AI sistem de management imobiliar. Gestionarea proprietății de pe orice computer cu acces la Internet Termeni referitoare la obiectele de gestiune

Care sunt caracteristicile managementului imobiliar ca tip de activitate comercială? Cum se administrează imobilul comercial? Unde pot obține cursuri în managementul proprietății?

Bună, dragi prieteni! Bine ați venit la populara revistă de afaceri „HeaterBeaver”! Denis Kuderin este în legătură.

Subiectul publicației este managementul proprietății. Vă voi spune într-un mod accesibil, simplu și detaliat cum să faceți afaceri în gestionarea proprietăților rezidențiale sau nerezidențiale. Materialul va fi de interes atât pentru proprietarii de proprietăți, cât și pentru cei care vor să-și încerce mâna la management.

La sfârșitul articolului veți găsi un mic bonus - o prezentare generală a celor mai competente trei companii din Federația Rusă angajate în gestionarea profesională a proprietăților.

1. Ce este managementul proprietății?

Dacă sunteți fericitul proprietar al unui imobil pe care puteți face afaceri, nu trebuie să faceți afacerea singur. Există o variantă mai civilizată și mai simplă - să predați proprietatea conducerii unei companii profesioniste.

Compania va fi angajată în exploatarea comercială a sediului dumneavoastră și veți primi profituri regulate. Un exemplu clasic de venit pasiv. Desigur, o parte din veniturile financiare vor fi folosite pentru a plăti taxe pentru serviciile organizației de management.

Ca parte a managementului proprietății, există o separare rezonabilă a funcțiilor proprietarului și ale managerului. Sarcina proprietarului este să găsească un intermediar de încredere, calificat și eficient care să se ocupe de interesele sale.

În plus, toate funcțiile de management sunt delegate angajaților competenți, dar deciziile strategice și controlul general rămân în sarcina proprietarului. Managerul, la rândul său, acționează în numele său și, dacă este necesar, face propuneri pentru creșterea veniturilor sau îmbunătățirea condițiilor de funcționare.

Enumerăm principalele avantaje ale managementului încrederii:

• economisirea de timp și efort pentru proprietar;
• creșterea competitivității proprietății pe piața imobiliară;
• aspectul legal al funcționării unității este în mâinile profesioniștilor;
• managerul monitorizează îndeaproape starea proprietății și încearcă să prevină deteriorarea proprietății sau manipularea necorespunzătoare a acesteia.

Dacă anterior, în principal proprietăți imobiliare străine au fost transferate către managementul încrederii, în ultimii ani acest serviciu a câștigat popularitate pe piața imobiliară internă a Rusiei și a țărilor CSI.

Este mult mai ușor să transferați proprietatea în mâini competente decât să vă ocupați singur de ea - căutarea chiriașilor, selectarea candidaților de încredere, întocmirea contractelor, colectarea taxelor lunare, ascultarea plângerilor vecinilor etc.

În cazul managementului terților, toate aceste preocupări sunt încredințate unei companii profesioniste care știe mai bine să se asigure că toți participanții la proces (inclusiv vecinii) sunt mulțumiți și fericiți.

O scurtă listă a sarcinilor profesionale ale unei companii de management:

• crearea de condiții favorabile pentru client;
• promovarea proprietatii pe piata imobiliara pentru a extrage profit maxim;
• contacte cu asigurători și brokerii;
• dezvoltarea și implementarea măsurilor de optimizare a costurilor de exploatare a unității;
• efectuarea lucrărilor de prevenire și reparații planificate;
• căutarea chiriașilor, negocierea cu aceștia, întocmirea contractelor de închiriere, monitorizarea respectării contractelor;
• decontari financiare;
• interacțiunea cu autoritățile guvernamentale (dacă este necesar).

Profesia de administrator de proprietate a devenit din ce în ce mai solicitată de-a lungul anilor. În primul rând, pentru că, în ciuda oricăror crize, în țară se construiesc din ce în ce mai multe proprietăți rezidențiale și comerciale. În al doilea rând, din ce în ce mai mulți proprietari doresc să delege autoritatea profesioniștilor, mai degrabă decât să se ocupe singuri.

Unde învață pentru a deveni administrator de proprietate? În unele universități specializate - în special, la MGSU (Universitatea de Stat de Inginerie Civilă din Moscova), la MGUP (Universitatea de Stat de Inginerie a Mediului din Moscova), la Academia de Utilități Publice și Construcții a capitalei, Universitatea Politehnică de Stat din Sankt Petersburg și alte alte instituții educaționale. instituţiilor.

În plus, la Moscova puteți urma cursuri plătite organizate de specialiști atestați de la Institutul SUA de Management Imobiliar (IREM).

Veți găsi informații suplimentare cu privire la subiectul gestionării corecte a bunurilor imobiliare în articolul „”.

2. Ce include managementul proprietății - o prezentare generală a TOP 5 funcții principale de management

Sarcinile principale ale unei companii de administrare imobiliară și ale specialiștilor specifici sunt să ofere clienților un profit stabil și să opereze cu competență facilitățile puse la dispoziție.

Există și funcții mai specifice pe care le vom analiza în detaliu.

Funcția 1. Planificarea cheltuielilor și a veniturilor pentru imobiliare

Prima funcție este pur economică.

Administrator:

• distribuie fluxurile financiare;
• analizează costurile de exploatare și organizează măsuri pentru reducerea acestora;
• controlează încasarea stabilă a plăților de chirie;
• menține chiriile la niveluri maxime ale pieței;
• mentine documentatia contabila si de raportare.

În orice moment, compania trebuie să fie pregătită să raporteze clienților din toate punctele de vedere - managementul profesional presupune o transparență totală a decontărilor financiare.

Funcția 2. Faceți publicitate proprietății și atragerea chiriașilor

Aici societatea de administrare a trustului preia parțial funcțiile. Adică caută cumpărători, făcând publicitate proprietății în toate modurile posibile. O campanie de publicitate competentă este garanția unei afaceri profitabile.

Profesioniştii promovează produse pe toate fronturile - prin internet, mass-media, publicaţii tipărite, publicitate în aer liber. Cu cât termenii contractului sunt mai favorabili pentru client, cu atât onorariul managerului este mai mare.

Funcția 3.Întreținerea și exploatarea bunurilor imobiliare

Pentru ca un obiect să rămână funcțional și prezentabil cât mai mult timp posibil, acesta trebuie întreținut corespunzător.

Managerul este obligat:

• monitorizează funcționarea corectă a bunurilor imobiliare;
• efectuează lucrările de prevenire și reparații în timp util;
• asigura securitatea instalației, dacă este cerut de proprietar;
• organizați curățenia - curățarea profesională a spațiului de locuit;
• întreține și dezvoltă instalația în conformitate cu scopul și cerințele clientului.

Toate sistemele de instalații sanitare și de inginerie trebuie să funcționeze corect și neîntrerupt. Dacă locuitorii se plâng de gândaci sau rozătoare, managerul apelează la serviciile speciale pentru a le distruge.

În cazul în care compania administrează o casă privată (casă, conac), compania menține zona înconjurătoare perfect curată, o curăță de zăpadă, gunoi, deșeuri și amenajarea zonei.

Funcția 4. Coordonarea reamenajării și reconstrucției

Dacă organizația de management, pe baza considerațiilor de creștere a profitabilității, consideră că proprietatea are nevoie de reamenajare sau reconstrucție, poate oferi această opțiune proprietarului.

Toate lucrările sunt efectuate pe cheltuiala proprietarului, dar procesul în sine este controlat de reprezentanții companiei de management. Ei angajează contractori și monitorizează progresul activităților de renovare.

Funcția 5. Pregătirea contractelor și rezolvarea problemelor controversate

Întreaga latură juridică a procesului este controlată de societatea de management. Specialistii pregatesc textul contractului cu chiriasul si se asigura ca pachetul de documente este complet. În cazul unor situații controversate, aceștia reprezintă interesele clientului în instanță.

În tabel, principalele funcții de control și caracteristicile lor sunt prezentate sub formă vizuală:

3. Cum să gestionați proprietatea altcuiva și să obțineți bani buni - instrucțiuni pas cu pas pentru începători

Această secțiune este pentru cei care doresc să se angajeze în gestionarea proprietății la nivel profesional. Desigur, toate nuanțele procesului de management le puteți înțelege numai după pregătirea în această specialitate. Dar este util să cunoașteți în prealabil pașii principali ai procesului.

Unii oameni cred că administratorii de proprietăți sunt la fel cu agenții imobiliari. Acesta este un punct de vedere greșit. Managerul nu este implicat doar în publicitate și căutarea de chiriași, el este un specialist universal - un economist, avocat, marketer, arhitect, chiar și un ecologist și constructor într-unul.

Și acum - instrucțiuni pas cu pas pentru managerii începători

Pasul 1.Încheiem un contract de administrare a proprietății

Mai întâi trebuie să găsiți un proprietar care va fi de acord să vă transfere proprietatea pentru administrare. Apoi se încheie un acord cu acesta, care prevede clar și fără o formulare ambiguă condițiile de cooperare - cuantumul remunerației, natura raportării, durata acordului, responsabilitatea părților în caz de încălcare a obligațiilor.

În această etapă, este util să clarificați în prealabil complexitățile juridice ale procesului. Acest lucru se poate face rapid și ieftin în compania Pravoved, care funcționează online non-stop.

Trebuie doar să-ți pui întrebarea cât mai corect și cât mai competent și să obții un răspuns de la un specialist calificat în domeniul dreptului locuinței. Sute de avocați profesioniști și avocați sunt disponibili în mod constant pe site. Peste 90% din consultații sunt oferite de ei gratuit.

Puteți obține asistență juridică competentă chiar acum - mergeți pe site și petreceți câteva minute studiind funcționalitatea. De asemenea, puteți utiliza chatul online intern.

Pasul 2. Găsirea chiriașilor

Deci, ai devenit manager. Următoarea ta sarcină este să găsești chiriași. În această etapă, trebuie să organizați o campanie de publicitate eficientă pentru proprietate pentru a o închiria la prețul maxim. Comisionul dvs. va depinde de valoarea chiriei.

Trebuie încheiat un contract cu chiriașii. Este clar că un profesionist nu va angaja primii oameni pe care îi va întâlni ca utilizatori, ci va alege chiriași decenti, solvenți și ordonați.

Dacă plasați în mod eronat clienți scandaloși, problematici și lipsiți de numerar în apartamentul altcuiva, dvs. sau compania dvs. va trebui să fiți responsabil pentru evacuarea lor și pentru compensarea pierderilor.

Exemplu

Managerul a plasat în apartament un chiriaș care nu lucrează, proiectant de profesie, care a asigurat că va începe să lucreze independent în viitorul apropiat.

Cu toate acestea, o lună mai târziu s-a dovedit că activitatea principală a chiriașului era întâlnirile cu prietenii și petrecerile de mai multe zile cu zgomot, muzică, băuturi și țigări. Chiriașul nu a putut să plătească pentru luna următoare, așa că a trebuit să-l evacuam și să petrecem câteva zile punând în ordine spațiul de locuit.

În timp, veți învăța să determinați la prima vedere gradul de loialitate al unui viitor chiriaș.

Pasul 3. Controlăm primirea la timp a plăților chiriei

Specialistul monitorizează în permanență respectarea cu strictețe a condițiilor de închiriere. Se asigură că numărul de locuitori corespunde acordului, astfel încât exact persoanele care au intrat în acord să locuiască în apartament.

Și principalul lucru este că chiriașii plătesc chiria la timp. Aceasta determină dacă proprietarul va fi mulțumit de munca dvs. Merită să-i avertizați pe chiriași în avans că plata nu poate fi amânată pentru o singură zi, altfel se va pune problema evacuării. În acest moment, managerul trebuie să apere o poziție extrem de dură.

Pasul 4. Organizam rambursarea datoriilor la utilitati

Plățile pentru utilități sunt, de asemenea, controlate de manager. El poate delega această funcție chiriașilor, dar proprietarul îl va întreba pe el, și nu pe chiriași, dacă se întâmplă ceva.

Păstrați toate chitanțele și verificările, verificați citirile contorului și faceți rapoarte lunare.

Pasul 5. Evacuăm chiriașii

Contractul de închiriere a expirat. Locuitorii au dreptul de a prelungi contractul sau de a se muta din apartament. În primul caz, se întocmește un nou acord, în al doilea, o bună scăpare, dar mai întâi trebuie să rezolvi toate chestiunile financiare. Plată integrală, sold zero, fără datorii și „Voi transfera pe cardul tău într-o săptămână”.

Pasul 6. Comandam servicii de curatenie

După evacuare, apartamentul trebuie pus în ordine. Nu este nevoie sa faci curatenie singur, exista specialisti pentru asta. Acestea vor face curățarea mai rapidă, mai bună și mai profesională. Cheltuielile sunt responsabilitatea proprietarului - nu uitați decât să păstrați chitanțele.

Pasul 7 Organizăm reparații minore de rutină

Dacă instalațiile sau cablajul electric sunt defectuoase, dacă tapetul se desprinde sau frigiderul nu funcționează bine, managerul este obligat să remedieze problema. Din nou, proprietarul plătește pentru reparații, dar trebuie să păstrați dovezile documentare ale defecțiunilor și ale eliminării acestora.

4. Asistență profesională în administrarea proprietății – trecerea în revistă a TOP-3 companii care oferă servicii

Această secțiune este destinată proprietarilor de proprietăți care doresc să o transfere către management, dar le este dificil să aleagă un partener de încredere. Vă prezentăm opinia experților - o trecere în revistă a celor mai bune trei companii de management profesional.

Compania garantează servicii de înaltă calitate și o reducere a costurilor de exploatare cu 30-50%. Managementul proprietății este principalul profil al companiei. Specialiștii Service Technologies sunt angajați în întreținerea și operarea clădirilor din 1998.

Toți angajații au absolvit pregătirea la Institutul Internațional de Management Imobiliar și au experiență în domeniul arhitecturii, serviciilor imobiliare, construcții și reconstrucție. Răspunderea angajaților este asigurată obligatoriu de către companiile de asigurări de top din Federația Rusă. Pe lângă management, compania oferă consultanță, curățenie și servicii pentru asociațiile de proprietari.

Organizația nu numai că dezvoltă și implementează programe de management comercial, dar monitorizează și funcționarea tehnică competentă a imobiliarelor. Compania furnizeaza echipamente moderne de infrastructura pentru facilitati, folosind cele mai actuale tehnologii.

Standardele de management dezvoltate de-a lungul anilor de practică oferă proprietarilor profituri stabile, raportare transparentă și garantează securitatea completă a activelor. Compania operează în 40 de regiuni ale Federației Ruse și administrează în prezent 240 de unități. Pe parcurs, compania este angajată în managementul afacerilor și investiții, evaluare profesională și sprijin juridic pentru comerț.

Compania operează pe piața rusă din 2003. Managementul proprietății este principalul domeniu de activitate al Arteko. Compania se ocupa de proprietati rezidentiale si comerciale, asigurand: functionare economica, curatenie, amenajarea teritoriului, amenajarea teritoriului, reparatii minore si majore ale facilitatilor.

Organizația are propriul serviciu de urgență și laborator de măsurare electrică. Există un departament de curățenie, serviciu de concierge, alpinism industrial și departament de consultanță.

5. Cum să evitați cooperarea cu escrocii - 4 sfaturi utile pentru administrarea proprietății

Există riscul de a întâlni escroci în orice întreprindere comercială. Administrarea proprietății nu face excepție.

Pentru a evita să deveniți victime ale escrocilor, urmați sfaturile utile ale experților.

Sfat 1. Nu preda niciodată cheile fără a primi banii.

Nu uita niciodată principiul exprimat de clasici: „Bani dimineața, scaune seara”. Cheile pot fi predate rezidenților doar după semnarea contractului și achitarea integrală a chiriei.

Dacă clienții nu pot sau nu vor să coopereze în condițiile dvs., luați-vă la revedere de la ei și căutați-i pe alții.

Sfat 2.Încheiați întotdeauna un contract cu chiriașul

„Nu lucrez fără contract!” Fiecare manager ar trebui să cunoască și să-și amintească această frază. Toate punctele și nuanțele contractului de închiriere trebuie să fie „incluse în protocol” - documentate și luate în considerare de ambele părți. Fără acorduri verbale, promisiuni sau asigurări.

Sfat 3. Asigurați-vă că solicitați documente cu datele personale ale chiriașului

Documentele trebuie verificate. Detaliile pașaportului chiriașului trebuie incluse în contract.

Acest lucru va face mai ușor să găsiți chiriașul dacă se dovedește a fi un fraudator - de exemplu, vă închiriază proprietatea altora pentru o sumă mare și apoi dispare într-o direcție necunoscută.

Imobilul este o categorie diversă și complexă care se confruntă cu mulți factori interni și externi diferiți de-a lungul întregii sale perioade de viață. Determinarea echivalentului de cost și a modalităților de utilizare cea mai eficientă în acest caz devine posibilă doar ca urmare a aplicării unei abordări sistematice a analizei pieței și proprietății.

Următoarele sunt acceptate ca componente principale ale proprietății imobiliare ca sistem: -

dezvoltarea spațială și economică, adică imobilul este considerat ca un ansamblu de procese de cercetare preliminară a inițiativei de creare, dezvoltare, management și exploatare; -

tipul de utilizare care determină în mod decisiv compoziția, conținutul și valorile cantitative ale tuturor obiectivelor legate de imobiliare; -

o locație care reflectă principala trăsătură distinctivă a proprietății - legătura sa inextricabilă cu terenul.

Abordarea sistematică se manifestă și prin faptul că procesul de management imobiliar este considerat ca o unitate interconectată de expertiză și soluții tehnice, economice și manageriale. Examinările tehnice oferă o înțelegere adecvată a stării reale a proprietății; examinările economice permit obținerea unei valori rezonabile pentru echivalentul de cost al imobilului; deciziile de management fac posibilă determinarea celei mai eficiente opțiuni (raționale) de utilizare a bunurilor imobiliare.

Dacă considerăm sistemul ca o structură integrală orientată spre scop, atunci obținerea unui rezultat este posibilă numai prin interacțiunea diferitelor resurse necesare pentru rezolvarea sarcinilor atribuite, coordonate în timp și spațiu. Asigurarea interacțiunii eficiente a resurselor se realizează prin gestionarea acestui proces.

Sistemul de management al proprietății constă din următoarele elemente principale: 1.

Mediul extern. 2.

Subsistemul de control. 3.

Subsistem funcțional. 4.

Subsistemul suport. 5.

Obiect de control.

Părere

Părere

Orez. 5. Structura sistemului de management al proprietății

Mediul extern este împărțit în macromediu și micromediu.

Factorii macromediului au un impact direct de reglementare asupra obiectivelor și acțiunilor de management ale subsistemului de management și nu experimentează o influență inversă vizibilă. Astfel de factori includ condițiile economice și tehnologice, situația demografică, caracteristicile naturale și climatice, tradițiile sociale, cotidiene și istorice și culturale etc.

Factorii de micromediu reflectă condițiile pieței. Acestea caracterizează starea cererii consumatorilor, nivelul concurenței, relațiile existente cu furnizorii, antreprenorii, intermediarii și asociațiile publice și profesionale. Astfel de factori nu numai că au un impact formativ asupra dezvoltării sistemului de management al proprietății, ci sunt și supuși influenței opuse.

Subsistemul de control poate fi reprezentat de proprietarul bunurilor imobiliare (proprietate federală, regională, municipală, entitate comercială), dezvoltatorul sau utilizatorul bunurilor imobiliare. În ciuda tuturor diferențelor, acestea sunt unite de următoarele obiective cele mai importante: -

cost (monetar) - rezultatele financiare viitoare așteptate (profit, valoarea capitalului, profitabilitate, fluxul de numerar, disponibilitatea capitalului de lucru etc.); -

consumator - realizarea unor obiective materiale prin implementarea sarcinilor de producție (construcții de locuințe, reconstrucție de clădiri și structuri, imobile comerciale, imobile cu destinație temporară, clădiri cu destinație mixtă etc.); -

responsabilitatea social-socială a subiectului managementului față de societate (dezvoltarea proiectului și implementarea acestuia în conformitate cu cadrul social și istoric al societății, sarcini pentru protecția mediului, peisajul și caracteristicile compoziționale ale teritoriului, utilizarea materialelor și structurilor ținând cont ia în considerare cererile clienților locali, plata taxelor etc.).

Costurile și obiectivele sociale sunt realizate numai prin obiectivele consumatorilor.

Subsistemul funcțional este format din: -

managementul activităților de dezvoltare; -

managementul activitatilor de asigurare; -

managementul activitatilor imobiliare; -

administrarea informației; -

managementul activităților de evaluare.

Subsistemul suport ar trebui să contribuie la atingerea unui obiectiv dat în următoarele domenii: suport juridic; științifice și metodologice; resursă; informativ; organizatoric; marketing.

Sprijinul juridic include selectarea unei forme organizatorice și juridice adecvate a întreprinderii, reglementarea legală a implementării efective a funcțiilor în sistemul de management al proprietății.

Este important să se conecteze cerințele actelor legislative și de reglementare, conform

formaţiuni şi ordine ale diferitelor niveluri de conducere. O atenție deosebită trebuie acordată îndeplinirii cerințelor pentru a asigura siguranța și respectarea mediului înconjurător a proiectului.

Sprijinul științific și metodologic include dezvoltarea și implementarea metodelor și mijloacelor științifice de atingere a parametrilor de calitate planificați ai unui obiect. Documentele metodologice trebuie să îndeplinească cerințele standardelor internaționale, posibilitatea aplicării lor în practică și să conțină metode moderne de cercetare și dezvoltare.

Furnizarea de resurse include o furnizare cuprinzătoare și proporțională de resurse materiale, financiare și de muncă și îmbunătățirea utilizării acestora. Strategia de dezvoltare a proiectului ar trebui să includă rezerve suplimentare de numerar pentru a elimina eventualele surprize.

Sprijinul organizatoric pentru un sistem de management imobiliar este un set de lucrări de analiză a strategiei de piață a companiei, a activităților sale economice și a stabilității financiare, a dezvolta un program de implementare a proiectului, a organiza pregătirea tehnică a proiectului și a pregătirii speciale.

Procesul de management imobiliar este imposibil fără suport informațional de înaltă calitate, ținând cont de următoarele aspecte: caracteristicile proprietății (parametrii proprietății, informații despre locație, descrierea designului), informații despre zona în care se află proprietatea (reputația socială). , situația producției, condițiile pieței, infrastructura zonei, ecologie), informații despre principalii cumpărători și chiriași, condiții speciale de închiriere, securitatea proprietății, utilități, sistemul de impozitare, analiza utilizării unității în perioadele trecute, bugetul de cheltuieli de capital, întreținere și planuri de reparații.

Obiectul de control este format din următoarele subsisteme: -

sociale, inclusiv grupuri performante - lucrători, cercetători, lucrători ingineri și tehnici, totalitatea relațiilor sociale dintre aceștia, condițiile lor de muncă și de viață; -

elemente tehnice - materiale ale producției (mijloace de muncă, obiecte de muncă); -

organizatoric, adică un set de forme și metode de organizare a producției. Subsistemul conectează toate elementele producției într-un singur întreg, stabilește relații și proporții între ele, le coordonează activitățile în spațiu și timp; -

economic, care acoperă gestionarea activelor fixe, a capitalului de lucru și a resurselor de muncă prin metode precum finanțarea și creditarea.

Sistemul este afectat în mod constant de forțe multidirecționale. Pe de o parte, există o dorință a sistemului de autoconservare, care se manifestă prin faptul că orice sistem economic (de exemplu, o întreprindere pentru producția de materiale de construcție) preferă să nu schimbe ritmul stabilit de producție, pentru a menține cât mai mult timp gama existentă de produse comerciale pentru construcții etc. Când celelalte lucruri fiind egale, acest lucru ajută la reducerea costurilor și la maximizarea profiturilor și, în plus, funcționarea unei astfel de întreprinderi devine mai previzibilă și mai stabilă. Totuși, în același timp, întreprinderea este afectată de factori „perturbatori” care induc în mod obiectiv întreprinderea la schimbare (modificări ale condițiilor de piață, apariția de noi tehnologii etc.).

Primii dintre acești factori sunt interni, ei vizează menținerea sistemului în forma sa existentă. În același timp, un sistem ale cărui conexiuni între elementele sale sunt mai puternice și mai apropiate are o capacitate mai mare de autoconservare.

Cei doi factori care afectează sistemul sunt externi. Acestea provoacă schimbări, care pot fi depășite prin îmbunătățirea structurii, flexibilității, înlocuirea elementelor și modificarea conexiunilor dintre ele.

Relația dintre proprietățile de persistență și variabilitate în fiecare sistem trebuie să fie de așa natură încât să asigure funcționarea sa cea mai eficientă și durabilă, păstrând în același timp fiabilitatea economică necesară.

Este posibil să se identifice condițiile pentru o astfel de funcționare numai pe baza efectuării unui număr mare de examinări diverse.

Expertiza tehnica. Acest grup include toate tipurile de examinări ale „corpului fizic” al obiectelor imobiliare. Ele reprezintă punctul de plecare pentru determinarea oricăror indicatori de cost și, prin urmare, ar trebui considerate strict obligatorii. 2.

Expertiza economica. Acestea includ toate tipurile de analize legate de evaluarea factorilor de influență. Acestea sunt fluctuațiile condițiilor de piață, determinarea cuantumului costurilor pe tipuri de activități de reproducere, parametri ai sistemului financiar, nivelul de impozitare, riscuri etc.

Expertiza locatiei. Particularitatea lor poate fi considerată o parte semnificativă a metodelor experte. Este imposibil să „măsurăm” cu precizie un oraș, iar necesitatea unei astfel de „măsurări” există deoarece niciun obiect imobiliar nu există în afara mediului său spațial. Expertiza locației include: infrastructură, ecologie, reglementări guvernamentale, zonare, topografie, descrierea limitelor, opinia publică etc.

Bunurile imobiliare sunt proprietăți (imobile), a căror gestionare poate fi împărțită în următoarele niveluri ierarhice:

Administrarea proprietății federale;
- managementul imobiliar al entităților constitutive ale Federației Ruse;
- administrarea imobilelor municipale;
- administrarea proprietății întreprinderilor și organizațiilor;
- gestionarea obiectelor imobiliare individuale. Conceptul de „management imobiliar” poate fi interpretat într-un sens larg și restrâns.

Într-un sens larg, managementul imobiliar este înțeles ca activitate antreprenorială pentru a efectua întregul set de lucrări legate de executarea oricăror atribuții ale proprietarului imobiliar permise de legislația civilă a Federației Ruse, inclusiv în conformitate cu viața ciclul imobiliar:

Intenție;
- proiectare;
- productie (constructii, constructii);
- circulatie (cumparare, vanzare, inchiriere etc.);
- utilizare (serviciu);
- intretinere, exploatare, reparatii;
- reparații majore, modernizare, reconstrucție și restaurare;
- reutilizare;
- eliminarea.

O interpretare diferită, mai restrânsă, a managementului imobiliar este dată în Dicționarul explicativ al proprietății imobiliare: „Managementul imobiliar este implementarea unui set de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor (menținerea acestora în stare de funcționare, reparații, prestarea de servicii, gestionarea personalului de servicii, crearea condițiilor pentru utilizatori (chiriași), stabilirea condițiilor de închiriere a spațiului, încasarea chiriei etc.) pentru utilizarea cât mai eficientă a bunurilor imobile în interesul proprietarului.

Imobiliare aici (în domeniul juridic englez) înseamnă bunuri imobiliare, și vorbim în mod special despre managementul proprietății. Aceasta subliniază faptul că managementul imobiliar include și gestionarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Proprietatea aflată în administrare este considerată ca o unitate de caracteristici juridice, economice și fizice.

După cum rezultă din această definiție, managementul este conceput pentru a asigura o eficiență maximă în utilizarea bunurilor imobile în conformitate cu interesele proprietarului.

Totodată, activitățile de administrare imobiliară se desfășoară sub trei aspecte – juridic, economic și tehnic.

Aspectul juridic al managementului imobiliar constă în utilizarea, distribuirea și combinarea cât mai rațională a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.

Aspectul economic al gestiunii imobiliare se realizează prin gestionarea veniturilor și cheltuielilor generate în timpul exploatării imobiliare.

Aspectul tehnic al managementului constă în menținerea obiectului de control în stare de funcționare în conformitate cu scopul său funcțional.

Managementul proprietății este o abordare integrată pentru îmbunătățirea și menținerea stării unei proprietăți, organizarea și prognozarea dezvoltării acesteia. Managementul proprietății implică în primul rând activități precum închirierea și administrarea clădirilor de birouri și gestionarea proprietății imobiliare ca investiție.

Dacă în Occident managementul proprietății este o afacere foarte profitabilă, atunci în Rusia au început să se vorbească despre servicii de administrare a proprietății abia la începutul anilor 1990, când a existat o cerere pentru birouri de primă clasă. Astăzi, proprietarii de centre de afaceri invită o companie de management să acționeze ca antreprenor general, care, dacă este necesar, implică alte companii în executarea lucrării.

În condițiile moderne din Rusia, munca managerilor nu este reglementată de legislația federală și nu este supusă licenței, prin urmare sistemul de management imobiliar este format pe baza standardelor Asociației Naționale a Administratorilor de Proprietăți din Federația Rusă (în prezent, Asociația Interregională a Administratorilor de Proprietăți) și Codul de Etică Profesională pentru Administratorii de Proprietăți.

Scopuri, obiective și principii ale managementului proprietății

Managementul imobiliar se implementează prin formarea unui obiect de gestiune care reprezintă un complex de proprietăți aferente tehnologic sau funcțional, incluzând un teren, clădiri, structuri și părțile acestora etc.

Principalele obiective ale managementului pieței imobiliare:

Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobiliare și a responsabilităților legate de proprietatea acestora;
- stabilirea unei anumite ordini si conditii de munca pentru toti participantii sai pe piata;
- protecția participanților de necinste, fraudă și organizații și persoane criminale;
- asigurarea de prețuri gratuite a bunurilor imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;
- crearea condițiilor pentru investiții care să stimuleze activitatea antreprenorială în sectorul de producție;
- îmbunătățirea mediului ecologic, realizarea creșterii economice, reducerea șomajului, rezolvarea problemei locuințelor și a altor obiective publice;
- impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară;
- crearea condiţiilor favorabile pentru rezolvarea problemei locuinţelor în ţară şi regiuni.

Principiile de gestionare a pieței imobiliare depind în mare măsură de condițiile politice și economice din țară, dar în același timp trebuie să țină cont de experiența mondială actuală.

Atingerea obiectivelor formulate mai sus este posibilă prin implementarea următoarelor principii de management:

Separarea procedurilor - utilizarea unor abordări speciale de reglementare a relațiilor dintre diverse tipuri de bunuri imobiliare - spații rezidențiale și nerezidențiale, terenuri, terenuri forestiere și alte obiecte;
- deschiderea informațiilor despre toți participanții și obiectele pieței imobiliare pentru luarea deciziilor de afaceri;
- deschiderea elaborării regulilor - discutarea publică a proiectelor de legi și a altor reglementări;
- împărțirea competențelor între organele de reglementare;
- simplitatea si claritatea regulilor si procedurilor stabilite prin actele legislative in domeniul imobiliar;
- menținerea continuității sistemului de management al pieței imobiliare din Rusia, care are propria istorie și tradiții, ținând cont de experiența globală în reglementarea drepturilor de proprietate asupra diferitelor obiecte imobiliare; adaptarea ei la condiţiile casnice.

Subiecte și obiecte în sistemul de management imobiliar

Există diferite tipuri de influență a entităților de piață asupra unei proprietăți imobiliare.

Reglementarea de stat a bunurilor imobiliare se realizează: - prin intervenție directă (control administrativ direct), inclusiv: crearea legilor, regulamentelor, regulilor, instrucțiunilor și reglementărilor care reglementează funcționarea bunurilor imobiliare; introducerea unui mecanism de răspundere pentru încălcarea cerințelor de reglementare la efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare; controlul conformității de către toate entitățile din piață cu normele și regulile stabilite; înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acestea; autorizarea activităților comerciale în domeniul imobiliar:

Prin influență indirectă (metode economice de gestionare a bunurilor imobiliare), inclusiv impozitarea bunurilor imobiliare și acordarea de beneficii; implementarea programelor țintă de stat; stabilirea standardelor de amortizare; reformarea locuințelor și a serviciilor comunale; eliberarea și circulația certificatelor de locuință;
- printr-o soluție cuprinzătoare a problemelor de utilizare și privatizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii inginerești etc.

Impactul social este reacția unor secțiuni largi ale societății, inclusiv a participanților profesioniști de pe piața imobiliară, la anumite tranzacții imobiliare, care servesc drept bază pentru reglementări, reglementări etc.

Gestionarea anumitor obiecte imobiliare pe care proprietarul le foloseste pentru a desfasura activitati comerciale specifice si pentru a obtine profit maxim.

Managementul sistemelor de obiecte imobiliare ale subiecților federației: imobile municipale, resurse funciare; fond forestier; imobiliare în sectorul locativ; bunuri imobiliare nerezidenţiale.

Gestionarea obiectelor individuale, a întreprinderilor și a altor complexe imobiliare presupune transferul acestora la managementul operațional și la managementul economic, managementul încrederii, închirierea sub diferite forme etc.

Sistemul de management imobiliar se bazează pe principiul managementului obiect cu obiect, care constă în delimitarea (formarea) pe bază de obiect a imobilelor; clasificarea și înregistrarea unificată a obiectelor; privind înregistrarea obiectului drepturilor de proprietate și evaluarea bunurilor imobile; luând în considerare caracteristicile specifice industriei ale managementului imobiliar și coordonarea politicilor imobiliare.

Serviciile de administrare a proprietății nu sunt furnizate pentru proprietățile care nu fac obiectul înregistrării în conformitate cu Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor.

Profesia de „administrator imobiliar” este solicitată doar într-o societate în care există proprietate privată și o înțelegere clară a faptului că este necesar un management calificat pentru a asigura profitabilitatea curentă și pentru a crește valoarea capitalului unei proprietăți. Un manager profesionist nu poate doar să îndeplinească voința proprietarului, ci și să acționeze ca consultant și să ofere diverse opțiuni de utilizare a proprietății.

Pe baza unor obiective clar definite, managerul dezvoltă un plan de afaceri pentru o anumită unitate. Recomandările pe care le conține pot avea mai multe opțiuni de dezvoltare. Ele trebuie descrise în așa fel încât, dacă se dorește, proprietarul să poată alege singur opțiunea.

Administratorii de proprietate:

Realizarea unei campanii de publicitate pentru obiectul de management, transmiterea ofertelor, folosind ziare, reviste distribuite potentialilor clienti si contacte personale;
- reglementează relațiile dintre proprietari și chiriași și agențiile guvernamentale;
- tine situatiile financiare;
- selecteaza personal de service profesionist;
- asigurarea bunului;
- efectuează inspecția și recepția tehnică și operațională;
- încheie orice acorduri necesare pentru gestionarea stării tehnice a obiectelor, monitorizându-se concomitent implementarea acestora etc.

Obiectele imobiliare preferate pentru administrare sunt birouri administrative mari (de la 3-5 mii m2), depozit, spații comerciale și industriale, indiferent de forma de proprietate și gradul de ocupare. Cea mai bună opțiune pentru management este de a avea mai multe clădiri cu direcții diferite.

Serviciile unei companii profesionale de management sunt utilizate de obicei de proprietarii de proprietăți imobiliare mari (atât deținute, cât și închiriate pe termen lung) care se confruntă cu un disconfort evident din utilizarea ineficientă sau insuficient de eficientă a clădirilor și teritoriilor pe care le dețin. Printre acestea pot fi organizații de proiectare, cercetare și comerciale au la dispoziție obiecte imobiliare primite de la organele municipale de stat pe bază de închiriere pe termen lung, sau privatizate, ale căror suprafețe sunt excesive pentru nevoile actuale ale proprietarului.

Statul este în continuare cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare, dar gestionarea proprietății statului rămâne apanajul întreprinderilor unitare de stat, deși managerii profesioniști ar putea „extrage” venituri suplimentare din aceste active imobiliare prin creșterea valorii capitalului acestora.

Gama de servicii de management imobiliar include:

Specificarea obiectivelor consumatorului atunci când deține o proprietate;
- consilierea proprietarului cu privire la starea și analiza pieței imobiliare la stabilirea drepturilor asupra unui obiect pentru a stabili dacă obiectul corespunde nevoilor proprietarului;
- acceptarea proprietatii spre administrare;
- examinarea fizică, juridică și economică a obiectului;
- analiza opțiunilor de utilizare ulterioară a obiectului și selectarea celei mai bune opțiuni de utilizare a obiectului, ținând cont de cerințele consumatorilor;
- elaborarea unui program de management al facilității și implementarea acestuia cu ajustări periodice;
- reprezentarea intereselor proprietarului în fața terților în probleme legate de proprietatea cedată conducerii;
- organizarea si mentinerea procedurii de decontari reciproce intre entitatile implicate in asigurarea duratei de viata a facilitatii;
- mentinerea de rapoarte periodice catre proprietari cu privire la derularea programului de management.

Managementul încrederii în imobiliare ca formă de activitate antreprenorială nu a devenit încă larg răspândit în țara noastră. Practica de a transfera blocuri de acțiuni aflate în proprietatea federală în managementul trustului este mai cunoscută. Cu toate acestea, conceptul de gestionare a proprietății în încredere a fost introdus în legislația Federației Ruse (Partea 4, Articolul 209, Capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse) ca o formă juridică independentă de administrare a bunurilor altcuiva.

Obiectele managementului încrederii (articolul 1013 din Codul civil al Federației Ruse) pot fi: întreprinderi și alte complexe imobiliare; obiecte individuale legate de bunuri imobiliare; valori mobiliare; drepturi certificate prin titluri de valoare; drepturi exclusive și alte proprietăți.

Forme de reglementare de stat a pieţei imobiliare

Reglementarea de stat a pieței imobiliare se realizează în două forme:

1) prin intervenție directă, i.e. cale administrativă;
2) impact indirect sau metode de management economic.

Controlul administrativ direct include:

Crearea unui cadru de reglementare (legi, regulamente, instrucțiuni etc.) care reglementează funcționarea pieței imobiliare în centru și în regiuni;
- licenţierea, înregistrarea, acordarea de drepturi persoanelor autorizate să efectueze tranzacţii cu proprietatea statului şi municipală;
- stabilirea cerințelor obligatorii privind conținutul și calitatea diferitelor tipuri de activități de pe piața imobiliară și pentru participanții acesteia;
- controlul asupra conformării de către toți participanții la piață cu normele și regulile stabilite;
- introducerea de interdicții și sancțiuni pentru abaterile de la cerințele de reglementare la efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare;
- cumpărarea în proprietatea statului a oricărui imobil pentru nevoi publice.

Metodele economice de gestionare a pieței imobiliare se realizează folosind:

Sisteme de impozitare pe proprietate;
- politica de reduceri a Băncii Centrale a Federației Ruse;
- eliberarea si circulatia certificatelor de locuinta;
- implementarea programelor tinta de stat;
- politica de amortizare;
- activitatea economică externă etc.

Managementul imobiliar este distribuit între diferite ramuri ale guvernului (legislativă, executivă, judiciară), care sunt considerate independente în activitățile lor.

Adunarea Federală emite legi care reglementează piața imobiliară. Președintele emite decrete care nu contravin legilor existente. Guvernul emite decrete, ministere si departamente - regulamente, instructiuni si ordine prin care se stabilesc proceduri si reguli specifice pentru administrarea bunurilor imobiliare.

Autoritățile reprezentative ale Federației Ruse (Duma de Stat, Consiliul Federației) și entitățile sale constitutive au autoritatea de a adopta acte juridice în probleme de management imobiliar și de a exercita funcții de control.

Ministerului Proprietății de Stat i se încredințează funcțiile și sarcinile de a gestiona și dispune în modul prescris de proprietate federală pe teritoriul Federației Ruse și în străinătate; implementarea, în baza legislației Federației Ruse, a politicii de stat de privatizare a întreprinderilor de stat și municipale, inclusiv a terenurilor situate în cadrul întreprinderilor privatizate etc.

Autoritățile municipale sunt, de asemenea, implicate în gestionarea proprietății. De exemplu, în sfera reglementării relaţiilor forestiere, competenţa administraţiilor raionale include: evidenţa fondului forestier, repartizarea limitei aprobate a fondului forestier între utilizatorii pădurii; organizarea implementării măsurilor de protejare a pădurilor de incendii, boli etc.

În gestionarea clădirilor și structurilor nerezidențiale, se aplică următoarea regulă: deciziile privind înstrăinarea bunurilor imobiliare sunt luate de proprietarul relevant în modul prescris - o persoană fizică sau juridică, autoritățile Federației Ruse, entitățile constitutive ale Federație și municipalități.

Competența autorităților executive de a reglementa relațiile de proprietate include:

Administrarea și înstrăinarea imobilelor, reconstrucția, restaurarea și construcția acestora, găsirea investițiilor necesare;
- furnizarea de bunuri imobile aflate in proprietatea orasului spre inchiriere; stabilirea tarifelor de închiriere;
- zonarea teritoriului orașului;
- întocmirea și întreținerea cadastrului funciar al orașului etc.

Reglementarea de stat a raporturilor funciare

Reglementarea de stat a raporturilor funciare are ca scop organizarea utilizării raționale și a protecției terenurilor prin stabilirea anumitor reguli și norme de proprietate, utilizare și dispunere a resurselor funciare ale țării și a părților individuale ale acestora în scopul consolidării și dezvoltării economiei țării. Statul rus, conform Constituției Federației Ruse, are dreptul de a reglementa relațiile funciare deoarece are putere de stat suverană asupra întregului teritoriu al țării și este organul executiv al poporului său.

Există două tipuri de reglementare de stat a relațiilor funciare:

1) reglementarea de către stat ca suveran cu supremație teritorială asupra tuturor terenurilor, indiferent de forma de proprietate. Se folosesc metode de putere și subordonare, exprimate în reglementări legislative și de altă natură care sunt obligatorii pentru toți proprietarii și utilizatorii de terenuri (de exemplu, privind impozitarea, protecția mediului, menținerea unui cadastru funciar etc.);
2) reglementarea economică. Organismele de stat acționează ca entități economice - oferă terenuri cetățenilor și organizațiilor, țin evidența terenului, îl închiriază etc.

Reglementarea de stat a raporturilor funciare este împărțită în generală și sectorială (departamentală). Reglementarea generală a statului se efectuează de către organele statului de competență generală și specială, ale căror acțiuni se aplică tuturor categoriilor de teren și tuturor subiectelor raporturilor funciare. Reglementarea industriei (departamentale) este realizată de ministere, comitete și servicii federale. Acțiunile lor se extind la întreprinderile și organizațiile subordonate cărora li se acordă teren pentru posesie și utilizare.

Gestionarea în fermă este efectuată de către proprietarii de terenuri, chiriașii și utilizatorii terenurilor înșiși. Ținând cont de interesele populației, aceștia rezolvă problemele de proprietate, utilizare și înstrăinare a proprietății municipale, determină programe de dezvoltare teritorială, furnizează și retrag terenuri, exercită controlul de stat asupra utilizării și protejării terenului și organizează lucrări de gospodărire a terenurilor.

Competența organismelor guvernamentale federale de a reglementa relațiile funciare include:

Adoptarea Codului funciar al Federației Ruse și a altor legi federale care reglementează relațiile funciare;
- stabilirea unor principii uniforme de plată a terenurilor; stabilirea unei proceduri de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor și a altor bunuri imobiliare ferm asociate acestora;
- aprobarea procedurii de organizare a gospodăririi terenurilor, menținerea cadastrului funciar de stat și monitorizarea terenurilor, organizarea și implementarea controlului de stat asupra folosirii și protecției terenurilor;
- stabilirea limitelor ariilor special protejate care fac parte din mai multe entități constitutive ale Federației Ruse, precum și în locurile de reședință și activitate economică a popoarelor mici și a grupurilor etnice, de comun acord cu autoritățile guvernamentale relevante și autoritățile locale;
- eliminarea (retragerea și furnizarea) terenurilor aflate în proprietate federală;
- cumpărarea de terenuri pentru nevoi federale;
- dezvoltarea, împreună cu autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse, și aprobarea programelor federale de utilizare rațională a terenului, creșterea fertilității solului, protejarea resurselor funciare în combinație cu alte măsuri de mediu.

Competența autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse pentru reglementarea relațiilor funciare include:

Adoptarea legilor și a altor acte juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse în conformitate cu Constituția Federației Ruse, Codul funciar și alte legi federale;
- identificarea teritoriilor cu regim juridic special de utilizare a terenurilor, stabilirea și modificarea limitelor acestora;
- stabilirea dimensiunilor maxime ale terenurilor;
- stabilirea dimensiunii și procedurii de plată a terenurilor, precum și stabilirea procedurii de centralizare a acestora în conformitate cu actele legislative ale Federației Ruse;
- aprobarea procedurii de eliminare a terenurilor aflate în proprietatea statului de către entitățile constitutive ale Federației Ruse, precum și procedura de schimbare a scopului prevăzut al unui teren;
- aprobarea limitelor de orașe și sate, orașe și orașe de subordonare republicană, regională, regională, raională;
- aprobarea în conformitate cu legile Federației Ruse, luând în considerare condițiile locale, procedura de control de stat asupra utilizării și protecției terenurilor, gestionarea terenurilor;
- stabilirea de beneficii pentru colectarea plăților pentru teren în conformitate cu legea federală;
- organizarea menținerii codului funciar de stat, gestionarea terenurilor și monitorizarea terenurilor în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse;
- organizarea controlului de stat asupra folosirii si protectiei terenurilor;
- eliminarea (retragerea și furnizarea) terenurilor deținute de entitățile constitutive ale Federației Ruse;
- schimbarea destinației terenului;
- luarea deciziilor privind confiscarea (cumpărarea) terenurilor pentru nevoile statului ale entităților constitutive ale Federației Ruse.

Organismul federal pentru resursele funciare și gestionarea terenurilor și organizațiile sale locale în conformitate cu legea:

Elaborarea propunerilor de gestionare a terenurilor aflate în proprietate de stat și municipală;
- suspendarea executării hotărârilor ilegale în probleme de sechestru și punerea la dispoziție a terenurilor până la luarea în considerare a acestora de către autoritățile competente (administrație, instanță, instanță de arbitraj);
- aduce la răspundere administrativă persoanele vinovate de încălcarea legislației funciare a Federației Ruse;
- eliberează, în conformitate cu procedura stabilită, avizele (licențele) pentru dreptul de a efectua gospodărirea terenurilor și alte lucrări de proiectare și sondaj legate de studiul și utilizarea resurselor funciare;
- analizeaza starea pietei funciare;
- prezintă propuneri privind procedura de calcul al prețului standard al terenului, procedura de stabilire a cotei impozitului pe teren și penalități pentru încălcarea legislației funciare;
- organizarea si mentinerea cadastrului funciar de stat.

Piața imobiliară comercială modernă, pe lângă un concept bine planificat, necesită un mecanism real de executare a aceluiași management imobiliar, managementul chiriei și răspunsul rapid al acestui sistem la diverse schimbări de pe piața imobiliară.

Specialisti in administrarea proprietatii pregătește multe companii diferite. Aceștia pot fi fie simpli manageri care au absolvit cursuri de management al proprietăților comerciale, fie absolvenți ai unor agenții vestice de consultanță imobiliară celebre. Costurile menținerii managerilor competenți sunt foarte mari pentru o organizație, iar timpul lor prețios este petrecut la nesfârșit completând diverse tabele, rapoarte și grafice rezumative. Mai mult, toată lumea știe de cazuri în care zeci de foi de raportare deja pregătite trebuie refăcute din cauza descoperirii uneia sau altei greșeli simple făcute accidental de un executant obișnuit la locul de muncă.

Monitorizarea financiară și controlul contractelor:

• controlul si analiza starii actuale a tuturor obiectelor imobiliare;
• analiza eficienței investițiilor, prognoza dinamicii rentabilității fondurilor investite;
• fiabilitatea informațiilor furnizate de angajați;
• sistemul de management al proprietății controlează procesele și contractele de afaceri necesare;
• evaluarea eficacității managementului proprietăților comerciale și de închiriere;
• analiza costurilor de exploatare a bunurilor imobiliare;
• evaluarea activității unei societăți de administrare terță parte.

Administrarea proprietatii comerciale:

• management imobiliar comercial;
• managementul centrelor comerciale;
• managementul centrelor de birouri;
• managementul ansamblurilor de clădiri mixte;
• raportarea managementului;
• evaluarea eficienței afacerilor imobiliare, analiza costurilor, planificarea veniturilor;
• modelarea profitabilității afacerii, stabilirea obiectivelor, optimizarea activităților;
• sistem de evaluare a performanței închirierii imobiliare;
• motivarea transparentă a personalului pe baza rezultatelor comerciale.

Angajații companieimanagement imobiliar comercial:

Administrarea bunurilor imobiliare, închirierea și exploatarea proprietății:

• acces la informațiile operaționale necesare și copiile documentelor spațiului închiriat;
• consultarea contrapartidelor, reconcilierea managementului operațiunii;
• coordonarea actiunilor agentilor imobiliari si agentiilor imobiliare;
• analiza eficacității publicității;
• sistem de calcul automat al ratei minime de închiriere a bunurilor imobiliare;
• lucru operational cu chiriasii imobiliari comerciali;
• sistem de control al chitanței de plată;
• sistem de monitorizare a imobilelor eliberate;
• sistem de colectare a cererilor pentru spații de închiriere;
• un sistem unificat și forme de raportare;
• sistem de afișare automată a obiectelor pe portalul imobiliar.

Pentru clienți, chiriași, antreprenori, agenți imobiliari, agenții imobiliare

Informații actuale despre proprietăți imobiliare disponibile:

• obținerea de informații operaționale fiabile cu privire la proprietăți imobiliare vacante;
• selectarea spațiilor în funcție de parametri specificați;
• reconcilierea plăților de chirie și rambursarea costurilor de exploatare.

Principalele avantaje ale utilizăriisisteme de management al proprietății:

• Acces prompt la date în orice moment al afacerii. Disponibilitatea copiilor tuturor documentelor necesare.
• La rezolvarea problemelor operaționale, managerul nu alergă între secretară, contabilitate, avocați și arhive. Toate informațiile necesare sunt la îndemâna lui.
• Cele mai recente date. Orice modificări ale parametrilor imobiliari, primirea plăților, apariția unor noi obiecte imobiliare, toate actualizările au loc la locul de muncă simultan.
• Oriunde in lume. Oriunde s-ar afla utilizatorul, daca are acces la internet, acesta primeste cele mai la zi informatii si copii ale documentelor necesare oricarei proprietati imobiliare.
• Fiabilitatea stocării datelor. Toate datele sunt stocate pe echipamente de încredere, în centre de date moderne, cu sisteme de protecție a energiei, canal de internet de mare viteză în bandă largă, servere oglindă și stocare suplimentară pentru copii de rezervă.
• Securitatea accesului. Un sistem unic pentru verificarea permisiunii unui utilizator de a accesa date și utilizarea tehnologiilor de criptare a traficului certificate internaționale garantează siguranța și siguranța afacerii.
• Sistem de memento-uri și notificări importante. Sistemul de management al proprietății trimite automat e-mailurile necesare atunci când apar mesaje sau mementouri importante.
• Factorul uman. Sistemul de management al proprietății permite efectuarea modificărilor doar de către utilizatorii autorizați. De exemplu: o secretară poate să se uite doar la rapoartele privind datorii și spațiul liber, departamentul de contabilitate are dreptul de a opera cu bani, un administrator imobiliar modifică parametrii spațiului, închiriază spații, imprimă contracte de închiriere, rezervă imobile pentru clienți, o avocatul editează șabloane de contract și introduce scanări ale documentelor de titlu etc.
• Interfață prietenoasă. Interfața intuitivă a programului de gestionare a proprietății permite utilizatorului să înceapă imediat să utilizeze sistemul de management, iar sfaturile pop-up din zone controversate vă vor spune ce acțiuni sunt necesare.
• Formular convenabil de raportare. Toți angajații companiei folosesc aceleași rapoarte și documente ca formă, structură și culoare.
• Acces pentru chiriași. Sistemul de management al proprietății oferă contrapărților o anumită opțiune de acces pentru a primi un raport privind plățile restante ale chiriei.
• Economisirea resurselor. Compania dvs. plătește pentru utilizarea sistemului doar în funcție de numărul de angajați care au acces la sistemul de management al proprietății. Nu este nevoie să plătiți pentru licențe hardware și software fixe.
• Întotdeauna în control. În absența plății pentru utilizarea sistemului de management al proprietății, un utilizator rămâne întotdeauna în sistemul de management al proprietății cu funcționalitate completă.

Rezultatul utilizăriisistem de management al proprietății:

• Creșterea eficienței contractelor de închiriere.
• Optimizarea si reducerea costurilor de operare.
• Utilizarea externalizării în activități non-core.
• Reducerea costurilor lunare pentru administrarea proprietății comerciale.
• Reducerea numărului de angajați și îmbunătățirea calității muncii.
• Simularea diferitelor concepte de management imobiliar.
• Toate informațiile și documentele sunt structurate și disponibile în câteva minute.
• Monitorizarea transparenței proceselor de afaceri.
• Informații actualizate pentru toți angajații și contractorii.
• Economisirea timpului de lucru al angajatului.
• Îmbunătățirea calității serviciilor pentru chiriași.
• Acces 24/7 la date.
• Formalizarea prezentării datelor de raportare.
• Îmbunătățirea climatului de lucru al organizației.

Un sistem CAFM ajută la utilizarea activelor imobiliare ale unei organizații, reducând costurile și generând profituri în fiecare fază a ciclului de viață al unei clădiri. Utilizarea sistemului are ca scop sprijinirea managementului strategic și operațional al instalațiilor: toate activitățile legate de sarcini administrative, tehnice și de infrastructură atunci când unitatea sau clădirea este în funcțiune.

CAFM ca tip de soluții a apărut în anii 90. Câteva zeci de producători din întreaga lume le furnizează pe piață. Cele mai mari companii folosesc aceste sisteme pentru a gestiona proprietăți imobiliare, atât comerciale, rezidențiale cât și operaționale. În ultimii ani, în Statele Unite, CAFM a evoluat într-o nouă clasă de IWMS (Integrated Workplace Management), asociată cu globalizarea sarcinilor sistemelor informaționale pentru clienții corporativi mari.

Cu toate acestea, pentru piața rusă de management imobiliar, utilizarea CAFM nu este încă tipică. Afacerile interne se limitează adesea la utilizarea utilitarică a software-ului de birou (de exemplu, MS Excel) și a software-ului de contabilitate bazat pe sisteme 1C.

Cu toate acestea, astăzi există toate condițiile prealabile necesare pentru apariția practicii de utilizare a sistemelor profesionale pentru a sprijini procesele de afaceri de bază ale managementului imobiliar în Rusia. Criza economică, cu cerințele sale sporite pentru controlul costurilor, utilizarea optimă a infrastructurii și resurselor, poate deveni, de asemenea, un imbold pentru implementarea CAFM.

Ca în orice altă industrie, sistemele informaționale sunt utilizate cel mai eficient acolo unde există fluxuri de numerar semnificative, sunt procesate volume mari de informații și este nevoie de formalizarea sau sprijinirea proceselor de afaceri.

Toate aceste semne sunt clar vizibile în domeniul managementului proprietății. Este suficient să spunem că, conform unor estimări, 30% din toate fluxurile financiare din lume sunt direct legate de acest sector al pieței.

Pe piața managementului proprietății pot fi identificați următorii potențiali clienți pentru sistemele CAFM. În primul rând, întreprinderile mari, inclusiv unitățile lor de stat de gestionare a proprietății corporative (operaționale) (CRES/CREM). De exemplu, bănci, companii de asigurări, industrie, energie. Apoi - proprietari, dezvoltatori, companii de investiții în domeniul imobiliar comercial. Companiile de service, management și FM trebuie, de asemenea, să implementeze acest tip de sisteme. Companii mari cu divizii centrale dedicate, reglementări, o strategie de dezvoltare pe termen lung și un accent pe clienții mari. Și în sfârșit, întreprinderile din sectorul locuințelor și serviciilor comunale.

Autor

Ilyin Victor, expert în tehnologia informației pentru managementul imobiliar, automatizarea clădirilor