Pengurangan pajak properti saat dijual. Berapa potongan pajak untuk menjual real estat? Saat menjual real estate dengan saham tertentu

Pengurangan pajak properti saat menjual apartemen merupakan salah satu jenis pemotongan pajak. Ini mewakili hak untuk mengurangi pajak yang dikenakan pada anggaran negara ketika menjual real estat. Manfaatnya dapat digunakan oleh perorangan dan badan hukum. Jumlah pengembalian dana maksimum tercermin dalam undang-undang saat ini. Masyarakat kerap menemui kendala dalam menentukan besaran potongan. Untuk mengetahui terlebih dahulu bagaimana bertindak dalam setiap situasi tertentu, para ahli menyarankan agar Anda membiasakan diri dengan aturan penghitungan manfaat. Selain itu, perlu dipelajari kapan pengembalian dana diberikan dan siapa yang berhak atas pengurangan pajak. Kami akan membicarakan secara spesifik penghitungan jumlah, serta nuansa menerima manfaat di bawah ini.

Manfaatnya dapat digunakan oleh individu yang berstatus penduduk Federasi Rusia. Untuk melakukan ini, Anda harus tinggal di negara bagian tersebut selama lebih dari 183 hari. Hak serupa juga dimiliki oleh pengusaha perorangan yang belum menggunakan real estat yang dijual untuk kegiatan komersial. Agar pengurangan pajak atas penjualan apartemen dapat diberikan, syarat-syarat tertentu harus dipenuhi.

Daftarnya meliputi:

real estat tidak digunakan untuk mencari keuntungan;
perumahan itu milik warga negara untuk jangka waktu tertentu;
keuntungan dari penjualan tempat itu setidaknya 1 juta rubel.

Kalkulator pengurangan pajak online

Jangka waktu kepemilikan properti untuk menerima pengurangan pajak

Saat mengetahui siapa yang berhak menerima potongan, seseorang akan mengetahui bahwa properti tersebut harus dimiliki lebih dari 3 tahun. Periode ini berlaku hingga tahun 2016. Namun kemudian dilakukan perubahan peraturan perundang-undangan mengenai pemberian pengurangan pajak. Kini jangka waktunya ditambah menjadi 5 tahun.

Namun, jangka waktu tiga tahun tetap berlaku jika seseorang telah menjual real estate yang:

telah terdaftar sebelum tahun 2016;
diwariskan kepada pemiliknya melalui warisan;
diberikan kepada pemilik saat ini oleh seorang kerabat;
diprivatisasi;
ditransfer ke pemilik tempat berdasarkan perjanjian anuitas seumur hidup.

Sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, hak milik timbul pada diri seorang warga negara sejak pendaftaran negara dan berakhir dengan pengalihan harta kepada pihak ketiga. Fakta transaksi harus dikonfirmasi oleh dokumentasi yang relevan dalam jangka waktu yang ditentukan.

Jika harta itu diterima melalui warisan, maka tanggal mulainya kepemilikan dianggap sebagai tanggal pembukaan warisan.

Perselisihan sering kali muncul dalam situasi ketika seseorang ingin menjual saham real estat. Katakanlah awalnya seorang warga memiliki 1/3 apartemen. Kemudian, selanjutnya, dia menerima 2/3 sisanya. Dalam situasi ini, tidak semua orang mengetahui momen apa yang dianggap sebagai awal masa kepemilikan. Kementerian Keuangan memberikan klarifikasi terkait permasalahan tersebut.

Hingga tahun 2014, dilaporkan bahwa jangka waktu kepemilikan seluruh apartemen harus dihitung sejak saham awal didaftarkan. Namun pada tahun 2014, posisi Kementerian Keuangan berubah. Saat ini, atas suatu saham yang dimiliki untuk jangka waktu tidak lebih dari 3 tahun, pada saat penjualan harus membayar pajak dan menerima pengurangan harta benda.

Besarnya manfaat pajak

Jumlah manfaat maksimum ditetapkan oleh undang-undang. Basis pajak dapat dikurangi hingga 1 juta rubel dari total biaya yang terkait dengan pembelian real estat. Namun, hal tersebut harus didokumentasikan. Biaya tersebut tidak hanya mencakup harga properti, tetapi juga bunga pinjaman jika properti tersebut dibeli dengan uang bank, serta biaya jasa makelar barang tak bergerak dan biaya lainnya.

Anda dapat menggunakan manfaat dalam jumlah tetap ketika warga negara tidak dapat mendokumentasikan biaya yang dikeluarkan, atau jumlahnya kurang dari 1.000.000 rubel. Dalam situasi lain, masuk akal untuk mengurangi jumlah penghasilan kena pajak dengan jumlah yang sebenarnya dibelanjakan untuk pembelian.

Perhitungan pajak penghasilan jika suatu manfaat digunakan

Sebelum Anda menerima potongan pajak saat menjual apartemen pada tahun 2019 dan mengembalikan sebagian dananya, Anda perlu melakukan sejumlah perhitungan. Secara khusus, para ahli merekomendasikan untuk menentukan sendiri jumlah pajak penghasilan saat menggunakan manfaat tersebut.

Jika pengembalian dana diberikan dalam jumlah tetap, perhitungannya akan dilakukan dengan rumus sebagai berikut:

Pajak penghasilan pribadi = (Jumlah yang diterima saat penjualan apartemen - 1.000.000 rubel) * 13%

Jika biaya yang harus ditanggung warga negara diperhitungkan, skema perhitungannya berubah. Ini akan terlihat seperti ini:

Pajak penghasilan pribadi = (Penghasilan - jumlah pengeluaran yang dikonfirmasi) * 13%

Berkat perubahan yang mulai berlaku pada tahun 2016, kemungkinan spekulasi di bidang real estat dihentikan. Sekarang, jika perjanjian tersebut mencakup jumlah minimal 1 juta rubel, ini tidak memungkinkan seseorang untuk menghindari pembayaran pajak. Jika pendapatan dari penjualan real estat yang dibeli pada tahun 2016 kurang dari nilai kadaster dikalikan 0,7, maka skema penghitungan pajak juga akan berubah. Untuk menentukan berapa jumlah uang yang akan diberikan kepada negara, harus dilakukan perhitungan sebagai berikut:

Pajak penghasilan pribadi = (Nilai kadaster tempat * 0,7) * 13%

Harus diingat bahwa entitas konstituen Federasi Rusia memiliki hak untuk secara mandiri menentukan jangka waktu kepemilikan real estat dan koefisiennya.

Lebih mudah untuk memahami bagaimana pengurangan pajak dihitung saat menjual real estat menggunakan contoh yang sudah jadi.

Katakanlah seorang warga menjual apartemen pada tahun 2015. Properti itu dibeli setahun sebelumnya. Tempat itu dijual seharga RUB 3.955.700. Agar tidak membayar pajak, warga negara menunjukkan dalam kontrak harga properti sebesar 950.000 rubel, dan sisanya dieksekusi dengan tanda terima. Nilai kadaster tempat itu adalah 3.100.000 rubel. Meskipun ada upaya untuk menghindari pembayaran kontribusi kepada negara, warga negara akan diharuskan membayar pajak sebesar 282.100 rubel. Jumlah tersebut diperoleh dengan perhitungan berikut: (3.100.000*0,7)*13%=282.100 rubel.

Jika properti bersama dijual

Harta tersebut dapat dimiliki bersama. Hal ini juga akan mempengaruhi kekhasan penerimaan potongan. Jumlahnya dibagikan di antara pasangan. Tindakan tersebut dilakukan berdasarkan aplikasi. Apabila akta itu belum dibuat, maka pembagian potongan yang jatuh tempo secara wanprestasi dilakukan dalam bagian yang sama.

Jika terjadi penjualan barang milik bersama, maka pengurangannya akan diberikan sesuai dengan besarnya bagian masing-masing pemilik.

Keuntungan menjual apartemen bisa digunakan minimal setiap tahun. Fitur ini pada dasarnya berbeda dengan potongan pajak saat membeli apartemen, yang hanya dapat digunakan sekali seumur hidup. Namun, ada sejumlah batasan. Jika seseorang menjual beberapa barang sekaligus dalam satu tahun, pengembalian dana hanya akan diberikan untuk salah satu barang tersebut.

Proses mendapatkan pengurangan pajak

Untuk menerima pengurangan properti saat menjual apartemen, warga negara harus mengikuti prosedur.

Secara khusus, orang tersebut harus:

Kirimkan deklarasi. Dokumen tersebut dibuat dalam bentuk 3-NDFL. Surat tersebut harus dikirim ke Inspektorat Pajak di tempat pendaftaran atau tinggal. Yang terakhir ini hanya mungkin dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum. Pernyataan tersebut harus diserahkan selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun setelah periode penjualan properti.
Siapkan aplikasi untuk pengurangan. Itu harus dikeluarkan sesuai dengan aturan.
Ambil dokumen yang mengkonfirmasi fakta penjualan apartemen dan perolehannya, jika pengembaliannya dinyatakan dalam jumlah biaya yang dikeluarkan selama proses pembelian.
Membayar pajak sesuai dengan hak manfaat yang disetujui.

Setelah mempelajari besaran dan ciri-ciri menerima potongan saat menjual apartemen, seseorang akan mengetahui bahwa manfaatnya bersifat multi guna. Undang-undang mengizinkan Anda untuk menggunakannya setiap tahun. Non-penduduk Federasi Rusia tidak berhak menerima pengembalian dana. Permohonan pengurangan dasar pengenaan pajak pada saat menjual apartemen juga akan ditolak jika orang tersebut telah memiliki properti tersebut kurang dari 5 tahun. Undang-undang mengizinkan Anda untuk mengurangi pendapatan yang diterima dari penjualan dengan jumlah biaya yang harus dikeluarkan saat membeli apartemen, atau sebesar 1 juta rubel jika tidak ada bukti dokumenter mengenai biaya tersebut.

Hampir semua penerimaan moneter orang Rusia dikenakan pajak penghasilan. Ketika real estat diasingkan, pajak penghasilan pribadi harus dihitung, yang kemudian dimasukkan ke dalam anggaran. Dalam kondisi tertentu, Anda dapat menghindari pembayaran pajak sama sekali atau menguranginya secara signifikan dengan mempelajari nuansa pemotongan pajak saat menjual apartemen.

Manfaat pajak untuk pelepasan apartemen dan real estat (rumah) lainnya - apa itu? Hari ini artinya:

Jumlah pendapatan yang diterima dikurangi dengan jumlah manfaat - ini adalah pemahaman yang paling benar dari sudut pandang Kode Pajak (Kode Pajak Federasi Rusia).
Tata cara memperoleh manfaat perpajakan, termasuk masalah penetapan kepemilikan dan pengurangan pajak penghasilan orang pribadi, merupakan sudut pandang yang paling umum.

Dalam kehidupan sehari-hari, konsep “pengurangan pajak” mencakup prosedur tertentu, yang tujuan akhirnya adalah membayar pajak lebih sedikit ke anggaran, atau tidak membayarnya sama sekali. Prosedurnya, dengan mempertimbangkan undang-undang saat ini, menjawab pertanyaan:

Berapa tahun berturut-turut kepemilikan rumah yang diperlukan untuk tidak membayar sama sekali?
Jika undang-undang pembatasan tidak berlaku, lalu bagaimana cara mengurangi pajak secara legal dan efektif jika Anda sudah menjual apartemen?

Sebelum menyiapkan tempat tinggal untuk dijual, Anda perlu melihat sudah berapa lama barang tersebut dimiliki penjual. Kemudian, apabila karena batas waktu tidak memungkinkan untuk dibebaskan dari pembayaran, maka perlu dilakukan pengurangan pajak penghasilan orang pribadi dengan menggunakan pengurangan pajak langsung.

Siapa yang berhak mendapatkan manfaat pajak?

Preferensi pajak menjadi milik penjual dengan ketentuan:

dia adalah penduduk Rusia;
properti tersebut secara geografis terletak di negara tersebut.

Seseorang dianggap penduduk di mata hukum apabila ia berada di dalam batas negara paling sedikit 183 hari dalam satu tahun takwim. Oleh karena itu, jika warga negara Rusia menghabiskan lebih banyak waktu per tahun di luar Federasi Rusia, ia tidak berhak atas preferensi pajak.

Pengusaha perorangan juga berhak memanfaatkan pengurangan pajak, dengan ketentuan perumahan tersebut tidak digunakan dalam kegiatan perdagangan atau produksinya.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menghindari pembayaran pajak?

Aturan terkenal “3 tahun telah berlalu - Anda tidak perlu membayar” telah mengalami beberapa inovasi yang tidak berpihak pada warga negara. Masa tenornya ditambah pada awal tahun 2016 dengan menambahkan daftar syarat. Sekarang, pertama-tama, Anda perlu hati-hati melihat ekstrak dari daftar real estat, yaitu tanggal pendaftaran negara atas hak milik penjual. Berikutnya, ada dua opsi yang memungkinkan.

Jika tanggal yang Anda cari lebih awal dari 01/01/2016 (yaitu, hingga 31/12/2015), maka periode tiga tahun biasa berlaku - Anda tidak perlu membayar pajak atas penjualan apartemen bila telah dimiliki selama tiga tahun berturut-turut atau lebih.

Contoh . Bykova L.N. membeli rumah pada 14 September 2015, tanggal pendaftaran negara adalah 21 September 2015. Warga negara bisa menjual apartemen tanpa pajak mulai 22 September 2018.

Jika tanggal pendaftaran 1 Januari 2016 atau setelahnya, maka berlaku aturan baru. Penting atas dasar apa penjual membeli properti tersebut.

Jangka waktu tiga tahun harus dihitung bila dia:

diprivatisasi;
diwariskan;
dihadiahkan oleh kerabat dekat;
diterima berdasarkan transaksi anuitas.

Jangka waktu pengelolaan harta warisan dihitung sejak pemilik sebelumnya meninggal dunia. Dalam kasus lain - sejak tanggal pembuatan entri dalam Daftar Kepemilikan Negara Terpadu penjual.

Contoh. Kerabat Ivanov A.B. meninggal pada 26 Januari 2017. Menurut surat wasiat, apartemen itu sepenuhnya dialihkan ke kepemilikan Ivanov. Pengalihan hak dapat didaftarkan dalam Daftar Real Estat Negara Terpadu setelah prosedur pewarisan hanya pada 1 Juli 2017, tetapi periode kepemilikan dimulai pada 26 Januari 2017, dan Ivanov akan dapat menjual apartemen tanpa membayar pajak. mulai tanggal 27 Januari 2020.

Jika tidak, berlaku perpanjangan jangka waktu lima tahun. Misalnya saja ketika ruang hidup:

dibeli;
sumbangan dari kerabat lain, serta teman dan kenalan;
ditukar;

Enam puluh bulan pengelolaan berkelanjutan harus dihitung sejak tanggal pendaftaran properti, setelah itu dapat dijual tanpa pajak. Jadi, jika tempat tinggal itu dibeli pada tahun 2016, maka baru bisa dijual tanpa pajak penghasilan pribadi pada tahun 2021.

Penting. Resep kepemilikan membebaskan pajak dan pajak penghasilan 3 orang pribadi. Tidak perlu mengisi deklarasi setelah transaksi tersebut.

Jika transaksi terjadi sebelum berakhirnya minimum holding period, maka wajib pajak berhak menerapkan manfaat pajak.

Jumlah pengurangan

Kode ini memberikan dua opsi pengurangan properti saat menjual apartemen pada tahun 2019:

pengurangan tetap sebesar satu juta rubel (1.000.000 rubel);
pengeluaran - jumlah uang yang dihabiskan untuk pembelian dan renovasi apartemen.

Mana yang lebih baik digunakan tergantung keinginan penjual. Misalnya, jika pendapatan dari suatu transaksi tidak melebihi satu juta rubel, atau jika dokumen pengeluaran tidak disimpan, lebih baik menyelesaikan jumlah yang tetap. Hal ini tidak perlu dikonfirmasi lebih lanjut melalui makalah atau pernyataan.

Jika transaksinya lebih dari satu juta, Anda perlu melihat dokumen apa saja tentang biaya perolehan dan perbaikan yang masih disimpan. Yang penting hanyalah biaya aktual yang dikeluarkan, bukan biaya apa pun. Jika, misalnya, kontrak perbaikan dibuat sejumlah 450.000 rubel, tetapi sebenarnya biaya perbaikannya 320.000 rubel, maka tepat 320.000 rubel diterima sebagai manfaat.

Berikut ini akan membantu mengonfirmasi pengeluaran sebenarnya:

Perjanjian antara penjual dan pemilik sebelumnya;
DDU dengan pengembang;
perjanjian tentang pekerjaan perbaikan dan penyelesaian serta pengembangan dokumentasi desain dan estimasi;
dokumen apa pun yang mengonfirmasi pembayaran berdasarkan perjanjian di atas: kuitansi, cek, pesanan kuitansi, laporan bank;
kuitansi pembelian bahan bangunan.

Misalnya, jika tempat tinggal dibeli oleh penjual seharga 1.700.000 rubel, selama renovasi, 320.000 rubel diinvestasikan di dalamnya (pembelian bahan, pekerjaan finishing), dan dijual seharga 2.400.000 rubel, maka Anda dapat menyatakan jumlah pembelian dan perbaikan, yaitu 1.700.000 + 320.000 = 2.020.000 rubel.

Pilihannya tercermin dalam pengembalian pajak 3-NDFL. Jika Anda memilih potongan tetap, Anda tidak perlu mengonfirmasinya dengan apa pun - itu ditentukan oleh kekuatan hukum. Jika opsi pengeluaran digunakan, dokumen pendukung dilampirkan pada deklarasi.

Perhitungan pajak penghasilan saat menerima manfaat

Saat menghitung pajak penghasilan, Anda perlu menjawab tiga pertanyaan secara berurutan:

Berapa lama penjual terus memiliki rumah tersebut?
Pendapatan apa yang diterima dari transaksi tersebut?
Pengurangan pajak mana yang lebih menguntungkan?

Jumlah yang diperoleh setelah menjawab pertanyaan-pertanyaan ini harus dikalikan dengan 13% (atau dengan 0,13 - ini benar secara aritmatika). Hasilnya adalah jumlah pajak yang terutang.

Pertanyaan 1: Berapa lama penjual terus memiliki rumah tersebut?

Saat menjawab pertanyaan ini, Anda perlu menghitung batas minimal tenor sesuai aturan yang diuraikan di atas. Apabila jangka waktu itu terpenuhi, yaitu penjual surat berharga itu adalah pemiliknya lebih dari 3 (5) tahun, maka tidak perlu membayar pajak atas penjualan itu, berapapun jumlahnya.

Tidak perlu menyerahkan pengembalian pajak 3-NDFL.

Jika penjual menjadi pemilik kurang dari jangka waktu yang ditetapkan: kurang dari tiga (pengurangan untuk apartemen kurang dari 3 tahun dan kurang dari 5 tahun); Insentif pajak akan membantu mengurangi besaran pajak.

Pertanyaan 2. Pendapatan apa yang diterima dari transaksi tersebut?

Pendapatan secara tradisional dianggap sebagai jumlah yang ditentukan dalam kontrak, terlepas dari nilai kadasternya. Untuk itulah pengurangan pajak dan tarif pajak penghasilan pribadi harus diterapkan. Pendekatan ini hanya diperbolehkan jika perumahan didaftarkan kepada penjual hingga tanggal 31 Desember 2015 inklusif.

Apabila harta benda didaftarkan setelah tanggal 1 Januari 2016, maka perlu dilakukan pengecekan harga jual dengan nilai kadaster harta benda dikalikan 0,7 (faktor pereduksi). Angka mana yang lebih besar harus diperhitungkan saat menghitung pajak penghasilan pribadi.

Algoritme verifikasinya sederhana:

Langkah pertama adalah memesan sertifikat nilai kadaster kepada Rosreestr pada tanggal 1 Januari tahun terjadinya penjualan.
Di sertifikat yang sudah jadi, temukan baris "Nilai kadaster".
Lipat gandakan angka yang ditunjukkan dengan 70%.
Bandingkan hasil yang diperoleh dengan harga kontrak.

Jumlah terbesar dari jumlah tersebut akan diakui sebagai pendapatan dari penjualan.

Setelah menentukan penghasilan dengan memperhatikan aturan di atas, Anda dapat melanjutkan untuk mengurangi manfaat pajak darinya.

Pertanyaan 3. Pengurangan pajak mana yang lebih menguntungkan?

Anda dapat memilih salah satu dari dua yang disediakan oleh undang-undang: tetap atau dapat dibuang. Intinya begini: Anda hanya perlu mengurangi jumlah pengurangan dari jumlah pendapatan. Hasilnya adalah besarnya penghasilan kena pajak yang harus dikalikan 13%.

Harga jual harus memperhatikan aturan penentuan jumlah pendapatan yang ditetapkan di atas (nilai kadaster dikalikan 0,7, atau harga kontrak).

Lebih baik memutuskan opsi manfaat sebelum menjual rumah Anda. Menghitung apartemen menggunakan kalkulator pajak penghasilan pribadi akan membantu Anda memutuskan manfaat mana yang lebih menguntungkan dalam kasus tertentu.

Rumus perhitungan pajak

Rumus perhitungan universal adalah sebagai berikut:

(D – NV) * 13% = jumlah pajak, dimana

D – pendapatan (dari kontrak atau dari nilai kadaster);

NV – pengurangan pajak (tetap atau beban).

Perhitungan pajak menggunakan contoh

Data awal: tempat tinggal dibeli pada Februari 2016 dengan harga 1.250.000 rubel. Selama masa kepemilikan, perbaikan besar dilakukan dengan biaya 285.000 rubel. Ada dokumen untuk perbaikan. Wajib pajak memutuskan untuk mengajukan pengurangan perumahan setelah menjualnya pada Juni 2018 seharga 1.600.000 rubel. Harga kadaster real estat pada 1 Januari 2018 adalah 1.640.000 rubel.

Sudah berapa lama penjual memiliki rumah tersebut? Dari tanggal pendaftaran hingga transaksi penjualan, 29 bulan telah berlalu (dari Februari 2016 hingga Juni 2018) - ini kurang dari lima tahun (atau 60 bulan) yang disyaratkan oleh hukum. Penjual tidak dapat menghindari pajak atas dasar ini.

Berapa banyak uang yang diterima? Setelah menghitung harga kadaster, penjual menerima: 1.640 ribu * 0,7 = 1.148 ribu rubel. Hasilnya kurang dari harga yang ditetapkan dalam kontrak, oleh karena itu 1.600.000 rubel akan diterima sebagai pendapatan dari transaksi (seperti dalam kontrak).

Pengurangan pajak mana yang lebih menguntungkan? Penjual memiliki bukti pengeluaran sebesar 1.535 ribu rubel (1.250 ribu untuk pembelian dan 285 ribu untuk perbaikan). Pengurangan jumlah ini jelas lebih menguntungkan daripada jumlah tetap 1 juta rubel, sehingga penjual akan menyatakan model pengeluaran.

(1.600.000 – 1.535.000) * 13% = 8.450 rubel.

Total: jumlah pajak penghasilan pribadi yang harus dibayar ke anggaran adalah 8.450 rubel.

Penting. Apabila pengurangannya lebih besar atau sama dengan jumlah penghasilan, maka perhitungannya menghasilkan jumlah pajak negatif. Dalam hal ini, Anda tidak perlu membayar apa pun ke anggaran, tetapi Anda tetap harus menyerahkan deklarasi.

Fitur kepemilikan bersama

Apabila suatu rumah susun milik bersama dijual, maka pajak atas penjualannya dibagi kepada setiap orang. Dengan demikian, pengurangan pajak juga dibagi - sesuai dengan bagiannya. Pada saat yang sama, bagian dari properti yang dijual ditentukan dalam dokumen resmi - sertifikat kepemilikan atau kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu.

Artinya pemilik yang masing-masing memiliki 1/3 berhak menerima manfaat sebesar 1/3 dari jumlah seluruhnya masing-masing. Jika salah satu pemilik memiliki 3/4, dan pemilik kedua memiliki 1/4, maka pengurangannya akan dibagikan di antara mereka dalam proporsi yang sama.

Sedangkan untuk harta bersama (pasangan), potongan pajak atas penjualan suatu bagian dalam suatu rumah susun dibagi rata antara suami dan istri.

Fitur penjualan perumahan warisan

Harta warisan memberi pemiliknya masa tenggang kepemilikan, yang diperlukan agar tidak membayar pajak sama sekali. Masa kepemilikannya adalah 3 tahun, terlepas dari apakah apartemen tersebut didaftarkan sebelum tahun 2016 atau setelahnya.

Nuansanya juga terletak pada urutan penentuan titik awal periode. Dalam hal pewarisan, itu bergeser - permulaannya dihitung dari tanggal kematian pewaris, dan bukan dari tanggal pendaftaran negara dalam Daftar Real Estat Negara Bersatu.

Tidak masalah kapan properti itu didaftarkan kepada pemilik baru - enam bulan, satu tahun atau lebih. Hari kematian pemilik sebelumnya menentukan jangka waktu yang dibutuhkan. Juga tidak menjadi soal apakah perumahan itu diterima atas dasar hukum atau atas kemauan, dari kerabat atau tidak.

Contoh. Seorang kenalan Karbysheva A.N. meninggal pada 11 Maret 2015. Menurut surat wasiat yang tersisa, apartemen tiga kamar itu dipindahkan ke A.N. Karbysheva, dan kerabat almarhum tidak menerima hak apa pun atas perumahan. Setelah proses hukum yang panjang, pada 17 September 2017, apartemen tersebut akhirnya didaftarkan kepada A.N. Dalam hal ini, terlepas dari segala kesulitannya, jangka waktu kepemilikan akan dihitung mulai 11 Maret 2015, dan properti tersebut dapat dijual bebas pajak mulai 12 Maret 2018.

Fitur manfaat bagi pensiunan

Manfaat apa pun bagi pensiunan terkait dengan pembayaran pajak saat menjual apartemen tidak diatur oleh undang-undang saat ini. Pendapatan seorang pensiunan dari penjualan rumah dikenakan pajak penghasilan pribadi menurut skema yang sama dengan pendapatan kategori penduduk lainnya.

Fitur saat menjual apartemen ke kerabat

Saat menjual apartemen kepada kerabat, penjual tidak memiliki manfaat atau kewajiban tambahan apa pun terhadap anggaran. Dalam hal ini pajak penghasilan orang pribadi dihitung secara umum.

Harus diingat bahwa transaksi antar kerabat seringkali hanya bersifat khayalan dan dapat digugat oleh pihak-pihak yang berkepentingan (terutama dalam hal kepailitan) melalui pengadilan. Selain itu, pembelian dan penjualan apartemen bersama keluarga tidak boleh digunakan untuk tujuan menguangkan dana modal bersalin. Ini merupakan tindak pidana.

Penting. Dalam hal ini pembeli tidak menerima potongan atas pembelian (pembelian antar kerabat).

Prosedur penerimaan

Pertanyaan utama saat diterima adalah apakah mungkin mendapat potongan jika apartemen dijual? Tidak perlu bingung antara potongan pembeli dan potongan penjual. Pembeli mengembalikan pajak penghasilan pribadi yang dibayarkan ke anggaran, dan penjual mengurangi jumlah pajak sebelum pembayaran.

Artinya, kantor pajak tidak mengembalikan apa pun - pembayar pajaklah yang pada akhirnya akan membayar lebih sedikit.

Untuk mengajukan permohonan manfaat, Anda harus:

Tunggu hingga akhir tahun penjualan apartemen tersebut.
Isi deklarasi (Z-NDFL) sendiri atau dengan bantuan spesialis, lampirkan dokumen pendukung ke dalamnya.
Kirimkan paket ke departemen paling lambat tanggal 30 April.
Bayar pajak yang dihitung dalam deklarasi selambat-lambatnya tanggal 15 Juli.

Surat-surat tersebut harus diserahkan ke Layanan Pajak Federal (bukan Layanan Pajak Federal) di alamat tempat tinggal penjual. Setelah penyelesaian dengan anggaran, Anda dapat meminta rekonsiliasi dan memastikan tidak ada utang pajak yang timbul.

Daftar dokumen yang diperlukan

Untuk pendaftaran Anda memerlukan:

Yang terpenting adalah deklarasi 3-NDFL yang sudah lengkap.
Bukti penyelesaian dan pelaksanaan transaksi (DCP, akta transfer, dokumen pembayaran).
Jika opsi pengeluaran digunakan - bukti pengeluaran (perjanjian pembelian apartemen, perbaikan, penyelesaian, persiapan proyek, kuitansi dan kuitansi pembelian bahan bangunan).

Perubahan penting untuk tahun 2019

Pengurangan pajak atas penjualan apartemen pada tahun 2019 tidak berubah. Namun perlu memperhatikan inovasi tahun 2016, yaitu:

periode kepemilikan minimum setelah tidak perlu membayar pajak telah berubah - dari 3 menjadi 5 tahun;
menambahkan alasan untuk akuisisi yang bergantung pada jangka waktu kepemilikan;
Prosedur penghitungan pendapatan penjualan telah berubah - sekarang harga kontrak harus dibandingkan dengan nilai kadaster dikalikan 0,7.

Semua fitur tersebut dapat dilihat lebih detail di atas.

Kesimpulan

Pengurangan pajak memungkinkan Anda menghemat pajak secara signifikan saat menjual apartemen pada tahun 2019, dan dalam beberapa kasus bahkan membebaskan Anda dari pajak tersebut. Sepintas, aturan penerapan pemotongan itu rumit, tetapi memahaminya tidaklah sulit.

Saat mengajukan permohonan manfaat, perlu dipahami berapa lama apartemen itu dimiliki, pendapatan apa yang diterima dari penjualannya, dan pengurangan pajak mana yang lebih efektif dalam situasi tertentu. Jika tidak, perhitungan aritmatika dan dokumen tidak memakan banyak waktu - oleh karena itu, jawaban atas pertanyaan tentang bagaimana mendapatkan pengurangan pajak dari penjualan apartemen adalah menganalisis situasi individu dan menemukan opsi pajak yang paling menguntungkan.

Selain itu, jangan lupakan pinjaman yang menjadi hak Anda jika apartemen dibeli dengan hipotek.

Anda dapat mengetahui lebih lanjut tentang hal ini dengan konsultasi gratis dengan pengacara. Daftar di situs web kami melalui konsultan.

Kami menunggu pertanyaan Anda dan akan berterima kasih atas suka dan posting ulang Anda.

Menurut undang-undang yang saat ini berlaku di Rusia, ketika seseorang menjual properti apa pun yang telah menjadi miliknya kurang dari 3 tahun, orang tersebut memperoleh pendapatan. Dan penghasilan ini dikenakan pajak khusus, yang disebut “atas penghasilan orang pribadi”. Oleh karena itu, ketika menjual properti miliknya, seorang wajib pajak yang taat hukum segera mempunyai kewajiban untuk mengisi deklarasi 3-NDFL dan menyerahkannya ke kantor pajak di tempat tinggalnya. Dan hal itu harus dilakukan paling lambat tanggal 30 April tahun berikutnya setelah tahun takwim penjualan properti.

Selain itu, menurut undang-undang perpajakan yang ada, seseorang yang telah menjual propertinya berhak mengurangi pendapatan yang diterima dari penjualan jika ia memberikan dokumen kepada Layanan Pajak Federal yang mengonfirmasi biaya sebenarnya yang dikeluarkan terkait langsung dengan perolehan properti ini. Dan sering kali, melakukan hal ini jauh lebih menguntungkan daripada menuntut pengurangan properti.

Perhitungan pengurangan properti

Saat ini, jumlah pengurangan maksimum yang mengurangi pendapatan dari penjualan perumahan (misalnya, rumah pribadi, apartemen atau kamar), bidang tanah, dacha atau rumah taman, serta bagian kepemilikan semua hal di atas, adalah 1.000.000 rubel. Dan sebesar 250.000 lagi, wajib pajak dapat mengurangi pendapatan terkait dari penjualan tempat non-perumahan, mobil, garasi, serta barang-barang lain yang termasuk dalam daftar hukum yang ditetapkan.

Dalam hal properti yang dijual berada dalam kepemilikan bersama atau bersama selama kurang dari 3 tahun, tetapi dijual sebagai objek hukum tunggal dengan berakhirnya perjanjian jual beli yang sama, 1 juta rubel pengurangan pajak properti akan didistribusikan di antara pemilik sebelumnya dari properti tersebut, menurut bagiannya, atau menurut perjanjian yang ada (inilah yang dimaksud dengan kepemilikan bersama yang direalisasikan).

Tetapi jika bagian dari properti milik bersama dijual masing-masing berdasarkan perjanjian jual beli terpisah, maka masing-masing pemilik saham tersebut berhak untuk mengklaim pengurangan pajak properti sebesar 1 juta rubel.

Penting: Jika dalam satu tahun takwim Wajib Pajak menjual lebih dari satu barang properti, batas pengurangan properti yang ditentukan berlaku untuk semua barang properti secara bersama-sama, secara agregat.

Terjadi (dan sering) bahwa pendapatan yang diterima oleh warga negara tertentu sebagai akibat dari penjualan properti tidak melebihi batas moneter yang ditetapkan oleh undang-undang, maka kewajiban untuk mengajukan pernyataan tetap pada wajib pajak tersebut, tetapi kewajiban untuk membayar pajak terkait tidak muncul dan itu saja.

Contoh penghitungan pengurangan pajak atas penjualan apartemen

Katakanlah seseorang Pupkin menjual apartemennya sendiri tahun ini, katakanlah, seharga 3.000.000 rubel. Apartemen ini dibeli oleh Pupkin dua tahun lalu, misalnya seharga 2.500.000 rubel.

Jelaslah bahwa warga negara tersebut di atas memiliki harta benda tersebut kurang dari 3 tahun yang ditentukan dalam undang-undang, yang berarti ia harus menyerahkan Surat Pemberitahuan Pajak Penghasilan Orang Pribadi atas penghasilan yang diterimanya kepada kantor pajak di tempat tinggalnya.

Mari pertimbangkan 2 opsi:

Misalkan Pupkin tidak menyatakan pengurangan properti dalam pernyataannya. Dalam hal ini, dia harus membayar pajak sebesar 2 juta rubel. Menurut perhitungan ini:
3.000.000 (jumlah penghasilan yang diterima) - 1.000.000 (batas bebas pajak) = 2.000.000 rubel x 13% (tarif pajak penghasilan pribadi saat ini) = 260.000 rubel.
Uang ini harus disumbangkan oleh Pak Pupkin ke kas negara dalam bentuk pajak yang sesuai.
Jika wajib pajak mengajukan permohonan pengurangan properti dalam deklarasi yang diserahkan (dalam jumlah biaya yang dikeluarkannya, dikonfirmasi oleh dokumen), penghasilan kena pajak hanya 500.000 rubel. Dengan demikian, pajak penghasilan orang pribadi tidak akan melebihi jumlah 65.000. Perhitungannya adalah sebagai berikut:
3.000.000 (jumlah pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen) - 2.500.000 (jumlah biaya yang terdokumentasi untuk pembelian apartemen yang sama kurang dari 3 tahun yang lalu) = 500.000 rubel (kena pajak) x 13% = 65.000 rubel pajak penghasilan pribadi .

Perbedaannya lebih dari signifikan!

Bagaimana cara mendapatkan potongan saat menjual apartemen?

Atas penjualan harta bendanya sendiri, wajib pajak dapat menerima pengurangan harta benda sebanyak yang diinginkannya, berbeda dengan pengurangan harta benda yang diberikan satu kali sehubungan dengan pembelian rumah.

Dan untuk menggunakan haknya sendiri atas pengurangan harta benda pada saat penjualan, negara mewajibkan wajib pajak untuk:

Penting: Hanya salinan dokumen yang diperlukan yang diserahkan ke Layanan Pajak Federal bersama dengan deklarasinya. Namun, wajib pajak juga harus membawa aslinya jika ada pemeriksa pajak yang teliti ingin memeriksanya sendiri.

Menjual apartemen dapat menimbulkan biaya yang cukup besar bagi pemiliknya karena pajak. Namun, badan legislatif telah menetapkan aturan yang menyatakan bahwa Anda dapat menerima pengurangan pajak jika menjual apartemen yang telah dimiliki kurang dari 3 tahun.

Ini akan membantu Anda menghemat pajak melalui pengembalian pajak penghasilan. Sejak 2016, jangka waktu Anda dapat menjual apartemen tanpa membayar pajak keuntungan telah ditingkatkan menjadi lima tahun.

Mengubah apartemen seringkali tidak terlalu menguntungkan, berdasarkan peraturan Federasi Rusia. Jika, setelah tidak hidup genap lima tahun, Anda harus menjual rumah Anda, dan itu bukan satu-satunya yang dimiliki pemiliknya (hal ini penting dalam kasus ini), undang-undang mewajibkan Anda membayar 13% dari biaya ketika menjual properti.

Dan jika Anda tinggal di apartemen selama lima tahun dan baru kemudian menjualnya, Anda tidak perlu membayar pajak penjualan. Hal ini tertuang dalam berbagai peraturan hukum.

Kapankah cukup memiliki apartemen selama 36 bulan agar tidak membagikan dividen kepada negara saat melakukan transaksi jual beli?

Pemiliknya dapat tinggal di rumah susun itu selama tiga puluh enam bulan dan menjualnya, sedangkan ia dibebaskan dari pembayaran dividen jika:

Apartemen itu diwarisi dan disumbangkan.
Perumahan kota mulai diprivatisasi.
Properti itu diambil alih berdasarkan perjanjian sewa.
Apartemen tersebut dibeli sebelum tahun 2016 dan telah dimiliki pemiliknya selama lebih dari 36 bulan.

Dalam kasus lain, ketika menjual apartemen yang dimiliki kurang dari lima tahun, Anda harus membayar pajak penghasilan.

Itu penting! Jangka waktu kepemilikan real estat dihitung sejak tanggal pendaftaran sertifikat kepemilikan.

Jadi, jika pemilik properti real estat ingin menghindari pengeluaran yang tidak perlu saat menjual rumah, ia harus tinggal di dalamnya setidaknya selama 60 bulan sebelum penjualan.

Cara menghindari pembayaran pajak saat menjual apartemen

Ada dua cara untuk menghindari pembayaran pajak dengan menjual real estat:

Anda harus tinggal di apartemen setidaknya selama 5 tahun.
Perumahan seharusnya menelan biaya tidak lebih dari 1 juta rubel.

Anda perlu mengetahui hal ini! Jumlah 1 juta rubel ditetapkan oleh hukum sebagai pengurangan properti saat menjual real estat: apartemen, kamar atau bangunan tempat tinggal, pondok, dll.

Undang-undang membebaskan pembayaran pajak atas penjualan perumahan senilai hingga 1 juta rubel. Anda dapat tinggal di perumahan seperti itu untuk jangka waktu berapa pun. Dalam hal ini dividen tidak perlu dibayarkan karena alasan hukum.

Satu-satunya hal yang harus dilakukan oleh pemilik yang menjual apartemen senilai 1 juta rubel, yang telah ia tinggali kurang dari tiga atau lima tahun, adalah menyerahkan pengembalian pajak kepada otoritas fiskal, yaitu ke kantor pajak.

Dalam hal ini, jumlah pajaknya akan menjadi nol, begitu pula basis pajaknya, karena penggunaan pengurangan properti pada saat penjualan. Artinya, Anda tidak perlu membayar pajak.

Catatan! Pengajuan deklarasi saat menjual apartemen, meskipun pajaknya nol, adalah wajib.

Untuk pelanggaran aturan, denda 1000 rubel diberikan. Dendanya akan semakin besar jika pembayaran pajaknya tidak nol.

Anda perlu mengetahui hal ini! Jika pemilik menjual rumah satu-satunya, tidak peduli berapa tahun kepemilikannya, hasil penjualannya tidak dikenakan pajak.

Saat menjual apartemen, Anda harus menyerahkan deklarasi ke Layanan Pajak Federal (atau hanya ke kantor pajak) dalam tahun penyelesaian transaksi.

Ini menarik! Kitab Undang-undang Pajak, Pasal 220, memberikan hak kepada pemilik untuk menerima pengurangan pajak dan kewajiban penjual untuk membayar pajak penghasilan pada saat menjual rumah susun.

Perhitungan jumlah pengurangan saat menjual properti

Jika pemilik rumah, yang telah tinggal di dalamnya kurang dari tiga tahun, menjualnya seharga 5 juta rubel, potongan pajak apa yang dapat dia terima?

Anda dapat memanfaatkan hak legislatif ini dan mengurangi basis pajak. Dalam contoh di atas, pemilik harus membayar pajak sebesar 520 ribu rubel. Berikut cara menghitung jumlah pajak:

(5.000.000 - 1.000.000) x 13% = 520.000 uang kertas Rusia

1 juta merupakan pengurangan pajak atas penjualan apartemen yang dimiliki kurang dari 36 jangka waktu 30 (31) hari. Dalam contoh di atas, pajak pada akhirnya dibayarkan bukan atas lima, tetapi atas empat juta rubel. uang kertas

Anda juga dapat mendokumentasikan berapa harga apartemen yang dibeli sebelumnya dan mengurangi jumlah ini dari pendapatan yang diterima dari penjualan. Misalnya, jika dibeli seharga tiga juta uang kertas dan dijual seharga lima juta rubel, jumlah berikut akan dikenakan pajak:

5.000.000 - 3.000.000 = 2.000.000 uang kertas. Atas jumlah inilah Anda harus membayar pajak sebesar tiga belas persen. Artinya, 260.000 rubel akan masuk ke anggaran sebagai dividen. Dengan demikian, beban pajak akan berkurang setengahnya.

Anda perlu mengetahui hal ini! Jika dokumen biaya pembelian rumah susun dari penjual saat ini belum disimpan, maka keuntungan yang dikenakan pajak diakui sebagai seluruh biaya penjualan rumah tersebut.

Undang-undang tidak melarang penerimaan manfaat pajak atas penjualan rumah sebanyak pemiliknya melakukan transaksi jual beli. Artinya, tidak ada batasan jumlah penggunaan dividen pada saat penjualan. Namun tidak mungkin menggunakan beberapa pemotongan dalam satu tahun kalender, karena dilarang oleh peraturan.

Ini menarik! Penduduk Federasi Rusia membayar pajak atas penghasilan yang diterima sebesar 13%. Warga negara asing - 30% (hampir sepertiga) dari pendapatan.

Pemilik properti setelah tahun 2016, setelah menjualnya, dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan jika:

Apartemen itu berharga kurang dari 1 juta rubel.
Jangka waktu kepemilikan real estate lebih dari 60 bulan.

Jika penjual real estat menunjukkan dalam dokumen harga tempat tinggal yang dijual lebih rendah dari harga kadaster untuk mengurangi jumlah pajak, menurut undang-undang, basis pajak akan ditingkatkan. Faktor koreksi - 0,7. Hal ini disebabkan adanya inovasi yang menjadi undang-undang pada tahun 2016.

Perhatian! Apartemen yang dibeli sebelum 1 Januari 2016 dapat dijual tanpa membayar pajak setelah 36 bulan sejak tanggal pembelian. Dan real estat yang diperoleh setelah tanggal ini akan dikenakan penjualan bebas pajak hanya setelah lima tahun, yaitu tidak lebih awal dari 1 Januari (misalnya) 2021.

Dari video ini Anda dapat mempelajari tentang perubahan baru dan tata cara pengisian dokumen di kantor pajak:

Distribusi potongan antar pemilik

Ketika menjual real estat yang dimiliki oleh beberapa orang yang merupakan warga negara Federasi Rusia dan penduduk negara tersebut, pengurangan properti - 1 juta uang kertas Rusia - dibagi di antara mereka secara proporsional dengan ukuran bagian dari properti yang dimiliki oleh masing-masing orang. Jika salah satu pemilik menjual sebagian dari propertinya, dia menerima seluruh keuntungannya.

Berdasarkan uraian di atas, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut. Jika pemilik menjual apartemennya, menurut undang-undang ia harus membayar pajak atas harga tersebut. Dalam hal ini dengan menjualnya ia memperoleh keuntungan dan keuntungan itu dikenakan pajak.

Namun, pembuat undang-undang telah menetapkan aturan yang menyatakan bahwa pengurangan pajak diambil ketika menjual apartemen yang dimiliki kurang dari tiga tahun. Dua tahun setelah tahun 2014 (kemudian prosedur pemberian kompensasi atas pembelian properti yang diberikan kepada real estate diubah), jangka waktu setelahnya Anda dapat menjual apartemen tanpa membayar pajak keuntungan ditingkatkan menjadi lima tahun.

Sebagai aturan umum, jika suatu properti dimiliki oleh seorang warga negara selama lebih dari tiga tahun (untuk properti yang diperoleh mulai 1 Januari 2016, periode ini ditingkatkan menjadi lima tahun), maka pendapatan dari penjualannya tidak dikenakan pajak (). Kalau tidak, membayar pajak tidak bisa dihindari. Namun jumlah pajaknya dapat dikurangi dengan menggunakan hak pengurangan pajak properti. Kode Pajak Federasi Rusia memberikan dua opsi untuk penggunaannya - untuk mengurangi biaya yang dikeluarkan saat membeli properti, atau untuk menerapkan pengurangan dalam jumlah tetap (). Mari kita lihat kedua opsi tersebut dan lihat dalam kasus mana lebih menguntungkan menggunakan satu atau beberapa pengurangan lainnya.

Kepemilikan properti

Pada akhir tahun lalu, Presiden Federasi Rusia Vladimir Putin sebuah undang-undang ditandatangani yang menetapkan aturan baru untuk mengenakan pajak atas penghasilan dari penjualan properti oleh individu berdasarkan jangka waktu kepemilikannya (UU Federal No. 382-FZ tanggal 29 November 2014, selanjutnya disebut UU No. 382-FZ) . Inovasi tersebut hanya akan berlaku untuk properti yang diperoleh setelah 1 Januari 2016. ().

Sebagai aturan umum, pajak penghasilan pribadi tidak akan dikenakan pajak atas penghasilan dari penjualan properti yang dimiliki oleh warga negara selama lebih dari lima tahun pada saat penjualan (Klausul 4 Pasal 217.1 Kode Pajak Federasi Rusia) . Namun, di wilayah wilayah tertentu, periode ini dapat dikurangi menjadi nol jika entitas konstituen Federasi Rusia mengesahkan undang-undang yang sesuai.

Ada pengecualian terhadap aturan ini - jangka waktu kepemilikan properti minimal tiga tahun, seperti saat ini, akan berlaku jika setidaknya salah satu kondisi berikut terpenuhi:

apabila hak milik itu diterima melalui warisan atau perjanjian hibah dari seorang anggota keluarga dan (atau) kerabat dekat Wajib Pajak;
jika kepemilikan diperoleh sebagai hasil privatisasi;
jika hak kepemilikan diperoleh oleh pembayar sewa sebagai akibat dari pengalihan properti berdasarkan perjanjian pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan (klausul 4 Pasal 217.1 Kode Pajak Federasi Rusia).
BANTUAN KAMI
Kerabat dekat dianggap sebagai kerabat dalam garis naik dan turun langsung - pasangan, orang tua dan anak-anak, kakek-nenek dan cucu-cucu, saudara laki-laki dan perempuan penuh dan setengah (memiliki ayah atau ibu yang sama) ().

Sekarang mari kita cari tahu cara menghitung jangka waktu kepemilikan properti. Sebagai aturan umum, kepemilikan properti muncul sejak tanggal pendaftaran negara dan entri terkait dibuat dalam Daftar Negara Bersatu (USR). Seperti yang dijelaskan oleh penasihat kelas 1 untuk layanan sipil negara Federasi Rusia dari departemen pajak dan kebijakan tarif bea cukai Kementerian Keuangan Rusia kepada portal GARANT.RU Nikolay Stelmakh, tanggal inilah yang menjadi dasar (tanggal penghitungan) untuk menghitung jangka waktu kepemilikan suatu barang (misalnya apartemen) ketika memberikan pengurangan. Artinya, jika misalnya suatu apartemen dibeli pada tanggal 15 Mei 2011, maka jangka waktu tiga tahun kepemilikannya dianggap telah berakhir pada tanggal 15 Mei 2014.

Namun ada beberapa kasus ketika tanggal pendaftaran hak milik negara tidak menjadi masalah. Jadi, misalnya, ketika menerima suatu warisan, hak milik timbul sejak tanggal pembukaan warisan (yaitu, sejak tanggal meninggalnya pewaris), terlepas dari tanggal penerimaan atau pendaftaran kepemilikan yang sebenarnya ( ). Dan ketika menerima rumah susun di koperasi, pemiliknya mengambil alih haknya sejak tanggal pembayaran bagian terakhir (). Ada juga situasi ketika apartemen diprivatisasi sebelum Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 No. 122-FZ mulai berlaku (mulai berlaku pada 29 Januari 1998), dan sertifikat kepemilikan diterima lebih lambat dari hari itu. . Dalam hal ini, tanggal penerimaan sertifikat pendaftaran properti negara tidak menjadi masalah - apartemen dianggap milik warga negara sejak saat privatisasi ().

Mari kita berikan beberapa contoh penghitungan pajak penghasilan pribadi saat menjual properti, dan kita akan melanjutkan dari jangka waktu kepemilikan properti minimum saat ini yaitu tiga tahun. Jadi, apabila barang itu dimiliki oleh Wajib Pajak kurang dari tiga tahun, maka pajak harus dibayar atas penghasilan penjualannya. Dalam hal ini besaran pajak dapat dikurangi dengan menggunakan pengurang pajak.

pengurangan pajak properti dalam jumlah tetap (1 juta rubel untuk penjualan bangunan tempat tinggal, apartemen, kamar, dacha, rumah taman, sebidang tanah, serta saham di dalamnya dan 250 ribu rubel untuk penjualan properti lain - mobil, non- -tempat tinggal, garasi dll.);
pengurangan jumlah biaya yang sebenarnya dikeluarkan dan didokumentasikan terkait dengan perolehan properti.

Wajib pajak dapat menggunakan salah satu dari pengurangan ini, tetapi pertama-tama Anda perlu menghitung pengurangan mana yang lebih menguntungkan dalam situasi tertentu.

CONTOH

CONTOH 1

A.I. Solntsev membeli apartemen seharga 7 juta rubel. pada tahun 2013, dan pada tahun 2014 ia menjualnya seharga 8,2 juta rubel. Atas penghasilan yang diterima (1,2 juta rubel), ia harus membayar pajak sebesar 13%, tetapi dapat menguranginya dengan jumlah pengurangan pajak. Mari kita lihat pengurangan mana yang lebih menguntungkan untuk digunakan wajib pajak.

Pengurangan ini diberikan sebesar 1 juta rubel. dari pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen. Artinya besarnya pajak harus dihitung sebagai berikut:

(8.200.000 gosok. – 1.000.000 gosok.) x 0,13 = 936.000 gosok.

Situasi 2. Pengurangan pajak sebesar biaya yang dikeluarkan untuk pembelian apartemen.

Pemilik yang memilih jenis pengurangan pajak ini dapat mengurangi pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen sebesar biaya yang dikeluarkan pada saat pembeliannya. Mari kita hitung jumlah pajak penghasilan pribadi yang terutang:

(8.200.000 gosok. – 7.000.000 gosok.) x 0,13 = 156.000 gosok.

Jadi, jika harga perolehan properti yang dijual sedikit melebihi biaya yang dikeluarkan selama perolehannya, maka akan lebih bermanfaat jika menerapkan pengurangan jumlah biaya yang dikeluarkan.

CONTOH 2

A.V. Tuchkin membeli garasi seharga 100 ribu rubel. pada tahun 2012, dan menjualnya pada tahun 2014 seharga 260 ribu rubel.

Situasi 1. Pengurangan pajak tetap.

Saat menjual garasi yang dimiliki kurang dari tiga tahun, pemiliknya dapat memanfaatkan pengurangan sebesar 250 ribu rubel. Dengan demikian, jumlah pajak yang terutang adalah:

(260.000 gosok. – 250.000 gosok.) x 0,13 = 1.300 gosok.

Situasi 2. Pengurangan pajak sebesar biaya yang dikeluarkan pada saat pembelian garasi.

Karena biaya perolehan berjumlah 100 ribu rubel, maka dengan menerapkan pengurangan ini, pemilik diharuskan membayar pajak dalam jumlah berikut:

(260.000 gosok. – 100.000 gosok.) x 0,13 = 20.800 gosok.

Dalam hal ini, lebih menguntungkan bagi pemilik untuk memanfaatkan pengurangan pajak dalam jumlah yang tetap.

Pengurangan pajak tetap diterapkan pada pemilik, dan bukan pada properti, artinya jika pemilik menjual beberapa jenis properti sepanjang tahun, maka pengurangan maksimum berlaku untuk semua objek secara keseluruhan, dan bukan untuk masing-masing objek secara individu () .

Aturan serupa berlaku untuk properti yang dimiliki bersama, tetapi dijual sebagai satu objek (yaitu, semua saham dijual oleh pemiliknya berdasarkan satu kontrak penjualan). Kemudian jumlah pengurangan tersebut dibagikan secara proporsional dengan bagian kepemilikan properti ().

Adapun pengurangan jumlah biaya yang dikeluarkan, untuk menggunakannya, Anda perlu mengumpulkan semua dokumen yang mengkonfirmasi biaya pembelian apartemen, misalnya, kontrak penjualan dan tindakan penerimaan dan pengalihan properti (). Pada saat yang sama, Kode Pajak Federasi Rusia tidak memberikan penjelasan apa pun mengenai jenis pengeluaran apa yang dapat diklaim untuk pengurangan. Satu-satunya persyaratan adalah mereka harus didokumentasikan dan diarahkan untuk pembelian apartemen.

Seperti yang dijelaskan oleh Kementerian Keuangan Rusia, pengeluaran tersebut mungkin secara langsung mencakup biaya pembelian apartemen, layanan makelar barang tak bergerak, dan bunga pinjaman hipotek. Dan biaya pembayaran tarif pemeliharaan rekening pinjaman berdasarkan perjanjian pinjaman, asuransi apartemen, serta biaya pembelian dan pemasangan pintu besi tidak termasuk dalam pengurangan pajak (). Untuk mengkonfirmasi pengeluaran, disediakan dokumen-dokumen berikut: pesanan penerimaan kas, penjualan dan penerimaan kas, laporan bank, perintah pembayaran, kwitansi dari penjual untuk penerimaan dana dan lain-lain.

Apabila rumah susun itu dibeli berdasarkan perjanjian pertukaran, maka pengurangan diberikan sebesar nilai pasar rumah susun yang ditetapkan pada tanggal penandatanganan perjanjian. Untuk mengetahui nilai tersebut, Anda dapat menggunakan jasa penilai independen. Laporan penilaiannya akan menjadi dokumen yang mengkonfirmasi biaya yang dikeluarkan oleh pemilik ().

Seringkali apartemen dibeli dengan menggunakan modal bersalin. Seperti yang dijelaskan para pejabat, besaran bantuan satu kali tersebut dapat dimasukkan dalam pengurangan pajak dan mengurangi jumlah pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen. Hal yang sama berlaku untuk jumlah subsidi satu kali untuk pembelian perumahan - misalnya, sebagai bagian dari program penyediaan perumahan bagi personel militer, polisi, dll. ().

Cara membayar pajak

Dokumen yang menegaskan fakta penjualan properti, misalnya, perjanjian jual beli dan sertifikat penerimaan, serta dokumen yang memberikan hak untuk menerapkan pengurangan tertentu (perjanjian pembelian apartemen, perjanjian penyediaan layanan makelar barang tak bergerak, dll.) harus dilampirkan pada formulir pajak yang telah diisi dalam formulir 3-NDFL dan menyerahkannya ke kantor pajak di tempat tinggal Anda. Hal ini harus dilakukan selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun berikutnya setelah tahun penjualan properti (). Jika deklarasi diajukan lebih lambat dari batas waktu ini, kantor pajak akan mengenakan denda sebesar 5% dari pajak yang belum dibayar untuk setiap bulan keterlambatan penuh atau sebagian, tetapi tidak lebih dari 30% dari jumlah pajak dan tidak kurang dari 1.000 rubel. . ().

Harap dicatat bahwa Anda tidak perlu mengisi dan menyerahkan pengembalian pajak hanya jika Anda telah memiliki properti tersebut selama lebih dari tiga tahun (). Jika jangka waktu kepemilikan properti kurang dari tiga tahun, Anda tetap harus mengisi dan menyerahkan pernyataan kepada otoritas pajak - meskipun pendapatan dari penjualan tidak melebihi jumlah pengurangan pajak.