Имущественный налоговый вычет в при продаже. Какими бывают налоговые вычеты при продаже недвижимости. При реализации недвижимости с определенными долями

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры является одной из разновидностей налоговых вычетов. Он представляет собой право на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при реализации недвижимости. Льготой могут воспользоваться физические и юридические лица. Максимальный размер возврата отражен в действующем законодательстве. Граждане часто сталкиваются с проблемами при определении размера вычета. Чтобы заранее знать, как действовать в каждой конкретной ситуации, эксперты рекомендуют ознакомиться с правилами расчета льготы. Дополнительно стоит изучить, когда предоставляется возврат и кому положен налоговый вычет. Об особенностях расчета суммы, а также нюансах получения льготы поговорим далее.

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

недвижимость не используется для получения прибыли;
жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

была зарегистрирована до 2016 года;
перешла к собственнику по наследству;
была подарена текущему владельцу родственником;
была приватизирована;
перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 1\3 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 2\3. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Использовать льготу в фиксированном размере можно тогда, когда гражданин не может документально подтвердить понесенные расходы, или их размер меньше 1000000 руб. В иной ситуации имеет смысл уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму, которая реально была потрачена на покупку.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Перед тем, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2019 году и вернуть часть средств, потребуется произвести ряд расчетов. В частности эксперты рекомендуют самостоятельно определить величину подоходного налога при использовании льготы.

Если возврат предоставляется в фиксированном размере, расчет будет осуществляться по следующей формуле:

НДФЛ=(Сумма, полученная при реализации квартиры-1000000руб.)*13%

Если в учет принимаются расходы, которые пришлось понести гражданину, схема расчета меняется. Она будет иметь следующий вид:

НДФЛ=(Доход-количество подтвержденных расходов)*13%

Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:

НДФЛ=(Кадастровая стоимость помещения*0,7)*13%

Нужно учитывать, что субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать срок владения недвижимостью и коэффициент.

Проще разбираться в том, как рассчитываются налоговые вычеты при продаже недвижимости, на готовом примере.

Допустим, гражданин в 2015 году продал квартиру. Недвижимость была куплена годом ранее. Реализовать помещение удалось за 3955700 руб. Чтобы не платить налог, гражданин указал в договоре цену недвижимости 950 000 руб, а остальная сумма была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость помещения составила 3100000 руб. Несмотря на попытку уклониться от уплаты отчисления в пользу государства, гражданин будет обязан заплатить 282100 руб в качестве налога. Сумма была получена путем следующих расчетов: (3100000*0,7)*13%=282100 руб.

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Практически любые денежные поступления россиян облагаются налогом на доходы. По факту отчуждения недвижимости обязательно исчисляется НДФЛ, который затем вносится в бюджет. В определенных условиях налог можно не платить вообще или значительно его уменьшить, изучив нюансы, регулирующие налоговый вычет при продаже квартиры.

Налоговая льгота при распоряжении квартирой и другой недвижимостью (дом) – что это такое? Сегодня под этим понимается:

Сумма полученного дохода уменьшается на сумму льготы – это наиболее правильное понимание с точки зрения НК (Налогового кодекса РФ).
Процедура получения налоговой льготы, включая вопросы давности владения и уменьшения НДФЛ – самая распространенная точка зрения.

В быту понятие «налоговый вычет» включает определенную процедуру, конечная цель которой – заплатить в бюджет меньше налога, или не заплатить вообще. Процедура, с учетом действующего законодательства, отвечает на вопросы:

Сколько лет владения жильем подряд нужно, чтобы совсем не платить?
Если срок давности не подходит, то как законно и эффективно снизить налог, если уже продал квартиру?

Перед подготовкой жилплощади к продаже нужно посмотреть, какое время она находилась во владении продавца. Затем, если по сроку давности освободиться от платежа не получится, нужно снизить НДФЛ с помощью непосредственно налогового вычета.

Кому предоставляется налоговая льгота

Налоговая преференция принадлежит продавцу при условии:

он является резидентом России;
недвижимость территориально расположена в стране.

Человек считается в глазах закона резидентом, если находится в границах страны не меньше 183 дней в течение календарного года. Поэтому, если гражданин России провел больше времени в году вне РФ, он не имеет права на налоговые преференции.

ИП также вправе воспользоваться налоговым вычетом при условии, что жилье не использовалось в их торговой или производственной деятельности.

Сколько нужно времени, чтобы не платить налог

Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.

Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.

Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.

Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:

приватизирована;
унаследована;
подарена близким родственником;
получена по сделке ренты.

Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.

Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.

В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:

куплена;
подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
обменена;

от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2021 году.

Важно. Давность владения освобождает и от налога, и от 3-НДФЛ. Декларацию после такой сделки заполнять не нужно.

Если сделка проходит до истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик вправе применить налоговую льготу.

Величина вычета

Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2019:

фиксированный в один миллион рублей вычет (1000000 рублей);
расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.

Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.

Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.

Подтвердить фактические расходы помогут:

ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
ДДУ с застройщиком;
соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
чеки о покупке стройматериалов.

Например, если жилплощадь была куплена продавцом за 1 700 000 рублей, в ходе ремонта в нее вложено 320 000 рублей (покупка материалов, работы по отделке), а продана она за 2 400 000 рублей, то можно заявить сумму покупки и ремонта, то есть 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 рублей.

Выбор отражается в налоговой декларации 3-НДФЛ. Если выбран фиксированный вычет, подтверждать его ничем не нужно – он предоставляется в силу закона. В случае применения расходного варианта к декларации прилагаются подтверждающие документы.

Расчет подоходного налога при получении льготы

Рассчитывая подоходный налог, нужно ответить последовательно на три вопроса:

Как долго продавец непрерывно владел жильем?
Какой доход получен по сделке?
Какой налоговый вычет выгоднее?

Полученную после ответов на эти вопросы сумму нужно умножить на 13% (или на 0,13 – это арифметически верно). В итоге получится сумма налога к уплате.

Вопрос 1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?

При ответе на этот вопрос нужно посчитать минимальный предельный срок владения по правилам, изложенным выше. Если предельный срок соблюден, то есть продавец по бумагам был хозяином в течение более, чем 3 (5) лет, то налог при продаже уплачивать не нужно, вне зависимости от суммы.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Если продавец является хозяином меньше установленного срока: меньше трех (вычеты на квартиры менее 3 лет и менее 5 лет); снизить сумму налога помогут налоговые льготы.

Вопрос 2. Какой доход получен по сделке?

Доходом традиционно считается сумма, указанная в договоре, вне зависимости от кадастровой стоимости. Именно к ней нужно применять налоговые вычеты и ставку НДФЛ. Такой подход допустим, только если жилье зарегистрировано на продавца до 31.12.2015 включительно.

Если недвижимость зарегистрирована после 1.01.2016, необходимо сверить сумму продажи с кадастровой стоимостью жилья, умноженную на 0,7 (понижающий коэффициент). Какая из этих цифр будет больше – ту и необходимо учитывать при расчете НДФЛ.

Алгоритм проверки несложный:

Первый шаг – заказать Росреестре справку о кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором произошла продажа.
В готовой справке найти строку «Кадастровая стоимость».
Указанную цифру умножить на 70%.
Полученный результат сравнить с ценой договора.

Доходом с продажи будет признана наибольшая из этих сумм.

После определения дохода с учетом вышеизложенных правил, можно переходить к вычитанию из него налоговой льготы.

Вопрос 3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Выбрать можно один из двух предоставленных законом: фиксированный или расходный. Суть следующая – из суммы дохода нужно просто вычесть сумму вычета. В результате получится сумма налогооблагаемого дохода, которую нужно умножить на 13%.

Цену продажи нужно брать с учетом правил определения суммы дохода, изложенных выше (кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, или цена договора).

Лучше определиться с вариантом льготы прежде, чем жилье продавать. Расчет для квартиры через калькулятор НДФЛ поможет определиться, какая из льгот выгоднее в конкретном случае.

Формула расчета налога

Универсальная формула расчета следующая:

(Д – НВ) * 13% = размер налога, где

Д – доход (из договора или от кадастровой стоимости);

НВ – налоговый вычет (фиксированный или расходный).

Расчет налога на примере

Исходные данные: жилплощадь куплена в феврале 2016 г. по цене 1 250 000 рублей. В период владения в ней проведен капитальный ремонт за 285 000 рублей. Документы на ремонт есть. Налогоплательщик решил оформить вычет на жилье после продажи его в июне 2018 г. за 1 600 000 рублей. Кадастровая цена недвижимости на 1.01.2018 года составила 1 640 000 рублей.

Как долго продавец владел жильем? С даты регистрации до сделки продажи прошло 29 месяцев (с февраля 2016 по июнь 2018) – это менее пяти лет (или 60 месяцев), требующихся по закону. Продавец не имеет возможности избежать налога по этому основанию.

Сколько денег получено? После расчета кадастровой цены продавец получил: 1 640 тыс. * 0,7 = 1 148 тыс. рублей. Результат меньше установленной договором цены, поэтому в качестве дохода от сделки будет принято 1 600 000 рублей (как в договоре).

Какой налоговый вычет выгоднее? У продавца на руках имеются доказательства расходов на общую сумму 1 535 тыс. рублей (1 250 тыс. – на покупку и 285 тыс. – на ремонт). Вычет в таком размере явно выгоднее фиксированной суммы в 1 миллион рублей, поэтому продавец заявит расходную модель.

(1 600 000 – 1 535 000) * 13% = 8 450 рублей.

Итого: сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, составит 8 450 рублей.

Важно. Когда вычет превышает сумму дохода или равен ей, при расчете получается отрицательная сумма налога. В этом случае уплачивать в бюджет ничего не нужно, но декларацию все равно подать обязательно.

Особенности при долевой собственности

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, налог с ее продажи делится на всех. Соответственно, и налоговый вычет тоже делится – в соответствии с долями. При этом части продаваемого имущества определены в официальных документах – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Это значит, что собственники, владеющие по 1/3, вправе получить льготу в размере по 1/3 от его общей суммы каждому. Если один собственник владеет 3/4, а второй – 1/4, то и вычет распределится между ними в этих же пропорциях.

Что касается общей совместной собственности (супруги), то налоговые вычеты при продаже доли в квартире делятся на мужа и жену поровну.

Особенности продажи наследственного жилья

Наследственное имущество дает своему владельцу льготный период владения, который необходим для того, чтобы не платить налог вообще. Срок владения составит 3 года в любом случае, независимо от того, до 2016 года была оформлена квартира или после.

Нюанс состоит и в порядке определения начальной точки срока. В случае с наследством она сдвигается – начало отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не со дня госрегистрации в ЕГРН.

Не имеет значения, когда недвижимость была оформлена на нового владельца – через полгода, год или больше. День смерти предыдущего владельца и определяет искомый срок. Также не имеет значения, по закону или по завещанию получено жилье, от родственника или нет.

Пример. Знакомая Карбышевой А.Н. умерла в 11 марта 2015 года. По оставленному завещанию трехкомнатная квартира переходила Карбышевой А.Н., а родственники покойной не получали никаких прав на жилье. После долгих судебных разбирательств 17 сентября 2017 года квартира все-таки была зарегистрирована на Карбышеву А.Н. В данном случае, несмотря на все трудности, срок владения будет исчисляться с 11 марта 2015 года, а недвижимость можно будет продавать без налога, начиная с 12 марта 2018 года.

Особенности льгот для пенсионеров

Какие-либо льготы для пенсионеров, связанные с уплатой налогов при продаже квартиры, действующим законодательством не предусмотрены. Доход пенсионера с продажи жилья облагается НДФЛ по такой же схеме, как и доходы остальных категорий населения.

Особенности при продаже квартиры родственнику

При продаже квартиры родственнику у продавца не возникает каких-либо льгот или дополнительных обязательств перед бюджетом. Расчет НДФЛ в таком случае осуществляется на общих условиях.

Необходимо помнить, что сделки между родственниками довольно часто носят мнимый характер и могут быть оспорены заинтересованными лицами (особенно при банкротстве) через суд. Кроме того, ни в коем случае нельзя использовать куплю-продажу в кругу семьи квартиры в целях обналичивания средств по материнскому капиталу. Это уголовно наказуемое деяние.

Важно. Вычета на покупку (купля между родственниками) в данном случае покупатель не получает.

Порядок получения

Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.

Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.

Для оформления льготы необходимо:

Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
До 30 апреля подать пакет в ведомство.
До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.

Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.

Список необходимых документов

Для оформления понадобится:

Самое важное – заполненная декларация 3-НДФЛ.
Доказательства совершения и исполнения сделки (ДКП, передаточный акт, платежные документы).
Если применяется расходный вариант – доказательства несения расходов (соглашения по покупке квартиры, по ремонту, отделке, изготовлению проекта, чеки и квитанции по покупке стройматериалов).

Важные изменения 2019 года

Налоговый вычет с продажи квартиры в 2019 году изменений не претерпел. Однако необходимо принять во внимание новшества 2016 года, а именно:

изменился минимальный предельный срок владения, по истечении которого налог платить не нужно – с 3 до 5 лет;
добавили основания приобретения, от которых зависит срок владения;
изменился порядок расчета дохода с продажи – теперь цену договора нужно сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7.

Все перечисленные особенности можно подробнее посмотреть выше.

Заключение

Налоговый вычет позволяет существенно сэкономить на налоге при продаже квартиры в 2019 году недвижимости, а в некоторых случаях и вовсе освобождает от него. На первый взгляд правила применения вычетом сложны, однако разобраться в них не составляет труда.

При оформлении льготы необходимо уяснить, как долго квартира находилась в собственности, какой доход получен от ее продажи и какой налоговый вычет эффективнее в конкретной ситуации. В остальном арифметические расчеты и оформление документов не занимает много времени – поэтому ответ на вопрос, как получить налоговый вычет с продажи квартиры, сводится к анализу индивидуальной ситуации и поиску наиболее выгодных вариантов налогообложения.

Также не стоит забывать про , который вам положен, если квартира приобреталась в ипотеку.

Подробнее про вы можете узнать на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

По ныне действующему в России закону при продаже физическим лицом любого имущества, бывшего его собственностью менее 3-х лет, у такого лица образуется доход. И доход этот облагается специальным налогом, который называется «на доходы физических лиц». Поэтому при продаже принадлежащего ему имущества у законопослушного налогоплательщика незамедлительно возникает обязанность заполнения декларации 3-НДФЛ и подачи ее в налоговую инспекцию по месту своего жительства. А сделать это необходимо в срок не позже 30 апреля года, который следует за календарным годом имущественной реализации.

Также согласно существующему налоговому законодательству, физическое лицо, продавшее свое имущество, вправе уменьшить доход, полученный с реализации, если предоставит в ИФНС документы, подтверждающие понесенные фактически расходы, связанные непосредственно с приобретением когда-то данного имущества. И довольно часто так поступить гораздо выгоднее, чем претендовать на полагающийся имущественный вычет.

Расчет имущественного вычета

Сегодня максимальная сумма вычета, уменьшающего доход с продажи жилья (например, частных домов, квартир или же комнат), земельных участков, дач или садовых домиков, а также долей в праве собственности на все вышеперечисленное, составляет 1 000 000 рублей. И еще на 250 000 налогоплательщик может уменьшить соответствующий доход с реализации нежилых помещений, автомобилей, гаражей, а равно прочих предметов, входящих в установленный законный перечень.

В случаях, когда продаваемое имущество менее 3-х лет находилось в совместной или же долевой собственности, но было реализовано в качестве единого объекта права с заключением одного же договора купли-продажи, 1 миллион рублей имущественного налогового вычета будет распределен между бывшими владельцами такого имущества, согласно имевшимся у них долям, либо по существующей договоренности (это когда имеется ввиду реализованная совместная собственность).

Но если же доли находящегося в долевой собственности имущества продаются каждая по своему отдельному договору купли-продажи, соответственно, каждый из владельцев таких долей вправе будет претендовать на налоговый имущественный вычет также в 1 млн рублей.

Важно: если за календарный год налогоплательщик продает не один имущественный объект, указанный лимит на имущественный вычет применяется на все вместе имущественные объекты, по совокупности.

Бывает (и нередко), что доход, полученный тем или иным гражданином в результате реализации имущества, не превышает установленных законом денежных лимитов, тогда обязанность подать декларацию за таким налогоплательщиком сохраняется, а вот обязанность по уплате соответствующего налога просто не возникает и все.

Пример расчета налогового вычета от продажи квартиры

Допустим, некто Пупкин продал в текущем году собственную квартиру, скажем, за 3 000 000 рублей. Куплена же эта квартира была Пупкиным два года назад, например, за 2 500 000 рублей.

Очевидно, что имуществом вышеназванный гражданин владел менее 3-х указанных в законе лет, а значит должен представить в налоговую инспекцию по месту жительства соответствующую налоговую декларацию НДФЛ на полученный доход.

Рассмотрим 2 варианта:

Предположим, Пупкин не станет в своей декларации заявлять об имущественном вычете. В таком случае налог ему придется заплатить с 2-х миллионов рублей. Согласно такому вот расчету:
3 000 000 (сумма полученного дохода) - 1 000 000 (не облагаемый налогом лимит) = 2 000 000 рублей х 13% (действующая ставка НДФЛ) = 260 000 рублей.
Эти деньги и предстоит внести господину Пупкину в государственную казну в виде соответствующего налога.
Если же налогоплательщик сделает в подаваемой декларации заявку на имущественный вычет (в сумме им же понесенных расходов, подтвержденных документально), облагаемый налогом доход составит только 500 000 рублей. Соответственно и НДФЛ не превысит сумму в 65 000. Расчет следующий:
3 000 000 (сумма полученного от реализации квартиры дохода) - 2 500 000 (документально подтвержденная сумма расходов на покупку этой же квартиры менее, чем 3 года назад) = 500 000 рублей (облагаемых налогом) х 13% = 65 000 рублей собственно НДФЛ.

Разница выходит более, чем существенная!

Как получить вычет при продаже квартиры?

По продаже собственного имущества имущественный вычет налогоплательщики могут получать сколько угодно раз, в отличие от имущественного вычета, положенного разово в связи с приобретением жилья.

А чтобы воспользоваться собственным правом на имущественный вычет по реализации, налогоплательщика государство обязует:

Важно: в ИФНС одновременно с декларацией подаются лишь копии необходимых документов. Однако при себе налогоплательщик должен иметь и оригиналы на тот случай, если дотошный налоговый инспектор захочет их самолично проверить.

Продажа квартиры может влететь владельцу в копеечку из-за уплаты налогов.Однако законодательные органы закрепили правило, согласно которому можно получить налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет.

Он поможет сэкономить на уплате налогов путем возврата подоходного налога. С 2016 года срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

Часто менять квартиры не слишком выгодно, исходя из нормативных актов Российской Федерации. Если, не прожив и пяти лет, придется продавать жилье, при этом оно у владеющего не единственное (этот момент является важным в данном случае), закон обязывает уплатить 13% со стоимости при продаже недвижимости.

А если прожить в квартире пять лет и только потом продать, то налог с продажи платить не придется. Это закреплено различными правовыми нормативными актами.

Когда достаточно владеть квартирой в течение 36 месяцев, чтобы не платить дивиденды государству при совершении сделки купли-продажи?

Собственник может прожить в квартире тридцать шесть месяцев и продать ее, при этом он освобождается от уплаты дивидендов, если:

Квартира досталась по наследству, была подарена.
Муниципальное жилье стало являться приватизированным.
Жилье перешло во владение по договору ренты.
Квартира была приобретена до 2016 года и владелец имеет ее в собственности более 36 месяцев.

Во всех остальных случаях, продавая квартиру, которая была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог на прибыль.

Это важно! Отсчет периода времени владения недвижимостью ведется от даты оформления свидетельства о праве собственности.

Таким образом, если владелец имущества, являющегося недвижимым, хочет избежать лишних трат при продаже жилья, он должен прожить в нем до момента продажи не менее 60 месяцев.

Способы неуплаты налога при продаже квартиры

Есть два способа не платить налог, продав недвижимость:

Нужно прожить в квартире не менее 5 лет.
Жилье должно стоить не дороже 1 миллиона рублей.

Это нужно знать! Сумма в 1 млн. рублей закреплена законом в качестве имущественного вычета при продаже недвижимости: квартиры, комнаты или жилого дома, дачи и др.

Закон освобождает от уплаты налога с продажи жилья стоимостью до 1 миллиона рублей. Прожить в таком жилье можно любое количество времени. Дивиденды платить в этом случае не нужно по законным основаниям.

Единственное, что придется сделать собственнику, продающему квартиру стоимостью в 1 млн. рублей, в которой он прожил меньше трех или пяти лет, это подать в фискальный орган, то есть в налоговую инспекцию, налоговую декларацию.

Сумма налога будет в таком случае нулевой, как и налогооблагаемая база, в связи с использованием имущественного вычета при продаже. То есть налоги платить не придется.

Обратите внимание! Подача декларации при продаже квартиры, даже если налог нулевой, обязательна.

За нарушение правила предусмотрен штраф 1000 рублей. Штраф будет больше, если налоговый платеж не нулевой.

Это нужно знать! Если собственник продает свое единственное жилье, неважно, сколько лет оно находилось в собственности, вырученная от его продажи сумма налогом не облагается.

Подать в ИФНС (по простому в налоговую инспекцию) декларацию при продаже квартиры нужно в течение того года, когда была совершена сделка.

Это интересно! Налоговый кодекс статьей 220 закрепляет за владеющим право получения налогового вычета и обязанность продающего по уплате налога на прибыль при продаже квартиры.

Расчет суммы вычета при продаже собственности

Если владелец жилья, прожив в нем менее трех лет, продает его за 5 миллионов рублей, какой налоговый вычет он может получить?

Можно воспользоваться данным законодательными бумагами правом и снизить налогооблагаемую базу. В приведенном примере собственник должен заплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Вот как рассчитывалась сумма налога:

(5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 520 000 российских денежных знаков

1 миллион — это и есть налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 36 периодов по 30 (31) дней. Налог в приведенном примере в итоге уплачивается не с пяти, а с четырех млн. рос. дензнаков.

Также можно документально подтвердить, за какую сумму была ранее куплена квартира, и вычесть эту сумму из полученного от продажи дохода. Например, если она была куплена за три млн. дензнаков, а продана за пять млн. рублей, налогом облагается величина:

5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 дензнаков. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере тринадцати процентов. То есть в бюджет уйдет 260 000 рублей как дивиденды. Соответственно, налоговое бремя уменьшится в два раза.

Это нужно знать! Если документов о стоимости покупки квартиры у текущего продавца не сохранилось, то прибылью, которая облагается налогами, признается вся стоимость, за которую была продано жилье.

Закон не запрещает получать налоговые льготы при продаже жилья столько раз, сколько раз собственник будет совершать сделки купли-продажи. То есть не установлено ограничений касательно количества использования дивидендов при продаже. Но использовать несколько вычетов в одном календарном году не получится, так как это запрещено нормативами.

Это интересно! Жители РФ уплачивают налог с полученного дохода в размере 13%. Иностранные граждане - 30% (почти одна треть) от суммы дохода.

Владелец недвижимости после 2016 года, продав ее, освобождается от уплаты налога на прибыль, если:

Квартира стоила менее 1 миллиона рублей.
Срок владения недвижимостью - более 60 месяцев.

Если продавец недвижимости укажет в документах цену проданного жилого помещения меньше кадастровой, чтобы уменьшить сумму налога, по закону налогооблагаемая база будет увеличена. Корректирующий коэффициент - 0,7. Обусловлено это нововведениями, которые стали законодействующими в 2016 г.

Внимание! Квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, может быть продана без уплаты налогов через 36 месяцев с момента покупки. А недвижимое имущество, приобретенное после приведенной даты, подлежит безналоговой продаже только через пять лет, то есть не раньше первого января (к примеру) 2021 года.

Из данного видеоролика можно узнать о новых изменениях и порядке оформления документов в налоговой:

Распределение вычета между владельцами

При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет - 1 миллион российских денежных знаков - делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.

Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.

Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ " ", далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. ().

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
если право собственности получено в результате приватизации;
если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ).
НАША СПРАВКА
Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры ().

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах , именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ " " (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации ().

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности ().

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость ().

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы ().

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. ().

Как заплатить налог

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. ().

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.