Майновий податковий вирахування при продажу. Якими бувають податкові відрахування під час продажу нерухомості. При реалізації нерухомості з певними частками

Майновий податковий вирахування під час продажу квартириє одним із різновидів податкових відрахувань. Він є право на зменшення податку, що стягується до бюджету держави при реалізації нерухомості. Пільгою можуть скористатися фізичні та юридичні особи. Максимальний розмір повернення відображено у чинному законодавстві. Громадяни часто стикаються з проблемами щодо розміру відрахування. Щоб заздалегідь знати, як діяти у кожній конкретній ситуації, експерти рекомендують ознайомитись із правилами розрахунку пільги. Додатково варто вивчити, коли надається повернення і кому належить податкове відрахування. Про особливості розрахунку суми, а також нюанси отримання пільги поговоримо далі.

Пільгою можуть користуватися фізичні особи, які мають статус резидентів РФ. Для цього необхідно проживати на території держави понад 183 дні. Аналогічне право мають і індивідуальні підприємці, які не використовували продану нерухомість у комерційній діяльності. Щоб податкове вирахування при продажу квартири було надано, мають виконуватися певні умови.

До списку яких входять:

нерухомість не використовується для отримання прибутку;
житло перебувало у власності громадянина протягом установленого строку;
прибуток від продажу приміщення становить щонайменше 1 млн. крб.

Онлайн-калькулятор податкового відрахування

Строк перебування майна у власності для отримання податкового відрахування

Розбираючись, хто має право на отримання відрахування, людина з'ясує, що нерухомість має перебувати понад 3 роки у власності. Такий термін діяв до 2016 року. Однак у законодавство, щодо надання податкового відрахування, було внесено коригування. Наразі термін збільшили до 5 років.

Однак трирічний термін все ж таки діє, якщо людина продав нерухомість, яка:

було зареєстровано до 2016 року;
перейшла до власника у спадок;
була подарована поточному власнику родичем;
була приватизована;
перейшла до господаря приміщення на підставі договору довічної ренти.

Відповідно до чинного законодавства, право власності виникає у громадянина з державної реєстрації речових і закінчується передачею майна третій особі. Факт здійснення правочину має бути підтверджено відповідною документацією у встановлений строк.

Якщо майно було отримано у спадок, моментом початку власності вважається дата відкриття спадщини.

Нерідко суперечки виникають у ситуації, коли людина хоче продати частку нерухомості. Припустимо, спочатку громадянин володів 1\3 у квартирі. Потім, згодом, він отримав 23. У цій ситуації не всі знають, який момент вважається початком перебігу строку власності. Роз'яснення щодо проблеми дає Мінфін.

До 2014 року повідомлялося, що термін володіння всією квартирою потрібно обчислювати з моменту, коли було зареєстровано початкову частку. Проте у 2014 році позиція Мінфіну змінилася. На сьогоднішній день з частки, яка перебувала у власності протягом строку, що не перевищує 3 роки, при реалізації потрібно сплатити податок та отримати майновий вирахування.

Величина податкової пільги

Максимальний розмір пільги закріплено законодавчо. Оподаткову базу можна зменшити на суму до 1 млн. рублів від загальної кількості витрат, пов'язаних з купівлею нерухомості. Однак їх належить підтвердити документально. У витрати входить не тільки вартість нерухомості, а й відсотки по кредиту, якщо житло купується на гроші банку, а також витрати на послуги ріелтора та інші витрати.

Використовувати пільгу у фіксованому розмірі можна тоді, коли громадянин неспроможна документально підтвердити понесені витрати, чи його розмір менше 1000000 крб. В іншій ситуації має сенс зменшити розмір доходу оподатковуваного на суму, яка реально була витрачена на покупку.

Розрахунок прибуткового податку, якщо використовується пільга

Перед тим, як отримати податкове вирахування при продажі квартири в 2019 році і повернути частину коштів, потрібно зробити низку розрахунків. Зокрема, експерти рекомендують самостійно визначити величину прибуткового податку при використанні пільги.

Якщо повернення надається у фіксованому розмірі, розрахунок здійснюватиметься за такою формулою:

ПДФО = (Сума, отримана при реалізації квартири-1000000руб.) * 13%

Якщо в облік приймаються витрати, які довелося зазнати громадянина, схема розрахунку змінюється. Вона матиме такий вигляд:

ПДФО = (Дохід-кількість підтверджених витрат) * 13%

Завдяки змінам, які набули чинності у 2016 році, було припинено можливі спекуляції з нерухомістю. Тепер, якщо в договорі фігурує сума не менше 1 мільйона рублів, це не дозволяє людині уникнути сплати податку. Якщо дохід від реалізації нерухомості, яка була придбана у 2016 році, становитиме менше кадастрової вартості, помноженої на коефіцієнт 0,7, схема розрахунку податку також зміниться. Щоб визначити, яку кількість коштів належить віддати на користь держави, доведеться зробити такі обчислення:

ПДФО = (Кадастрова вартість приміщення * 0,7) * 13%

Слід враховувати, що суб'єкти РФ мають право самостійно встановлювати термін володіння нерухомістю та коефіцієнт.

Простіше розбиратися в тому, як розраховуються податкові відрахування при продажу нерухомості на готовому прикладі.

Припустимо, громадянин у 2015 році продав квартиру. Нерухомість була куплена роком раніше. Реалізувати приміщення вдалося за 3 955 700 руб. Щоб не сплачувати податок, громадянин вказав у договорі ціну нерухомості 950 000 руб, а решта суми була оформлена за розпискою. Кадастрова вартість приміщення становила 3100000 руб. Незважаючи на спробу ухилитися від сплати відрахування на користь держави, громадянин буде зобов'язаний заплатити 282 100 руб як податок. Сума була отримана шляхом наступних розрахунків: (3100000 * 0,7) * 13% = 282100 руб.

Якщо реалізується спільна власність

Нерухомість може перебувати у спільній власності. Це також вплине на особливості отримання відрахування. Його сума розподіляється між подружжям. Дія здійснюється на підставі заяви. Якщо документ не було складено, розподіл відрахування, що належить, за замовчуванням здійснюється в рівних частках.

Якщо було здійснено продаж майна, що перебуває у частковій власності, надання вирахування буде здійснено відповідно до розміру частки кожного власника.

Пільгу під час продажу квартири дозволяється використовувати хоч щороку. Ця особливість кардинально відрізняється від податкового відрахування при купівлі квартири, яка доступна з використання лише один раз у житті. Однак існує низка обмежень. Якщо за рік людина реалізувала одразу кілька об'єктів, повернення буде надано лише по одному з них.

Процес отримання податкового відрахування

Щоб отримати майновий вирахування під час продажу квартири, громадянин має здійснити порядок дій.

Зокрема, особа повинна:

Подати декларацію. Документ оформляється формою 3-ндфл. Папір потрібно направляти до Податкової інспекції за місцем прописки чи перебування. Останнє можливе лише у певних законом випадках. Декларацію потрібно подати до 30 квітня року, який слідує за періодом продажу нерухомості.
Підготувати заяву про отримання вирахування. Воно має бути оформлене відповідно до правил.
Забрати документи, що підтверджують факт продажу квартири та її придбання, якщо повернення заявляється у сумі видатків, які були понесені у процесі покупки.
Сплатити податок відповідно до затвердженого права на пільгу.

Вивчивши розмір та особливості отримання відрахування під час продажу квартири, людина з'ясує, що пільга має багаторазовий характер. Закон дозволяє використовувати її щороку. Нерезиденти РФ немає права отримання повернення. Заявку на зменшення бази оподаткування при продажу квартири відхилять і у випадку, якщо людина мала право власності на майно менше 5 років. Закон дозволяє зменшити дохід, отриманий від продажу, на розмір витрат, які довелося зазнати при купівлі квартири, або на 1 млн рублів, якщо документального підтвердження факту витрати немає.

Майже будь-які грошові надходження росіян оподатковуються на доходи. За фактом відчуження нерухомості обов'язково обчислюється ПДФО, який потім вноситься до бюджету. У певних умовах податок можна не сплачувати взагалі або значно зменшити його, вивчивши нюанси, що регулюють податкове відрахування при продажі квартири.

Податкова пільга при розпорядженні квартирою та іншою нерухомістю (будинок) – що це таке? Сьогодні під цим розуміється:

Сума отриманого доходу зменшується у сумі пільги – це найбільш правильне розуміння з погляду НК (Податкового кодексу РФ).
Процедура отримання податкової пільги, включаючи питання давності володіння та зменшення ПДФО – найпоширеніша точка зору.

У побуті поняття «податкове відрахування» включає певну процедуру, кінцева мета якої – заплатити до бюджету менше податку, або взагалі не заплатити. Процедура з урахуванням чинного законодавства відповідає на запитання:

Скільки років володіння житлом поспіль потрібно, щоби зовсім не платити?
Якщо термін давності не підходить, то як законно та ефективно знизити податок, якщо вже продав квартиру?

Перед підготовкою житлоплощі до продажу потрібно подивитися, який час вона була у володінні продавця. Потім, якщо за строком давності звільнитися від платежу не вийде, потрібно знизити ПДФО за допомогою податкового відрахування.

Кому надається податкова пільга

Податкова преференція належить продавцеві за умови:

він є резидентом Росії;
нерухомість територіально розташована у країні.

Людина вважається в очах закону резидентом, якщо перебуває в межах країни не менше ніж 183 дні протягом календарного року. Тому, якщо громадянин Росії провів більше часу на рік поза Росією, він не має права на податкові преференції.

ІП також має право скористатися податковим вирахуванням за умови, що житло не використовувалося у їхній торговій або виробничій діяльності.

Скільки потрібно часу, щоб не сплачувати податок

Повсюдно відоме правило «пройшло 3 роки – можна не платити» зазнало деяких нововведень не на користь громадян. Термін володіння збільшили на початку 2016 року, додавши перелік умов. Тепер для початку потрібно уважно переглянути витяг з реєстру нерухомості, а саме – дату державної реєстрації права власності продавця. Далі можливі два варіанти.

Якщо дата, що шукається раніше 1.01.2016 (тобто до 31.12.2015 включно), то діє звичний трирічний термін – податок при продажу квартири платити не потрібно, коли вона перебувала у власності три роки поспіль і більше.

приклад . Бикова Л.М. купила житло 14 вересня 2015 року, дата державної реєстрації – 21 вересня 2015 року. Продати квартиру без податку громадянка зможе починаючи з 22 вересня 2018 року.

Якщо дата реєстрації – 1.01.2016 або пізніше, діють нові правила. Має значення, з якої підстави продавець придбав нерухомість.

Трирічний період потрібно відраховувати, коли вона:

приватизована;
успадкована;
подарована близьким родичем;
отримана за угодою ренти.

Термін господарювання для спадкового майна вважається з дня, коли помер попередній власник. В інших випадках – з дати внесення запису до ЄДРН щодо права власності продавця.

приклад. Родичка Іванова А.Б. померла 26 січня 2017 р. За заповітом квартира повністю передавалася у власність Іванову. Зареєструвати перехід прав до ЄДРН після спадкових процедур вдалося лише 1 липня 2017 року, проте період володіння розпочався 26 січня 2017 року, а продати квартиру без сплати податку Іванов зможе починаючи з 27 січня 2020 року.

В іншому діє подовжений п'ятирічний період. Наприклад, коли житлова площа:

куплено;
подарована від інших родичів, а також друзів, знайомих;
обмінена;

від дати реєстрації власності слід відраховувати шістдесят місяців безперервного господарювання, після чого можна продавати її без податку. Так, якщо житлову площу куплено у 2016 році, то продавати її без ПДФО можна буде лише у 2021 році.

Важливо. Давність володіння звільняє і від податку, і від 3-ПДФО. Декларацію після такого правочину заповнювати не потрібно.

Якщо правочин проходить до закінчення мінімального граничного терміну володіння, платник податків має право застосувати податкову льготу.

Величина відрахування

Кодексом надано два варіанти майнового відрахування при продажі квартири у 2019:

фіксований в один мільйон рублів відрахування (1000000 рублів);
видатковий – у сумі витрачених на купівлю та ремонт квартири грошей.

Який краще застосувати – залежить від бажання продавця. Наприклад, якщо дохід від угоди не перевищує мільйон рублів, або якщо документи про витрати не збереглося – краще зупинитися на фіксованій сумі. Її не потрібно додатково підтверджувати паперами чи заявами.

Якщо ж угода дорожча за один мільйон, потрібно подивитися, які документи про витрати на придбання та ремонт збереглися. Мають значення лише фактично вироблені витрати, а чи не будь-які витрати взагалі. Якщо, наприклад, був укладений договір на ремонт на суму 450 000 рублів, а за фактом ремонт обійшовся в 320 000 рублів, то як пільга приймаються саме 320 000 рублів.

Підтвердити фактичні витрати допоможуть:

ДКП між продавцем та попереднім власником;
ДДУ із забудовником;
угоди про ремонтно-оздоблювальні роботи та розроблення проектно-кошторисної документації;
будь-які документи про оплату вищеназваних договорів: квитанції, чеки, прибуткові ордери, банківські виписки;
чеки про покупку будматеріалів.

Наприклад, якщо житлова площа була куплена продавцем за 1 700 000 рублів, у ході ремонту в неї вкладено 320 000 рублів (купівля матеріалів, роботи з обробки), а продано вона за 2 400 000 рублів, то можна заявити суму купівлі та ремонту, тобто 1700000 + 320000 = 2020000 рублів.

Вибір відображається у податковій декларації 3-ПДФО. Якщо обрано фіксоване відрахування, підтверджувати його нічим не потрібно – воно надається чинністю закону. У разі застосування видаткового варіанту до декларації додаються документи, що підтверджують.

Розрахунок прибуткового податку при отриманні пільги

Розраховуючи прибутковий податок, потрібно відповісти послідовно на три запитання:

Як довго продавець безперервно володів житлом?
Який дохід отримано за угодою?
Яке податкове відрахування вигідніше?

Отриману після відповіді ці питання суму потрібно помножити на 13% (чи 0,13 – це арифметично правильно). У результаті вийде сума податку на сплату.

Запитання 1. Як довго продавець безперервно володів житлом?

При відповіді це питання потрібно порахувати мінімальний граничний термін володіння за правилами, викладеними вище. Якщо граничний термін дотриманий, тобто продавець з паперів був господарем протягом більш ніж 3 (5) років, то податок під час продажу не потрібно сплачувати, незалежно від суми.

Податкову декларацію 3-ПДФО подавати не потрібно.

Якщо продавець є господарем меншим за встановлений термін: менше трьох (вирахування на квартири менше 3 років і менше 5 років); знизити суму податку допоможуть податкові пільги.

Питання 2. Який прибуток отримано за угодою?

Доходом зазвичай вважається сума, зазначена у договорі, незалежно від кадастрової вартості. Саме до неї потрібно застосовувати податкові відрахування та ставку ПДФО. Такий підхід припустимо, лише якщо житло зареєстроване на продавця до 31.12.2015 р. включно.

Якщо нерухомість зареєстрована після 1.01.2016, необхідно звірити суму продажу з кадастровою вартістю житла, помножену на 0,7 (знижуючий коефіцієнт). Яка з цих цифр буде більшою – ту й необхідно враховувати при розрахунку ПДФО.

Алгоритм перевірки нескладний:

Перший крок – замовити Росреєстр довідку про кадастрову вартість на 1 січня того року, в якому відбувся продаж.
У готовій довідці знайти рядок "Кадастрова вартість".
Вказану цифру помножити на 70%.
Отриманий результат можна порівняти з ціною договору.

Доходом із продажу буде визнано найбільшу з цих сум.

Після визначення доходу з урахуванням вищевикладених правил, можна переходити до вирахування з нього податкової пільги.

Питання 3. Яке податкове відрахування вигідніше?

Вибрати можна один із двох наданих законом: фіксований або видатковий. Суть наступна - із суми доходу потрібно просто відняти суму відрахування. В результаті вийде сума оподатковуваного доходу, яку потрібно помножити на 13%.

Ціну продажу потрібно брати з урахуванням правил визначення суми доходу, що викладені вище (кадастрова вартість, помножена на 0,7, або ціна договору).

Краще визначитися з варіантом пільги, перш ніж житло продавати. Розрахунок для квартири через калькулятор ПДФО допоможе визначитися, яка з пільг вигідніша в конкретному випадку.

Формула розрахунку податку

Універсальна формула розрахунку наступна:

(Д - НВ) * 13% = розмір податку, де

Д - дохід (з договору або від кадастрової вартості);

НВ – податкове відрахування (фіксований чи видатковий).

Розрахунок податку з прикладу

Вихідні дані: житлова площа куплена в лютому 2016 р. за ціною 1 250 000 рублів. У період володіння у ній проведено капітальний ремонт за 285 000 рублів. Документи на ремонт є. Платник податків вирішив оформити відрахування на житло після продажу його у червні 2018 р. за 1 600 000 рублів. Кадастрова вартість нерухомості на 1.01.2018 року склала 1 640 000 рублів.

Як довго продавець володів житлом? З дати реєстрації до операції продажу минуло 29 місяців (з лютого 2016 по червень 2018) – це менше п'яти років (або 60 місяців), які вимагаються згідно із законом. Продавець не може уникнути податку з цієї підстави.

Скільки грошей одержано? Після розрахунку кадастрової ціни продавець отримав: 1640 тис. * 0,7 = 1148 тис. рублів. Результат менше встановленої договором ціни, тому як доход від угоди буде прийнято 1 600 000 рублів (як у договорі).

Яке податкове відрахування вигідніше? У продавця на руках є докази витрат на загальну суму 1535 тис. рублів (1250 тис. - на купівлю і 285 тис. - на ремонт). Вирахування в такому розмірі явно вигідніше за фіксовану суму в 1 мільйон рублів, тому продавець заявить видаткову модель.

(1600000 - 1535000) * 13% = 8450 рублів.

Разом: сума ПДФО, що підлягає сплаті до бюджету, становитиме 8450 рублів.

Важливо. Коли вирахування перевищує суму доходу або дорівнює їй, при розрахунку виходить негативна сума податку. В цьому випадку сплачувати до бюджету нічого не потрібно, але декларацію все одно обов'язково подати.

Особливості при частковій власності

Якщо продається квартира, яка перебуває у частковій власності, податок з її продажу поділяється на всіх. Відповідно, і податкове відрахування теж ділиться – відповідно до частин. При цьому частини майна, що продається, визначено в офіційних документах – свідоцтві про право власності або виписку з ЄДРН.

Це означає, що власники, які мають по 1/3, вправі отримати пільгу у вигляді 1/3 з його загальної суми кожному. Якщо один власник має 3/4, а другий – 1/4, те й відрахування розподілиться з-поміж них у цих пропорціях.

Що стосується спільної сумісної власності (дружини), то податкові відрахування при продажу частки у квартирі поділяються на чоловіка та дружину порівну.

Особливості продажу спадкового житла

Спадкове майно дає своєму власнику пільговий період володіння, необхідний у тому, ніж платити податок взагалі. Термін володіння становитиме 3 роки у будь-якому випадку, незалежно від того, до 2016 року було оформлено квартиру або після.

Нюанс складається й у порядку визначення початкової точки строку. У разі спадщини вона зрушується – початок відраховується з дати смерті спадкодавця, а не з дня держреєстрації в ЄДРН.

Не має значення, коли нерухомість була оформлена на нового власника – за півроку, рік чи більше. День смерті попереднього власника та визначає шуканий термін. Також не має значення, згідно із законом чи за заповітом отримано житло, від родича чи ні.

приклад. Знайома Карбишева О.М. померла 11 березня 2015 року. За залишеним заповітом трикімнатна квартира переходила Карбишевою О.М., а родичі покійної не отримували жодних прав на житло. Після довгих судових розглядів 17 вересня 2017 року квартира таки була зареєстрована на Карбишеву О.М. В даному випадку, незважаючи на всі труднощі, термін володіння обчислюватиметься з 11 березня 2015 року, а нерухомість можна буде продавати без податку, починаючи з 12 березня 2018 року.

Особливості пільг для пенсіонерів

Будь-яких пільг для пенсіонерів, пов'язаних зі сплатою податків під час продажу квартири, чинним законодавством не передбачено. Дохід пенсіонера з продажу житла оподатковується ПДФО за такою самою схемою, як і доходи інших категорій населення.

Особливості продажу квартири родичу

При продажу квартири родичу у продавця немає будь-яких пільг чи додаткових зобов'язань перед бюджетом. Розрахунок ПДФО у такому разі здійснюється на загальних умовах.

Необхідно пам'ятати, що угоди між родичами досить часто мають уявний характер і можуть бути оскаржені зацікавленими особами (особливо при банкрутстві) через суд. Крім того, в жодному разі не можна використовувати купівлю-продаж у колі сім'ї квартири з метою переведення в готівку коштів по материнському капіталу. Це кримінальне діяння.

Важливо. Відрахування на купівлю (купівля між родичами) у разі покупець не отримує.

Порядок отримання

Основне питання при отриманні – чи можна отримати відрахування, якщо квартиру продано? Не потрібно плутати відрахування покупця та відрахування продавця. Покупець повертає сплачений до бюджету ПДФО, а продавець зменшує суму податку перед сплатою.

Це означає, що податкова нічого не повертає – платник податків у результаті заплатить менше зі свого боку.

Для оформлення пільги необхідно:

Дочекатися закінчення року, в якому було продано квартиру.
Самостійно або за допомогою спеціаліста заповнити декларацію (З-ПДФО), додати до неї підтверджуючі папери.
До 30 квітня подати пакет до відомства.
До 15 липня сплатити розрахований у декларації податок.

Папір потрібно подавати до ІФНС (не УФНС) за адресою проживання продавця. Після розрахунків із бюджетом можна запросити звірку та переконатися, що жодних боргів із податків не з'явилося.

Список необхідних документів

Для оформлення знадобиться:

Найважливіше – заповнена декларація 3-ПДФО.
Докази вчинення та виконання угоди (ДКП, передавальний акт, платіжні документи).
Якщо застосовується видатковий варіант – докази несення витрат (угоди з купівлі квартири, з ремонту, обробки, виготовлення проекту, чеки та квитанції з купівлі будматеріалів).

Важливі зміни 2019 року

Податковий вирахування з продажу квартири у 2019 році змін не зазнав. Однак необхідно взяти до уваги нововведення 2016 року, а саме:

змінився мінімальний граничний термін володіння, після якого податок платити не потрібно – з 3 до 5 років;
додали підстави придбання, яких залежить термін володіння;
змінився порядок розрахунку доходу з продажу - тепер ціну договору потрібно порівнювати з кадастровою вартістю, помноженою на 0,7.

Всі перелічені особливості можна докладніше переглянути вище.

Висновок

Податковий вирахування дозволяє суттєво заощадити на податку при продажі квартири в 2019 році нерухомості, а в деяких випадках взагалі звільняє від нього. На перший погляд правила застосування вирахуванням складні, проте розібратися в них не важко.

При оформленні пільги необхідно усвідомити, як довго квартира перебувала у власності, який дохід отримано від її продажу та яке податкове відрахування ефективніше у конкретній ситуації. В іншому арифметичні розрахунки та оформлення документів не займає багато часу – тому відповідь на питання, як отримати податкове вирахування з продажу квартири, зводиться до аналізу індивідуальної ситуації та пошуку найвигідніших варіантів оподаткування.

Також не варто забувати про те, що вам належить, якщо квартира купувалась в іпотеку.

Докладніше про ви можете дізнатися на безкоштовній консультації з юристом. Записи на нашому сайті через консультанта.

Чекаємо на ваші запитання і будемо вдячні за лайк та репост.

За чинним у Росії закону при продажу фізичною особою будь-якого майна, що було його власністю менше 3-х років, у такої особи утворюється дохід. І цей дохід оподатковується спеціальним податком, який називається «на доходи фізичних осіб». Тому при продажу належного йому майна у законослухняного платника податків негайно виникає обов'язок заповнення декларації 3-ПДФО та подання її до податкової інспекції за місцем свого проживання. А зробити це необхідно у строк не пізніше 30 квітня року, який слідує за календарним роком майнової реалізації.

Також згідно з існуючим податковим законодавством, фізична особа, яка продала своє майно, має право зменшити дохід, отриманий з реалізації, якщо надасть до ІФНС документи, що підтверджують понесені фактично витрати, пов'язані безпосередньо з придбанням колись даного майна. І досить часто так вчинити набагато вигідніше, ніж претендувати на належне майнове відрахування.

Розрахунок майнового відрахування

Сьогодні максимальна сума відрахування, що зменшує дохід з продажу житла (наприклад, приватних будинків, квартир або кімнат), земельних ділянок, дач або садових будиночків, а також часток у праві власності на все перераховане вище, становить 1 000 000 рублів.І ще на 250 000 платник податків може зменшити відповідний дохід з реалізації нежитлових приміщень, автомобілів, гаражів, а також інших предметів, що входять до встановленого законного списку.

У випадках, коли майно, що продається менше 3-х років знаходилося в спільній або частковій власності, але було реалізовано як єдиний об'єкт права з укладанням одного ж договору купівлі-продажу, 1 мільйон рублів майнового податкового відрахування буде розподілено між колишніми власниками такого майна, згідно з наявними в них частками, або за існуючою домовленістю (це коли мається на увазі реалізована сумісна власність).

Але якщо ж частки майна, що перебуває в частковій власності, продаються кожна за своїм окремим договором купівлі-продажу, відповідно, кожен з власників таких часток вправі буде претендувати на податковий майновий відрахування також в 1 млн рублів.

Важливо: якщо за календарний рік платник податків продає не один майновий об'єкт, зазначений ліміт на майновий відрахування застосовується на всі разом майнові об'єкти за сукупністю.

Буває (і нерідко), що дохід, отриманий тим чи іншим громадянином у результаті реалізації майна, не перевищує встановлених законом грошових лімітів, тоді обов'язок подати декларацію за таким платником податків зберігається, а ось обов'язок щодо сплати відповідного податку просто не виникає і все.

Приклад розрахунку податкового відрахування від продажу квартири

Припустимо, хтось Пупкін продав у поточному році свою квартиру, скажімо, за 3 000 000 рублів. Куплена ж ця квартира була Пупкіним два роки тому, наприклад, за 2 500 000 рублів.

Очевидно, що майном вищезгаданий громадянин володів менше 3-х зазначених у законі років, а отже має подати до податкової інспекції за місцем проживання відповідну податкову декларацію ПДФО на отриманий дохід.

Розглянемо 2 варіанти:

Припустимо, Пупкін не стане у своїй декларації заявляти про майновий відрахування. У такому разі податок йому доведеться заплатити з 2 мільйонів рублів. Згідно з таким розрахунком:
3000000 (сума отриманого доходу) - 1000000 (не оподатковуваний ліміт) = 2000000 рублів х 13% (діюча ставка ПДФО) = 260000 рублів.
Ці гроші і належить внести пану Пупкіну до державної скарбниці у вигляді відповідного податку.
Якщо ж платник податків зробить у декларації, що подається, заявку на майновий відрахування (у сумі ним же понесених витрат, підтверджених документально), оподатковуваний дохід становитиме лише 500 000 рублів. Відповідно і ПДФО не перевищить суму в 65 000. Розрахунок наступний:
3000000 (сума отриманого від реалізації квартири доходу) - 2500000 (документально підтверджена сума витрат на купівлю цієї ж квартири менше, ніж 3 роки тому) = 500 000 рублів (оподатковуваних) х 13% = 65 000 руб.

Різниця виходить більш ніж істотна!

Як отримати вирахування під час продажу квартири?

З продажу власного майна майнове відрахування платники податків можуть отримувати скільки завгодно разів, на відміну майнового відрахування, покладеного разово у зв'язку з придбанням житла.

А щоб скористатися власним правом на майнове відрахування щодо реалізації, платника податків держава зобов'язує:

Важливо: до ІФНС одночасно з декларацією подаються лише копії необхідних документів. Однак при собі платник податків повинен мати й оригінали на той випадок, якщо скрупульозний податковий інспектор захоче їх особисто перевірити.

Продаж квартири може влетіти власнику в копійчину через сплату податків. Проте законодавчі органи закріпили правило, згідно з яким можна отримати податкове вирахування при продажу квартири у власності менше 3 років.

Він допоможе заощадити на сплаті податків шляхом повернення прибуткового податку. З 2016 року термін, після якого можна продавати квартиру без сплати податку на прибуток, збільшено до п'яти років.

Часто міняти квартири не надто вигідно, виходячи з нормативних актів Російської Федерації. Якщо, не проживши і п'яти років, доведеться продавати житло, при цьому воно у того, хто володіє не єдине (цей момент є важливим у даному випадку), закон зобов'язує сплатити 13% від вартості при продажу нерухомості.

А якщо прожити у квартирі п'ять років і лише потім продати, то податок із продажу платити не доведеться. Це закріплено різними правовими нормативними актами.

Коли достатньо володіти квартирою протягом 36 місяців, щоб не платити дивіденди державі під час здійснення купівлі-продажу?

Власник може прожити у квартирі тридцять шість місяців і продати її, при цьому він звільняється від сплати дивідендів, якщо:

Квартира дісталася у спадок, була подарована.
Муніципальне житло почало бути приватизованим.
Житло перейшло у володіння за договором ренти.
Квартира була придбана до 2016 року та власник має її у власності понад 36 місяців.

У всіх інших випадках, продаючи квартиру, яка була у власності менше п'яти років, доведеться сплатити податок на прибуток.

Це важливо! Відлік періоду володіння нерухомістю ведеться від дати оформлення свідоцтва про право власності.

Таким чином, якщо власник майна, що є нерухомим, хоче уникнути зайвих витрат під час продажу житла, він має прожити у ньому до моменту продажу не менше 60 місяців.

Способи несплати податку під час продажу квартири

Є два способи не сплачувати податок, продавши нерухомість:

Потрібно прожити у квартирі не менше 5 років.
Житло має коштувати не дорожче за 1 мільйон рублів.

Це треба знати! Сума в 1 млн. рублів закріплена законом як майновий відрахування при продажу нерухомості: квартири, кімнати або житлового будинку, дачі та ін.

Закон звільняє від сплати податку на продаж житла вартістю до 1 мільйона рублів. Прожити у такому житлі можна будь-яку кількість часу. Дивіденди платити в цьому випадку не потрібно на законних підставах.

Єдине, що доведеться зробити власнику, який продає квартиру вартістю 1 млн. рублів, в якій він прожив менше трьох або п'яти років, це подати до фіскального органу, тобто до податкової інспекції, податкової декларації.

Сума податку буде в такому разі нульовою, як і база оподаткування, у зв'язку з використанням майнового відрахування при продажу. Тобто платити податки не доведеться.

Зверніть увагу! Подання декларації під час продажу квартири, навіть якщо податок нульовий, є обов'язковим.

За порушення правила передбачено штраф 1000 рублів. Штраф буде більшим, якщо податковий платіж не нульовий.

Це треба знати! Якщо власник продає своє єдине житло, неважливо, скільки років воно перебувало у власності, виручена від продажу сума податком не оподатковується.

Подати до ІФНС (просто до податкової інспекції) декларацію при продажі квартири потрібно протягом того року, коли було здійснено правочин.

Це цікаво! Податковий кодекс статтею 220 закріплює за тим, хто володіє право отримання податкового відрахування та обов'язок продає по сплаті податку на прибуток при продажу квартири.

Розрахунок суми відрахування під час продажу власності

Якщо власник житла, проживши в ньому менше трьох років, продає його за 5 мільйонів рублів, яке податкове відрахування він може отримати?

Можна скористатися цим законодавчими паперами правом і знизити базу оподаткування. У наведеному прикладі власник має сплатити податок у розмірі 520 тисяч рублів. Ось як розраховувалася сума податку:

(5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 520 000 російських грошових знаків

1 мільйон — це і є податкове вирахування при продажі квартири у власності менше 36 періодів по 30 (31) днів. Податок у наведеному прикладі в результаті сплачується не з п'яти, а з чотирьох млн. рос. грошових знаків.

Також можна документально підтвердити, за яку суму було раніше куплено квартиру, і відняти цю суму від отриманого від продажу доходу. Наприклад, якщо вона була куплена за три млн. грошових знаків, а продана за п'ять млн. рублів, податком оподатковується величина:

5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 грошових знаків. Саме із цієї суми доведеться сплатити податок у розмірі тринадцяти відсотків. Тобто до бюджету піде 260 000 рублів як дивіденди. Відповідно, податковий тягар зменшиться вдвічі.

Це треба знати! Якщо документів про вартість купівлі квартири у поточного продавця не збереглося, то прибутком, що оподатковується, визнається вся вартість, за яку було продано житло.

Закон не забороняє отримувати податкові пільги при продажі житла стільки разів, скільки разів власник здійснюватиме угоди купівлі-продажу. Тобто не встановлено обмежень щодо кількості використання дивідендів під час продажу. Але використовувати кілька вирахувань в одному календарному році не вийде, оскільки це заборонено нормативами.

Це цікаво! Жителі РФ сплачують податок з одержаного доходу у розмірі 13%. Іноземні громадяни – 30% (майже одна третина) від суми доходу.

Власник нерухомості після 2016 року, продавши її, звільняється від сплати податку на прибуток, якщо:

Квартира коштувала менше ніж 1 мільйон рублів.
Термін володіння нерухомістю – понад 60 місяців.

Якщо продавець нерухомості вкаже в документах ціну проданого житлового приміщення меншу за кадастрову, щоб зменшити суму податку, за законом базу оподаткування буде збільшено. Коригуючий коефіцієнт - 0,7. Зумовлено це нововведеннями, які стали законочинними у 2016 р.

Увага! Квартира, придбана до 1 січня 2016 року, може бути продана без сплати податків за 36 місяців з моменту покупки. А нерухоме майно, придбане після наведеної дати, підлягає безподатковому продажу лише за п'ять років, тобто не раніше першого січня (наприклад) 2021 року.

З цього відеоролика можна дізнатися про нові зміни та порядок оформлення документів у податковій:

Розподіл вирахування між власниками

При продажу нерухомості, що знаходиться у власності у кількох осіб, які є громадянами РФ і резидентами країни, майновий відрахування - 1 мільйон російських грошових знаків - ділиться між ними пропорційно розміру частини майна, що належить кожному. Якщо свою частину нерухомості продає один із власників, він отримує всю пільгу цілком.

Виходячи з вищенаписаного, можна зробити такі висновки. Якщо власник продає свою квартиру, за законом він має сплатити податок із вартості. У разі, продаючи, він отримує прибуток, а прибуток підлягає оподаткуванню.

Однак законодавець закріпив правило, згідно з яким береться податкове вирахування при продажу квартири у власності менше трьох років. Через 2 роки після 2014 року (тоді змінився порядок надання відшкодування при купівлі майна, яке присуджено до нерухомого) термін, після якого можна продавати квартиру без сплати податку на прибуток, збільшено до п'яти років.

За загальним правилом, якщо майно перебувало у власності громадянина понад три роки (для майна, придбаного з 1 січня 2016 року, цей термін збільшено до п'яти років), то доход від його продажу не оподатковується (). У протилежному випадку сплати податків не уникнути. Але суму податку можна зменшити, використавши право на майнове податкове відрахування. У НК РФ передбачено два варіанти їх використання – заявити до відрахування витрати, вироблені для придбання майна, або застосувати відрахування у фіксованому розмірі (). Розберемо обидва варіанти і подивимося, у яких випадках вигідніше застосовувати той чи інший відрахування.

Строк володіння майном

Наприкінці минулого року Президент РФ Володимиром Путінимбуло підписано закон, що встановлює нові правила оподаткування доходів від продажу фізичними особами майна в частині строків володіння ним (Федеральний закон від 29 листопада 2014 р. № 382-ФЗ " ", далі – Закон № 382-ФЗ). Нововведення почнуть діяти лише щодо майна, придбаного після 1 січня 2016 року. ().

За загальним правилом ПДФО нічого очікувати оподатковуватися прибуток від продажу майна, що перебував на даний момент продажу у власності громадянина понад п'ять років (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ). Однак на території конкретного регіону цей термін може бути знижений аж до нуля, якщо суб'єкт РФ ухвалить відповідний закон.

З цього правила передбачено винятки – мінімальний трирічний термін володіння майном, як і сьогодні, застосовуватиметься при виконанні хоча б однієї з таких умов:

якщо право власності отримано у порядку спадкування або за договором дарування від члена сім'ї та (або) близького родича платника податків;
якщо право власності набуло внаслідок приватизації;
якщо право власності отримано платником ренти внаслідок передачі майна за договором довічного утримання з утриманням (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, ).
НАША ДОВІДКА
Близькими родичами вважаються родичі по прямій висхідній і низхідній лінії – подружжя, батьки та діти, дідусі, бабусі та онуки, повнорідні та неповнорідні (що мають спільних батька чи матір) брати та сестри ().

Тепер розберемося, як вважати термін володіння майном. За загальним правилом право власності на майно виникає з дати державної реєстрації та внесення відповідного запису до ЄДРП(). Як роз'яснив порталу ГАРАНТ.РУ радник державної цивільної служби Російської Федерації 1 класу департаменту податкової та митно-тарифної політики Мінфіну Росії Микола Стельмах, саме ця дата є підставою (датою відліку) для розрахунку терміну знаходження у власності майна (наприклад, квартири) при наданні відрахування. А отже, якщо, наприклад, квартира була куплена 15 травня 2011 року, то трирічний термін володіння нею слід вважати минулим 15 травня 2014 року.

Але є низка випадків, коли дата держреєстрації права власності не має значення. Так, наприклад, при отриманні спадщини право власності виникає з дати відкриття спадщини (тобто від дня смерті спадкодавця) незалежно від дати його фактичного прийняття або реєстрації права власності (). А отримуючи квартиру у кооперативі, власник вступає у свої права з дати внесення останнього паю (). Буває також ситуація, коли квартиру приватизували до набрання чинності Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ " " (він почав діяти 29 січня 1998 року), а свідоцтво про право власності на неї отримано пізніше цього дня. В даному випадку дата отримання свідоцтва про держреєстрацію майна значення не має – квартира вважається такою, що належить громадянину з моменту приватизації ().

Наведемо кілька прикладів розрахунку ПДФО при продажу майна, при цьому виходитимемо з мінімального терміну володіння майном, що діє сьогодні, в три роки. Отже, якщо майно перебуває у власності платника податків менше ніж три роки, то з доходів від його продажу потрібно сплатити податок. При цьому суму можна зменшити шляхом використання податкового відрахування.

майнове податкове вирахування у фіксованій сумі (1 млн руб. при продажу житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, земельних ділянок, а також часток у них і 250 тис. руб. при продажу іншого майна - автомобілів, нежитлових приміщень, гаражів і т.д.);
відрахування у сумі фактично вироблених і документально підтверджених витрат, що з придбанням майна.

Платник податків може використовувати будь-яке з цих відрахувань, але спочатку потрібно прорахувати, яке відрахування вигідніше в тій чи іншій ситуації.

ПРИКЛАД

ПРИКЛАД 1

А. І. Солнцев придбав квартиру за 7 млн руб. у 2013 році, а у 2014 році продав її за 8,2 млн руб. З отриманих доходів (1,2 млн руб.) він має сплатити податок за ставкою 13%, але може зменшити його на суму податкових відрахувань. Подивимося, яке відрахування буде вигідніше використовувати платнику податків.

Цей вирахування надається у розмірі 1 млн руб. з доходів, одержаних від продажу квартири. Отже, суму податку слід розраховувати так:

(8200000 руб. - 1000000 руб.) Х 0,13 = 936000 руб.

Ситуація 2. Податковий вирахування у розмірі витрат, понесених для придбання квартири.

Власник, який обрав цей вид податкового відрахування, може зменшити отримані від продажу квартири доходи у сумі витрат, вироблених під час її купівлі. Розрахуємо суму ПДФО, що підлягає сплаті:

(8200000 руб. - 7000000 руб.) Х 0,13 = 156 000 руб.

Таким чином, якщо вартість майна, що продається, незначно перевищує витрати, вироблені при його придбанні, то найбільш вигідно буде застосувати відрахування у розмірі понесених витрат.

ПРИКЛАД 2

А.В. Тучкін придбав гараж за 100 тис. руб. у 2012 році, а продав у 2014 році за 260 тис. руб.

Ситуація 1. Фіксоване податкове відрахування.

При продажу гаража, який перебував у власності менше трьох років, власник може скористатися вирахуванням у розмірі 250 тис. руб. Таким чином, сума податку, що підлягає сплаті, становитиме:

(260 000 руб. - 250 000 руб.) Х 0,13 = 1300 руб.

Ситуація 2. Податковий відрахування у вигляді витрат, понесених для придбання гаража.

Оскільки витрати на придбання склали 100 тис. руб., то застосувавши це відрахування, власник буде зобов'язаний сплатити податок у такому розмірі:

(260 000 руб. - 100 000 руб.) Х 0,13 = 20 800 руб.

У цьому випадку власнику вигідніше скористатися податковим вирахуванням у фіксованому розмірі.

Фіксований податкове відрахування застосовується щодо власника, а чи не об'єкта нерухомості, отже, якщо власник протягом року продав кілька видів майна, то граничний розмір відрахування застосовується всім об'єктам разом, а чи не кожному окремо ( ).

Аналогічні правила застосовуються і щодо майна, що знаходилося у частковій власності, але проданого як єдиний об'єкт (тобто всі частки продані їх власниками за одним договором купівлі-продажу). Тоді сума відрахування розподіляється пропорційно часткам у праві власності на нерухоме майно ().

Що стосується вирахування у сумі вироблених витрат, то для того, щоб ним скористатися, потрібно зібрати всі документи, що підтверджують витрати на купівлю квартири, наприклад договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі власності ( ). При цьому НК РФ не дає якихось роз'яснень з приводу того, які витрати можна заявити для відрахування. Єдина вимога – вони мають бути документально підтверджені та направлені на придбання квартири.

Як пояснив Мінфін Росії, до таких витрат можуть відноситися безпосередньо витрати на придбання квартири, послуги ріелтора та відсотки за іпотечним кредитом. А витрати на оплату тарифу за ведення позичкового рахунку за кредитним договором, страхування квартири, а також витрати на купівлю та встановлення металевих дверей до податкового відрахування не включаються (). Для підтвердження витрат надаються такі документи: прибуткові касові ордери, товарні та касові чеки, банківські виписки, платіжні доручення, розписки продавця в отриманні коштів та інші.

Якщо квартиру було придбано за договором міни, то вирахування надається у розмірі ринкової вартості квартири, встановленої на дату підписання договору. Для того, щоб дізнатися про цю вартість, можна скористатися послугами незалежного оцінювача. Його звіт про оцінку буде документом, що підтверджує вироблені власником витрати ().

Нерідко буває, що квартиру придбали за рахунок коштів материнського капіталу. Як пояснили чиновники, сума такої одноразової допомоги може включатися до податкового відрахування та зменшувати суму отриманих під час продажу квартири доходів. Те саме стосується сум одноразових субсидій на придбання житла – наприклад, у рамках програми із забезпечення житлом військовослужбовців, співробітників поліції тощо ().

Як сплатити податок

Документи, що підтверджують факт продажу майна, наприклад договір купівлі-продажу та акт приймання-передачі, а також документи, що дають право на застосування того чи іншого відрахування (договір на придбання квартири, договір на надання послуг ріелтора та інше), потрібно додати до заповненої податкової декларації за формою 3-ПДФО та подати до податкової інспекції за місцем проживання. Зробити це потрібно пізніше 30 квітня року, наступного за роком продажу майна (). Якщо декларація буде подано пізніше цього терміну, податкова інспекція нарахує штраф у розмірі 5% від несплаченого податку за кожен повний або неповний місяць прострочення, але не більше 30% від суми податку та не менше 1 тис. руб. ().

Звертаємо увагу, що податкову декларацію заповнювати та подавати не потрібно лише у разі володіння майном понад три роки (). Якщо термін володіння майном становить менше трьох років, заповнити та подати до податкового органу декларацію все одно доведеться – навіть якщо дохід від продажу не перевищує суми податкового відрахування.