondisi pasar, munculnya teknologi baru, dll.).

Faktor pertama bersifat internal; faktor-faktor ini bertujuan untuk mempertahankan sistem dalam bentuk yang ada. Pada saat yang sama, kemampuan mempertahankan diri yang lebih tinggi dimiliki oleh sistem yang hubungan antar elemennya lebih kuat dan erat.

Faktor kedua yang mempengaruhi sistem adalah eksternal. Mereka menyebabkan perubahan, yang dapat diatasi dengan memperbaiki struktur, fleksibilitas, mengganti elemen dan mengubah hubungan di antara mereka.

Hubungan antara sifat persistensi dan variabilitas dalam setiap sistem harus sedemikian rupa untuk menjamin fungsinya yang paling efisien dan berkelanjutan sambil mempertahankan keandalan ekonomi yang diperlukan.

Kondisi untuk berfungsinya hal tersebut hanya dapat diidentifikasi berdasarkan sejumlah besar pemeriksaan yang beragam.

Keahlian teknis. Kelompok ini mencakup semua jenis pemeriksaan terhadap “tubuh fisik” objek real estat. Ini adalah titik awal untuk menentukan indikator biaya apa pun, dan oleh karena itu harus dianggap wajib. 2.

Keahlian ekonomi. Ini mencakup semua jenis analisis yang berkaitan dengan penilaian faktor-faktor yang mempengaruhi. Yaitu fluktuasi kondisi pasar, penentuan besaran biaya berdasarkan jenis kegiatan reproduksi, parameter sistem keuangan, tingkat perpajakan, risiko, dll.3.

Keahlian lokasi. Kekhasan mereka dapat dianggap sebagai bagian penting dari metode ahli. Kota tidak dapat “diukur” secara akurat, dan diperlukan “pengukuran” seperti itu, karena tidak ada satupun real estat yang ada di luar lingkungan spasialnya. Keahlian lokasi meliputi: infrastruktur, ekologi, peraturan pemerintah, zonasi, topografi, deskripsi batas, opini publik, dll.

Real estat adalah properti (real estate), yang pengelolaannya dapat dibagi ke dalam tingkatan hierarki berikut:

Manajemen properti federal;
- manajemen real estat entitas konstituen Federasi Rusia;
- pengelolaan real estat kota;
- manajemen properti perusahaan dan organisasi;
- pengelolaan objek real estat individu. Konsep “pengelolaan real estate” dapat diartikan dalam arti luas dan sempit.

Dalam arti luas, pengelolaan real estat dipahami sebagai kegiatan wirausaha untuk melaksanakan seluruh rangkaian pekerjaan yang berkaitan dengan pelaksanaan segala kekuasaan pemilik real estat yang diizinkan oleh undang-undang perdata Federasi Rusia, termasuk sesuai dengan kehidupan. siklus real estat:

Maksud;
- desain;
- manufaktur (konstruksi, konstruksi);
- sirkulasi (pembelian, penjualan, sewa, dll);
- penggunaan (layanan);
- pemeliharaan, pengoperasian, perbaikan;
- perbaikan besar, modernisasi, rekonstruksi dan restorasi;
- penggunaan kembali;
- pembuangan.

Penafsiran yang berbeda dan lebih sempit tentang pengelolaan real estat diberikan dalam Kamus Penjelasan Real Estat: “Manajemen real estat adalah pelaksanaan serangkaian operasi untuk pengoperasian bangunan dan struktur (mempertahankannya agar tetap berfungsi, perbaikan, penyediaan layanan, mengelola personel layanan, menciptakan kondisi bagi pengguna (penyewa) , menentukan kondisi untuk menyewa ruang, mengumpulkan uang sewa, dll.) untuk penggunaan real estat yang paling efektif untuk kepentingan pemiliknya.

Real estate di sini (dalam bidang hukum Inggris) berarti real estat, dan kita berbicara secara khusus tentang pengelolaan properti. Hal ini menekankan bahwa pengelolaan real estat juga mencakup pengelolaan hak atas real estat. Harta yang dikelola dianggap sebagai suatu kesatuan sifat hukum, ekonomi dan fisik.

Berdasarkan definisi tersebut, pengelolaan dirancang untuk menjamin efisiensi maksimum dalam penggunaan real estat sesuai dengan kepentingan pemiliknya.

Pada saat yang sama, kegiatan pengelolaan real estat dilakukan dalam tiga aspek - hukum, ekonomi dan teknis.

Aspek hukum pengelolaan real estat terdiri dari penggunaan, distribusi, dan kombinasi hak atas real estat yang paling rasional.

Aspek ekonomi dari pengelolaan real estat diwujudkan melalui pengelolaan pendapatan dan pengeluaran yang dihasilkan selama pengoperasian real estat.

Aspek teknis pengelolaan terdiri dari pemeliharaan objek pengendalian dalam kondisi kerja sesuai dengan tujuan fungsionalnya.

Manajemen properti adalah pendekatan terpadu untuk meningkatkan dan memelihara kondisi properti, mengatur dan memperkirakan perkembangannya. Manajemen properti terutama melibatkan aktivitas seperti penyewaan dan pengelolaan gedung perkantoran serta pengelolaan real estat sebagai investasi.

Jika di Barat manajemen properti adalah bisnis yang sangat menguntungkan, maka di Rusia mereka baru mulai membicarakan layanan manajemen properti pada awal tahun 1990-an, ketika ada permintaan akan kantor kelas satu. Saat ini, pemilik pusat bisnis mengundang perusahaan pengelola untuk bertindak sebagai kontraktor umum, yang bila perlu melibatkan perusahaan lain dalam pelaksanaan pekerjaan.

Dalam kondisi Rusia modern, pekerjaan manajer tidak diatur oleh undang-undang federal dan tidak tunduk pada lisensi, oleh karena itu sistem manajemen real estat dibentuk berdasarkan standar Asosiasi Nasional Manajer Properti Federasi Rusia (saat ini Asosiasi Pengelola Properti Antar Daerah) dan Kode Etik Profesi Pengelola Properti.

Maksud, tujuan dan prinsip pengelolaan properti

Pengelolaan real estat dilaksanakan dengan membentuk suatu objek pengelolaan yang mewakili suatu kompleks properti yang terkait secara teknologi atau fungsional, termasuk sebidang tanah, bangunan, struktur dan bagian-bagiannya, dll.

Tujuan utama pengelolaan pasar real estat:

Implementasi hak konstitusional warga negara atas real estat dan tanggung jawab yang terkait dengan kepemilikannya;
- menetapkan tatanan dan kondisi kerja tertentu bagi semua pelaku pasar;
- perlindungan peserta dari ketidakjujuran, penipuan dan organisasi kriminal serta individu;
- memastikan penetapan harga real estat yang bebas sesuai dengan penawaran dan permintaan;
- menciptakan kondisi penanaman modal yang merangsang kegiatan wirausaha di sektor produksi;
- memperbaiki lingkungan ekologi, mencapai pertumbuhan ekonomi, mengurangi pengangguran, memecahkan masalah perumahan dan tujuan publik lainnya;
- perpajakan yang adil terhadap pelaku pasar real estat dan real estat;
- menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk memecahkan masalah perumahan di negara dan wilayah.

Prinsip-prinsip pengelolaan pasar real estat sangat bergantung pada kondisi politik dan ekonomi di negara tersebut, namun pada saat yang sama harus mempertimbangkan pengalaman dunia saat ini.

Pencapaian tujuan yang dirumuskan di atas dapat dicapai melalui penerapan prinsip-prinsip manajemen sebagai berikut:

Pemisahan prosedur - penggunaan pendekatan khusus untuk mengatur hubungan antara berbagai jenis real estat - tempat tinggal dan non-perumahan, tanah, kawasan hutan dan objek lainnya;
- keterbukaan informasi tentang seluruh peserta dan objek pasar real estat untuk pengambilan keputusan bisnis;
- keterbukaan dalam pembuatan peraturan - diskusi publik mengenai rancangan undang-undang dan peraturan lainnya;
- pembagian kekuasaan antar badan pengatur;
- kesederhanaan dan kejelasan aturan dan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang di bidang real estat;
- menjaga kelangsungan sistem pengelolaan pasar real estat Rusia yang memiliki sejarah dan tradisi tersendiri, dengan mempertimbangkan pengalaman global dalam mengatur hak kepemilikan atas berbagai objek real estat; adaptasinya terhadap kondisi domestik.

Subjek dan objek dalam sistem manajemen real estate

Ada berbagai jenis pengaruh entitas pasar terhadap properti real estat.

Pengaturan negara atas real estat dilakukan: - melalui intervensi langsung (pengendalian administratif langsung), termasuk: pembuatan undang-undang, peraturan, aturan, instruksi dan peraturan yang mengatur fungsi real estat; pengenalan mekanisme pertanggungjawaban atas pelanggaran persyaratan peraturan saat melakukan transaksi dengan real estat; kontrol atas kepatuhan seluruh entitas pasar terhadap norma dan aturan yang ditetapkan; pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya; perizinan kegiatan usaha di bidang real estat:

Melalui pengaruh tidak langsung (metode ekonomi pengelolaan real estat), termasuk perpajakan atas real estat dan pemberian manfaat; pelaksanaan program sasaran negara; penetapan standar penyusutan; mereformasi perumahan dan layanan komunal; penerbitan dan peredaran sertifikat perumahan;
- melalui solusi komprehensif terhadap masalah penggunaan lahan dan privatisasi, pengembangan infrastruktur teknik, dll.

Dampak sosial adalah reaksi sebagian besar masyarakat, termasuk pelaku profesional di pasar real estat, terhadap transaksi real estat tertentu, yang menjadi dasar peraturan, regulasi, dll.

Pengelolaan obyek real estat tertentu yang digunakan pemiliknya untuk melakukan kegiatan usaha tertentu dan untuk memperoleh keuntungan sebesar-besarnya.

Manajemen sistem objek real estat dari subyek federasi: real estat kota, sumber daya lahan; dana hutan; real estate di sektor perumahan; real estat non-perumahan.

Pengelolaan objek individu, perusahaan, dan kompleks properti lainnya melibatkan pengalihannya ke manajemen operasional dan manajemen ekonomi, manajemen perwalian, sewa dalam berbagai bentuk, dll.

Sistem pengelolaan real estat didasarkan pada prinsip pengelolaan objek demi objek, yang terdiri dari penetapan batas (pembentukan) real estat berdasarkan objek; klasifikasi dan pendaftaran terpadu objek; tentang obyek pendaftaran hak milik dan penilaian real estat; dengan mempertimbangkan fitur-fitur spesifik industri dalam pengelolaan real estat dan koordinasi kebijakan real estat.

Pelayanan pengelolaan properti tidak disediakan untuk properti yang tidak perlu didaftarkan sesuai dengan Undang-Undang Pendaftaran Negara.

Profesi “manajer real estat” hanya diminati dalam masyarakat di mana terdapat kepemilikan pribadi dan pemahaman yang jelas bahwa manajemen yang berkualitas diperlukan untuk memastikan profitabilitas saat ini dan meningkatkan nilai modal suatu properti. Seorang manajer profesional tidak hanya dapat melaksanakan kehendak pemiliknya, tetapi juga bertindak sebagai konsultan dan menawarkan berbagai pilihan untuk menggunakan properti tersebut.

Berdasarkan tujuan yang jelas, manajer mengembangkan rencana bisnis untuk fasilitas tertentu. Rekomendasi yang dikandungnya mungkin memiliki beberapa pilihan untuk pengembangan. Mereka harus dijelaskan sedemikian rupa sehingga, jika diinginkan, pemilik dapat memilih sendiri opsinya.

Manajer properti:

Melakukan kampanye periklanan untuk objek pengelolaan, mengirimkan penawaran, menggunakan surat kabar, majalah yang didistribusikan kepada calon klien, dan kontak pribadi;
- mengatur hubungan antara pemilik dan penyewa serta instansi pemerintah;
- memelihara laporan keuangan;
- pilih personel layanan profesional;
- melakukan asuransi properti;
- melakukan pemeriksaan dan penerimaan teknis dan operasional;
- menyimpulkan perjanjian yang diperlukan untuk mengelola kondisi teknis objek, sekaligus memantau pelaksanaannya, dll.

Objek real estat yang disukai untuk dikelola adalah kantor administrasi, gudang, ritel, dan tempat industri berukuran besar (dari 3-5 ribu m2), terlepas dari bentuk kepemilikan dan tingkat hunian. Pilihan terbaik untuk pengelolaan adalah memiliki beberapa bangunan dengan arah berbeda.

Jasa perusahaan manajemen profesional biasanya digunakan oleh pemilik properti real estat besar (baik yang dimiliki maupun disewakan jangka panjang) yang mengalami ketidaknyamanan yang nyata akibat penggunaan bangunan dan wilayah yang mereka miliki tidak efektif atau kurang efisien. Di antara mereka mungkin ada organisasi desain, penelitian dan komersial; mereka memiliki objek real estat yang diterima dari badan-badan kota negara bagian berdasarkan sewa jangka panjang, atau diprivatisasi, yang areanya berlebihan untuk kebutuhan pemiliknya saat ini.

Negara masih menjadi pemilik terbesar real estat, namun pengelolaan barang milik negara tetap menjadi hak prerogratif perusahaan kesatuan negara, meskipun manajer profesional dapat “mengambil” pendapatan tambahan dari aset real estat tersebut dengan meningkatkan nilai modalnya.

Kisaran layanan manajemen real estat meliputi:

Menentukan tujuan konsumen dalam memiliki properti;
- memberi nasihat kepada pemilik tentang keadaan dan analisis pasar real estat ketika menetapkan hak atas suatu objek untuk menentukan apakah objek tersebut memenuhi kebutuhan pemiliknya;
- penerimaan properti untuk pengelolaan;
- pemeriksaan fisik, hukum dan ekonomi terhadap benda tersebut;
- analisis opsi untuk penggunaan objek lebih lanjut dan pemilihan opsi terbaik untuk penggunaan objek, dengan mempertimbangkan kebutuhan konsumen;
- pengembangan program pengelolaan fasilitas dan pelaksanaannya dengan penyesuaian berkala;
- mewakili kepentingan pemilik kepada pihak ketiga mengenai masalah yang berkaitan dengan properti yang dialihkan kepada manajemen;
- mengatur dan memelihara prosedur penyelesaian bersama antara entitas yang terlibat dalam menjamin kehidupan fasilitas;
- memelihara laporan berkala kepada pemilik mengenai kemajuan program manajemen.

Pengelolaan perwalian real estate sebagai salah satu bentuk kegiatan wirausaha belum tersebar luas di negara kita. Praktik mentransfer blok saham milik pemerintah federal ke dalam manajemen perwalian sudah lebih dikenal. Namun, konsep pengelolaan perwalian properti diperkenalkan ke dalam undang-undang Federasi Rusia (Bagian 4, Pasal 209, Bab 53 KUH Perdata Federasi Rusia) sebagai bentuk hukum independen dalam mengelola properti orang lain.

Objek pengelolaan perwalian (Pasal 1013 KUH Perdata Federasi Rusia) dapat berupa: perusahaan dan kompleks properti lainnya; objek individu yang berkaitan dengan real estat; surat berharga; hak yang disertifikasi dengan surat berharga; hak eksklusif dan properti lainnya.

Bentuk peraturan negara tentang pasar real estat

Peraturan negara tentang pasar real estat dilakukan dalam dua bentuk:

1) melalui intervensi langsung, yaitu. cara administratif;
2) dampak tidak langsung atau cara pengelolaan ekonomi.

Pengendalian administratif langsung meliputi:

Penciptaan kerangka peraturan (undang-undang, peraturan, instruksi, dll) yang mengatur berfungsinya pasar real estate di pusat dan di daerah;
- perizinan, pendaftaran, pemberian hak kepada orang yang berwenang untuk melakukan transaksi dengan properti negara bagian dan kota;
- menetapkan persyaratan wajib untuk konten dan kualitas berbagai jenis kegiatan di pasar real estat dan para pesertanya;
- kontrol atas kepatuhan seluruh pelaku pasar terhadap norma dan aturan yang ditetapkan;
- pemberlakuan larangan dan sanksi atas penyimpangan dari persyaratan peraturan saat melakukan transaksi dengan real estat;
- membeli kepemilikan negara atas real estat apa pun untuk kebutuhan publik.

Metode ekonomi pengelolaan pasar real estat dilakukan dengan menggunakan:

sistem pajak properti;
- kebijakan diskon Bank Sentral Federasi Rusia;
- penerbitan dan peredaran sertifikat perumahan;
- pelaksanaan program sasaran negara;
- kebijakan penyusutan;
- kegiatan ekonomi luar negeri, dll.

Pengelolaan real estat didistribusikan ke berbagai cabang pemerintahan (legislatif, eksekutif, yudikatif), yang dianggap independen dalam kegiatannya.

Majelis Federal mengeluarkan undang-undang yang mengatur pasar real estat. Presiden mengeluarkan keputusan yang tidak bertentangan dengan undang-undang yang ada. Pemerintah mengeluarkan keputusan, kementerian dan departemen - peraturan, instruksi dan perintah yang menetapkan prosedur dan aturan khusus untuk pengelolaan real estat.

Otoritas perwakilan Federasi Rusia (Duma Negara, Dewan Federasi) dan entitas konstituennya memiliki wewenang untuk mengambil tindakan hukum mengenai masalah pengelolaan real estat dan menjalankan fungsi kontrol.

Kementerian Barang Milik Negara dipercayakan dengan fungsi dan tugas pengelolaan dan pembuangan properti federal sesuai dengan prosedur yang ditetapkan di wilayah Federasi Rusia dan luar negeri; implementasi, berdasarkan undang-undang Federasi Rusia, kebijakan negara tentang privatisasi perusahaan negara bagian dan kota, termasuk bidang tanah yang terletak di bawah perusahaan yang diprivatisasi, dll.

Pemerintah kota juga terlibat dalam pengelolaan properti. Misalnya, dalam bidang pengaturan hubungan kehutanan, kompetensi pemerintah daerah meliputi: pembukuan dana hutan, pembagian batas dana penebangan yang disetujui kepada para pengguna hutan; mengatur pelaksanaan langkah-langkah untuk melindungi hutan dari kebakaran, penyakit, dll.

Dalam pengelolaan bangunan dan struktur non-perumahan, aturan berikut berlaku: keputusan tentang pelepasan real estat dibuat oleh pemilik masing-masing sesuai dengan prosedur yang ditetapkan - individu atau badan hukum, otoritas Federasi Rusia, entitas konstituen dari Federasi dan kotamadya.

Kompetensi otoritas eksekutif untuk mengatur hubungan properti meliputi:

Pengelolaan dan pembuangan real estat, rekonstruksi, restorasi dan konstruksinya, pencarian investasi yang diperlukan;
- penyediaan real estate milik kota untuk disewakan; menetapkan tarif sewa;
- zonasi wilayah kota;
- kompilasi dan pemeliharaan kadaster tanah kota, dll.

Peraturan negara tentang hubungan pertanahan

Peraturan negara tentang hubungan pertanahan ditujukan untuk mengatur penggunaan dan perlindungan tanah secara rasional dengan menetapkan aturan dan norma tertentu untuk kepemilikan, penggunaan dan pembuangan sumber daya tanah negara dan bagian-bagiannya untuk memperkuat dan mengembangkan perekonomian negara. Negara Rusia, menurut Konstitusi Federasi Rusia, berhak mengatur hubungan pertanahan karena mempunyai kekuasaan negara yang berdaulat atas seluruh wilayah negaranya dan merupakan badan eksekutif rakyatnya.

Ada dua jenis peraturan negara tentang hubungan pertanahan:

1) pengaturan oleh negara sebagai negara yang berdaulat dengan supremasi teritorial atas seluruh tanah, apapun bentuk kepemilikannya. Metode kekuasaan dan subordinasi digunakan, yang dinyatakan dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan lainnya yang wajib bagi semua pemilik dan pengguna tanah (misalnya, tentang perpajakan, perlindungan lingkungan, pemeliharaan kadaster tanah, dll);
2) regulasi ekonomi. Badan-badan negara bertindak sebagai entitas ekonomi - mereka menyediakan sebidang tanah kepada warga dan organisasi, menyimpan catatan tanah, menyewakannya, dll.

Pengaturan negara tentang hubungan pertanahan dibagi menjadi umum dan sektoral (departemen). Peraturan umum negara dilaksanakan oleh badan-badan negara yang mempunyai kompetensi umum dan khusus, yang tindakannya berlaku untuk semua kategori tanah dan semua subjek hubungan pertanahan. Peraturan industri (departemen) dilakukan oleh kementerian, komite, dan layanan federal. Tindakan mereka meluas ke perusahaan dan organisasi bawahan yang diberikan tanah untuk dimiliki dan digunakan.

Pengelolaan di lahan pertanian dilakukan oleh pemilik lahan, penggarap, dan pengguna lahan itu sendiri. Dengan mempertimbangkan kepentingan penduduk, mereka menyelesaikan masalah kepemilikan, penggunaan dan pembuangan properti kota, menentukan program pengembangan wilayah, menyediakan dan menyita bidang tanah, menjalankan kontrol negara atas penggunaan dan perlindungan tanah, dan mengatur pekerjaan pengelolaan tanah.

Kompetensi badan pemerintah federal untuk mengatur hubungan pertanahan meliputi:

Adopsi Kode Tanah Federasi Rusia dan undang-undang federal lainnya yang mengatur hubungan pertanahan;
- penetapan prinsip-prinsip seragam pembayaran tanah; menetapkan tata cara pendaftaran hak atas bidang tanah dan real estat lainnya yang terkait erat dengannya;
- persetujuan tata cara penyelenggaraan pengelolaan tanah, pemeliharaan kadaster tanah negara dan pengawasan tanah, penyelenggaraan dan pelaksanaan penguasaan negara atas penggunaan dan perlindungan tanah;
- menetapkan batas-batas kawasan yang dilindungi secara khusus yang merupakan bagian dari beberapa entitas konstituen Federasi Rusia, serta di tempat tinggal dan kegiatan ekonomi masyarakat kecil dan kelompok etnis, dengan persetujuan otoritas negara terkait dan pemerintah daerah;
- pembuangan (penarikan dan penyediaan) sebidang tanah milik federal;
- pembelian tanah untuk kebutuhan federal;
- pembangunan, bersama dengan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia, dan persetujuan program federal untuk penggunaan lahan yang rasional, meningkatkan kesuburan tanah, melindungi sumber daya lahan dalam kombinasi dengan tindakan lingkungan lainnya.

Yurisdiksi otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia untuk pengaturan hubungan pertanahan meliputi:

Adopsi undang-undang dan tindakan hukum pengaturan lainnya dari entitas konstituen Federasi Rusia sesuai dengan Konstitusi Federasi Rusia, Kode Tanah dan undang-undang federal lainnya;
- identifikasi wilayah dengan rezim hukum khusus untuk penggunaan lahan, penetapan dan perubahan batas-batasnya;
- menetapkan ukuran maksimum bidang tanah;
- menetapkan ukuran dan prosedur pembayaran tanah, serta menetapkan prosedur sentralisasinya sesuai dengan tindakan legislatif Federasi Rusia;
- persetujuan prosedur pelepasan tanah milik negara oleh entitas konstituen Federasi Rusia, serta prosedur untuk mengubah tujuan sebidang tanah;
- persetujuan batas kota dan desa, kota besar dan kecil subordinasi republik, regional, regional, distrik;
- persetujuan sesuai dengan hukum Federasi Rusia, dengan mempertimbangkan kondisi setempat, prosedur kontrol negara atas penggunaan dan perlindungan tanah, pengelolaan tanah;
- penetapan manfaat untuk memungut pembayaran tanah sesuai dengan hukum federal;
- organisasi pemeliharaan kode pertanahan negara, pengelolaan pertanahan dan pemantauan pertanahan dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia;
- organisasi kontrol negara atas penggunaan dan perlindungan tanah;
- pelepasan (penarikan dan penyediaan) sebidang tanah yang dimiliki oleh entitas konstituen Federasi Rusia;
- perubahan peruntukan tanah;
- membuat keputusan tentang penyitaan (pembelian) tanah untuk kebutuhan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia.

Badan Federal untuk Sumber Daya Lahan dan Pengelolaan Lahan dan organisasi lokalnya sesuai dengan hukum:

Mengembangkan proposal untuk pengelolaan tanah milik negara bagian dan kota;
- menangguhkan pelaksanaan keputusan yang melanggar hukum mengenai masalah penyitaan dan penyediaan bidang tanah sampai dipertimbangkan oleh instansi terkait (administrasi, pengadilan, pengadilan arbitrase);
- membawa ke tanggung jawab administratif orang yang bersalah karena melanggar undang-undang pertanahan Federasi Rusia;
- menerbitkan, sesuai dengan prosedur yang ditetapkan, izin (lisensi) untuk hak melakukan pengelolaan lahan dan pekerjaan desain dan survei lainnya yang berkaitan dengan studi dan penggunaan sumber daya lahan;
- menganalisis keadaan pasar tanah;
- menyampaikan usulan tentang tata cara penghitungan harga standar tanah, tata cara penetapan tarif pajak tanah, dan sanksi atas pelanggaran peraturan perundang-undangan pertanahan;
- menyelenggarakan dan memelihara kadaster tanah negara.

Pasar real estat komersial modern, selain konsep yang direncanakan dengan baik, memerlukan mekanisme nyata untuk melaksanakannya manajemen real estat, manajemen persewaan dan respon cepat sistem ini terhadap berbagai perubahan di pasar real estat.

Spesialis manajemen properti mempersiapkan banyak perusahaan yang berbeda. Ini bisa berupa manajer yang telah menyelesaikan kursus manajemen properti komersial, atau lulusan dari agen konsultan real estate Barat yang terkenal. Biaya untuk mempertahankan manajer yang kompeten sangat tinggi bagi suatu organisasi, dan waktu mereka yang berharga dihabiskan tanpa henti untuk mengisi berbagai tabel ringkasan, laporan, dan grafik. Selain itu, semua orang mengetahui kasus-kasus ketika lusinan lembar pelaporan yang sudah disiapkan harus dikerjakan ulang karena ditemukannya satu atau beberapa kesalahan sederhana yang secara tidak sengaja dilakukan oleh pelaku biasa di tempat kerja.

Pemantauan keuangan dan pengendalian kontrak:

• kontrol dan analisis keadaan terkini dari semua objek real estat;
• analisis efisiensi investasi, perkiraan dinamika pengembalian dana yang diinvestasikan;
• keandalan informasi yang diberikan oleh karyawan;
• sistem manajemen properti mengontrol proses bisnis dan kontrak yang diperlukan;
• penilaian efektivitas persewaan dan pengelolaan properti komersial;
• analisis biaya pengoperasian real estat;
• penilaian pekerjaan perusahaan manajemen pihak ketiga.

Manajemen properti komersial:

• manajemen real estat komersial;
• pengelolaan pusat perbelanjaan;
• pengelolaan pusat perkantoran;
• pengelolaan kompleks bangunan campuran;
• pelaporan manajemen;
• menilai efisiensi bisnis real estate, analisis biaya, perencanaan pendapatan;
• memodelkan profitabilitas bisnis, menetapkan tujuan, mengoptimalkan aktivitas;
• sistem penilaian kinerja persewaan real estat;
• motivasi personel yang transparan berdasarkan hasil komersial.

Karyawan perusahaanmanajemen real estat komersial:

Manajemen real estat, persewaan dan pengoperasian properti:

• akses terhadap informasi operasional yang diperlukan dan salinan dokumen ruang yang disewa;
• konsultasi dengan pihak lawan, rekonsiliasi manajemen operasi;
• koordinasi tindakan agen penjual dan agen real estate;
• analisis efektivitas periklanan;
• sistem untuk menghitung secara otomatis tarif sewa minimum real estat;
• pekerjaan operasional dengan penyewa real estat komersial;
• sistem pengendalian penerimaan pembayaran;
• sistem pemantauan real estat yang dikosongkan;
• sistem pengumpulan aplikasi untuk tempat sewa;
• kesatuan sistem dan bentuk pelaporan;
• sistem untuk menampilkan objek secara otomatis di portal real estat.

Untuk klien, penyewa, kontraktor, Realtors, agen real estat

Informasi terkini tentang properti real estat yang tersedia:

• memperoleh informasi operasional yang andal tentang properti real estat yang kosong;
• pemilihan tempat sesuai dengan parameter yang ditentukan;
• rekonsiliasi pembayaran sewa dan penggantian biaya operasional.

Keuntungan utama penggunaansistem manajemen properti:

• Akses cepat ke data kapan saja dalam bisnis. Ketersediaan salinan semua dokumen yang diperlukan.
• Saat menyelesaikan masalah operasional, manajer tidak berjalan di antara sekretaris, akuntansi, pengacara, dan arsip. Semua informasi yang diperlukan ada di ujung jarinya.
• Data terbaru. Setiap perubahan pada parameter real estat, penerimaan pembayaran, kemunculan objek real estat baru, semua pembaruan terjadi di tempat kerja secara bersamaan.
• Dimanapun di dunia. Dimanapun pengguna berada, jika dia memiliki akses ke Internet, dia menerima informasi terkini dan salinan dokumen yang diperlukan dari setiap properti real estat.
• Keandalan penyimpanan data. Semua data disimpan pada peralatan yang andal, di pusat data modern, dengan sistem perlindungan daya, saluran Internet broadband berkecepatan tinggi, server cermin, dan penyimpanan salinan cadangan tambahan.
• Keamanan akses. Sistem unik untuk memeriksa izin pengguna untuk mengakses data dan penggunaan teknologi enkripsi lalu lintas bersertifikasi internasional menjamin keamanan dan keselamatan bisnis yang terjamin.
• Sistem pengingat dan pemberitahuan penting. Sistem manajemen properti secara otomatis mengirimkan email yang diperlukan ketika pesan atau pengingat penting muncul.
• Faktor manusia. Sistem manajemen properti memungkinkan perubahan dilakukan hanya oleh pengguna yang berwenang. Misalnya: sekretaris hanya dapat melihat laporan hutang dan ruang kosong, departemen akuntansi berhak beroperasi dengan uang, manajer real estat mengubah parameter ruang, menyewakan tempat, mencetak perjanjian sewa, mencadangkan real estat untuk klien, a pengacara mengedit templat kontrak dan memasukkan pindaian dokumen judul, dll.
• Antarmuka yang ramah. Antarmuka intuitif dari program manajemen properti memungkinkan pengguna untuk segera mulai menggunakan sistem manajemen, dan tip pop-up di area kontroversial akan memberi tahu Anda tindakan apa yang diperlukan.
• Formulir pelaporan yang nyaman. Semua karyawan perusahaan menggunakan laporan dan dokumen yang sama dalam bentuk, struktur dan warna.
• Akses untuk penyewa. Sistem manajemen properti memberikan opsi akses tertentu bagi rekanan untuk menerima laporan pembayaran sewa yang terutang.
• Menghemat sumber daya. Perusahaan Anda hanya membayar penggunaan sistem tergantung pada jumlah karyawan yang memiliki akses ke sistem manajemen properti. Tidak perlu membayar untuk lisensi perangkat keras dan perangkat lunak tetap.
• Selalu terkendali. Dengan tidak adanya pembayaran untuk penggunaan sistem manajemen properti, satu pengguna selalu tetap berada dalam sistem manajemen properti dengan fungsionalitas yang berfungsi penuh.

Hasil penggunaansistem manajemen properti:

• Peningkatan efisiensi perjanjian sewa.
• Optimalisasi dan pengurangan biaya operasional.
• Penggunaan outsourcing dalam kegiatan non-inti.
• Mengurangi biaya bulanan untuk pengelolaan properti komersial.
• Mengurangi jumlah karyawan sekaligus meningkatkan kualitas kerja.
• Simulasi berbagai konsep manajemen real estate.
• Semua informasi dan dokumen terstruktur dan tersedia dalam hitungan menit.
• Memantau transparansi proses bisnis.
• Informasi terkini untuk seluruh karyawan dan kontraktor.
• Menghemat waktu kerja karyawan.
• Meningkatkan kualitas pelayanan kepada para penyewa.
• Akses 24/7 ke data.
• Formalisasi penyajian data pelaporan.
• Meningkatkan iklim kerja organisasi.

Sistem CAFM membantu dalam memanfaatkan aset real estate organisasi, mengurangi biaya dan menghasilkan keuntungan selama setiap fase siklus hidup bangunan. Penggunaan sistem ditujukan untuk mendukung pengelolaan strategis dan operasional fasilitas: semua kegiatan yang berkaitan dengan tugas administratif, teknis dan infrastruktur pada saat fasilitas atau bangunan beroperasi.

CAFM sebagai salah satu jenis solusi muncul pada tahun 90an. Beberapa lusin produsen di seluruh dunia memasoknya ke pasar. Perusahaan terbesar menggunakan sistem ini untuk mengelola real estate, baik komersial, residensial, dan operasional. Dalam beberapa tahun terakhir, di Amerika Serikat, CAFM telah berkembang menjadi kelas baru IWMS (Integrated Workplace Management), yang terkait dengan globalisasi tugas sistem informasi untuk klien korporat besar.

Namun, untuk pasar manajemen real estate Rusia, penggunaan CAFM masih belum lazim. Bisnis domestik seringkali terbatas pada penggunaan perangkat lunak perkantoran (misalnya, MS Excel) dan perangkat lunak akuntansi berdasarkan sistem 1C.

Namun demikian, saat ini semua prasyarat yang diperlukan untuk munculnya praktik penggunaan sistem profesional untuk mendukung proses bisnis dasar manajemen real estat di Rusia telah tersedia. Krisis ekonomi, dengan meningkatnya tuntutan pengendalian biaya, penggunaan infrastruktur dan sumber daya secara optimal, juga dapat menjadi pendorong penerapan CAFM.

Seperti di industri lainnya, sistem informasi paling efektif digunakan ketika terdapat arus kas yang signifikan, sejumlah besar informasi diproses, dan ada kebutuhan untuk memformalkan atau mendukung proses bisnis.

Semua tanda-tanda ini terlihat jelas dalam bidang pengelolaan properti. Cukuplah untuk mengatakan bahwa, menurut beberapa perkiraan, 30% dari seluruh aliran keuangan di dunia berhubungan langsung dengan sektor pasar ini.

Di pasar manajemen properti, pelanggan potensial berikut untuk sistem CAFM dapat diidentifikasi. Pertama, perusahaan besar, termasuk unit negara untuk pengelolaan properti korporasi (operasional) (CRES/CREM). Misalnya bank, perusahaan asuransi, industri, energi. Kemudian - pemilik, pengembang, perusahaan investasi di bidang real estat komersial. Perusahaan jasa, manajemen, dan FM juga perlu menerapkan sistem semacam ini. Perusahaan besar dengan divisi pusat khusus, peraturan, strategi pengembangan jangka panjang, dan fokus pada klien besar. Dan terakhir, perusahaan di sektor perumahan dan jasa komunal.

Pengarang

Ilyin Victor, pakar teknologi informasi untuk manajemen real estate, otomasi gedung