Վաճառքի ժամանակ գույքահարկի նվազեցում. Ի՞նչ հարկային նվազեցումներ են նախատեսված անշարժ գույքի վաճառքի համար: Որոշակի բաժնետոմսերով անշարժ գույք վաճառելիս

Գույքահարկի նվազեցում բնակարան վաճառելիսհարկային նվազեցումների տեսակներից է: Այն իրենից ներկայացնում է անշարժ գույք վաճառելիս պետական ​​բյուջեից գանձվող հարկը նվազեցնելու իրավունքը։ Նպաստից կարող են օգտվել ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք: Վերադարձի առավելագույն չափը արտացոլված է գործող օրենսդրությամբ: Քաղաքացիները հաճախակի են բախվում նվազման չափը որոշելիս խնդիրների: Նախապես իմանալու համար, թե ինչպես վարվել յուրաքանչյուր կոնկրետ իրավիճակում, փորձագետները խորհուրդ են տալիս ծանոթանալ նպաստների հաշվարկման կանոններին: Բացի այդ, արժե ուսումնասիրել, թե երբ է վերադարձվում գումարը և ով իրավունք ունի հարկային նվազեցման: Գումարի հաշվարկման առանձնահատկությունների, ինչպես նաև նպաստներ ստանալու նրբությունների մասին կխոսենք ավելի ուշ:

Նպաստից կարող են օգտվել այն անձինք, ովքեր ունեն Ռուսաստանի Դաշնության ռեզիդենտի կարգավիճակ: Դա անելու համար դուք պետք է բնակվեք նահանգում ավելի քան 183 օր: Նման իրավունք ունեն նաև անհատ ձեռնարկատերերը, ովքեր վաճառված անշարժ գույքը չեն օգտագործել առևտրային գործունեության մեջ: Որպեսզի բնակարանի վաճառքից հարկային նվազեցում տրամադրվի, պետք է պահպանվեն որոշակի պայմաններ.

Ցանկը ներառում է.

• անշարժ գույքը չի օգտագործվում շահույթ ստանալու նպատակով.
• բնակարանը որոշակի ժամկետով պատկանում էր քաղաքացուն.
• տարածքի վաճառքից շահույթը կազմում է առնվազն 1 միլիոն ռուբլի:

Առցանց հարկային նվազեցման հաշվիչ

Գույքի սեփականության ժամկետը հարկային նվազեցում ստանալու համար

Պարզելով, թե ով ունի նվազեցում ստանալու իրավունք, մարդը կպարզի, որ գույքը պետք է լինի ավելի քան 3 տարի սեփականության իրավունքով: Այս ժամկետը գործում էր մինչև 2016թ. Սակայն օրենսդրության մեջ հետագա փոփոխություններ են կատարվել հարկային նվազեցումների տրամադրման հետ կապված։ Այժմ ժամկետը հասցվել է 5 տարվա։

Այնուամենայնիվ, եռամյա ժամկետը դեռևս կիրառվում է, եթե անձը վաճառել է անշարժ գույք, որը.

• գրանցվել է մինչև 2016թ.
• ժառանգությամբ փոխանցվել է սեփականատիրոջը.
• հարազատի կողմից տրվել է ներկայիս սեփականատիրոջը.
• սեփականաշնորհվել է;
• ցմահ անուիտետային պայմանագրի հիման վրա փոխանցվել է տարածքի սեփականատիրոջը:

Գործող օրենսդրության համաձայն՝ սեփականության իրավունքը քաղաքացու մոտ ծագում է պետական ​​գրանցման պահից և ավարտվում է գույքը երրորդ անձին հանձնելով։ Գործարքի փաստը պետք է հաստատվի համապատասխան փաստաթղթերով սահմանված ժամկետում:

Եթե ​​գույքը ստացվել է ժառանգությամբ, ապա ժառանգության բացման օր է համարվում սեփականության իրավունքը սկսելու ամսաթիվը:

Վեճերը հաճախ ծագում են մի իրավիճակում, երբ մարդը ցանկանում է վաճառել բաժնեմասը անշարժ գույքում: Ասենք, որ ի սկզբանե քաղաքացուն է պատկանում բնակարանի 1/3-ը։ Այնուհետև նա ստացել է մնացած 2/3-ը։ Այս իրավիճակում ոչ բոլորը գիտեն, թե որ պահն է համարվում սեփականության ժամկետի սկիզբ։ Խնդրի առնչությամբ պարզաբանումներ է տալիս ֆինանսների նախարարությունը։

Մինչեւ 2014 թվականը զեկուցվել է, որ ամբողջ բնակարանի սեփականության ժամկետը պետք է հաշվարկվի սկզբնական բաժնեմասի գրանցման պահից։ Սակայն 2014 թվականին ֆինանսների նախարարության դիրքորոշումը փոխվեց. Այսօր, 3 տարին չգերազանցող ժամկետով պատկանող բաժնետոմսի վրա, վաճառքից դուք պետք է վճարեք հարկ և ստանաք գույքի նվազեցում:

Հարկային արտոնության չափը

Նպաստի առավելագույն չափը սահմանվում է օրենքով։ Հարկային բազան կարող է կրճատվել մինչև 1 միլիոն ռուբլով այն ընդհանուր ծախսերից, որոնք կապված են անշարժ գույքի գնման հետ: Այնուամենայնիվ, դրանք պետք է փաստաթղթավորվեն: Ծախսերը ներառում են ոչ միայն գույքի գինը, այլ նաև վարկի տոկոսները, եթե գույքը ձեռք է բերվել բանկային փողերով, ինչպես նաև ռիելթորի ծառայությունների և այլ ծախսեր:

Դուք կարող եք ֆիքսված չափով նպաստ օգտագործել, երբ քաղաքացին չի կարող փաստաթղթավորել կատարված ծախսերը, կամ դրանց գումարը 1,000,000 ռուբլիից պակաս է: Մեկ այլ իրավիճակում իմաստ ունի նվազեցնել հարկվող եկամտի չափը այն գումարով, որը իրականում ծախսվել է գնման վրա:

Եկամտահարկի հաշվարկ, եթե օգտագործվում է նպաստ

Նախքան 2019 թվականին բնակարան վաճառելիս հարկային նվազեցում ստանալը և դրամական միջոցների մի մասը վերադարձնելը, անհրաժեշտ կլինի մի շարք հաշվարկներ կատարել։ Մասնագետները, մասնավորապես, խորհուրդ են տալիս նպաստից օգտվելիս ինքնուրույն որոշել եկամտահարկի չափը։

Եթե ​​վերադարձը տրամադրվում է ֆիքսված գումարով, ապա հաշվարկը կիրականացվի հետևյալ բանաձևով.

Անձնական եկամտահարկ = (Բնակարանի վաճառքից ստացված գումարը՝ 1,000,000 ռուբլի) * 13%

Եթե ​​հաշվի առնվեն ծախսերը, որոնք քաղաքացին պետք է կատարեր, ապա հաշվարկային սխեման փոխվում է։ Այն այսպիսի տեսք կունենա.

Անձնական եկամտահարկ = (Եկամուտ - հաստատված ծախսերի քանակ) * 13%

2016 թվականից ուժի մեջ մտած փոփոխությունների շնորհիվ անշարժ գույքի ոլորտում հնարավոր շահարկումները դադարեցվեցին։ Հիմա, եթե պայմանագիրը ներառում է առնվազն 1 միլիոն ռուբլի գումար, դա թույլ չի տալիս անձին խուսափել հարկերից։ Եթե ​​2016 թվականին ձեռք բերված անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը փոքր է կադաստրային արժեքից՝ բազմապատկած 0,7 գործակցով, ապա կփոխվի նաեւ հարկի հաշվարկման սխեման։ Որոշելու համար, թե որքան գումար է տրվելու պետությանը, պետք է կատարվեն հետևյալ հաշվարկները.

Անձնական եկամտահարկ = (Տարածքի կադաստրային արժեքը * 0.7) * 13%

Պետք է հաշվի առնել, որ Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտներն իրավունք ունեն ինքնուրույն սահմանել անշարժ գույքի սեփականության ժամկետը և գործակիցը:

Ավելի հեշտ է հասկանալ, թե ինչպես են հաշվարկվում հարկային նվազեցումները անշարժ գույք վաճառելիս՝ օգտագործելով պատրաստի օրինակ:

Ասենք մի քաղաքացի 2015թ. Գույքը ձեռք է բերվել մեկ տարի առաջ։ Տարածքը վաճառվել է 3,955,700 ռուբլով։ Հարկ չվճարելու համար քաղաքացին պայմանագրում նշել է գույքի գինը՝ 950 000 ռուբլի, իսկ մնացած գումարը կատարվել է անդորրագրով։ Տարածքի կադաստրային արժեքը կազմել է 3 100 000 ռուբլի։ Չնայած պետությանը մուծումներ վճարելուց խուսափելու փորձին՝ քաղաքացուց կպահանջվի վճարել 282 100 ռուբլի հարկ։ Գումարը ստացվել է հետևյալ հաշվարկներով՝ (3,100,000*0,7)*13%=282,100 ռուբլի։

Եթե ​​ընդհանուր գույքը վաճառվում է

Գույքը կարող է լինել համատեղ սեփականություն: Սա կազդի նաև նվազեցում ստանալու առանձնահատկությունների վրա: Դրա գումարը բաշխվում է ամուսինների միջև։ Ակցիան իրականացվում է դիմումի հիման վրա։ Եթե ​​փաստաթուղթը կազմված չէ, ապա լռելյայն վճարվող նվազեցման բաշխումը կատարվում է հավասար բաժիններով:

Եթե ​​տեղի է ունեցել բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի վաճառք, ապա նվազեցումը կտրամադրվի յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ բաժնեմասի չափին համապատասխան:

Բնակարանի վաճառքի նպաստը կարելի է օգտագործել առնվազն ամեն տարի։ Այս հատկությունը սկզբունքորեն տարբերվում է բնակարան ձեռք բերելու դեպքում հարկային նվազեցումից, որը հասանելի է կյանքում միայն մեկ անգամ օգտագործելու համար: Այնուամենայնիվ, կան մի շարք սահմանափակումներ. Եթե ​​անձը տարվա ընթացքում վաճառել է միանգամից մի քանի օբյեկտ, ապա դրանցից միայն մեկի համար փոխհատուցում կտրամադրվի։

Հարկային նվազեցում ստանալու գործընթացը

Բնակարանը վաճառելիս գույքի նվազեցում ստանալու համար քաղաքացին պետք է կատարի ընթացակարգ.

Մասնավորապես, անձը պետք է.

• Հայտարարություն ներկայացնել. Փաստաթուղթը կազմված է 3-NDFL ձևով: Թուղթը պետք է ուղարկվի հարկային տեսչություն գրանցման կամ գտնվելու վայրում: Վերջինս հնարավոր է միայն օրենքով նախատեսված դեպքերում։ Հայտարարագիրը պետք է ներկայացվի մինչև գույքի վաճառքի ժամանակաշրջանին հաջորդող տարվա ապրիլի 30-ը։
• Պատրաստեք դիմում հանման համար: Այն պետք է տրվի կանոններին համապատասխան:
• Վերցրեք բնակարանի վաճառքի և դրա ձեռքբերման փաստը հաստատող փաստաթղթեր, եթե վերադարձը նշված է գնման գործընթացում կատարված ծախսերի չափով:
• Վճարեք հարկը հաստատված նպաստի իրավունքին համապատասխան:

Ուսումնասիրելով բնակարան վաճառելիս նվազեցում ստանալու չափերն ու առանձնահատկությունները՝ մարդը կպարզի, որ օգուտն իր բնույթով բազմաֆունկցիոնալ է։ Օրենքը թույլ է տալիս ամեն տարի օգտագործել այն։ Ռուսաստանի Դաշնության ոչ ռեզիդենտները փոխհատուցում ստանալու իրավունք չունեն: Բնակարանը վաճառելիս հարկային բազան նվազեցնելու մասին դիմումը նույնպես կմերժվի, եթե անձը սեփականության իրավունք ունի 5 տարուց պակաս ժամկետով։ Օրենքը թույլ է տալիս նվազեցնել վաճառքից ստացված եկամուտը այն ծախսերի չափով, որոնք պետք է կատարվեին բնակարան գնելիս կամ 1 միլիոն ռուբլով, եթե չկան ծախսերի փաստաթղթային ապացույցներ:

Ռուսների գրեթե ցանկացած դրամական մուտքերը ենթակա են եկամտահարկի: Անշարժ գույքի օտարման ժամանակ պետք է հաշվարկվի անձնական եկամտահարկ, որն այնուհետև ներառվում է բյուջե։ Որոշակի պայմաններում դուք կարող եք ընդհանրապես խուսափել հարկ վճարելուց կամ զգալիորեն նվազեցնել այն՝ ուսումնասիրելով բնակարան վաճառելիս հարկային նվազեցումները կարգավորող նրբությունները։

Հարկային արտոնություն բնակարանի և այլ անշարժ գույքի (տան) տնօրինման համար - ինչ է դա: Այսօր սա նշանակում է.

1. Ստացված եկամտի չափը կրճատվում է նպաստի չափով. սա ամենաճիշտ ըմբռնումն է Հարկային օրենսգրքի տեսանկյունից (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք):
2. Հարկային արտոնություններ ստանալու կարգը, ներառյալ սեփականության իրավունքի նշանակման և անձնական եկամտահարկի նվազեցման հարցերը, ամենատարածված տեսակետն է:

Առօրյա կյանքում «Հարկային նվազեցում» հասկացությունը ներառում է որոշակի ընթացակարգ, որի վերջնական նպատակը բյուջեին քիչ հարկ վճարելն է կամ ընդհանրապես չվճարելը։ Ընթացակարգը, հաշվի առնելով գործող օրենսդրությունը, պատասխանում է հարցերին.

1. Քանի՞ տարի անընդմեջ տնային սեփականություն է պահանջվում ընդհանրապես չվճարելու համար:
2. Եթե ​​վաղեմության ժամկետը չի գործում, ապա ինչպե՞ս օրինական և արդյունավետ կերպով նվազեցնել հարկը, եթե արդեն վաճառել եք բնակարանը։

Նախքան կենդանի տարածքը վաճառքի պատրաստելը, դուք պետք է նայեք, թե որքան ժամանակ է այն եղել վաճառողի մոտ: Այնուհետև, եթե վաղեմության ժամկետի պատճառով հնարավոր չէ ազատվել վճարումից, անհրաժեշտ է նվազեցնել անձնական եկամտահարկը՝ օգտագործելով ուղղակի հարկի նվազեցումը:

Ո՞վ է իրավասու հարկային արտոնություն ստանալու համար:

Հարկային արտոնությունը պատկանում է վաճառողին, որը տրամադրվում է.

• նա Ռուսաստանի բնակիչ է.
• գույքը աշխարհագրորեն գտնվում է երկրում:

Օրենքի աչքում անձը համարվում է ռեզիդենտ, եթե նա օրացուցային տարվա ընթացքում գտնվում է երկրի սահմաններում առնվազն 183 օր։ Հետևաբար, եթե Ռուսաստանի քաղաքացին տարեկան ավելի շատ ժամանակ է անցկացրել Ռուսաստանի Դաշնությունից դուրս, նա հարկային արտոնությունների իրավունք չունի:

Անհատ ձեռնարկատերերը նաև իրավունք ունեն օգտվել հարկային նվազեցումից, պայմանով, որ բնակարանը չի օգտագործվել իրենց առևտրային կամ արտադրական գործունեության մեջ:

Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում հարկերը չվճարելու համար:

«Անցել է 3 տարի՝ պետք չէ վճարել» հայտնի կանոնը ենթարկվել է որոշ նորամուծությունների՝ ոչ հօգուտ քաղաքացիների։ Պաշտոնավարման ժամկետն ավելացվել է 2016 թվականի սկզբին՝ ավելացնելով պայմանների ցանկը։ Այժմ, նախ, դուք պետք է ուշադիր նայեք անշարժ գույքի գրանցամատյանից քաղվածքին, մասնավորապես, վաճառողի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման ամսաթիվը: Հաջորդը, կան երկու հնարավոր տարբերակներ.

1. Եթե ​​ձեր փնտրած ամսաթիվը ավելի վաղ է, քան 01/01/2016-ը (այսինքն՝ մինչև 31/12/2015-ը ներառյալ), ապա կիրառվում է սովորական եռամյա ժամկետը՝ բնակարանի վաճառքից հարկ վճարելու կարիք չկա: երբ այն պատկանում է երեք տարի անընդմեջ կամ ավելի.

Օրինակ . Բիկովա Լ.Ն. գնել է տուն 2015 թվականի սեպտեմբերի 14-ին, պետական ​​գրանցման ամսաթիվը՝ 21.09.2015թ. Քաղաքացին 2018 թվականի սեպտեմբերի 22-ից կկարողանա բնակարան վաճառել առանց հարկի.

1. Եթե ​​գրանցման ամսաթիվը 2016 թվականի հունվարի 1-ն է կամ ավելի ուշ, ապա գործում են նոր կանոնները: Կարևոր է, թե ինչ հիման վրա է վաճառողը գնել գույքը:

Եռամյա ժամկետը պետք է հաշվվի, երբ նա՝

• սեփականաշնորհված;
• ժառանգված;
• մերձավոր ազգականի կողմից նվեր;
• ստացված անուիտետային գործարքով:

Ժառանգական գույքի կառավարման ժամկետը հաշվվում է նախորդ սեփականատիրոջ մահվան օրվանից: Այլ դեպքերում՝ վաճառողի սեփականության միասնական պետական ​​գրանցամատյանում գրառում կատարելու օրվանից:

Օրինակ. Իվանովի հարազատ Ա.Բ. մահացել է 2017 թվականի հունվարի 26-ին, կտակի համաձայն բնակարանն ամբողջությամբ փոխանցվել է Իվանովի սեփականությանը։ Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցամատյանում իրավունքների փոխանցումը ժառանգական ընթացակարգերից հետո հնարավոր է եղել գրանցել միայն 2017 թվականի հուլիսի 1-ին, սակայն սեփականության ժամկետը սկսվել է 2017 թվականի հունվարի 26-ին, և Իվանովը կկարողանա բնակարանը վաճառել առանց հարկ վճարելու։ սկսած 2020 թվականի հունվարի 27-ից։

Հակառակ դեպքում կիրառվում է երկարաձգված հնգամյա ժամկետ: Օրինակ, երբ բնակելի տարածքը.

• գնված;
• նվիրաբերված այլ հարազատներից, ինչպես նաև ընկերներից և ծանոթներից;
• փոխանակվել;

Գույքի գրանցման օրվանից պետք է հաշվել վաթսուն ամիս շարունակական կառավարում, որից հետո այն կարող է վաճառվել առանց հարկի։ Այսպիսով, եթե բնակելի տարածքը ձեռք է բերվել 2016 թվականին, ապա առանց անձնական եկամտահարկի հնարավոր կլինի վաճառել միայն 2021 թվականին։

Կարևոր. Սեփականության սահմանումը ազատում է ինչպես հարկերից, այնպես էլ 3-անձնական եկամտահարկից։ Նման գործարքից հետո հայտարարագիր լրացնելու կարիք չկա։

Եթե ​​գործարքը տեղի է ունենում մինչև պահման նվազագույն ժամկետի ավարտը, հարկ վճարողն իրավունք ունի կիրառել հարկային արտոնություն:

Նվազեցման գումարը

Օրենսգիրքը նախատեսում է 2019 թվականին բնակարան վաճառելիս գույքի նվազեցման երկու տարբերակ.

• մեկ միլիոն ռուբլու ֆիքսված նվազեցում (1,000,000 ռուբլի);
• ծախսեր - բնակարանի գնման և վերանորոգման վրա ծախսված գումարի չափը.

Որն է ավելի լավ օգտագործել, կախված է վաճառողի ցանկությունից: Օրինակ, եթե գործարքից եկամուտը չի գերազանցում մեկ միլիոն ռուբլին, կամ եթե ծախսերի վերաբերյալ փաստաթղթերը չեն պահպանվել, ապա ավելի լավ է կարգավորել ֆիքսված գումարը: Դա թղթերով կամ հայտարարություններով լրացուցիչ հաստատման կարիք չունի։

Եթե ​​գործարքը մեկ միլիոնից ավելի է, դուք պետք է տեսնեք, թե ձեռքբերման և վերանորոգման ծախսերի մասին ինչ փաստաթղթեր են պահպանվել։ Կարևորը միայն իրական ծախսերն են, ոչ թե որևէ ծախս: Եթե, օրինակ, վերանորոգման պայմանագիր է կնքվել 450 000 ռուբլու չափով, բայց իրականում վերանորոգումն արժեցել է 320 000 ռուբլի, ապա որպես նպաստ ընդունվում է ուղիղ 320 000 ռուբլի։

Հետևյալը կօգնի հաստատել իրական ծախսերը.

• Վաճառողի և նախորդ սեփականատիրոջ միջև պայմանագիր.
• DDU մշակողի հետ;
• վերանորոգման և հարդարման աշխատանքների և նախագծանախահաշվային փաստաթղթերի մշակման վերաբերյալ համաձայնագրեր.
• վերը նշված պայմանագրերի համար վճարումը հաստատող ցանկացած փաստաթուղթ՝ անդորրագրեր, չեկեր, անդորրագրեր, բանկային քաղվածքներ.
• շինանյութերի գնման անդորրագրեր.

Օրինակ, եթե բնակելի տարածքը վաճառողը գնել է 1,700,000 ռուբլով, ապա վերանորոգման ընթացքում դրանում ներդրվել է 320,000 ռուբլի (նյութերի գնում, հարդարման աշխատանքներ), և այն վաճառվել է 2,400,000 ռուբլով, ապա կարող եք հայտարարագրել գումարի չափը։ գնում և վերանորոգում, այսինքն 1,700,000 + 320,000 = 2,020,000 ռուբլի:

Ընտրությունը արտացոլված է 3-NDFL հարկային հայտարարագրում: Եթե ​​դուք ընտրում եք ֆիքսված նվազեցում, ապա ձեզ հարկավոր չէ դա հաստատել ոչնչով, դա նախատեսված է օրենքի ուժով։ Ծախսային տարբերակի օգտագործման դեպքում հայտարարագրին կցվում են օժանդակ փաստաթղթեր:

Նպաստներ ստանալու ժամանակ եկամտահարկի հաշվարկ

Եկամտային հարկը հաշվարկելիս պետք է հաջորդաբար պատասխանել երեք հարցի.

1. Որքա՞ն ժամանակ է վաճառողը մշտապես տիրապետում է տանը:
2. Ի՞նչ եկամուտ է ստացվել գործարքից:
3. Ո՞ր հարկային նվազեցումն է ավելի շահավետ:

Այս հարցերին պատասխանելուց հետո ստացված գումարը պետք է բազմապատկել 13%-ով (կամ 0,13-ով, դա թվաբանորեն ճիշտ է): Արդյունքը կլինի վճարման ենթակա հարկի գումարը:

Հարց 1. Որքա՞ն ժամանակ է, որ վաճառողը մշտապես տիրապետում է տանը:

Այս հարցին պատասխանելիս պետք է հաշվարկել պաշտոնավարման նվազագույն սահմանաչափը՝ վերը նշված կանոնների համաձայն: Եթե ​​ժամկետը պահպանված է, այսինքն՝ արժեթղթերի վաճառողը 3 (5) տարուց ավելի սեփականատեր է եղել, ապա վաճառքից հարկ վճարելու կարիք չկա՝ անկախ չափից։

3-NDFL հարկային հայտարարագիր ներկայացնելու կարիք չկա:

Եթե ​​վաճառողը սեփականատեր է սահմանված ժամկետից պակաս ժամկետով՝ երեքից պակաս (3 տարուց պակաս և 5 տարուց պակաս բնակարանների համար նվազեցումներ). Հարկային արտոնությունները կօգնեն նվազեցնել հարկի չափը.

Հարց 2. Ի՞նչ եկամուտ է ստացվել գործարքից:

Եկամուտ ավանդաբար համարվում է պայմանագրում նշված գումարը՝ անկախ կադաստրային արժեքից: Հենց դրա վրա պետք է կիրառվեն հարկային նվազեցումները և անձնական եկամտահարկի դրույքաչափը։ Այս մոտեցումը թույլատրելի է միայն այն դեպքում, եթե բնակարանը գրանցված է վաճառողին մինչև 2015 թվականի դեկտեմբերի 31-ը ներառյալ:

Եթե ​​գույքը գրանցվել է 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո, ապա անհրաժեշտ է ստուգել վաճառքի գումարը գույքի կադաստրային արժեքով` բազմապատկած 0,7-ով (նվազեցնող գործակից): Այս թվերից որն ավելի մեծ կլինի, պետք է հաշվի առնել անձնական եկամտահարկը հաշվարկելիս:

Ստուգման ալգորիթմը պարզ է.

1. Առաջին քայլը Rosreestr-ին կադաստրային արժեքի վկայագիր պատվիրելն է այն տարվա հունվարի 1-ի դրությամբ, երբ վաճառքը տեղի է ունեցել:
2. Ավարտված վկայագրում գտեք «Կադաստրային արժեք» տողը:
3. Նշված թիվը բազմապատկեք 70%-ով:
4. Ստացված արդյունքը համեմատեք պայմանագրի գնի հետ։

Այդ գումարներից ամենամեծը կճանաչվի վաճառքից ստացված եկամուտ:

Եկամուտը որոշելուց հետո՝ հաշվի առնելով վերը նշված կանոնները, կարող եք անցնել դրանից հարկային արտոնությունը հանելուն։

Հարց 3. Ո՞ր հարկային նվազեցումն է ավելի շահավետ:

Դուք կարող եք ընտրել օրենքով նախատեսված երկուսից մեկը՝ ֆիքսված կամ ծախսվող: Ներքևի գիծը հետևյալն է. պարզապես պետք է հանել եկամտի չափից նվազեցման գումարը: Ստացվում է հարկվող եկամտի չափը, որը պետք է բազմապատկվի 13%-ով։

Վաճառքի գինը պետք է հաշվի առնվի՝ հաշվի առնելով վերը նշված եկամտի չափը որոշելու կանոնները (կադաստրային արժեքը բազմապատկած 0.7-ով, կամ պայմանագրի գինը):

Ավելի լավ է նախքան ձեր տունը վաճառելը որոշեք նպաստի տարբերակը: Անձնական եկամտահարկի հաշվիչի միջոցով բնակարանի հաշվարկը կօգնի ձեզ որոշել, թե կոնկրետ դեպքում որ նպաստն է ավելի շահավետ:

Հարկի հաշվարկման բանաձևը

Համընդհանուր հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

(D – NV) * 13% = հարկի գումար, որտեղ

Դ – եկամուտ (պայմանագրից կամ կադաստրային արժեքից).

NV – հարկային նվազեցում (ֆիքսված կամ ծախս):

Հարկի հաշվարկը օրինակով

Նախնական տվյալներ՝ բնակելի տարածքը ձեռք է բերվել 2016 թվականի փետրվարին՝ 1 250 000 ռուբլի գնով։ Սեփականության ժամանակաշրջանում կատարվել են հիմնանորոգումներ 285000 ռուբլի արժողությամբ։ Կան փաստաթղթեր վերանորոգման համար։ Հարկ վճարողը որոշել է 2018 թվականի հունիսին 1 600 000 ռուբլով վաճառելուց հետո բնակարանի համար նվազեցման համար դիմել: Անշարժ գույքի կադաստրային գինը 2018 թվականի հունվարի 1-ի դրությամբ կազմել է 1 640 000 ռուբլի։

1. Որքա՞ն ժամանակ է վաճառողը տան սեփականատերն է: Գրանցման օրվանից մինչև առուվաճառքի գործարքը անցել է 29 ամիս (2016թ. փետրվարից մինչև 2018թ. հունիս) - սա պակաս է օրենքով պահանջվող հինգ տարուց (կամ 60 ամսից): Վաճառողն այս հիմքով չի կարողանում խուսափել հարկերից։

1. Որքա՞ն գումար է ստացվել. Կադաստրային գինը հաշվարկելուց հետո վաճառողը ստացել է` 1,640 հազար * 0,7 = 1,148 հազար ռուբլի: Արդյունքը պակաս է պայմանագրով սահմանված գնից, հետևաբար 1,600,000 ռուբլի կընդունվի որպես գործարքից եկամուտ (ինչպես պայմանագրում):

1. Ո՞ր հարկային նվազեցումն է ավելի շահավետ: Վաճառողն ունի 1,535 հազար ռուբլի ընդհանուր գումարի ծախսերի ապացույցներ (1,250 հազար գնման և 285 հազար վերանորոգման համար): Այս գումարի նվազեցումն ակնհայտորեն ավելի շահավետ է, քան 1 միլիոն ռուբլի ֆիքսված գումարը, ուստի վաճառողը կհայտարարի ծախսերի մոդել:

(1,600,000 – 1,535,000) * 13% = 8,450 ռուբլի:

Ընդհանուր. անձնական եկամտահարկի գումարը, որը վճարվում է բյուջե, կկազմի 8450 ռուբլի:

Կարևոր. Երբ նվազեցումը մեծ է կամ հավասար է եկամտի չափին, հաշվարկը հանգեցնում է բացասական հարկի գումարի: Այս դեպքում ձեզ հարկավոր չէ որևէ բան վճարել բյուջե, բայց դեռ պետք է հայտարարագիր ներկայացնեք։

Համատեղ սեփականության առանձնահատկությունները

Եթե ​​ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող բնակարանը վաճառվում է, ապա դրա վաճառքի հարկը բաժանվում է բոլորի միջև։ Ըստ այդմ, հարկային նվազեցումը նույնպես բաժանվում է` բաժնետոմսերի համաձայն: Միաժամանակ վաճառվող գույքի մասերը որոշվում են պաշտոնական փաստաթղթերով՝ սեփականության իրավունքի վկայական կամ անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից քաղվածք։

Սա նշանակում է, որ սեփականատերերը, որոնց սեփականատերն է յուրաքանչյուրի 1/3-ը, իրավունք ունեն ստանալ նպաստ՝ յուրաքանչյուրի ընդհանուր գումարի 1/3-ի չափով։ Եթե ​​մեկ սեփականատերը պատկանում է 3/4-ին, իսկ երկրորդինը՝ 1/4-ին, ապա նվազեցումը նրանց միջև կբաշխվի նույն համամասնությամբ:

Ինչ վերաբերում է ընդհանուր համատեղ գույքին (ամուսնուն), ապա բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի համար հարկային նվազեցումները հավասարապես բաժանվում են ամուսնու և կնոջ միջև:

Ժառանգական բնակարանների վաճառքի առանձնահատկությունները

Ժառանգական գույքը սեփականատիրոջը տալիս է սեփականության արտոնյալ ժամկետ, որն անհրաժեշտ է ընդհանրապես հարկ չվճարելու համար։ Պաշտոնավարման ժամկետը ցանկացած դեպքում կկազմի 3 տարի՝ անկախ նրանից՝ բնակարանը գրանցված է եղել մինչև 2016 թվականը, թե դրանից հետո։

Նրբությունը նաև կայանում է նրանում, թե ինչ հաջորդականությամբ է որոշվում ժամանակաշրջանի մեկնարկային կետը: Ժառանգության դեպքում այն ​​տեղաշարժվում է՝ սկիզբը հաշվվում է կտակարարի մահվան օրվանից, այլ ոչ թե անշարժ գույքի միասնական պետական ​​գրանցամատյանում պետական ​​գրանցման օրվանից։

Կարևոր չէ, թե երբ է գույքը գրանցվել նոր սեփականատիրոջը` վեց ամիս, մեկ տարի կամ ավելի: Նախորդ սեփականատիրոջ մահվան օրը որոշում է պահանջվող ժամկետը: Կարևոր չէ նաև՝ բնակարանը ստացվել է օրենքով, թե կամքով, հարազատից, թե ոչ։

Օրինակ. Կարբիշևայի ծանոթ Ա.Ն. մահացել է 2015 թվականի մարտի 11-ին։ Ըստ թողած կտակի՝ երեք սենյականոց բնակարանը փոխանցվել է Ա.Ն.Կարբիշևային, իսկ հանգուցյալի հարազատները բնակարանի իրավունք չեն ստացել։ Երկարատև դատական ​​գործընթացներից հետո 2017 թվականի սեպտեմբերի 17-ին բնակարանը վերջնականապես գրանցվեց Ա.Ն. Այս դեպքում, չնայած բոլոր դժվարություններին, սեփականության ժամկետը կհաշվարկվի 2015 թվականի մարտի 11-ից, իսկ գույքը կարող է վաճառվել առանց հարկի 2018 թվականի մարտի 12-ից։

Կենսաթոշակառուների նպաստների առանձնահատկությունները

Բնակարանը վաճառելիս հարկեր վճարելու հետ կապված կենսաթոշակառուների համար նախատեսված ցանկացած արտոնություն գործող օրենսդրությամբ նախատեսված չէ։ Բնակարանների վաճառքից կենսաթոշակառուի եկամուտը ենթակա է անձնական եկամտահարկի՝ նույն սխեմայի համաձայն, ինչ բնակչության այլ կատեգորիաների եկամուտները:

Առանձնահատկություններ՝ հարազատին բնակարան վաճառելիս

Բնակարանը հարազատին վաճառելիս վաճառողը բյուջեի նկատմամբ օգուտ կամ լրացուցիչ պարտավորություն չունի։ Այս դեպքում անձնական եկամտահարկը հաշվարկվում է ընդհանուր պայմաններով:

Պետք է հիշել, որ հարազատների միջև գործարքները հաճախ երևակայական բնույթ են կրում և շահագրգիռ կողմերի կողմից (հատկապես սնանկության դեպքում) կարող են վիճարկվել դատարանի միջոցով: Բացի այդ, ոչ մի դեպքում չպետք է օգտագործեք բնակարանի առքուվաճառքը ընտանեկան շրջապատում մայրության կապիտալի միջոցները կանխիկացնելու նպատակով։ Սա քրեական հանցագործություն է։

Կարևոր. Այս դեպքում գնորդը գնման համար նվազեցում չի ստանում (գնումը հարազատների միջև):

Ստանալու կարգը

Ստանալուց հետո հիմնական հարցն այն է, թե արդյոք հնարավո՞ր է նվազեցում ստանալ, եթե բնակարանը վաճառվի: Պետք չէ շփոթել գնորդի նվազեցումն ու վաճառողի նվազեցումը։ Գնորդը վերադարձնում է բյուջե վճարված անձնական եկամտահարկը, իսկ վաճառողը նվազեցնում է հարկի չափը մինչև վճարումը։

Սա նշանակում է, որ հարկայինը ոչինչ չի վերադարձնում. հարկ վճարողն է, ով վերջում ավելի քիչ է վճարելու իր կողմից։

Նպաստ ստանալու համար դիմելու համար դուք պետք է.

1. Սպասեք մինչև տարեվերջ, որում վաճառվել է բնակարանը։
2. Հայտարարագիրը (Z-NDFL) լրացրեք ինքներդ կամ մասնագետի օգնությամբ դրան կցեք օժանդակ փաստաթղթեր։
3. Փաթեթը հանձնեք բաժին մինչև ապրիլի 30-ը։
4. Հայտարարագրում հաշվարկված հարկը վճարեք մինչև հուլիսի 15-ը։

Փաստաթղթերը պետք է ներկայացվեն Դաշնային հարկային ծառայությանը (ոչ Դաշնային հարկային ծառայությանը) վաճառողի բնակության հասցեով: Բյուջեի հետ հաշվարկներից հետո կարող եք հաշտություն պահանջել և համոզվել, որ հարկային պարտքեր չեն առաջացել:

Պահանջվող փաստաթղթերի ցանկ

Գրանցման համար ձեզ հարկավոր է.

1. Ամենակարևորը լրացված 3-NDFL հռչակագիրն է:
2. Գործարքի ավարտի և կատարման ապացույցներ (DCP, փոխանցման ակտ, վճարման փաստաթղթեր):
3. Եթե ​​օգտագործվում է ծախսային տարբերակը՝ ծախսերի ապացույց (բնակարանի ձեռքբերման պայմանագրեր, վերանորոգման, հարդարման, նախագծի արտադրություն, չեկեր և շինանյութերի գնման անդորրագրեր):

Կարևոր փոփոխություններ 2019թ

2019 թվականին բնակարանի վաճառքի հարկային նվազեցումը չի փոխվել. Այնուամենայնիվ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել 2016 թվականի նորամուծությունները, այն է.

• փոխվել է սեփականության նվազագույն ժամկետը, որից հետո հարկ վճարելու անհրաժեշտություն չկա՝ 3-ից 5 տարի.
• ձեռքբերման ավելացված հիմքեր, որոնցից կախված է պաշտոնավարման ժամկետը.
• Վաճառքից եկամտի հաշվարկման կարգը փոխվել է՝ այժմ պայմանագրի գինը պետք է համեմատել կադաստրային արժեքի հետ՝ բազմապատկած 0,7-ով։

Այս բոլոր հատկանիշները կարելի է ավելի մանրամասն տեսնել վերևում:

Եզրակացություն

Հարկային նվազեցումը թույլ է տալիս զգալիորեն խնայել հարկերը 2019 թվականին բնակարան վաճառելիս, իսկ որոշ դեպքերում նույնիսկ ազատում է դրանից։ Առաջին հայացքից նվազեցումների կիրառման կանոնները բարդ են, բայց դրանք հասկանալը դժվար չէ։

Նպաստ ստանալու համար դիմելիս անհրաժեշտ է հասկանալ, թե որքան ժամանակ է բնակարանը սեփականության իրավունքով եղել, ինչ եկամուտ է ստացվել դրա վաճառքից, և որ հարկային նվազեցումն է ավելի արդյունավետ կոնկրետ իրավիճակում: Հակառակ դեպքում, թվաբանական հաշվարկները և փաստաթղթերը շատ ժամանակ չեն պահանջում, հետևաբար, այն հարցի պատասխանը, թե ինչպես կարելի է բնակարանի վաճառքից հարկային նվազեցում ստանալ, հանգում է անհատական ​​իրավիճակի վերլուծությանը և առավել շահավետ հարկային տարբերակներ գտնելուն:

Մի մոռացեք նաև այն վարկի մասին, որը դուք իրավունք ունեք, եթե բնակարանը ձեռք է բերվել հիփոթեքով:

Այս մասին ավելին կարող եք իմանալ իրավաբանի հետ անվճար խորհրդատվությունից: Գրանցվեք մեր կայքում խորհրդատուի միջոցով:

Սպասում ենք ձեր հարցերին և երախտապարտ կլինենք ձեր հավանման և ռեփոստի համար։

Համաձայն Ռուսաստանում գործող օրենսդրության, երբ ֆիզիկական անձը վաճառում է իր սեփականությունը 3 տարուց պակաս գույք, այդպիսի անձը եկամուտ է ստեղծում: Եվ այս եկամուտը ենթակա է հատուկ հարկի, որը կոչվում է «ֆիզիկական անձանց եկամուտների վրա»։ Հետևաբար, իրեն պատկանող գույքը վաճառելիս օրինապաշտ հարկատուն անմիջապես պարտավոր է լրացնել 3-NDFL հայտարարագիրը և այն ներկայացնել իր բնակության վայրի հարկային գրասենյակ: Եվ դա պետք է արվի գույքի վաճառքի օրացուցային տարվան հաջորդող տարվա ապրիլի 30-ից ոչ ուշ։

Նաև, գործող հարկային օրենսդրության համաձայն, ֆիզիկական անձը, ով վաճառել է իր գույքը, իրավունք ունի նվազեցնել վաճառքից ստացված եկամուտը, եթե նա Դաշնային հարկային ծառայությանը տրամադրում է փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են այս գույքի ձեռքբերման հետ անմիջականորեն կատարված փաստացի ծախսերը: Եվ շատ հաճախ դա անելը շատ ավելի շահավետ է, քան գույքի պատշաճ նվազեցման պահանջը:

Գույքի նվազեցման հաշվարկ

Այսօր բնակարանների վաճառքից (օրինակ՝ առանձնատներ, բնակարաններ կամ սենյակներ), հողատարածքներ, ամառանոցներ կամ այգեգործական տներ, ինչպես նաև վերը նշված բոլորի սեփականության բաժնետոմսերի վաճառքից ստացված եկամուտը նվազեցնող առավելագույն չափը կազմում է 1,000,000: ռուբլի։Եվս 250 հազարով հարկ վճարողը կարող է կրճատել ոչ բնակելի տարածքների, ավտոմեքենաների, ավտոտնակների, ինչպես նաև սահմանված օրինական ցանկում ընդգրկված այլ ապրանքների վաճառքից ստացված համապատասխան եկամուտը։

Այն դեպքերում, երբ վաճառվող գույքը եղել է ընդհանուր կամ բաժնային սեփականություն 3 տարուց պակաս ժամկետով, սակայն վաճառվել է որպես օրենքի միասնական օբյեկտ՝ նույն առքուվաճառքի պայմանագրի կնքմամբ, գույքահարկի 1 մլն ռուբլի նվազեցումը բաշխվելու է. նման գույքի նախկին սեփականատերերը՝ ըստ իրենց բաժնետոմսերի կամ համաձայն գործող պայմանագրի (այս դեպքում նկատի է առնված համատեղ սեփականությունը)։

Բայց եթե համատեղ սեփականություն հանդիսացող գույքի բաժնետոմսերը վաճառվեն յուրաքանչյուրը իրենց առանձին առքուվաճառքի պայմանագրով, ապա այդպիսի բաժնետոմսերի սեփականատերերից յուրաքանչյուրը իրավունք կունենա պահանջել գույքահարկի նվազեցում 1 միլիոն ռուբլու չափով:

Կարևոր է. Եթե ​​օրացուցային տարվա ընթացքում հարկ վճարողը վաճառում է մեկից ավելի գույք, ապա գույքի նվազեցման սահմանված սահմանաչափը կիրառվում է բոլոր գույքային առարկաների նկատմամբ՝ ընդհանուր առմամբ:

Պատահում է (և հաճախ), երբ գույքի վաճառքի արդյունքում տվյալ քաղաքացու ստացած եկամուտը չի գերազանցում օրենքով սահմանված դրամական սահմանները, ապա հայտարարագիր ներկայացնելու պարտավորությունը մնում է այդպիսի հարկ վճարողի մոտ, բայց վճարելու պարտավորությունը. ուղղակի համապատասխան հարկ չի առաջանում ու վերջ։

Բնակարանի վաճառքից հարկային նվազեցման հաշվարկման օրինակ

Ենթադրենք, ինչ-որ մեկը Պուպկինն այս տարի վաճառել է իր սեփական բնակարանը, ասենք, 3,000,000 ռուբլով: Այս բնակարանը Պուպկինը գնել է երկու տարի առաջ, օրինակ, 2 500 000 ռուբլով։

Ակնհայտ է, որ վերոնշյալ քաղաքացին օրենքով սահմանված 3 տարուց պակաս գույքի սեփականատեր է, ինչը նշանակում է, որ նա պետք է ստացած եկամտի համար համապատասխան անձնական եկամտահարկի հայտարարագիր ներկայացնի իր բնակության վայրի հարկային բաժին։

Դիտարկենք 2 տարբերակ.

1. Ենթադրենք, Պուպկինն իր հայտարարագրում գույքի նվազեցում չի հայտարարում։ Այս դեպքում նա ստիպված կլինի 2 միլիոն ռուբլու հարկ վճարել։ Ըստ այս հաշվարկի.
   3,000,000 (ստացված եկամտի գումարը) - 1,000,000 (առանց հարկի սահմանաչափ) = 2,000,000 ռուբլի x 13% (ներկայիս անձնական եկամտահարկի դրույքաչափը) = 260,000 ռուբլի:
   Այս գումարը պարոն Պուպկինը պետք է պետական ​​գանձարան մուծի համապատասխան հարկի տեսքով։
2. Եթե ​​հարկ վճարողը գույքի նվազեցման դիմում է ներկայացնում ներկայացված հայտարարագրում (նրա կողմից կատարված ծախսերի չափով, որը հաստատվում է փաստաթղթերով), ապա հարկվող եկամուտը կկազմի ընդամենը 500,000 ռուբլի: Համապատասխանաբար, անձնական եկամտահարկը չի գերազանցի 65000-ի չափը: Հաշվարկը հետևյալն է.
   3,000,000 (բնակարանի վաճառքից ստացված եկամտի չափը) - 2,500,000 (նույն բնակարանի ձեռքբերման ծախսերի փաստաթղթավորված գումարը 3 տարի առաջ պակաս) = 500,000 ռուբլի (հարկվող) x 13% = 65,000 ռուբլի անձնական եկամտահարկով: .

Տարբերությունն ավելի քան նշանակալի է։

Ինչպե՞ս ստանալ նվազեցում բնակարան վաճառելիս:

Սեփական գույքի վաճառքի համար հարկ վճարողները կարող են գույքի նվազեցում ստանալ այնքան անգամ, որքան ցանկանում են՝ ի տարբերություն բնակարանի գնման հետ կապված միանվագ տրամադրվող գույքի նվազեցման։

Իսկ վաճառքի դեպքում գույքի նվազեցման սեփական իրավունքից օգտվելու համար պետությունը պարտավորեցնում է հարկ վճարողին.

Կարևոր է. Հայտարարագրի հետ մեկտեղ դաշնային հարկային ծառայություն են ներկայացվում միայն անհրաժեշտ փաստաթղթերի պատճենները: Սակայն հարկ վճարողը պետք է իր մոտ ունենա նաեւ բնօրինակները, եթե բծախնդիր հարկային տեսուչը ցանկանա անձամբ ստուգել դրանք։

Բնակարանի վաճառքը սեփականատիրոջը կարող է արժենալ բավականին կոպեկ հարկերի պատճառով: Այնուամենայնիվ, օրենսդիրը սահմանել է մի կանոն, ըստ որի դուք կարող եք հարկային նվազեցում ստանալ 3 տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարանը վաճառելիս:

Այն կօգնի ձեզ խնայել հարկերը եկամտահարկի վերադարձի միջոցով: 2016 թվականից այն ժամանակահատվածը, որից հետո կարելի է բնակարան վաճառել՝ առանց շահութահարկ վճարելու, հասցվել է հինգ տարվա։

Բնակարանները հաճախ փոխելն այնքան էլ ձեռնտու չէ՝ հիմնվելով Ռուսաստանի Դաշնության կանոնակարգի վրա: Եթե ​​նույնիսկ հինգ տարի չապրելուց հետո ստիպված լինեք վաճառել ձեր տունը, և դա միակը չէ, որ ունի սեփականատերը (այս դեպքում կարևոր է այս կետը), ապա օրենքը ձեզ պարտավորեցնում է վճարել արժեքի 13%-ը, երբ. գույքի վաճառք.

Եվ եթե հինգ տարի ապրում եք բնակարանում և միայն դրանից հետո վաճառում այն, ստիպված չեք լինի վճարել վաճառքի հարկ: Սա ամրագրված է տարբեր իրավական կարգավորումներով:

Ե՞րբ է բավարար 36 ամսով բնակարան ունենալ՝ առքուվաճառքի գործարք կատարելիս պետությանը դիվիդենտներ չվճարելու համար։

Սեփականատերը կարող է բնակարանում ապրել երեսունվեց ամիս և վաճառել այն, մինչդեռ նա ազատված է շահաբաժիններ վճարելուց, եթե.

1. Բնակարանը ժառանգություն է ստացել և նվիրաբերվել։
2. Քաղաքային բնակարանները սկսեցին սեփականաշնորհվել։
3. Գույքը վերցվել է վարձակալության պայմանագրով։
4. Բնակարանը ձեռք է բերվել մինչև 2016 թվականը և սեփականատերը այն ունի ավելի քան 36 ամիս։

Մնացած բոլոր դեպքերում հինգ տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարան վաճառելիս պետք է եկամտահարկ վճարեք:

Դա կարեւոր է! Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ժամկետը հաշվվում է սեփականության վկայականի գրանցման օրվանից:

Այսպիսով, եթե անշարժ գույքի սեփականատերը ցանկանում է խուսափել ավելորդ ծախսերից տուն վաճառելիս, նա պետք է այնտեղ ապրի առնվազն 60 ամիս մինչև վաճառքը։

Բնակարան վաճառելիս հարկեր չվճարելու ուղիները

Անշարժ գույքի վաճառքով հարկեր չվճարելու երկու եղանակ կա.

1. Բնակարանում պետք է ապրել առնվազն 5 տարի։
2. Բնակարանը պետք է արժենա ոչ ավելի, քան 1 միլիոն ռուբլի:

Դուք պետք է իմանաք սա! 1 միլիոն ռուբլու չափը օրենքով սահմանված է որպես գույքի նվազեցում անշարժ գույք վաճառելիս՝ բնակարան, սենյակ կամ բնակելի շենք, քոթեջ և այլն։

Օրենքն ազատում է մինչև 1 միլիոն ռուբլի արժողությամբ բնակարանների վաճառքից հարկ վճարելուց: Նման բնակարանում դուք կարող եք ապրել ցանկացած ժամանակ: Այս դեպքում շահաբաժինները պետք չէ վճարել իրավական պատճառներով:

Միակ բանը, որ պետք է անի սեփականատերը, ով վաճառում է 1 միլիոն ռուբլի արժողությամբ բնակարան, որում նա ապրում է երեք-հինգ տարուց պակաս, հարկային հայտարարագիր ներկայացնելն է հարկային մարմնին, այսինքն՝ հարկային:

Այս դեպքում հարկի գումարը կկազմի զրոյական, ինչպես նաև հարկային բազան՝ վաճառքի ժամանակ գույքի նվազեցումների կիրառմամբ: Այսինքն՝ հարկ չի լինի վճարել։

Նշում! Բնակարան վաճառելիս հայտարարագիր ներկայացնելը, նույնիսկ եթե հարկը զրոյական է, պարտադիր է:

Կանոնը խախտելու համար նախատեսված է 1000 ռուբլի տուգանք։ Տուգանքն ավելի մեծ կլինի, եթե հարկի վճարումը զրոյական չլինի.

Դուք պետք է իմանաք սա! Եթե ​​սեփականատերը վաճառում է իր միակ տունը, անկախ նրանից, թե քանի տարի է այն սեփականության իրավունքով, ապա դրա վաճառքից ստացված գումարը հարկման ենթակա չէ։

Բնակարան վաճառելիս անհրաժեշտ է հայտարարություն ներկայացնել Դաշնային հարկային ծառայություն (կամ պարզապես հարկային գրասենյակ) գործարքի ավարտի տարվա ընթացքում:

Սա հետաքրքիր է! Հարկային օրենսգիրքը, հոդված 220-ը, սեփականատիրոջը վերապահում է հարկային նվազեցում ստանալու իրավունք և վաճառողի պարտավորությունը՝ վճարել եկամտահարկ բնակարան վաճառելիս:

Գույքի վաճառքի ժամանակ նվազեցման գումարի հաշվարկը

Եթե ​​տան սեփականատերը, ապրելով այնտեղ երեք տարուց պակաս, վաճառում է այն 5 միլիոն ռուբլով, ի՞նչ հարկային նվազեցում կարող է ստանալ։

Դուք կարող եք օգտվել այս օրենսդրական իրավունքից և նվազեցնել հարկային բազան։ Բերված օրինակում սեփականատերը պետք է հարկ վճարի 520 հազար ռուբլու չափով: Ահա, թե ինչպես է հաշվարկվել հարկի գումարը.

(5,000,000 - 1,000,000) x 13% = 520,000 ռուսական թղթադրամ

1 միլիոնը հարկային նվազեցում է 30 (31) օրից պակաս ժամկետով սեփականություն հանդիսացող բնակարանի վաճառքի համար: Վերոնշյալ օրինակում հարկը ի վերջո վճարվում է ոչ թե հինգ, այլ չորս միլիոն ռուբլու վրա։ թղթադրամներ

Կարող եք նաև փաստաթղթավորել, թե որքանով է նախկինում ձեռք բերվել բնակարանը և այս գումարը հանել վաճառքից ստացված եկամուտից։ Օրինակ, եթե այն գնվել է երեք միլիոն թղթադրամով և վաճառվել հինգ միլիոն ռուբլով, ապա հարկման ենթակա է հետևյալ գումարը.

5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 թղթադրամ։ Հենց այս գումարի վրա դուք ստիպված կլինեք վճարել տասներեք տոկոս հարկ: Այսինքն՝ 260 000 ռուբլին բյուջե կմտնի որպես շահաբաժին։ Ըստ այդմ, հարկային բեռը կկրճատվի երկու անգամ։

Դուք պետք է իմանաք սա! Եթե ​​ներկայիս վաճառողից բնակարան ձեռք բերելու արժեքի վերաբերյալ փաստաթղթերը չեն պահպանվել, ապա շահույթը, որը ենթակա է հարկերի, ճանաչվում է որպես ամբողջ արժեք, որի դիմաց վաճառվել է բնակարանը:

Օրենքը չի արգելում բնակարան վաճառելիս հարկային արտոնություններ ստանալ այնքան անգամ, որքան սեփականատերը կկատարի առքուվաճառքի գործարքներ: Այսինքն՝ վաճառքի ժամանակ շահաբաժինների օգտագործման չափի սահմանափակումներ չկան։ Բայց մեկ օրացուցային տարում հնարավոր չի լինի օգտագործել մի քանի նվազեցումներ, քանի որ դա արգելված է կանոնակարգերով:

Սա հետաքրքիր է! Ռուսաստանի Դաշնության բնակիչները ստացված եկամտի համար հարկ են վճարում 13 տոկոսի չափով: Օտարերկրյա քաղաքացիներ՝ եկամտի 30%-ը (գրեթե մեկ երրորդը):

Անշարժ գույքի սեփականատերը 2016 թվականից հետո, վաճառելով այն, ազատվում է եկամտահարկ վճարելուց, եթե՝

1. Բնակարանն արժեցել է 1 միլիոն ռուբլուց պակաս։
2. Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի ժամկետը 60 ամսից ավելի է։

Եթե ​​անշարժ գույք վաճառողը փաստաթղթերում նշում է, որ վաճառված բնակելի տարածքի գինը կադաստրայինից ցածր է, որպեսզի նվազեցնի հարկի չափը, ապա, ըստ օրենքի, հարկային բազան կավելացվի։ Ուղղիչ գործակից - 0,7: Դա պայմանավորված է նորամուծություններով, որոնք օրենք են դարձել 2016թ.

Ուշադրություն. Մինչև 2016 թվականի հունվարի 1-ը գնված բնակարանը կարող է վաճառվել առանց հարկերի վճարման գնման օրվանից 36 ամիս հետո։ Իսկ այս ամսաթվից հետո ձեռք բերված անշարժ գույքը ենթակա է առանց հարկման վաճառքի միայն հինգ տարի հետո, այսինքն՝ ոչ շուտ, քան 2021 թվականի հունվարի 1-ը (օրինակ)։

Այս տեսանյութից կարող եք ծանոթանալ նոր փոփոխությունների և հարկային գրասենյակում փաստաթղթերը լրացնելու կարգին.

Սեփականատերերի միջև նվազեցումների բաշխում

Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացի և երկրի բնակիչ մի քանի անձանց պատկանող անշարժ գույք վաճառելիս գույքի նվազեցումը` 1 միլիոն ռուսական թղթադրամ, բաժանվում է նրանց միջև` յուրաքանչյուրին պատկանող գույքի մասի չափով: Եթե ​​սեփականատերերից մեկը վաճառում է սեփականության իր մասը, նա ստանում է ամբողջ օգուտը։

Ելնելով վերը նշվածից՝ կարելի է անել հետևյալ եզրակացությունները. Եթե ​​սեփականատերը վաճառում է իր բնակարանը, ապա օրենքով նա պետք է արժեքի հարկ վճարի։ Այս դեպքում վաճառելով նա շահույթ է ստանում, իսկ շահույթը ենթակա է հարկման։

Սակայն օրենսդիրը սահմանել է մի կանոն, ըստ որի՝ երեք տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարանը վաճառելիս կատարվում է հարկային նվազեցում: 2014 թվականից երկու տարի անց (այն ժամանակ փոխվեց անշարժ գույքին տրված գույքի գնման համար փոխհատուցում տրամադրելու կարգը) ժամկետը, որից հետո կարելի է բնակարան վաճառել առանց շահութահարկ վճարելու, հասցվել է հինգ տարվա։

Որպես ընդհանուր կանոն, եթե գույքը քաղաքացու սեփականությունն է եղել երեք տարուց ավելի (2016 թվականի հունվարի 1-ից ձեռք բերված գույքի համար այս ժամկետը հասցվել է հինգ տարվա), ապա դրա վաճառքից եկամուտը ենթակա չէ հարկման (): Հակառակ դեպքում հարկեր վճարելուց հնարավոր չէ խուսափել։ Բայց հարկի գումարը կարելի է նվազեցնել՝ օգտագործելով գույքահարկի նվազեցման իրավունքը։ Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրքը նախատեսում է դրանց օգտագործման երկու տարբերակ՝ հանել գույք գնելիս կատարված ծախսերը կամ ֆիքսված չափով նվազեցում կիրառել (): Եկեք նայենք երկու տարբերակներին և տեսնենք, թե որ դեպքերում է ավելի շահավետ օգտագործել այս կամ այն ​​նվազեցումը:

Գույքի սեփականության իրավունքի ժամկետը

Անցյալ տարեվերջին ՌԴ նախագահ Վլադիմիր Պուտինստորագրվել է օրենք, որը սահմանում է ֆիզիկական անձանց կողմից սեփականության ժամկետի առումով գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների հարկման նոր կանոններ (2014թ. նոյեմբերի 29-ի թիվ 382-ՖԶ դաշնային օրենք, այսուհետ՝ թիվ 382-ՖԶ օրենք): . Նորամուծությունները կտարածվեն միայն 2016 թվականի հունվարի 1-ից հետո ձեռք բերված գույքի վրա։ ().

Որպես ընդհանուր կանոն, անձնական եկամտահարկը չի հաշվարկվում այն ​​գույքի վաճառքից ստացված եկամուտից, որը վաճառքի պահին քաղաքացուն պատկանել է ավելի քան հինգ տարի (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 217.1-րդ հոդվածի 4-րդ կետ): . Այնուամենայնիվ, որոշակի տարածաշրջանի տարածքում այդ ժամկետը կարող է կրճատվել մինչև զրոյի, եթե Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտն ընդունի համապատասխան օրենք:

Այս կանոնից կան բացառություններ՝ գույքի սեփականության իրավունքի նվազագույն եռամյա ժամկետը, ինչպես այսօր, կկիրառվի, եթե բավարարվի հետևյալ պայմաններից առնվազն մեկը.

• եթե սեփականության իրավունքը ստացվել է ժառանգաբար կամ նվերի պայմանագրով հարկ վճարողի ընտանիքի անդամից և (կամ) մերձավոր ազգականից.
• եթե սեփականությունը ձեռք է բերվել սեփականաշնորհման արդյունքում.
• եթե սեփականության իրավունքը ձեռք է բերվել վարձավճար վճարողի կողմից խնամակալների հետ ցմահ պահպանման պայմանագրով գույքը փոխանցելու արդյունքում (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 217.1-րդ հոդվածի 4-րդ կետ):

  ՄԵՐ ՕԳՆՈՒԹՅՈՒՆԸ
  

  Մերձավոր ազգականներ են համարվում ուղղակի աճող և նվազող գծի հարազատները՝ ամուսինները, ծնողները և զավակները, պապերը և թոռները, լրիվ և կիսով չափ (ընդհանուր հայր կամ մայր ունեցող) եղբայրներ և քույրեր ():

Հիմա եկեք պարզենք, թե ինչպես կարելի է հաշվարկել գույքի սեփականության ժամկետը: Որպես ընդհանուր կանոն, սեփականության իրավունքը ծագում է պետական ​​գրանցման օրվանից և համապատասխան գրառումը կատարվում է Միասնական պետական ​​գրանցամատյանում (USR): Ինչպես պարզաբանել է GARANT.RU պորտալին Ռուսաստանի Դաշնության պետական ​​\u200b\u200bքաղաքացիական ծառայության 1-ին դասի խորհրդականը, Ռուսաստանի ֆինանսների նախարարության հարկային և մաքսային սակագնային քաղաքականության վարչության. Նիկոլայ Ստելմախ, հենց այս ամսաթիվն է հիմք (հաշվման ամսաթիվ) գույքի (օրինակ՝ բնակարանի) սեփականության ժամկետը հաշվարկելու համար նվազեցում տրամադրելիս։ Սա նշանակում է, որ եթե, օրինակ, բնակարան է ձեռք բերվել 2011 թվականի մայիսի 15-ին, ապա սեփականության իրավունքի եռամյա ժամկետը պետք է համարել 2014 թվականի մայիսի 15-ին լրացած։

Բայց կան մի շարք դեպքեր, երբ սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման ամսաթիվը նշանակություն չունի։ Այսպիսով, օրինակ, ժառանգություն ստանալու ժամանակ սեփականության իրավունքը ծագում է ժառանգության բացման օրվանից (այսինքն՝ կտակարարի մահվան օրվանից), անկախ դրա փաստացի ընդունման կամ սեփականության գրանցման ամսաթվից ( ) Իսկ կոոպերատիվում բնակարան ստանալիս սեփականատերը իր իրավունքները վերցնում է վերջին բաժնեմասի վճարման օրվանից (): Կա նաև իրավիճակ, երբ բնակարանը սեփականաշնորհվել է մինչև 1997 թվականի հուլիսի 21-ի թիվ 122-FZ դաշնային օրենքի ուժի մեջ մտնելը (ուժի մեջ է մտել 1998թ. հունվարի 29-ին), իսկ սեփականության վկայականը ստացվել է ավելի ուշ, քան այդ օրը։ . Այս դեպքում գույքի պետական ​​գրանցման վկայականի ստացման ամսաթիվը նշանակություն չունի՝ բնակարանը համարվում է քաղաքացուն սեփականաշնորհման պահից ():

Եկեք անշարժ գույք վաճառելիս բերենք անձնական եկամտահարկի հաշվարկման մի քանի օրինակ, և մենք ելնենք գույքի սեփականության նվազագույնը երեք տարի ժամկետից: Այսպիսով, եթե գույքը երեք տարուց պակաս է պատկանում հարկ վճարողին, ապա դրա վաճառքից ստացված եկամուտից պետք է հարկ վճարվի։ Այս դեպքում հարկի գումարը կարող է կրճատվել՝ օգտագործելով հարկային նվազեցում:

• գույքահարկի նվազեցում ֆիքսված գումարով (1 միլիոն ռուբլի բնակելի տների, բնակարանների, սենյակների, ամառանոցների, այգիների, հողամասերի, ինչպես նաև դրանցում բաժնետոմսերի վաճառքի համար և 250 հազար ռուբլի այլ գույքի վաճառքի համար՝ ավտոմեքենաներ, ոչ. - բնակելի տարածքներ, ավտոտնակներ և այլն);
• գույքի ձեռքբերման հետ կապված փաստացի կատարված և փաստաթղթավորված ծախսերի գումարի նվազեցում:

Հարկ վճարողը կարող է օգտագործել այս նվազեցումներից որևէ մեկը, բայց նախ պետք է հաշվարկել, թե տվյալ իրավիճակում որ նվազեցումն է ավելի շահավետ:

ՕՐԻՆԱԿ

ՕՐԻՆԱԿ 1

Ա.Ի. Սոլնցևը 7 միլիոն ռուբլով բնակարան է գնել. 2013 թվականին, իսկ 2014 թվականին այն վաճառել է 8,2 միլիոն ռուբլով։ Ստացված եկամտի վրա (1,2 միլիոն ռուբլի) նա պետք է հարկ վճարի 13% դրույքաչափով, բայց կարող է նվազեցնել այն հարկային նվազեցումների չափով: Տեսնենք, թե որ նվազեցումն ավելի շահավետ կլինի հարկատուի համար։

Այս նվազեցումը տրամադրվում է 1 միլիոն ռուբլու չափով: բնակարանի վաճառքից ստացված եկամուտներից. Սա նշանակում է, որ հարկի գումարը պետք է հաշվարկվի հետևյալ կերպ.

(8,200,000 ռուբ. – 1,000,000 ռուբ.) x 0,13 = 936,000 ռուբ.

Իրավիճակ 2. Բնակարանի ձեռքբերման համար կատարված ծախսերի չափով հարկային նվազեցում.

Սեփականատերը, ով ընտրում է հարկային նվազեցման այս տեսակը, կարող է նվազեցնել բնակարանի վաճառքից ստացված եկամուտը՝ այն գնելիս կատարած ծախսերի չափով։ Հաշվարկենք անձնական եկամտահարկի վճարման ենթակա գումարը.

(8,200,000 ռուբ. – 7,000,000 ռուբ.) x 0,13 = 156,000 ռուբ.

Այսպիսով, եթե վաճառվող գույքի արժեքը փոքր-ինչ գերազանցում է դրա ձեռքբերման ընթացքում կատարված ծախսերը, ապա առավել շահավետ կլինի կատարված ծախսերի չափի նվազեցում կիրառելը:

ՕՐԻՆԱԿ 2

Ա.Վ. Տուչկինը 100 հազար ռուբլով ավտոտնակ է գնել։ 2012 թվականին, իսկ 2014 թվականին վաճառել 260 հազար ռուբլով։

Իրավիճակ 1. Հաստատուն հարկային նվազեցում.

Երեք տարուց պակաս պատկանող ավտոտնակ վաճառելիս սեփականատերը կարող է օգտվել 250 հազար ռուբլու չափով նվազեցումից: Այսպիսով, վճարման ենթակա հարկի գումարը կլինի.

(260,000 ռուբ. – 250,000 ռուբ.) x 0,13 = 1,300 ռուբ.

Իրավիճակ 2. Ավտոտնակ ձեռք բերելու ժամանակ կատարված ծախսերի չափով հարկային նվազեցում.

Քանի որ ձեռքբերման ծախսերը կազմել են 100 հազար ռուբլի, ապա կիրառելով այս նվազեցումը, սեփականատերը պետք է հարկ վճարի հետևյալ չափով.

(260,000 ռուբ. – 100,000 ռուբ.) x 0,13 = 20,800 ռուբ.

Այս դեպքում սեփականատիրոջ համար ավելի ձեռնտու է ֆիքսված գումարով հարկային նվազեցումից օգտվելը:

Ֆիքսված հարկային նվազեցումը կիրառվում է սեփականատիրոջ, և ոչ թե գույքի նկատմամբ, ինչը նշանակում է, որ եթե սեփականատերը տարվա ընթացքում վաճառել է մի քանի տեսակի գույք, ապա առավելագույն նվազեցումը վերաբերում է բոլոր օբյեկտներին ընդհանուր առմամբ, և ոչ թե յուրաքանչյուրին առանձին () .

Նմանատիպ կանոնները կիրառվում են այն գույքի նկատմամբ, որը եղել է ընդհանուր սեփականության մեջ, սակայն վաճառվել է որպես մեկ օբյեկտ (այսինքն՝ բոլոր բաժնետոմսերը վաճառվել են իրենց սեփականատերերի կողմից մեկ առուվաճառքի պայմանագրով): Այնուհետև նվազեցման գումարը բաշխվում է գույքի սեփականության բաժնետոմսերի համամասնությամբ ():

Ինչ վերաբերում է կատարված ծախսերի չափի նվազեցմանը, ապա այն օգտագործելու համար անհրաժեշտ է հավաքել բնակարան ձեռք բերելու ծախսերը հաստատող բոլոր փաստաթղթերը, օրինակ՝ առուվաճառքի պայմանագիր և գույքի ընդունման և փոխանցման ակտ (): Միևնույն ժամանակ, Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրքը որևէ բացատրություն չի տալիս այն մասին, թե ինչ տեսակի ծախսեր կարող են պահանջվել նվազեցման համար: Միակ պահանջն այն է, որ դրանք պետք է փաստաթղթավորվեն և ուղղված լինեն բնակարան ձեռք բերելուն:

Ինչպես պարզաբանել է ՌԴ ֆինանսների նախարարությունը, նման ծախսերը կարող են ուղղակիորեն ներառել բնակարանի ձեռքբերման ծախսերը, ռիելթորական ծառայությունները և հիփոթեքային վարկի տոկոսները։ Իսկ վարկային պայմանագրով վարկային հաշվի պահպանման սակագնի վճարման, բնակարանի ապահովագրության, ինչպես նաև մետաղական դռան գնման և տեղադրման ծախսերը ներառված չեն հարկային նվազեցման մեջ (): Ծախսերը հաստատելու համար տրամադրվում են հետևյալ փաստաթղթերը` կանխիկ անդորրագրեր, վաճառքի և կանխիկ մուտքեր, բանկային քաղվածքներ, վճարման հանձնարարականներ, վաճառողից դրամական միջոցների ստացման անդորրագրեր և այլն:

Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվել փոխանակման պայմանագրով, ապա նվազեցումը տրամադրվում է պայմանագրի կնքման օրը սահմանված բնակարանի շուկայական արժեքի չափով։ Այս արժեքը պարզելու համար կարող եք օգտվել անկախ գնահատողի ծառայություններից: Նրա գնահատման հաշվետվությունը կլինի սեփականատիրոջ կողմից կատարված ծախսերը հաստատող փաստաթուղթ ():

Հաճախ է պատահում, որ բնակարանը ձեռք է բերվել մայրական կապիտալով։ Ինչպես պարզաբանել են պաշտոնյաները, նման միանվագ օգնության չափը կարող է ներառվել հարկային նվազեցման մեջ և նվազեցնել բնակարանի վաճառքից ստացված եկամտի չափը։ Նույնը վերաբերում է բնակարանների ձեռքբերման միանվագ սուբսիդիաների չափին, օրինակ՝ որպես զինվորական անձնակազմի, ոստիկանների և այլնի համար բնակարան տրամադրելու ծրագրի մաս ():

Ինչպես վճարել հարկը

Գույքի վաճառքի փաստը հաստատող փաստաթղթեր, օրինակ՝ առքուվաճառքի պայմանագիր և ընդունման վկայական, ինչպես նաև այս կամ այն ​​նվազեցում կիրառելու իրավունք տվող փաստաթղթեր (բնակարանի գնման պայմանագիր, պայմանագիր տրամադրելու համար ռիելթորական ծառայություններ և այլն) պետք է կցվեն լրացված հայտարարագրերին 3-NDFL ձևով և ներկայացնեն դրանք ձեր բնակության վայրի հարկային գրասենյակ: Դա պետք է արվի ոչ ուշ, քան գույքի վաճառքի տարվան հաջորդող տարվա ապրիլի 30-ը (): Եթե ​​հայտարարությունը ներկայացվի այս ժամկետից ուշ, ապա հարկային գրասենյակը կգանձի տուգանք չվճարված հարկի 5%-ի չափով յուրաքանչյուր լրիվ կամ մասնակի ուշացման ամսվա համար, բայց ոչ ավելի, քան հարկի գումարի 30%-ը և ոչ պակաս, քան 1000 ռուբլի: . ().

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ հարկային հայտարարագիր լրացնել և ներկայացնելու կարիք չկա միայն այն դեպքում, եթե գույքը պատկանում է ավելի քան երեք տարի (): Եթե ​​գույքի սեփականության ժամկետը երեք տարուց պակաս է, դուք դեռ պետք է լրացնեք և հայտարարագիր ներկայացնեք հարկային մարմնին, նույնիսկ եթե վաճառքից ստացված եկամուտը չի գերազանցում հարկային նվազեցման չափը: