AI je sustav upravljanja nekretninama. Upravljanje nekretninama s bilo kojeg računala s pristupom Internetu Uvjeti vezani uz objekte upravljanja

Koje su značajke upravljanja nekretninama kao vrste poslovne djelatnosti? Kako upravljati komercijalnim nekretninama? Gdje mogu dobiti obuku za upravljanje imovinom?

Pozdrav, dragi prijatelji! Dobrodošli u popularni poslovni časopis “HeaterBeaver”! Javlja se Denis Kuderin.

Tema publikacije je upravljanje imovinom. Reći ću vam na pristupačan, jednostavan i detaljan način kako poslovati u upravljanju stambenim ili nestambenim nekretninama. Materijal će biti zanimljiv i vlasnicima nekretnina i onima koji se žele okušati u upravljanju.

Na kraju članka pronaći ćete mali bonus - pregled tri najkompetentnije tvrtke u Ruskoj Federaciji koje se bave profesionalnim upravljanjem imovinom.

1. Što je upravljanje imovinom?

Ako ste sretni vlasnik nekretnine na kojoj možete poslovati, ne morate sami poslovati. Postoji civiliziranija i jednostavnija opcija - predati svoju nekretninu na upravljanje profesionalnoj tvrtki.

Tvrtka će se baviti komercijalnim radom vaših prostorija, a vi ćete imati redovitu dobit. Klasičan primjer pasivnog prihoda. Naravno, dio financijskih prihoda će se koristiti za plaćanje naknada za usluge organizacije za upravljanje.

U sklopu upravljanja imovinom postoji razumno razdvajanje funkcija vlasnika i upravitelja. Zadatak vlasnika je pronaći pouzdanog, kvalificiranog i učinkovitog posrednika koji će brinuti o njegovim interesima.

Nadalje, sve funkcije upravljanja delegirane su kompetentnim zaposlenicima, ali strateške odluke i cjelokupna kontrola ostaju na vlasniku. Upravitelj pak djeluje u njegovo ime i po potrebi daje prijedloge za povećanje prihoda ili poboljšanje uvjeta poslovanja.

Navodimo glavne prednosti upravljanja povjerenjem:

• štedi vrijeme i trud za vlasnika;
• povećanje konkurentnosti nekretnine na tržištu nekretnina;
• pravni aspekt rada objekta je u rukama profesionalaca;
• upravitelj pomno prati stanje imovine i nastoji spriječiti oštećenje imovine ili nepravilno rukovanje njome.

Ako su ranije uglavnom strane nekretnine bile prebačene na povjereničko upravljanje, posljednjih godina ova usluga postaje sve popularnija na domaćem stambenom tržištu Rusije i zemalja ZND-a.

Mnogo je lakše prenijeti nekretninu u kompetentne ruke nego se time baviti sami - tražiti stanare, birati pouzdane kandidate, sastavljati ugovore, naplaćivati ​​mjesečne naknade, slušati pritužbe susjeda itd.

U slučaju tuđeg upravljanja, sve te brige povjeravaju profesionalnoj tvrtki koja bolje zna kako osigurati da svi sudionici u procesu (uključujući i susjede) budu zadovoljni i sretni.

Kratki popis profesionalnih poslova društva za upravljanje:

• stvaranje povoljnih uvjeta za klijenta;
• promicanje nekretnine na tržištu nekretnina radi izvlačenja najvećeg profita;
• kontakti s osiguravateljima i brokerima;
• razvoj i provedba mjera za optimizaciju troškova rada objekta;
• izvođenje planiranih preventivnih i popravnih radova;
• traženje zakupaca, pregovaranje s njima, sastavljanje ugovora o najmu, praćenje poštivanja ugovora;
• financijske nagodbe;
• interakcija s državnim tijelima (ako je potrebno).

Profesija upravitelja nekretnina postala je sve traženija tijekom godina. Prvo, zato što se unatoč bilo kakvim krizama u zemlji gradi sve više stambenih i poslovnih nekretnina. Drugo, sve više i više vlasnika nekretnina želi prenijeti ovlasti na profesionalce umjesto da sami rješavaju stvari.

Gdje se školuju za upravitelja imovine? Na nekim specijaliziranim sveučilištima - posebice na MGSU (Moskovsko državno sveučilište za građevinarstvo), na MGUP (Moskovsko državno sveučilište za inženjerstvo okoliša), na Akademiji za komunalne usluge i graditeljstvo u glavnom gradu, Državnom politehničkom sveučilištu u Sankt Peterburgu i nekim drugim obrazovnim institucija.

Osim toga, u Moskvi možete završiti plaćene tečajeve koje organiziraju certificirani stručnjaci američkog Instituta za upravljanje nekretninama (IREM).

Dodatne informacije o temi pravilnog upravljanja nekretninama pronaći ćete u članku “”.

2. Što uključuje upravljanje imovinom - pregled TOP 5 glavnih funkcija upravljanja

Glavni zadaci tvrtke za upravljanje nekretninama i specifičnih stručnjaka su osigurati klijentima stabilan profit i kompetentno upravljati objektima koji su im stavljeni na raspolaganje.

Postoje i specifičnije funkcije koje ćemo detaljnije razmotriti.

Funkcija 1. Planiranje rashoda i prihoda za nekretnine

Prva funkcija je čisto ekonomska.

Menadžer:

• raspoređuje financijske tokove;
• analizira troškove poslovanja i organizira mjere za njihovo smanjenje;
• kontrolira stabilan primitak plaćanja najamnine;
• održava najamnine na maksimalnim tržišnim razinama;
• vodi knjigovodstvenu i izvještajnu dokumentaciju.

Tvrtka u svakom trenutku mora biti spremna izvijestiti kupce o svim točkama - profesionalni menadžment pretpostavlja potpunu transparentnost financijskih obračuna.

Funkcija 2. Oglašavanje nekretnine i privlačenje najmoprimaca

Ovdje društvo za upravljanje povjerenjem djelomično preuzima funkcije. Odnosno, traži kupce, reklamira nekretninu na sve moguće načine. Kompetentna reklamna kampanja jamstvo je isplativog posla.

Profesionalci promoviraju proizvode na svim frontama - putem interneta, medija, tiskanih publikacija, vanjskog oglašavanja. Što su uvjeti ugovora povoljniji za klijenta, to je veća naknada upravitelju.

Funkcija 3. Održavanje i upravljanje nekretninama

Kako bi objekt što dulje ostao funkcionalan i funkcionalan, potrebno ga je pravilno održavati.

Upravitelj je dužan:

• pratiti ispravnost poslovanja nekretnina;
• pravodobno provoditi preventivne i popravne radove;
• osigurati osiguranje objekta ako to zahtijeva vlasnik;
• organizirati čišćenje - profesionalno čišćenje stambenog prostora;
• održavati i razvijati objekt u skladu s njegovom namjenom i zahtjevima naručitelja.

Svi vodovodni i inženjerski sustavi moraju raditi ispravno i bez prekida. Ako se stanovnici žale na žohare ili glodavce, upravitelj poziva posebne službe da ih unište.

Ako tvrtka upravlja privatnom kućom (vikendica, dvorac), tvrtka održava okolno područje savršeno čistim, čisti ga od snijega, smeća, otpada i uređuje područje.

Funkcija 4. Koordinacija obnove i rekonstrukcije

Ako organizacija za upravljanje, na temelju razmatranja povećanja profitabilnosti, vjeruje da je nekretnini potrebna obnova ili rekonstrukcija, može ponuditi ovu opciju vlasniku.

Svi radovi se izvode na trošak vlasnika, ali sam proces kontroliraju predstavnici društva za upravljanje. Oni angažiraju izvođače radova i prate napredak aktivnosti obnove.

Funkcija 5. Priprema ugovora i rješavanje spornih pitanja

Cijelu pravnu stranu procesa kontrolira društvo za upravljanje. Stručnjaci pripremaju tekst ugovora sa stanarom i osiguravaju da je paket dokumenata potpun. U slučaju kontroverznih situacija, oni zastupaju interese klijenta na sudu.

U tablici su glavne funkcije upravljanja i njihove značajke prikazane u vizualnom obliku:

3. Kako upravljati tuđom imovinom i zaraditi dobar novac - korak po korak upute za početnike

Ovaj dio je za one koji se žele baviti upravljanjem imovinom na profesionalnoj razini. Naravno, možete razumjeti sve nijanse procesa upravljanja tek nakon obuke u ovoj specijalnosti. Ali korisno je unaprijed znati glavne korake procesa.

Neki ljudi vjeruju da su upravitelji nekretnina isto što i trgovci nekretninama. Ovo je pogrešno gledište. Upravitelj se ne bavi samo oglašavanjem i traženjem stanara, on je univerzalni stručnjak - ekonomist, pravnik, trgovac, arhitekt, čak i ekolog i građevinar u jednom.

A sada - upute korak po korak za menadžere početnike

Korak 1. Sklapamo ugovor o upravljanju nekretninom

Najprije trebate pronaći vlasnika koji će pristati svoju nekretninu prenijeti vama na upravljanje. Zatim se s njim sklapa ugovor u kojem se jasno i bez dvosmislenih formulacija utvrđuju uvjeti suradnje - visina naknade, priroda izvještavanja, trajanje ugovora, odgovornost stranaka u slučaju kršenja obveza.

U ovoj fazi, korisno je unaprijed razjasniti pravne zamršenosti procesa. To se može učiniti brzo i jeftino u tvrtki Pravoved, koja radi na mreži 24 sata dnevno.

Vi samo trebate postaviti svoje pitanje što je točnije i kompetentnije moguće i dobiti odgovor od kvalificiranog stručnjaka u području stambenog prava. Na stranici su stalno dostupne stotine profesionalnih pravnika i odvjetnika. Više od 90% konzultacija je besplatno.

Možete dobiti kompetentnu pravnu podršku upravo sada - samo idite na stranicu i provedite nekoliko minuta proučavajući funkcionalnost. Također možete koristiti interni online chat.

Korak 2. Pronalaženje stanara

Dakle, postali ste menadžer. Vaš sljedeći zadatak je pronaći stanare. U ovoj fazi morate organizirati učinkovitu reklamnu kampanju za nekretninu kako biste je iznajmili po najvišoj cijeni. Vaša će provizija ovisiti o iznosu najamnine.

Sa stanarima je potrebno sklopiti ugovor. Jasno je da profesionalac neće prve na koje naiđe unajmiti kao korisnike, već će izabrati pristojne, platežno sposobne i uredne stanare.

Ako greškom smjestite skandalozne, problematične klijente bez novca u tuđi stan, vi ili vaša tvrtka morat ćete biti odgovorni za njihovo iseljenje i naknadu gubitaka.

Primjer

Upravitelj je u stan smjestio neradnog stanara, po struci dizajnera, koji je uvjeravao da će se u skoroj budućnosti početi baviti slobodnim poslom.

No, mjesec dana kasnije pokazalo se da su glavna djelatnost stanara susreti s prijateljima i višednevne gozbe uz buku, glazbu, piće i cigarete. Stanar nije mogao platiti idućih mjesec dana, pa smo ga morali deložirati i nekoliko dana sređivati ​​stambeni prostor.

S vremenom ćete naučiti na prvi pogled odrediti stupanj lojalnosti budućeg stanara.

3. korak Kontroliramo pravovremeni primitak plaćanja najamnine

Stručnjak stalno prati da se uvjeti najma strogo poštuju. Brine se da broj stanara odgovara ugovorenom, tako da u stanu žive upravo oni koji su sklopili ugovor.

A glavna stvar je da stanari plaćaju najam na vrijeme. To određuje hoće li vlasnik kuće biti zadovoljan vašim radom. Vrijedno je unaprijed upozoriti stanare da se plaćanje ne može odgoditi niti jedan dan, inače će se postaviti pitanje iseljenja. U ovom trenutku, menadžer mora braniti izuzetno tešku poziciju.

Korak 4. Organiziramo otplatu komunalnih dugova

Plaćanje komunalnih usluga također kontrolira upravitelj. On tu funkciju može prenijeti na stanare, ali vlasnik će pitati njega, a ne stanare, ako se nešto dogodi.

Čuvajte sve račune i račune, provjeravajte očitanja vodomjera i pravite mjesečna izvješća.

Korak 5. Izbacujemo stanare

Ugovor o najmu je istekao. Stanari imaju pravo produžiti ugovor ili iseliti iz stana. U prvom slučaju sastavlja se novi ugovor, u drugom dobro rješavanje, ali prvo morate riješiti sva financijska pitanja. Potpuna uplata, nula salda, bez dugova i "prenijet ću to na tvoju karticu za tjedan dana."

Korak 6 Naručujemo usluge čišćenja

Nakon deložacije stan je potrebno dovesti u potpuni red. Nema potrebe da sami čistite; za to postoje stručnjaci. Oni će čišćenje učiniti bržim, kvalitetnijim i profesionalnijim. Troškove snosi vlasnik - samo ne zaboravite sačuvati svoje račune.

Korak 7 Organiziramo manje rutinske popravke

Ako su vodovodne ili električne instalacije u kvaru, ako se ljušte tapete ili hladnjak ne radi dobro, upravitelj je dužan otkloniti kvar. Opet, vlasnik plaća popravke, ali morate čuvati dokumentaciju o kvarovima i njihovom otklanjanju.

4. Stručna pomoć u upravljanju imovinom – pregled TOP-3 tvrtki koje pružaju usluge

Ovaj odjeljak namijenjen je vlasnicima nekretnina koji ih žele prenijeti na upravljanje, ali im je teško odabrati pouzdanog partnera. Donosimo mišljenje stručnjaka – osvrt na tri najbolja društva za profesionalno upravljanje.

Tvrtka jamči visoku kvalitetu usluge i smanjenje troškova poslovanja za 30-50%. Upravljanje nekretninama glavni je profil tvrtke. Stručnjaci Service Technologies bave se održavanjem i radom zgrada od 1998. godine.

Svi zaposlenici su završili edukaciju na Međunarodnom institutu za upravljanje nekretninama te imaju iskustvo u području arhitekture, nekretninskih usluga, građevinarstva i rekonstrukcije. Odgovornost zaposlenika obvezno je osigurana od strane vodećih osiguravajućih društava Ruske Federacije. Osim upravljanja, tvrtka pruža usluge savjetovanja, čišćenja i usluga za udruge vlasnika stanova.

Organizacija ne samo da razvija i provodi programe komercijalnog upravljanja, već i prati kompetentan tehnički rad nekretnina. Tvrtka nudi moderno infrastrukturno opremanje objekata, koristeći najsuvremenije tehnologije.

Standardi upravljanja razvijeni tijekom godina prakse vlasnicima osiguravaju stabilnu dobit, transparentno izvještavanje i jamče potpunu sigurnost imovine. Tvrtka posluje u 40 regija Ruske Federacije i trenutno upravlja s 240 objekata. Usput, tvrtka se bavi upravljanjem poslovanjem i investicijama, stručnim procjenama i pravnom podrškom za trgovinu.

Tvrtka posluje na ruskom tržištu od 2003. godine. Upravljanje nekretninama glavno je područje djelovanja Arteka. Tvrtka se bavi stambenim i poslovnim nekretninama, osiguravajući: ekonomičan rad, čistoću, uređenje okoliša, ozelenjavanje, manje i veće popravke objekata.

Organizacija ima vlastitu hitnu službu i elektromjerni laboratorij. Postoji odjel za čišćenje, concierge služba, industrijski alpinizam i odjel za savjetovanje.

5. Kako izbjeći suradnju s prevarantima - 4 korisna savjeta za upravljanje imovinom

Postoji rizik od susreta s prevarantima u svakom komercijalnom poduzeću. Upravljanje imovinom nije iznimka.

Kako ne biste postali žrtve prevaranata, slijedite korisne savjete stručnjaka.

Savjet 1. Nikada nemojte predati ključeve bez primitka novca.

Nikada ne zaboravite načelo koje su izrekli klasici: "Novac ujutro, stolice navečer." Ključevi se mogu predati stanarima tek nakon potpisivanja ugovora i plaćanja najma u cijelosti.

Ako klijenti ne mogu ili ne žele surađivati ​​pod vašim uvjetima, pozdravite se s njima i potražite druge.

Savjet 2. Uvijek sklopite ugovor s najmoprimcem

“Ne radim bez ugovora!” Svaki bi menadžer trebao znati i zapamtiti ovu frazu. Sve točke i nijanse najma moraju biti "uključene u protokol" - dokumentirane i uzete u obzir od strane obje strane. Bez usmenih dogovora, obećanja ili uvjeravanja.

Savjet 3. Obavezno zatražite dokumente s osobnim podacima najmoprimca

Dokumenti se moraju provjeriti. Podaci o putovnici stanara moraju biti uključeni u ugovor.

Tako ćete lakše pronaći najmoprimca ako se pokaže da je prevarant – primjerice, iznajmljuje vašu nekretninu drugima za veliku svotu, a zatim nestane u nepoznatom smjeru.

Nekretnine su raznolika i složena kategorija koja kroz cijeli životni vijek doživljava mnoge različite unutarnje i vanjske čimbenike. Određivanje troškovne protuvrijednosti i načina najučinkovitijeg korištenja u ovom slučaju postaje moguće samo kao rezultat primjene sustavnog pristupa analizi tržišta i nekretnine.

Sljedeće se prihvaća kao glavne komponente nekretnina kao sustava: -

prostorni i gospodarski razvoj, odnosno nekretnine se promatraju kao skup procesa prethodnog istraživanja inicijative stvaranja, razvoja, upravljanja i poslovanja; -

način korištenja koji presudno određuje sastav, sadržaj i kvantitativne vrijednosti svih ciljeva vezanih uz nekretnine; -

položaj koji odražava glavno obilježje posjeda - njegovu neraskidivu povezanost sa zemljištem.

Sustavni pristup očituje se iu činjenici da se proces upravljanja nekretninama promatra kao međusobno povezana cjelina tehničkih, ekonomskih i menadžerskih znanja i rješenja. Tehnički pregledi omogućuju adekvatno razumijevanje stvarnog stanja nekretnine; ekonomska ispitivanja omogućuju dobivanje razumne vrijednosti za troškovni ekvivalent nekretnine; upravljačke odluke omogućuju određivanje najučinkovitije (racionalnije) mogućnosti korištenja nekretnina.

Ako sustav promatramo kao ciljno orijentiranu cjelovitu strukturu, tada je postizanje rezultata moguće samo uz interakciju različitih resursa potrebnih za rješavanje dodijeljenih zadataka, koordiniranih u vremenu i prostoru. Osiguravanje učinkovite interakcije resursa provodi se upravljanjem ovim procesom.

Sustav upravljanja imovinom sastoji se od sljedećih glavnih elemenata: 1.

Vanjsko okruženje. 2.

Kontrolni podsustav. 3.

Funkcionalni podsustav. 4.

Potporni podsustav. 5.

Kontrolni objekt.

Povratne informacije

Povratne informacije

Riža. 5. Struktura sustava upravljanja imovinom

Vanjsko okruženje dijelimo na makrookruženje i mikrookruženje.

Čimbenici makrookruženja imaju izravan regulatorni utjecaj na ciljeve i upravljačke radnje upravljačkog podsustava i ne doživljavaju zamjetan povratni utjecaj. Takvi čimbenici uključuju ekonomske i tehnološke uvjete, demografsku situaciju, prirodne i klimatske značajke, društvene, svakodnevne i povijesne i kulturne tradicije itd.

Čimbenici mikrookruženja odražavaju tržišne uvjete. Oni karakteriziraju stanje potražnje potrošača, razinu konkurencije, postojeće odnose s dobavljačima, izvođačima, posrednicima te javnim i strukovnim udrugama. Takvi čimbenici ne samo da formativno utječu na razvoj sustava upravljanja imovinom, već su podložni i suprotnom utjecaju.

Upravljački podsustav može predstavljati vlasnik nekretnine (savezna, regionalna, općinska imovina, poslovni subjekt), programer ili korisnik nekretnine. Unatoč svim razlikama, spajaju ih sljedeći najvažniji ciljevi: -

trošak (monetarni) - očekivani budući financijski rezultati (dobit, vrijednost kapitala, profitabilnost, novčani tijek, raspoloživost obrtnog kapitala itd.); -

potrošač - postizanje određenih materijalnih ciljeva kroz provedbu proizvodnih zadataka (stambena izgradnja, rekonstrukcija zgrada i građevina, komercijalne nekretnine, nekretnine za privremeni boravak, zgrade mješovite namjene itd.); -

društveno - društvena odgovornost subjekta upravljanja prema društvu (razvoj projekta i njegova provedba u skladu s društvenim i povijesnim okruženjem društva, zadaćama zaštite okoliša, krajobraznim i sastavnim značajkama teritorija, korištenjem materijala i građevina uzimajući u obzir uvažavanje zahtjeva lokalnih kupaca, plaćanje poreza itd.).

Troškovni i društveni ciljevi ostvaruju se samo kroz potrošačke ciljeve.

Funkcionalni podsustav sastoji se od: -

upravljanje razvojnim aktivnostima; -

upravljanje poslovima osiguranja; -

upravljanje poslovima s nekretninama; -

upravljanje informacijama; -

upravljanje aktivnostima ocjenjivanja.

Potporni podsustav treba doprinijeti ostvarenju zadanog cilja u sljedećim područjima: pravna podrška; znanstveno-metodološki; resurs; informativni; organizacijski; Marketing.

Pravna podrška uključuje odabir prikladnog organizacijsko-pravnog oblika poduzeća, pravno reguliranje učinkovite provedbe funkcija u sustavu upravljanja imovinom.

Važno je povezati zahtjeve zakonodavnih i regulatornih akata, prema

formacije i naredbe raznih razina upravljanja. Posebnu pozornost treba posvetiti ispunjavanju zahtjeva za osiguranje sigurnosti i ekološke prihvatljivosti projekta.

Znanstveno-metodološka potpora obuhvaća razvoj i primjenu znanstvenih metoda i sredstava za postizanje planiranih parametara kakvoće objekta. Metodološki dokumenti moraju zadovoljiti zahtjeve međunarodnih normi, mogućnosti njihove primjene u praksi, te sadržavati suvremene metode istraživanja i razvoja.

Resursno osiguranje podrazumijeva cjelovito i razmjerno osiguranje materijalnih, financijskih i radnih resursa te unapređenje njihova korištenja. Strategija razvoja projekta trebala bi uključivati ​​dodatne novčane rezerve kako bi se eliminirala moguća iznenađenja.

Organizacijska podrška sustavu upravljanja nekretninama je kompleks radova za analizu tržišne strategije poduzeća, njegove ekonomske aktivnosti i financijske stabilnosti, razvoj programa za provedbu projekta, organizaciju tehničke pripreme projekta i posebne obuke.

Proces upravljanja nekretninama nemoguć je bez kvalitetne informacijske podrške, uzimajući u obzir sljedeće aspekte: karakteristike nekretnine (parametri nekretnine, podaci o lokaciji, opis dizajna), informacije o području u kojem se nekretnina nalazi (društveni ugled). , proizvodna situacija, tržišni uvjeti, prostorna infrastruktura, ekologija), podaci o glavnim kupcima i zakupcima, posebni uvjeti najma, sigurnost imovine, komunalije, porezni sustav, analiza korištenja objekta u prošlim razdobljima, proračun kapitalnih izdataka, održavanje i planovi popravka.

Objekt upravljanja sastoji se od sljedećih podsustava: -

društvene, uključujući izvedbene skupine - radnike, istraživače, inženjersko-tehničke radnike, ukupnost društvenih odnosa među njima, njihove radne i životne uvjete; -

tehničko - materijalni elementi proizvodnje (sredstva za rad, predmeti rada); -

organizacijski, tj. skup oblika i metoda organiziranja proizvodnje. Podsustav povezuje sve elemente proizvodnje u jedinstvenu cjelinu, uspostavlja odnose i proporcije među njima, koordinira njihove aktivnosti u prostoru i vremenu; -

ekonomski, koji pokriva upravljanje dugotrajnom imovinom, obrtnim kapitalom i radnim resursima korištenjem metoda kao što su financiranje i pozajmljivanje.

Sustav je pod stalnim utjecajem višesmjernih sila. S jedne strane, postoji želja sustava za samoodržanjem, koja se očituje u činjenici da bilo koji ekonomski sustav (primjerice, poduzeće za proizvodnju građevinskog materijala) preferira ne mijenjati ustaljeni ritam proizvodnje, zadržati postojeći asortiman komercijalnih građevinskih proizvoda što je dulje moguće, itd. Kad su ostale stvari jednake, to pomaže smanjiti troškove i maksimizirati profit, a osim toga, funkcioniranje takvog poduzeća postaje predvidljivije i stabilnije. Međutim, istodobno na poduzeće utječu i "remetilački" čimbenici koji ga objektivno potiču na promjenu (promjene tržišnih uvjeta, pojava novih tehnologija itd.).

Prvi od ovih čimbenika su unutarnji; oni su usmjereni na održavanje sustava u postojećem obliku. Istovremeno, veću sposobnost samoodržanja ima sustav čije su veze između njegovih elemenata jače i tješnje.

Drugi čimbenici koji utječu na sustav su vanjski. Oni uzrokuju promjene, koje se mogu prevladati poboljšanjem strukture, fleksibilnosti, zamjenom elemenata i promjenom veza među njima.

Odnos između svojstava postojanosti i promjenjivosti u svakom sustavu mora biti takav da osigurava njegovo najučinkovitije i održivo funkcioniranje uz održavanje potrebne ekonomske pouzdanosti.

Uvjete za takvo funkcioniranje moguće je utvrditi samo na temelju provođenja velikog broja raznovrsnih ispitivanja.

Tehnička stručnost. U ovu skupinu spadaju sve vrste ispitivanja “fizičkog tijela” nekretnina. Oni su polazište za određivanje bilo kakvih troškovnih pokazatelja i stoga ih treba smatrati strogo obveznima. 2.

Ekonomska ekspertiza. To uključuje sve vrste analiza koje se odnose na vrednovanje čimbenika utjecaja. To su fluktuacije tržišnih uvjeta, određivanje visine troškova prema vrsti reprodukcijske djelatnosti, parametri financijskog sustava, razina oporezivanja, rizici itd. 3.

Ekspertiza lokacije. Njihovom posebnošću može se smatrati značajan udio stručnih metoda. Grad se ne može precizno “izmjeriti”, a potreba za takvim “mjerenjem” postoji jer niti jedna nekretnina ne postoji izvan njegovog prostornog okruženja. Lokacijska ekspertiza uključuje: infrastrukturu, ekologiju, državnu regulativu, zoniranje, topografiju, opis granica, javno mnijenje itd.

Nekretnine su nekretnine (nekretnine) čije se upravljanje može podijeliti na sljedeće hijerarhijske razine:

Federalno upravljanje imovinom;
- upravljanje nekretninama konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;
- upravljanje općinskim nekretninama;
- upravljanje imovinom poduzeća i organizacija;
- upravljanje pojedinačnim nekretninama. Pojam “upravljanje nekretninama” može se tumačiti u širem i užem smislu.

U širem smislu, upravljanje nekretninama se shvaća kao poduzetnička aktivnost za obavljanje cjelokupnog skupa radova povezanih s izvršenjem bilo kojih ovlasti vlasnika nekretnine dopuštenih građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije, uključujući u skladu sa životnim ciklus nekretnina:

Namjera;
- oblikovati;
- proizvodnja (gradnja, građevinarstvo);
- promet (kupnja, prodaja, najam itd.);
- koristiti (uslugu);
- održavanje, rad, popravak;
- veliki popravci, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;
- prenamjena;
- raspolaganje.

Drugačije, uže tumačenje gospodarenja nekretninama daje se u Objašnjavajućem rječniku nekretnina: „Upravljanje nekretninama je provedba skupa operacija za rad zgrada i građevina (održavanje u ispravnom stanju, popravci, pružanje usluga, upravljanje uslužnim osobljem, stvaranje uvjeta za korisnike (najmoprimce), određivanje uvjeta zakupa prostora, naplatu zakupnine i sl.) za što učinkovitije korištenje nekretnine u interesu vlasnika.

Pod nekretninama se ovdje (u engleskom pravnom području) podrazumijeva nekretnina, a govorimo konkretno o upravljanju imovinom. Time se naglašava da upravljanje nekretninama uključuje i upravljanje pravima na nekretninama. Imovina kojom se upravlja smatra se cjelinom pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Kako proizlazi iz ove definicije, upravljanje je osmišljeno tako da osigura maksimalnu učinkovitost korištenja nekretnine u skladu s interesima vlasnika.

Pritom se poslovi upravljanja nekretninama odvijaju u tri aspekta - pravnom, ekonomskom i tehničkom.

Pravni aspekt upravljanja nekretninama sastoji se u što racionalnijem korištenju, raspodjeli i spajanju prava na nekretninama.

Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama ostvaruje se kroz upravljanje prihodima i rashodima nastalim tijekom poslovanja nekretnina.

Tehnički aspekt upravljanja sastoji se u održavanju objekta upravljanja u radnom stanju u skladu s njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje imovinom je integrirani pristup poboljšanju i održavanju stanja nekretnine, organiziranju i predviđanju njezina razvoja. Upravljanje imovinom prvenstveno uključuje aktivnosti kao što su iznajmljivanje i upravljanje poslovnim zgradama te upravljanje nekretninama kao ulaganjem.

Ako je na Zapadu upravljanje imovinom vrlo profitabilan posao, onda se u Rusiji počelo govoriti o uslugama upravljanja imovinom tek početkom 1990-ih, kada se pojavila potražnja za prvoklasnim uredima. Danas vlasnici poslovnih centara pozivaju društvo za upravljanje da djeluje kao glavni izvođač, koji, ako je potrebno, uključuje druge tvrtke u izvođenje radova.

U suvremenim ruskim uvjetima rad upravitelja nije reguliran saveznim zakonodavstvom i ne podliježe licenciranju, stoga se sustav upravljanja nekretninama formira na temelju standarda Nacionalne udruge upravitelja imovine Ruske Federacije (trenutačno Međuregionalna udruga upravitelja nekretnina) i Kodeks profesionalne etike upravitelja nekretnina.

Ciljevi, ciljevi i načela upravljanja imovinom

Upravljanje nekretninama provodi se formiranjem objekta upravljanja koji predstavlja kompleks tehnološki ili funkcionalno povezane imovine, uključujući zemljišnu česticu, zgrade, građevine i njihove dijelove itd.

Glavni ciljevi upravljanja tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nekretninama i odgovornosti u vezi s vlasništvom nad njima;
- uspostavljanje određenog reda i uvjeta rada za sve svoje sudionike na tržištu;
- zaštita sudionika od nepoštenja, prijevara i kriminalnih organizacija i pojedinaca;
- osiguranje slobodnog određivanja cijena nekretnina u skladu s ponudom i potražnjom;
- stvaranje uvjeta za ulaganja koja potiču poduzetničku aktivnost u proizvodnom sektoru;
- poboljšanje ekološkog okoliša, postizanje gospodarskog rasta, smanjenje nezaposlenosti, rješavanje stambenog pitanja i drugi javni ciljevi;
- pravedno oporezivanje nekretnina i sudionika na tržištu nekretnina;
- stvaranje povoljnih uvjeta za rješavanje stambenog pitanja u zemlji i regijama.

Načela upravljanja tržištem nekretnina uvelike ovise o političkim i gospodarskim prilikama u zemlji, ali istovremeno moraju uvažavati aktualna svjetska iskustva.

Postizanje gore formuliranih ciljeva moguće je primjenom sljedećih načela upravljanja:

Razdvajanje postupaka - korištenje posebnih pristupa reguliranju odnosa između različitih vrsta nekretnina - stambenih i nestambenih prostora, zemljišta, šumskih čestica i drugih objekata;
- otvorenost informacija o svim sudionicima i objektima tržišta nekretnina za donošenje poslovnih odluka;
- javnost donošenja propisa - javna rasprava o nacrtima zakona i drugih propisa;
- podjela ovlasti između regulatornih tijela;
- jednostavnost i jasnoća pravila i postupaka utvrđenih zakonodavnim aktima o nekretninama;
- održavanje kontinuiteta ruskog sustava upravljanja tržištem nekretnina, koji ima svoju povijest i tradiciju, uzimajući u obzir svjetska iskustva u reguliranju vlasničkih prava na različitim objektima nekretnina; njegovu prilagodbu domaćim uvjetima.

Subjekti i objekti u sustavu upravljanja nekretninama

Postoje različite vrste utjecaja tržišnih subjekata na nekretninu.

Državna regulacija nekretnina provodi se: - izravnom intervencijom (neposrednom administrativnom kontrolom), uključujući: donošenje zakona, uredbi, pravilnika, uputa i uredbi kojima se uređuje funkcioniranje nekretnina; uvođenje mehanizma odgovornosti za kršenje regulatornih zahtjeva pri obavljanju transakcija nekretninama; nadzor nad usklađenošću svih tržišnih subjekata s utvrđenim normama i pravilima; upis prava na nekretninama i promet s njima; licenciranje djelatnosti poslovanja nekretninama:

Neizravnim utjecajem (ekonomske metode upravljanja nekretninama), uključujući oporezivanje nekretnina i davanje povlastica; provedba državnih ciljnih programa; uspostavljanje normi amortizacije; reforma stambenih i komunalnih usluga; izdavanje i promet stambenih potvrda;
- cjelovitim rješavanjem pitanja korištenja i privatizacije zemljišta, razvojem inženjerske infrastrukture i dr.

Društveni utjecaj je reakcija širokih slojeva društva, uključujući i profesionalne sudionike na tržištu nekretnina, na pojedine transakcije nekretninama, koja služi kao temelj za propise, propise i sl.

Upravljanje određenim nekretninama koje vlasnik koristi za obavljanje određene djelatnosti i ostvarivanje maksimalne dobiti.

Upravljanje sustavima nekretnina subjekata federacije: općinske nekretnine, zemljišni resursi; šumski fond; nekretnine u stambenom sektoru; nestambene nekretnine.

Upravljanje pojedinačnim objektima, poduzećima i drugim imovinskim kompleksima uključuje njihov prijenos na operativno upravljanje i gospodarsko upravljanje, povjereničko upravljanje, najam u različitim oblicima itd.

Sustav upravljanja nekretninama temelji se na načelu upravljanja po objektima koji se sastoji od objektnog razgraničenja (formiranja) nekretnina; razvrstavanje i jedinstveno evidentiranje objekata; o objektnom upisu prava vlasništva i vrednovanju nekretnina; uzimajući u obzir značajke upravljanja nekretninama specifične za industriju i koordinaciju politika nekretnina.

Usluge upravljanja imovinom ne pružaju se za nekretnine koje ne podliježu upisu u skladu sa Zakonom o državnom upisu prava.

Profesija "upravitelj nekretnina" tražena je samo u društvu u kojem postoji privatno vlasništvo i jasno razumijevanje da je kvalificirano upravljanje potrebno kako bi se osigurala trenutna profitabilnost i povećala kapitalna vrijednost nekretnine. Profesionalni upravitelj može ne samo izvršiti volju vlasnika, već i djelovati kao konzultant i ponuditi različite mogućnosti korištenja nekretnine.

Na temelju jasno definiranih ciljeva upravitelj izrađuje poslovni plan za određeni objekt. Preporuke koje sadrži mogu imati nekoliko opcija za razvoj. Moraju biti opisani na takav način da, po želji, vlasnik može sam odabrati opciju.

Upravitelji imovine:

Provesti reklamnu kampanju za objekt upravljanja, slanjem ponuda, korištenjem novina, časopisa koji se distribuiraju potencijalnim klijentima i osobnih kontakata;
- uređuju odnose između vlasnika i najmoprimaca i državnih tijela;
- voditi financijska izvješća;
- odabir stručnog servisnog osoblja;
- provodi osiguranje imovine;
- obavljati tehnički i pogonski pregled i prijem;
- sklapati sve potrebne ugovore za upravljanje tehničkim stanjem objekata, uz istovremeno praćenje njihove provedbe, itd.

Poželjni objekti nekretnina za upravljanje su veliki (od 3-5 tisuća m2) administrativni uredi, skladišta, maloprodaje i industrijski prostori, bez obzira na oblik vlasništva i stupanj zauzetosti. Najbolja opcija za upravljanje je imati nekoliko zgrada s različitim smjerovima.

Usluge profesionalnog društva za upravljanje obično koriste vlasnici velikih nekretnina (u vlasništvu i dugoročno zakupljenih) koji osjećaju očitu nelagodu zbog neučinkovitog ili nedovoljno učinkovitog korištenja zgrada i teritorija koje posjeduju. Među njima mogu biti projektantske, istraživačke i komercijalne organizacije; one raspolažu nekretninama primljenim od državnih općinskih tijela na dugoročnoj osnovi ili privatizirane, čija je površina prevelika za trenutne potrebe vlasnika.

Država je i dalje najveći vlasnik nekretnina, ali upravljanje državnom imovinom ostaje prerogativ državnih unitarnih poduzeća, iako bi profesionalni upravitelji mogli “izvući” dodatne prihode od tih nekretnina povećanjem njihove kapitalne vrijednosti.

Asortiman usluga upravljanja nekretninama uključuje:

Određivanje ciljeva potrošača prilikom posjedovanja nekretnine;
- savjetovanje vlasnika o stanju i analizi tržišta nekretnina prilikom utvrđivanja prava na objektu radi utvrđivanja zadovoljava li objekt potrebe vlasnika;
- prihvaćanje imovine na upravljanje;
- fizičko, pravno i ekonomsko ispitivanje objekta;
- analiza mogućnosti daljnjeg korištenja objekta i odabir najbolje mogućnosti korištenja objekta, uzimajući u obzir zahtjeve potrošača;
- izrada programa upravljanja objektom i njegova provedba uz povremene prilagodbe;
- zastupanje interesa vlasnika pred trećim osobama u pitanjima koja se odnose na imovinu predanu na upravljanje;
- organiziranje i održavanje postupka međusobnih obračuna između subjekata uključenih u osiguranje vijeka trajanja objekta;
- održavanje povremenih izvješća vlasnicima o napretku programa upravljanja.

Povjereničko upravljanje nekretninama kao oblik poduzetničke djelatnosti kod nas još nije dobio široku raširenost. Poznatija je praksa prijenosa paketa dionica u vlasništvu države na povjereničko upravljanje. Međutim, koncept povjereničkog upravljanja imovinom uveden je u zakonodavstvo Ruske Federacije (4. dio, članak 209., poglavlje 53. Građanskog zakonika Ruske Federacije) kao neovisni pravni oblik upravljanja tuđom imovinom.

Objekti povjereničkog upravljanja (članak 1013. Građanskog zakonika Ruske Federacije) mogu biti: poduzeća i drugi imovinski kompleksi; pojedinačni objekti vezani uz nekretnine; vrijednosni papiri; prava ovjerena vrijednosnim papirima; isključiva prava i druga imovina.

Oblici državne regulacije tržišta nekretnina

Državna regulacija tržišta nekretnina provodi se u dva oblika:

1) izravnom intervencijom, tj. administrativni način;
2) posredni utjecaj ili ekonomske metode upravljanja.

Izravna administrativna kontrola uključuje:

Stvaranje regulatornog okvira (zakoni, propisi, upute, itd.) kojim se regulira funkcioniranje tržišta nekretnina u središtu i regijama;
- licenciranje, registracija, davanje prava ovlaštenim osobama za obavljanje poslova s ​​državnom i općinskom imovinom;
- utvrđivanje obveznih zahtjeva za sadržaj i kvalitetu različitih vrsta poslova na tržištu nekretnina i za njegove sudionike;
- nadzor nad pridržavanjem utvrđenih normi i pravila od strane svih sudionika na tržištu;
- uvođenje zabrana i sankcija za odstupanje od regulatornih zahtjeva pri obavljanju poslova s ​​nekretninama;
- kupnja u državno vlasništvo bilo koje nekretnine za javne potrebe.

Ekonomske metode upravljanja tržištem nekretnina provode se pomoću:

Sustavi poreza na imovinu;
- diskontna politika Središnje banke Ruske Federacije;
- izdavanje i promet stambenih potvrda;
- provedba državnih ciljnih programa;
- politika amortizacije;
- gospodarska djelatnost s inozemstvom i dr.

Upravljanje nekretninama raspoređeno je između različitih grana vlasti (zakonodavne, izvršne, sudske), koje se smatraju neovisnima u svom djelovanju.

Savezna skupština donosi zakone kojima se uređuje tržište nekretnina. Predsjednik izdaje uredbe koje nisu u suprotnosti s postojećim zakonima. Vlada donosi uredbe, ministarstva i odjeli - uredbe, upute i naredbe kojima se utvrđuju posebni postupci i pravila za upravljanje nekretninama.

Predstavnička tijela Ruske Federacije (Državna duma, Vijeće Federacije) i njezini sastavni subjekti imaju ovlast za donošenje pravnih akata o pitanjima upravljanja nekretninama i vršenje kontrolnih funkcija.

Ministarstvu državne imovine povjerene su funkcije i zadaće upravljanja i raspolaganja federalnom imovinom na propisani način na teritoriju Ruske Federacije iu inozemstvu; provedba, na temelju zakonodavstva Ruske Federacije, državne politike privatizacije državnih i općinskih poduzeća, uključujući zemljišne čestice koje se nalaze pod privatiziranim poduzećima itd.

Općinske vlasti također su uključene u upravljanje imovinom. Na primjer, u sferi uređenja šumskih odnosa, nadležnost okružnih uprava uključuje: računovodstvo šumskog fonda, raspodjelu odobrenog limita sječnog fonda među korisnicima šuma; organiziranje provođenja mjera zaštite šuma od požara, bolesti i dr.

U upravljanju nestambenim zgradama i građevinama primjenjuje se sljedeće pravilo: odluke o raspolaganju nekretninama donosi odgovarajući vlasnik na propisani način - fizička ili pravna osoba, tijela Ruske Federacije, sastavni subjekti Federacija i općine.

U nadležnost izvršne vlasti za uređivanje imovinskopravnih odnosa spadaju:

Upravljanje i raspolaganje nekretninama, njihova rekonstrukcija, restauracija i izgradnja, iznalaženje potrebnih ulaganja;
- davanje nekretnina u vlasništvu grada u najam; određivanje cijena najma;
- zoniranje gradskog teritorija;
- izrada i održavanje katastra gradskog zemljišta i dr.

Državno uređenje zemljišnih odnosa

Državna regulacija zemljišnih odnosa usmjerena je na organiziranje racionalnog korištenja i zaštite zemljišta uspostavljanjem određenih pravila i normi za vlasništvo, korištenje i raspolaganje zemljišnim resursima zemlje i njihovim pojedinim dijelovima u cilju jačanja i razvoja gospodarstva zemlje. Ruska država, prema Ustavu Ruske Federacije, ima pravo regulirati zemljišne odnose jer ima suverenu državnu vlast na cijelom teritoriju zemlje i izvršno je tijelo njezina naroda.

Postoje dvije vrste državnog uređenja zemljišnih odnosa:

1) uređenje države kao suverena s teritorijalnom prevlašću nad svim zemljama, bez obzira na oblik vlasništva. Koriste se metode moći i podređenosti izražene u zakonskim i drugim propisima koji su obvezni za sve vlasnike i korisnike zemljišta (primjerice o oporezivanju, zaštiti okoliša, vođenju katastra zemljišta i dr.);
2) ekonomska regulacija. Državna tijela djeluju kao gospodarski subjekti - daju zemljište građanima i organizacijama, vode evidenciju o zemljištu, daju ga u najam itd.

Državna regulacija zemljišnih odnosa podijeljena je na opću i sektorsku (odjelsku). Opće državno uređenje provode državna tijela opće i posebne nadležnosti, čije se djelovanje odnosi na sve kategorije zemljišta i sve subjekte zemljišnih odnosa. Regulaciju industrije (odjela) provode ministarstva, komiteti i savezne službe. Njihovo djelovanje se proteže na podređena poduzeća i organizacije kojima je dodijeljeno zemljište u vlasništvo i korištenje.

Gospodarenje na gospodarstvu provode sami vlasnici zemljišta, zakupci i korisnici zemljišta. Uzimajući u obzir interese stanovništva, rješavaju pitanja vlasništva, korištenja i raspolaganja općinskom imovinom, utvrđuju programe teritorijalnog razvoja, daju i oduzimaju zemljišne čestice, provode državni nadzor nad korištenjem i zaštitom zemljišta i organiziraju poslove upravljanja zemljištem.

Nadležnost saveznih tijela za uređenje zemljišnih odnosa uključuje:

Usvajanje Zemljišnog zakonika Ruske Federacije i drugih saveznih zakona koji uređuju zemljišne odnose;
- uspostavljanje jedinstvenih načela plaćanja zemljišta; uspostavljanje postupka za upis prava na zemljišne čestice i druge nekretnine čvrsto povezane s njima;
- odobravanje postupka ustrojstva gospodarenja zemljištem, vođenja katastra državnog zemljišta i monitoringa zemljišta, organiziranja i provođenja državnog nadzora nad korištenjem i zaštitom zemljišta;
- utvrđivanje granica posebno zaštićenih područja koja su dio nekoliko konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, kao iu mjestima stanovanja i gospodarske aktivnosti malih naroda i etničkih skupina, u dogovoru s nadležnim državnim tijelima i lokalnim vlastima;
- raspolaganje (oduzimanje i davanje) zemljišnih čestica u federalnom vlasništvu;
- otkup zemljišta za federalne potrebe;
- razvoj, zajedno s državnim tijelima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, i odobravanje federalnih programa za racionalno korištenje zemljišta, povećanje plodnosti tla, zaštitu zemljišnih resursa u kombinaciji s drugim mjerama zaštite okoliša.

Nadležnost državnih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije za reguliranje zemljišnih odnosa uključuje:

Donošenje zakona i drugih regulatornih pravnih akata konstitutivnih subjekata Ruske Federacije u skladu s Ustavom Ruske Federacije, Zakonom o zemljištu i drugim saveznim zakonima;
- utvrđivanje područja s posebnim pravnim režimom korištenja zemljišta, utvrđivanje i promjena njihovih granica;
- utvrđivanje maksimalnih veličina zemljišnih čestica;
- utvrđivanje veličine i postupka plaćanja za zemljište, kao i uspostavljanje postupka njihove centralizacije u skladu sa zakonodavnim aktima Ruske Federacije;
- odobrenje postupka raspolaganja zemljištem u državnom vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, kao i postupka promjene namjene zemljišne čestice;
- odobravanje granica gradova i sela, gradova i mjesta republičke, regionalne, regionalne, okružne podređenosti;
- odobrenje u skladu sa zakonima Ruske Federacije, uzimajući u obzir lokalne uvjete, postupak državne kontrole nad korištenjem i zaštitom zemljišta, upravljanje zemljištem;
- uspostavljanje pogodnosti za prikupljanje plaćanja za zemljište u skladu sa saveznim zakonom;
- organizacija održavanja državnog zemljišnog kodeksa, upravljanja zemljištem i praćenja zemljišta u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
- organizacija državnog nadzora nad korištenjem i zaštitom zemljišta;
- raspolaganje (povlačenje i pružanje) zemljišnih parcela u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;
- promjena namjene zemljišta;
- donošenje odluka o oduzimanju (kupnji) zemljišta za državne potrebe konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Savezno tijelo za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem i njegove lokalne organizacije u skladu sa zakonom:

Izrađuje prijedloge za gospodarenje zemljištem u državnom i općinskom vlasništvu;
- obustaviti izvršenje nezakonitih odluka o pitanjima oduzimanja i davanja zemljišnih čestica dok ih ne razmotre nadležna tijela (uprava, sud, arbitražni sud);
- dovesti do upravne odgovornosti osobe krive za kršenje zemljišnog zakonodavstva Ruske Federacije;
- izdaje, u skladu s utvrđenim postupkom, dopuštenja (licence) za pravo obavljanja poslova upravljanja zemljištem i drugih projektnih i geodetskih poslova koji se odnose na proučavanje i korištenje zemljišnih dobara;
- analizirati stanje tržišta zemljišta;
- daje prijedloge o postupku izračuna standardne cijene zemljišta, postupku utvrđivanja stope poreza na zemljište i kazni za povredu zemljišnih propisa;
– uređuje i vodi državni katastar zemljišta.

Suvremeno tržište komercijalnih nekretnina, osim dobro isplaniranog koncepta, zahtijeva i pravi mehanizam za provedbu istog upravljanje nekretninama, upravljanje najmom i brz odgovor ovog sustava na razne promjene na tržištu nekretnina.

Stručnjaci za upravljanje imovinom priprema mnogo različitih tvrtki. To mogu biti jednostavno menadžeri koji su završili tečajeve upravljanja komercijalnom imovinom ili diplomanti poznatih zapadnih konzultantskih agencija za nekretnine. Troškovi održavanja kompetentnih menadžera vrlo su visoki za organizaciju, a njihovo dragocjeno vrijeme beskrajno se troši na ispunjavanje raznih sažetih tablica, izvješća i grafikona. Štoviše, svi znaju za slučajeve kada se deseci listova već pripremljenih izvješća moraju ponovno izraditi zbog otkrivanja jedne ili druge jednostavne pogreške koju je slučajno napravio obični izvođač na radnom mjestu.

Financijsko praćenje i kontrola ugovora:

• kontrola i analiza postojećeg stanja svih nekretnina;
• analiza učinkovitosti ulaganja, prognoza dinamike povrata uloženih sredstava;
• pouzdanost informacija koje daju zaposlenici;
• sustav upravljanja imovinom kontrolira potrebne poslovne procese i ugovore;
• procjena učinkovitosti upravljanja najmom i poslovnom imovinom;
• analiza troškova poslovanja nekretnina;
• procjena rada trećeg društva za upravljanje.

Upravljanje poslovnim prostorom:

• upravljanje komercijalnim nekretninama;
• upravljanje trgovačkim centrima;
• upravljanje uredskim centrima;
• upravljanje mješovitim građevinskim kompleksima;
• izvješćivanje uprave;
• procjena učinkovitosti poslovanja nekretninama, analiza troškova, planiranje prihoda;
• modeliranje profitabilnosti poslovanja, postavljanje ciljeva, optimizacija aktivnosti;
• sustav procjene uspješnosti najma nekretnina;
• transparentna motivacija osoblja temeljena na komercijalnim rezultatima.

Zaposlenici tvrtkeupravljanje komercijalnim nekretninama:

Upravljanje nekretninama, iznajmljivanje i upravljanje imovinom:

• pristup potrebnim operativnim informacijama i preslikama dokumenata zakupljenog prostora;
• konzultacije s drugim ugovornim stranama, usklađivanje upravljanja operacijama;
• koordinacija djelovanja posrednika i agencija za promet nekretninama;
• analiza učinkovitosti oglašavanja;
• sustav za automatski izračun minimalne cijene najma nekretnine;
• operativni rad sa zakupcima poslovnih nekretnina;
• sustav kontrole primitka uplata;
• sustav za praćenje napuštenih nekretnina;
• sustav za prikupljanje zahtjeva za najam prostora;
• jedinstven sustav i oblike izvješćivanja;
• sustav za automatski prikaz objekata na portalu nekretnina.

Za klijente, najmoprimce, poduzetnike, posrednike, agencije za nekretnine

Aktualne informacije o slobodnim nekretninama:

• dobivanje pouzdanih operativnih informacija o slobodnim nekretninama;
• izbor prostorija prema zadanim parametrima;
• usklađivanje plaćanja najma i nadoknada operativnih troškova.

Glavne prednosti korištenjasustavi upravljanja imovinom:

• Brzi pristup podacima u svakom trenutku poslovanja. Dostupnost kopija svih potrebnih dokumenata.
• U rješavanju operativnih pitanja voditelj ne trči između tajnice, računovodstva, odvjetnika i arhiva. Sve potrebne informacije su mu na dohvat ruke.
• Najnoviji podaci. Sve promjene u parametrima nekretnine, primitak plaćanja, pojava novih nekretnina, sva ažuriranja događaju se na radnom mjestu istovremeno.
• Bilo gdje u svijetu. Gdje god se korisnik nalazi, ako ima pristup Internetu, dobiva najsvježije podatke i preslike potrebnih dokumenata svake nekretnine.
• Pouzdanost pohrane podataka. Svi podaci pohranjuju se na pouzdanoj opremi, u modernim podatkovnim centrima, sa sustavima zaštite napajanja, širokopojasnim internetskim kanalom velike brzine, zrcalnim poslužiteljima i dodatnom pohranom sigurnosne kopije.
• Sigurnost pristupa. Jedinstveni sustav za provjeru dopuštenja korisnika za pristup podacima i korištenje međunarodno certificiranih tehnologija šifriranja prometa jamče pouzdanu poslovnu sigurnost i sigurnost.
• Sustav važnih podsjetnika i obavijesti. Sustav upravljanja nekretninama automatski šalje potrebne e-poruke kada se pojave važne poruke ili podsjetnici.
• Ljudski faktor. Sustav za upravljanje nekretninama omogućuje izmjene samo ovlaštenim korisnicima. Na primjer: tajnica može samo gledati izvješća o dugovima i slobodnim prostorima, računovodstvo ima pravo poslovati novcem, upravitelj nekretnina mijenja parametre prostora, iznajmljuje prostore, ispisuje ugovore o najmu, rezervira nekretnine za klijente, odvjetnik uređuje predloške ugovora i unosi skenove vlasničke dokumentacije i sl.
• Prijateljsko sučelje. Intuitivno sučelje programa za upravljanje imovinom omogućuje korisniku da odmah počne koristiti sustav upravljanja, a skočni savjeti u kontroverznim područjima će vam reći koje radnje su potrebne.
• Prikladan obrazac za izvješćivanje. Svi zaposlenici tvrtke koriste iste izvještaje i dokumente u obliku, strukturi i boji.
• Pristup za stanare. Sustav za upravljanje imovinom pruža određenu mogućnost pristupa drugim ugovornim stranama za primanje izvješća o nepodmirenim plaćanjima zakupnine.
• Štednja resursa. Vaša tvrtka plaća samo korištenje sustava ovisno o broju zaposlenika koji imaju pristup sustavu upravljanja imovinom. Nema potrebe za plaćanjem fiksnih hardverskih i softverskih licenci.
• Uvijek pod kontrolom. U slučaju izostanka plaćanja za korištenje sustava za upravljanje nekretninama, jedan korisnik uvijek ostaje u sustavu za upravljanje nekretninama s punom funkcionalnošću.

Rezultat korištenjasustav upravljanja imovinom:

• Povećana učinkovitost ugovora o najmu.
• Optimizacija i smanjenje troškova poslovanja.
• Korištenje outsourcinga u sporednim djelatnostima.
• Smanjenje mjesečnih troškova za upravljanje poslovnim nekretninama.
• Smanjenje broja zaposlenih uz poboljšanje kvalitete rada.
• Simulacija različitih koncepata upravljanja nekretninama.
• Sve informacije i dokumenti su strukturirani i dostupni u nekoliko minuta.
• Praćenje transparentnosti poslovnih procesa.
• Ažurne informacije za sve zaposlenike i izvođače.
• Ušteda radnog vremena zaposlenika.
• Poboljšanje kvalitete usluge za stanare.
• 24/7 pristup podacima.
• Formalizacija prikaza izvještajnih podataka.
• Poboljšanje radne klime organizacije.

Sustav CAFM pomaže u korištenju imovine organizacije, smanjenju troškova i stvaranju profita tijekom svake faze životnog ciklusa zgrade. Korištenje sustava usmjereno je na podršku strateškom i operativnom upravljanju objektima: sve aktivnosti vezane uz administrativne, tehničke i infrastrukturne poslove kada je objekt ili zgrada u funkciji.

CAFM kao tip rješenja pojavio se 90-ih godina. Nekoliko desetaka proizvođača diljem svijeta isporučuje ih na tržište. Najveće tvrtke koriste ove sustave za upravljanje nekretninama, kako komercijalnim, stambenim tako i poslovnim. Posljednjih godina, u Sjedinjenim Državama, CAFM je evoluirao u novu klasu IWMS (Integrated Workplace Management), povezanu s globalizacijom zadataka informacijskih sustava za velike korporativne klijente.

Međutim, za rusko tržište upravljanja nekretninama uporaba CAFM-a još uvijek nije tipična. Domaće poslovanje često je ograničeno na utilitarnu upotrebu uredskog softvera (na primjer, MS Excel) i računovodstvenog softvera temeljenog na 1C sustavima.

Ipak, danas postoje svi potrebni preduvjeti za pojavu prakse korištenja profesionalnih sustava za podršku osnovnim poslovnim procesima upravljanja nekretninama u Rusiji. Gospodarska kriza, sa svojim povećanim zahtjevima za kontrolom troškova, optimalnim korištenjem infrastrukture i resursa, također može postati poticaj za implementaciju CAFM-a.

Kao iu svakoj drugoj industriji, informacijski sustavi se najučinkovitije koriste tamo gdje postoje značajni novčani tokovi, obrađuju se velike količine informacija i postoji potreba za formalizacijom ili podrškom poslovnih procesa.

Svi ovi znakovi jasno su vidljivi u području upravljanja imovinom. Dovoljno je reći da je, prema nekim procjenama, 30% svih financijskih tokova u svijetu izravno povezano s ovim sektorom tržišta.

Na tržištu upravljanja nekretninama mogu se prepoznati sljedeći potencijalni kupci za CAFM sustave. Prvo, velika poduzeća, uključujući njihove državne jedinice korporativnog (operativnog) upravljanja imovinom (CRES/CREM). Primjerice, banke, osiguravajuća društva, industrija, energetika. Zatim - vlasnici, programeri, investicijske tvrtke u području komercijalnih nekretnina. Usluge, menadžment i FM tvrtke također trebaju implementirati ovu vrstu sustava. Velike tvrtke s namjenskim središnjim odjelima, regulativom, strategijom dugoročnog razvoja i fokusom na velike klijente. I na kraju, poduzeća u sektoru stambenih i komunalnih usluga.

Autor

Ilyin Victor, stručnjak za informacijsku tehnologiju za upravljanje nekretninama, automatizaciju zgrada