AI ko'chmas mulkni boshqarish tizimi. Internetga kirish imkoni bo'lgan har qanday kompyuterdan mulkni boshqarish Boshqarish ob'ektlari bilan bog'liq shartlar

Ko'chmas mulkni boshqarishning tadbirkorlik faoliyatining bir turi sifatida qanday xususiyatlari bor? Tijorat ko'chmas mulkini qanday boshqarish kerak? Mulkni boshqarish bo'yicha ta'limni qayerdan olsam bo'ladi?

Salom, aziz do'stlar! Mashhur "HeaterBeaver" biznes jurnaliga xush kelibsiz! Denis Kuderin aloqada.

Nashr mavzusi - mulkni boshqarish. Turar-joy yoki noturar joy mulklarini boshqarishda qanday qilib biznes yuritish kerakligini sizga qulay, sodda va batafsil aytib beraman. Materiallar mulk egalari uchun ham, boshqaruvda o'zini sinab ko'rmoqchi bo'lganlar uchun ham qiziqarli bo'ladi.

Maqolaning oxirida siz kichik bonus topasiz - Rossiya Federatsiyasida mulkni professional boshqarish bilan shug'ullanadigan eng vakolatli uchta kompaniyaning umumiy ko'rinishi.

1. Mulkni boshqarish nima?

Agar siz biznes yuritishingiz mumkin bo'lgan ko'chmas mulkning baxtli egasi bo'lsangiz, biznesni o'zingiz qilishingiz shart emas. Yana madaniyatli va oddiyroq variant bor - mulkingizni professional kompaniya boshqaruviga topshirish.

Kompaniya sizning binolaringizning tijorat faoliyati bilan shug'ullanadi va siz muntazam daromad olasiz. Passiv daromadning klassik namunasi. Tabiiyki, moliyaviy tushumlarning bir qismi boshqaruv tashkilotining xizmatlari uchun to'lovlarni to'lash uchun ishlatiladi.

Mulkni boshqarishning bir qismi sifatida mulkdor va boshqaruvchi funktsiyalarini oqilona ajratish mavjud. Egasining vazifasi uning manfaatlarini himoya qiladigan ishonchli, malakali va samarali vositachini topishdir.

Bundan tashqari, barcha boshqaruv funktsiyalari vakolatli xodimlarga topshiriladi, ammo strategik qarorlar va umumiy nazorat egasida qoladi. Menejer, o'z navbatida, uning nomidan ishlaydi va kerak bo'lganda daromadni oshirish yoki ish sharoitlarini yaxshilash bo'yicha takliflar kiritadi.

Ishonchli boshqaruvning asosiy afzalliklarini sanab o'tamiz:

egasi uchun vaqt va kuchni tejash;
ko'chmas mulk bozorida mulkning raqobatbardoshligini oshirish;
ob'ekt faoliyatining huquqiy jihati professionallar qo'lida;
boshqaruvchi mulkning holatini diqqat bilan kuzatib boradi va mulkka zarar yetkazilishi yoki unga noto'g'ri munosabatda bo'lishning oldini olishga harakat qiladi.

Agar ilgari, asosan, xorijiy ko'chmas mulk ishonchli boshqaruvga o'tkazilgan bo'lsa, so'nggi yillarda ushbu xizmat Rossiya va MDH davlatlarining ichki uy-joy bozorida mashhurlik kasb etmoqda.

Mulkni o'zingiz hal qilishdan ko'ra vakolatli qo'llarga topshirish osonroq - ijarachilarni qidirish, ishonchli nomzodlarni tanlash, shartnomalar tuzish, oylik to'lovlarni yig'ish, qo'shnilarning shikoyatlarini tinglash va hk.

Uchinchi tomon boshqaruvida bu tashvishlarning barchasi jarayonning barcha ishtirokchilari (shu jumladan qo'shnilar) qoniqish va baxtli bo'lishini ta'minlashni yaxshiroq biladigan professional kompaniyaga ishonib topshiriladi.

Boshqaruv kompaniyasining kasbiy vazifalarining qisqacha ro'yxati:

mijoz uchun qulay shart-sharoitlar yaratish;
maksimal foyda olish uchun ko'chmas mulk bozorida mulkni ilgari surish;
sug'urtalovchilar va brokerlar bilan aloqalar;
ob'ektni ishlatish xarajatlarini optimallashtirish bo'yicha chora-tadbirlarni ishlab chiqish va amalga oshirish;
rejalashtirilgan profilaktika va ta'mirlash ishlarini bajarish;
ijarachilarni qidirish, ular bilan muzokaralar olib borish, ijara shartnomalarini tuzish, shartnomalarga rioya etilishini nazorat qilish;
moliyaviy hisob-kitoblar;
davlat organlari bilan o'zaro hamkorlik (agar kerak bo'lsa).

Ko'chmas mulk boshqaruvchisi kasbi yillar davomida talab ortib bormoqda. Birinchidan, chunki har qanday inqirozga qaramay, mamlakatda ko'proq turar-joy va savdo ob'ektlari qurilmoqda. Ikkinchidan, ko'proq mulk egalari o'z vakolatlarini o'zlari hal qilishdan ko'ra professionallarga berishni xohlashadi.

Mulk menejeri bo'lish uchun ular qayerda o'qishadi? Ba'zi ixtisoslashtirilgan universitetlarda - xususan, MGSU (Moskva davlat qurilish universiteti), MGUP (Moskva davlat ekologiya universiteti), poytaxt kommunal xo'jaligi va qurilish akademiyasida, Sankt-Peterburg davlat politexnika universitetida va boshqa ba'zi o'quv yurtlarida. muassasalar.

Bundan tashqari, Moskvada siz AQSh Ko'chmas mulkni boshqarish institutining (IREM) sertifikatlangan mutaxassislari tomonidan tashkil etilgan pullik kurslarni yakunlashingiz mumkin.

Ko'chmas mulkni to'g'ri boshqarish mavzusi bo'yicha qo'shimcha ma'lumotni "" maqolasida topasiz.

2. Mulkni boshqarish nimani o'z ichiga oladi - TOP 5 ta asosiy boshqaruv funktsiyalari haqida umumiy ma'lumot

Mulkni boshqaruvchi kompaniya va aniq mutaxassislarning asosiy vazifalari mijozlarga barqaror daromadni ta'minlash va ularning ixtiyorida bo'lgan ob'ektlarni malakali ishlatishdir.

Bundan tashqari, biz batafsil ko'rib chiqadigan aniqroq funktsiyalar mavjud.

Funktsiya 1. Ko'chmas mulk uchun xarajatlar va daromadlarni rejalashtirish

Birinchi funktsiya sof iqtisodiydir.

Nazorat:

moliyaviy oqimlarni taqsimlaydi;
operatsion xarajatlarni tahlil qiladi va ularni kamaytirish bo'yicha chora-tadbirlarni tashkil qiladi;
ijara to‘lovlarining barqaror tushumini nazorat qiladi;
ijara haqini maksimal bozor darajasida ushlab turadi;
buxgalteriya hisobi va hisobot hujjatlarini yuritadi.

Har qanday vaqtda kompaniya mijozlarga barcha masalalar bo'yicha hisobot berishga tayyor bo'lishi kerak - professional boshqaruv moliyaviy hisob-kitoblarning to'liq shaffofligini nazarda tutadi.

Funktsiya 2. Mulkni reklama qilish va ijarachilarni jalb qilish

Bu erda ishonchli boshqaruv kompaniyasi funktsiyalarni qisman o'z zimmasiga oladi. Ya'ni, u xaridorlarni qidiradi, mulkni har tomonlama reklama qiladi. Vakolatli reklama kampaniyasi foydali bitimning kafolatidir.

Professionallar mahsulotlarni barcha jabhalarda - Internet, ommaviy axborot vositalari, bosma nashrlar, tashqi reklama orqali targ'ib qiladi. Shartnoma shartlari mijoz uchun qanchalik qulay bo'lsa, menejerning to'lovi shunchalik yuqori bo'ladi.

Funktsiya 3. Ko'chmas mulkni saqlash va ekspluatatsiya qilish

Ob'ekt imkon qadar uzoq vaqt davomida funktsional va ko'rinishda qolishi uchun uni to'g'ri saqlash kerak.

Menejer quyidagilarga majbur:

ko'chmas mulkning to'g'ri ishlashini nazorat qilish;
profilaktika va ta'mirlash ishlarini o'z vaqtida bajarish;
agar egasi talab qilsa, ob'ekt xavfsizligini ta'minlash;
tozalashni tashkil etish - yashash maydonini professional tozalash;
ob'ektni uning maqsadi va mijozlar talablariga muvofiq saqlash va rivojlantirish.

Barcha sanitariya-tesisat va muhandislik tizimlari to'g'ri va uzluksiz ishlashi kerak. Agar aholi tarakanlar yoki kemiruvchilar haqida shikoyat qilsa, menejer ularni yo'q qilish uchun maxsus xizmatlarni chaqiradi.

Agar kompaniya xususiy uyni (dacha, qasr) boshqaradigan bo'lsa, kompaniya atrofni mukammal darajada toza tutadi, uni qordan, axlatdan, chiqindilardan tozalaydi va hududni obodonlashtiradi.

Funktsiya 4. Qayta ishlab chiqish va rekonstruksiya qilishni muvofiqlashtirish

Agar boshqaruv tashkiloti rentabellikni oshirish nuqtai nazaridan kelib chiqqan holda, mulkni qayta qurish yoki rekonstruktsiya qilish kerak deb hisoblasa, u egasiga ushbu variantni taklif qilishi mumkin.

Barcha ishlar egasining hisobidan amalga oshiriladi, lekin jarayonning o'zi boshqaruvchi kompaniya vakillari tomonidan nazorat qilinadi. Ular pudratchilarni yollaydi va ta'mirlash ishlarining borishini nazorat qiladi.

Funktsiya 5. Shartnomalarni tayyorlash va munozarali masalalarni hal qilish

Jarayonning butun huquqiy tomoni boshqaruv kompaniyasi tomonidan nazorat qilinadi. Mutaxassislar ijarachi bilan shartnoma matnini tayyorlaydi va hujjatlar to'plamining to'liqligini ta'minlaydi. Bahsli vaziyatlar yuzaga kelganda, ular sudda mijozning manfaatlarini himoya qiladilar.

Jadvalda asosiy boshqaruv funktsiyalari va ularning xususiyatlari vizual shaklda keltirilgan:

3. Qanday qilib birovning mulkini boshqarish va yaxshi pul olish - yangi boshlanuvchilar uchun bosqichma-bosqich ko'rsatmalar

Ushbu bo'lim mulkni boshqarish bilan professional darajada shug'ullanmoqchi bo'lganlar uchun. Albatta, siz boshqaruv jarayonining barcha nuanslarini faqat ushbu mutaxassislik bo'yicha o'qiganingizdan so'ng tushunishingiz mumkin. Ammo jarayonning asosiy bosqichlarini oldindan bilish foydalidir.

Ba'zi odamlar mulk menejerlari rieltorlar bilan bir xil deb hisoblashadi. Bu noto'g'ri nuqtai nazar. Menejer nafaqat reklama va ijarachilarni qidirish bilan shug'ullanadi, balki u universal mutaxassis - iqtisodchi, huquqshunos, marketolog, arxitektor, hatto ekolog va quruvchi hamdir.

Va endi - yangi boshlanuvchilar uchun bosqichma-bosqich ko'rsatmalar

1-qadam. Biz mulkni boshqarish shartnomasini tuzamiz

Avval siz o'z mulkini boshqarish uchun sizga topshirishga rozi bo'ladigan egani topishingiz kerak. Keyin u bilan shartnoma tuziladi, unda aniq va noaniq matnlarsiz hamkorlik shartlari - ish haqi miqdori, hisobot berish xarakteri, shartnomaning amal qilish muddati, majburiyatlar buzilgan taqdirda tomonlarning javobgarligi ko'rsatilgan.

Ushbu bosqichda jarayonning huquqiy nozikliklarini oldindan aniqlab olish foydalidir. Buni kuniga 24 soat onlayn rejimda ishlaydigan Pravoved kompaniyasida tez va arzon amalga oshirish mumkin.

Siz shunchaki savolingizni iloji boricha to'g'ri va malakali so'rashingiz va uy-joy huquqi sohasidagi malakali mutaxassisdan javob olishingiz kerak. Yuzlab professional advokatlar va advokatlar saytda doimiy ravishda mavjud. Konsultatsiyalarning 90% dan ortig'i ular tomonidan bepul beriladi.

Siz hozirda malakali yuridik yordam olishingiz mumkin - shunchaki saytga o'ting va funksionallikni o'rganish uchun bir necha daqiqa sarflang. Siz ichki onlayn chatdan ham foydalanishingiz mumkin.

2-qadam. Ijarachilarni topish

Shunday qilib, siz menejer bo'ldingiz. Sizning keyingi vazifangiz ijarachilarni topishdir. Ushbu bosqichda siz mulkni maksimal narxda ijaraga berish uchun samarali reklama kampaniyasini tashkil qilishingiz kerak. Sizning komissiyangiz ijara miqdoriga bog'liq bo'ladi.

Ijarachilar bilan shartnoma tuzilishi kerak. Ma'lumki, professional birinchi uchragan odamlarni foydalanuvchilar sifatida ishga qabul qilmaydi, balki munosib, to'lovga qodir va ozoda ijarachilarni tanlaydi.

Agar siz noto'g'ri janjal, muammoli, naqd puli bor mijozlarni boshqa birovning kvartirasiga joylashtirsangiz, siz yoki kompaniyangiz ularni ko'chirish va yo'qotishlarni qoplash uchun javobgar bo'lishingiz kerak.

Misol
Menejer kvartiraga ishlamaydigan ijarachini, kasbi bo'yicha dizaynerni joylashtirdi, u yaqin kelajakda frilanserni boshlashiga ishontirdi.
Biroq, bir oy o'tgach, ijarachining asosiy faoliyati do'stlar bilan uchrashuvlar va shovqin, musiqa, ichimliklar va sigaretalar bilan ko'p kunlik ziyofatlar ekanligi ma'lum bo'ldi. Ijarachi keyingi oy uchun pul to'lay olmadi, shuning uchun biz uni ko'chirishga va yashash joyini tartibga solish uchun bir necha kun sarflashga majbur bo'ldik.
Vaqt o'tishi bilan siz kelajakdagi ijarachining sodiqlik darajasini birinchi qarashda aniqlashni o'rganasiz.
3-qadam. Biz ijara to'lovlarining o'z vaqtida kelib tushishini nazorat qilamiz
Mutaxassis doimiy ravishda ijara shartlariga qat'iy rioya qilinishini nazorat qiladi. Kvartirada aynan shartnoma tuzgan odamlar yashashi uchun yashovchilar soni shartnomaga mos kelishiga ishonch hosil qiladi.
Va asosiysi, ijarachilar ijara haqini o'z vaqtida to'lashlari. Bu uy egasi sizning ishingizdan mamnun bo'ladimi yoki yo'qligini aniqlaydi. To'lovni bir kunga kechiktirish mumkin emasligi haqida ijarachilarni oldindan ogohlantirishga arziydi, aks holda ko'chirish masalasi ko'tariladi. Bu vaqtda menejer o'ta qiyin pozitsiyani himoya qilishi kerak.
4-qadam. Biz kommunal qarzlarni to'lashni tashkil qilamiz
Kommunal to'lovlar ham menejer tomonidan nazorat qilinadi. U bu vazifani ijarachilarga topshirishi mumkin, lekin agar biror narsa yuz bersa, egasi ijarachilardan emas, undan so'raydi.
Barcha tushum va kvitansiyalarni saqlang, hisoblagich ko'rsatkichlarini tekshiring va oylik hisobotlarni tuzing.
5-qadam. Biz ijarachilarni chiqarib yuboramiz
Ijara shartnomasi muddati tugagan. Aholi shartnomani uzaytirish yoki kvartiradan ko'chib o'tish huquqiga ega. Birinchi holda, yangi shartnoma tuziladi, ikkinchidan, yaxshi xalos bo'ling, lekin birinchi navbatda siz barcha moliyaviy masalalarni hal qilishingiz kerak. To'liq to'lov, balans nol, qarzlar yo'q va "Men uni bir hafta ichida kartangizga o'tkazaman".
6-qadam Biz tozalash xizmatlariga buyurtma beramiz
Ko'chirilgandan so'ng, kvartira to'liq tartibga solinishi kerak. Tozalashni o'zingiz qilishning hojati yo'q, buning uchun mutaxassislar bor. Ular tozalashni tezroq, yaxshiroq va professionalroq qiladi. Xarajatlar egasining zimmasida - faqat cheklaringizni saqlashni unutmang.
7-qadam Biz kichik muntazam ta'mirlashni tashkil qilamiz
Agar sanitariya-tesisat yoki elektr simlari ishdan chiqqan bo'lsa, devor qog'ozi tozalansa yoki muzlatgich yaxshi ishlamasa, menejer muammoni bartaraf etishga majburdir. Shunga qaramay, egasi ta'mirlash uchun pul to'laydi, ammo siz nosozliklar va ularni bartaraf etishning hujjatli dalillarini saqlashingiz kerak.
4. Mulkni boshqarish bo'yicha professional yordam - xizmatlar ko'rsatuvchi TOP-3 kompaniyalarni ko'rib chiqish
Ushbu bo'lim uni boshqaruvga o'tkazmoqchi bo'lgan, ammo ishonchli sherik tanlashda qiynalayotgan mulk egalari uchun. Biz mutaxassislarning fikrini taqdim etamiz - uchta eng yaxshi professional boshqaruv kompaniyalari sharhi.
Kompaniya yuqori sifatli xizmat ko'rsatish va operatsion xarajatlarni 30-50% ga kamaytirishni kafolatlaydi. Mulkni boshqarish kompaniyaning asosiy profilidir. "Servis Technologies" kompaniyasi mutaxassislari 1998 yildan beri binolarga texnik xizmat ko'rsatish va ulardan foydalanish bilan shug'ullanadi.
Barcha xodimlar Xalqaro ko‘chmas mulkni boshqarish institutida malaka oshirib, arxitektura, rieltorlik xizmatlari, qurilish va rekonstruksiya sohasida tajribaga ega. Xodimlarning javobgarligi Rossiya Federatsiyasining etakchi sug'urta kompaniyalari tomonidan majburiy sug'urta qilinadi. Menejmentdan tashqari, kompaniya uy-joy mulkdorlari shirkatlari uchun maslahat, tozalash va xizmatlarni taqdim etadi.
Tashkilot nafaqat tijorat boshqaruvi dasturlarini ishlab chiqadi va amalga oshiradi, balki ko'chmas mulkning malakali texnik ekspluatatsiyasini ham nazorat qiladi. Kompaniya ob'ektlarni eng zamonaviy texnologiyalardan foydalangan holda zamonaviy infratuzilma uskunalari bilan ta'minlaydi.
Ko'p yillik amaliyot davomida ishlab chiqilgan boshqaruv standartlari egalariga barqaror foyda, shaffof hisobot berish va aktivlarning to'liq xavfsizligini kafolatlaydi. Kompaniya Rossiya Federatsiyasining 40 ta hududida faoliyat yuritadi va hozirda 240 ta ob'ektni boshqaradi. Yo'lda kompaniya biznesni boshqarish va investitsiyalar, professional baholash va tijoratni huquqiy qo'llab-quvvatlash bilan shug'ullanadi.
Kompaniya Rossiya bozorida 2003 yildan beri ishlaydi. Mulkni boshqarish Arteko faoliyatining asosiy yo'nalishi hisoblanadi. Kompaniya turar-joy va tijorat ob'ektlari bilan shug'ullanadi, quyidagilarni ta'minlaydi: iqtisodiy foydalanish, tozalik, obodonlashtirish, ko'kalamzorlashtirish, ob'ektlarni kichik va kapital ta'mirlash.
Tashkilot o'zining avariya xizmati va elektr o'lchash laboratoriyasiga ega. Tozalash bo'limi, konsyerj xizmati, sanoat alpinizm va konsalting bo'limi mavjud.
5. Firibgarlar bilan hamkorlikdan qanday qochish kerak - mulkni boshqarish bo'yicha 4 ta foydali maslahat
Har qanday tijorat korxonasida firibgarlar bilan uchrashish xavfi mavjud. Mulkni boshqarish bundan mustasno emas.
Firibgarlar qurboniga aylanmaslik uchun foydali ekspert maslahatlariga amal qiling.
Maslahat 1. Hech qachon pulni olmasdan kalitlarni topshirmang.
Klassikalar tomonidan aytilgan printsipni hech qachon unutmang: "Ertalab pul, kechqurun stullar". Shartnoma imzolangandan va ijara haqi to‘liq to‘langandan keyingina aholiga kalitlarni topshirish mumkin.
Agar mijozlar sizning shartlaringiz bo'yicha hamkorlik qila olmasa yoki hamkorlik qilmasa, ular bilan xayrlashing va boshqalarni qidiring.
Maslahat 2. Har doim ijarachi bilan shartnoma tuzing
"Men shartnomasiz ishlamayman!" Har bir menejer bu iborani bilishi va yodda tutishi kerak. Lizingning barcha nuqtalari va nuanslari "bayonnomaga kiritilgan" bo'lishi kerak - hujjatlashtirilgan va ikkala tomon tomonidan hisobga olinishi kerak. Og'zaki kelishuvlar, va'dalar yoki kafolatlar yo'q.
Maslahat 3. Ijarachining shaxsiy ma'lumotlari bilan hujjatlarni so'rashni unutmang
Hujjatlar tekshirilishi kerak. Shartnomada ijarachining pasport ma'lumotlari bo'lishi kerak.
Bu esa ijarachini firibgar bo‘lib chiqsa, topishni osonlashtiradi – masalan, u sizning mulkingizni boshqalarga katta miqdorda ijaraga berib, keyin noma’lum tomonga yo‘qolib qolsa.

Ko'chmas mulk - bu turli xil va murakkab toifa bo'lib, u butun hayoti davomida juda ko'p turli xil ichki va tashqi omillarni boshdan kechiradi. Xarajat ekvivalentini va undan samarali foydalanish usullarini aniqlash faqat bozor va mulkni tahlil qilishda tizimli yondashuvni qo'llash natijasida mumkin bo'ladi.

Quyidagilar tizim sifatida ko'chmas mulkning asosiy tarkibiy qismlari sifatida qabul qilinadi: -

fazoviy va iqtisodiy rivojlanish, ya'ni ko'chmas mulk yaratish, rivojlantirish, boshqarish va ekspluatatsiya qilish tashabbusini dastlabki tadqiq qilish jarayonlari majmui sifatida qaraladi;

ko'chmas mulk bilan bog'liq barcha maqsadlarning tarkibi, mazmuni va miqdoriy qiymatlarini qat'iy belgilaydigan foydalanish turi;

Agar tizimni maqsadga yo'naltirilgan integral tuzilma deb hisoblasak, natijaga erishish faqat vaqt va makonda muvofiqlashtirilgan, belgilangan vazifalarni hal qilish uchun zarur bo'lgan turli xil resurslarning o'zaro ta'siri bilan mumkin bo'ladi. Resurslarning samarali o'zaro ta'sirini ta'minlash ushbu jarayonni boshqarish orqali amalga oshiriladi.

Mulkni boshqarish tizimi quyidagi asosiy elementlardan iborat: 1.

Tashqi muhit.

Boshqaruv quyi tizimi.

Funktsional quyi tizim.

Qo'llab-quvvatlovchi quyi tizim.

Boshqaruv ob'ekti.

Fikr-mulohaza

Guruch. 5. Mulkni boshqarish tizimining tuzilishi

Tashqi muhit makromuhit va mikromuhitga bo'linadi.

Makromuhit omillari boshqaruv quyi tizimining maqsadlari va boshqaruv harakatlariga bevosita tartibga soluvchi ta'sir ko'rsatadi va sezilarli teskari ta'sir ko'rsatmaydi. Bunday omillarga iqtisodiy va texnologik sharoitlar, demografik vaziyat, tabiiy-iqlim xususiyatlari, ijtimoiy, maishiy va tarixiy-madaniy an'analar va boshqalar kiradi.

boshqaruv sub'ektining jamiyat oldidagi ijtimoiy - ijtimoiy mas'uliyati (loyihani ishlab chiqish va uni jamiyatning ijtimoiy va tarixiy sharoitlariga muvofiq amalga oshirish, atrof-muhitni muhofaza qilish vazifalari, hududning landshaft va kompozitsion xususiyatlari, materiallar va inshootlardan foydalanish mahalliy mijozlarning so'rovlarini hisobga olish, soliqlarni to'lash va boshqalar).

Xarajat va ijtimoiy maqsadlar faqat iste'molchi maqsadlari orqali amalga oshiriladi.

Funktsional quyi tizim quyidagilardan iborat: -

rivojlanish faoliyatini boshqarish;

sug'urta faoliyatini boshqarish;

rieltorlik faoliyatini boshqarish;

axborotni boshqarish;

baholash faoliyatini boshqarish.

Qo'llab-quvvatlovchi quyi tizim quyidagi yo'nalishlarda belgilangan maqsadga erishishga yordam berishi kerak: huquqiy yordam; ilmiy va uslubiy; resurs; axborot; tashkiliy; marketing.

Huquqiy ta'minot korxonaning tegishli tashkiliy-huquqiy shaklini tanlashni, mulkni boshqarish tizimidagi funktsiyalarni samarali amalga oshirishni huquqiy tartibga solishni o'z ichiga oladi.

Shunga ko'ra, qonunchilik va me'yoriy-huquqiy hujjatlar talablarini bog'lash muhim ahamiyatga ega

Ko'chmas mulkni boshqarish jarayoni quyidagi jihatlarni hisobga olgan holda yuqori sifatli axborot ta'minotisiz mumkin emas: mulkning xususiyatlari (mulk parametrlari, joylashuv ma'lumotlari, dizayn tavsifi), mulk joylashgan hudud to'g'risidagi ma'lumotlar (ijtimoiy obro'-e'tibor). , ishlab chiqarish holati, bozor sharoiti, hududning infratuzilmasi, ekologiyasi), asosiy xaridorlar va ijarachilar to'g'risidagi ma'lumotlar, maxsus ijara shartlari, mulk xavfsizligi, kommunal xizmatlar, soliq tizimi, o'tgan davrlarda ob'ektdan foydalanish tahlili, kapital xarajatlar byudjeti, texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash rejalari.

Boshqarish ob'ekti quyidagi quyi tizimlardan iborat: -

ijtimoiy, shu jumladan ijrochi guruhlar - ishchilar, tadqiqotchilar, muhandislik-texnik xodimlar, ular o'rtasidagi ijtimoiy munosabatlarning umumiyligi, ularning mehnat va yashash sharoitlari;

texnik - ishlab chiqarishning moddiy elementlari (mehnat vositalari, mehnat ob'ektlari);

tashkiliy, ya'ni ishlab chiqarishni tashkil etish shakllari va usullari majmui. Quyi tizim ishlab chiqarishning barcha elementlarini yagona yaxlitlikka bog'laydi, ular o'rtasida aloqalar va nisbatlarni o'rnatadi, ularning faoliyatini makon va vaqtda muvofiqlashtiradi;

Tizimga ta'sir qiluvchi ikkinchi omillar tashqidir. Ular strukturani, moslashuvchanlikni yaxshilash, elementlarni almashtirish va ular orasidagi aloqalarni o'zgartirish orqali engib o'tish mumkin bo'lgan o'zgarishlarni keltirib chiqaradi.

Har bir tizimdagi turg'unlik va o'zgaruvchanlik xususiyatlari o'rtasidagi bog'liqlik zarur iqtisodiy ishonchlilikni saqlab qolgan holda uning eng samarali va barqaror ishlashini ta'minlaydigan darajada bo'lishi kerak.

Bunday faoliyatning shartlarini faqat ko'p sonli turli xil tekshiruvlar o'tkazish asosida aniqlash mumkin.

Texnik ekspertiza. Ushbu guruh ko'chmas mulk ob'ektlarining "jismoniy tanasi" ni tekshirishning barcha turlarini o'z ichiga oladi. Ular har qanday xarajat ko'rsatkichlarini aniqlash uchun boshlang'ich nuqtadir va shuning uchun ularni qat'iy majburiy deb hisoblash kerak.

Iqtisodiy ekspertiza. Bularga ta'sir etuvchi omillarni baholash bilan bog'liq tahlilning barcha turlari kiradi. Bu bozor kon'yunkturasining tebranishlari, reproduktiv faoliyat turlari, moliya tizimining parametrlari, soliqqa tortish darajasi, risklar va boshqalar bo'yicha xarajatlar miqdorini aniqlash 3.

Joylashuv ekspertizasi. Ularning o'ziga xosligini ekspert usullarining muhim qismi deb hisoblash mumkin. Shaharni aniq "o'lchash" mumkin emas va bunday "o'lchov" ga ehtiyoj mavjud, chunki uning fazoviy muhitidan tashqarida biron bir ko'chmas mulk bo'lagi mavjud emas. Joylashuv ekspertizasiga quyidagilar kiradi: infratuzilma, ekologiya, davlat tomonidan tartibga solish, rayonlashtirish, topografiya, chegaralar tavsifi, jamoatchilik fikri va boshqalar.

Ko'chmas mulk - bu mulk (ko'chmas mulk), uni boshqarish quyidagi ierarxik darajalarga bo'linishi mumkin:
Federal mulkni boshqarish;
- Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining ko'chmas mulkini boshqarish;
- kommunal ko'chmas mulkni boshqarish;
- korxona va tashkilotlarning mulkini boshqarish;

- yakka tartibdagi ko'chmas mulk ob'ektlarini boshqarish. "Ko'chmas mulkni boshqarish" tushunchasi keng va tor ma'noda talqin qilinishi mumkin.

Keng ma'noda ko'chmas mulkni boshqarish deganda ko'chmas mulk egasining Rossiya Federatsiyasi fuqarolik qonunchiligida ruxsat etilgan har qanday vakolatlarini bajarish bilan bog'liq barcha ishlarni bajarish bo'yicha tadbirkorlik faoliyati tushuniladi. Ko'chmas mulk aylanishi:
Niyat;
- dizayn;
- ishlab chiqarish (qurilish, qurilish);
- aylanma (sotib olish, sotish, ijaraga berish va boshqalar);
- foydalanish (xizmat);
- kapital ta'mirlash, modernizatsiya qilish, rekonstruksiya qilish va tiklash;
- qayta ishlash;
- yo'q qilish.

Ko'chmas mulkni boshqarishning boshqacha, torroq talqini "Ko'chmas mulkning izohli lug'ati"da berilgan: "Ko'chmas mulkni boshqarish - bu binolar va inshootlarni ekspluatatsiya qilish bo'yicha operatsiyalar majmuini amalga oshirish (ularni ish holatida saqlash, ta'mirlash, xizmatlar ko'rsatish, xizmat ko'rsatuvchi xodimlarni boshqarish, foydalanuvchilar (ijarachilar) uchun shart-sharoitlar yaratish , mulkdorning manfaatlarini ko'zlab ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish uchun maydonni ijaraga olish, ijara haqini undirish va h.k. shartlarini belgilash.

Bu yerda ko‘chmas mulk (inglizcha huquqiy sohada) ko‘chmas mulk degan ma’noni anglatadi va biz, xususan, mulkni boshqarish haqida gapiramiz. Bu shuni ta'kidlaydiki, ko'chmas mulkni boshqarish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni boshqarishni ham o'z ichiga oladi. Boshqaruv ostidagi mulk huquqiy, iqtisodiy va jismoniy xususiyatlarning birligi sifatida qaraladi.

Ushbu ta'rifdan kelib chiqadigan bo'lsak, boshqaruv mulkdorning manfaatlariga muvofiq ko'chmas mulkdan foydalanishda maksimal samaradorlikni ta'minlash uchun mo'ljallangan.

Shu bilan birga, ko'chmas mulkni boshqarish faoliyati uch yo'nalishda - huquqiy, iqtisodiy va texnik jihatdan amalga oshiriladi.

Ko'chmas mulkni boshqarishning huquqiy jihati ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlardan eng oqilona foydalanish, taqsimlash va birlashtirishdan iborat.

Ko'chmas mulkni boshqarishning iqtisodiy tomoni ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonida hosil bo'lgan daromadlar va xarajatlarni boshqarish orqali amalga oshiriladi.

Boshqaruvning texnik jihati boshqaruv ob'ektini funktsional maqsadiga muvofiq ish holatida saqlashdan iborat.

Mulkni boshqarish - bu mulkning holatini yaxshilash va saqlash, uning rivojlanishini tashkil etish va prognoz qilish uchun kompleks yondashuv. Mulkni boshqarish, birinchi navbatda, ofis binolarini ijaraga berish va boshqarish va ko'chmas mulkni sarmoya sifatida boshqarish kabi faoliyatni o'z ichiga oladi.

Agar G'arbda mulkni boshqarish yuqori daromadli biznes bo'lsa, u holda Rossiyada ular mulkni boshqarish xizmatlari haqida faqat 1990-yillarning boshlarida, birinchi darajali ofislarga talab paydo bo'lgan paytda gapira boshladilar. Bugungi kunda biznes markazlari egalari boshqaruv kompaniyasini bosh pudratchi sifatida ishlashga taklif qilishadi, agar kerak bo'lsa, ishni bajarishda boshqa kompaniyalarni jalb qiladi.

Zamonaviy Rossiya sharoitida menejerlarning ishi federal qonunlar bilan tartibga solinmaydi va litsenziyalanishi shart emas, shuning uchun ko'chmas mulkni boshqarish tizimi Rossiya Federatsiyasi Mulk boshqaruvchilari milliy assotsiatsiyasi (hozirgi vaqtda) standartlari asosida shakllantiriladi. Mulk boshqaruvchilarining mintaqalararo assotsiatsiyasi) va Mulk boshqaruvchilarining kasbiy axloq kodeksi.

Mulkni boshqarishning maqsadi, vazifalari va tamoyillari

Ko'chmas mulkni boshqarish texnologik yoki funktsional jihatdan bog'liq bo'lgan mulk, shu jumladan er uchastkasi, binolar, inshootlar va ularning qismlari va boshqalarni ifodalovchi boshqaruv ob'ektini shakllantirish orqali amalga oshiriladi.

Ko'chmas mulk bozorini boshqarishning asosiy maqsadlari:

Fuqarolarning ko'chmas mulkka bo'lgan konstitutsiyaviy huquqlarini va unga egalik qilish bilan bog'liq majburiyatlarini amalga oshirish;
- bozorning barcha ishtirokchilari uchun ma'lum tartib va ish sharoitlarini o'rnatish;
- ishtirokchilarni insofsizlik, firibgarlik va jinoiy tashkilotlar va shaxslardan himoya qilish;
- talab va taklifga muvofiq ko'chmas mulkning erkin baholanishini ta'minlash;
- ishlab chiqarish sohasida tadbirkorlik faoliyatini rag'batlantiradigan investisiyalar uchun shart-sharoitlar yaratish;
- ekologik muhitni yaxshilash, iqtisodiy o'sishga erishish, ishsizlikni kamaytirish, uy-joy muammosini hal qilish va boshqa davlat maqsadlari;
- ko'chmas mulk va ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining adolatli soliqqa tortilishi;
- mamlakat va hududlarda uy-joy muammosini hal qilish uchun qulay sharoitlar yaratish.

Ko'chmas mulk bozorini boshqarish tamoyillari ko'p jihatdan mamlakatdagi siyosiy va iqtisodiy sharoitlarga bog'liq, lekin ayni paytda ular hozirgi jahon tajribasini hisobga olishlari kerak.

Yuqorida belgilangan maqsadlarga erishish quyidagi boshqaruv tamoyillarini amalga oshirish orqali mumkin:

Protseduralarni ajratish - har xil turdagi ko'chmas mulk - turar-joy va noturar joy, er, o'rmon uchastkalari va boshqa ob'ektlar o'rtasidagi munosabatlarni tartibga solishning maxsus yondashuvlaridan foydalanish;
- biznes qarorlarini qabul qilish uchun ko'chmas mulk bozorining barcha ishtirokchilari va ob'ektlari to'g'risidagi ma'lumotlarning ochiqligi;
- norma ijodkorligining ochiqligi - qonunlar va boshqa normativ-huquqiy hujjatlar loyihalarini jamoatchilik muhokamasi;
- nazorat qiluvchi organlar o'rtasida vakolatlarni taqsimlash;
- ko'chmas mulk to'g'risidagi qonun hujjatlarida belgilangan qoidalar va tartiblarning soddaligi va ravshanligi;
- turli ko'chmas mulk ob'ektlariga egalik huquqini tartibga solish bo'yicha jahon tajribasini hisobga olgan holda, o'z tarixi va an'analariga ega bo'lgan Rossiya ko'chmas mulk bozorini boshqarish tizimining uzluksizligini ta'minlash; uning uy sharoitlariga moslashishi.

Ko'chmas mulkni boshqarish tizimidagi sub'ektlar va ob'ektlar

Bozor sub'ektlarining ko'chmas mulk ob'ektiga ta'sirining har xil turlari mavjud.

Ko'chmas mulkni davlat tomonidan tartibga solish: - to'g'ridan-to'g'ri aralashuv (to'g'ridan-to'g'ri ma'muriy nazorat) orqali amalga oshiriladi, shu jumladan: ko'chmas mulk faoliyatini tartibga soluvchi qonunlar, nizomlar, qoidalar, yo'riqnomalar va normativ hujjatlarni yaratish; ko'chmas mulk bilan bitimlar tuzishda normativ talablarni buzganlik uchun javobgarlik mexanizmini joriy etish; barcha bozor subyektlari tomonidan belgilangan normalar va qoidalarga rioya etilishini nazorat qilish; ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va ular bilan tuzilgan bitimlarni ro'yxatga olish; ko'chmas mulk sohasida tadbirkorlik faoliyatini litsenziyalash:

Bilvosita ta'sir qilish (ko'chmas mulkni boshqarishning iqtisodiy usullari), shu jumladan ko'chmas mulkni soliqqa tortish va imtiyozlar berish orqali; davlat maqsadli dasturlarini amalga oshirish; amortizatsiya me'yorlarini belgilash; uy-joy kommunal xo'jaligini isloh qilish; uy-joy guvohnomalarini berish va muomalaga chiqarish;
- yerdan foydalanish va xususiylashtirish, muhandislik infratuzilmasini rivojlantirish va boshqalar masalalarini kompleks hal etish orqali.

Ijtimoiy ta'sir - bu jamiyatning keng qatlamlari, shu jumladan ko'chmas mulk bozori professional ishtirokchilarining ko'chmas mulk bilan bog'liq muayyan operatsiyalarga munosabati, bu qoidalar, qoidalar va boshqalar uchun asos bo'lib xizmat qiladi.

Egasi muayyan tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish va maksimal foyda olish uchun foydalanadigan muayyan ko'chmas mulk ob'ektlarini boshqarish.

Federatsiya sub'ektlarining ko'chmas mulk ob'ektlari tizimlarini boshqarish: kommunal ko'chmas mulk, yer resurslari; o'rmon fondi; uy-joy sektoridagi ko'chmas mulk; noturarjoy ko'chmas mulk.

Ayrim ob'ektlarni, korxonalarni va boshqa mulkiy majmualarni boshqarish ularni operativ boshqaruv va xo'jalik boshqaruviga, ishonchli boshqaruvga, turli shakllarda ijaraga berishni va hokazolarni nazarda tutadi.

Ko'chmas mulkni boshqarish tizimi ob'ekt bo'yicha boshqarish printsipiga asoslanadi, u ko'chmas mulkni ob'ekt bo'yicha chegaralashdan (shakllantirishdan) iborat; ob'ektlarni tasniflash va yagona ro'yxatga olish; mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish va ko'chmas mulkni baholash bo'yicha; ko'chmas mulkni boshqarish va ko'chmas mulk siyosatini muvofiqlashtirishning sohaga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda.

Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi qonunga muvofiq ro'yxatga olinmaydigan ob'ektlar uchun mulkni boshqarish xizmatlari ko'rsatilmaydi.

"Ko'chmas mulk menejeri" kasbi faqat xususiy mulk mavjud bo'lgan va joriy rentabellikni ta'minlash va mulkning kapital qiymatini oshirish uchun malakali boshqaruv zarurligini aniq tushunadigan jamiyatda talab qilinadi. Professional menejer nafaqat egasining irodasini bajarishi, balki maslahatchi sifatida ham harakat qilishi va mulkdan foydalanishning turli xil variantlarini taklif qilishi mumkin.

Aniq belgilangan maqsadlarga asoslanib, menejer ma'lum bir ob'ekt uchun biznes-rejani ishlab chiqadi. Undagi tavsiyalar rivojlanish uchun bir nechta variantga ega bo'lishi mumkin. Ular shunday tasvirlangan bo'lishi kerakki, agar xohlasa, egasi o'zi variantni tanlashi mumkin.

Mulk menejerlari:

Boshqaruv ob'ekti uchun reklama kampaniyasini o'tkazish, takliflar yuborish, potentsial mijozlarga tarqatiladigan gazetalar, jurnallar va shaxsiy aloqalardan foydalanish;
- mulkdorlar va ijarachilar va davlat organlari o'rtasidagi munosabatlarni tartibga solish;
- moliyaviy hisobotlarni yuritish;
- professional xizmat ko'rsatish xodimlarini tanlash;
- mulkni sug'urtalashni amalga oshirish;
- texnik va ekspluatatsion tekshirish va qabul qilishni amalga oshirish;
- ob'ektlarning texnik holatini boshqarish bo'yicha har qanday zarur shartnomalarni tuzish, shu bilan birga ularning bajarilishini nazorat qilish va hokazo.

Boshqaruv uchun imtiyozli ko'chmas mulk ob'ektlari mulkchilik shaklidan va yashash darajasidan qat'i nazar, yirik (3-5 ming m2 dan) ma'muriy idora, omborxona, chakana va ishlab chiqarish binolari hisoblanadi. Boshqaruv uchun eng yaxshi variant turli yo'nalishlarga ega bo'lgan bir nechta binolarga ega bo'lishdir.

Professional boshqaruv kompaniyasining xizmatlaridan odatda yirik ko'chmas mulk ob'ektlari (egalik va uzoq muddatli ijaraga olingan) egalari tomonidan foydalaniladi, ular o'zlariga tegishli binolar va hududlardan samarasiz yoki etarli darajada samarali foydalanishdan aniq noqulayliklarni boshdan kechiradilar. Ular orasida davlat munitsipal organlardan uzoq muddatli ijara asosida olingan yoki mulkdorning joriy ehtiyojlari uchun haddan tashqari xususiylashtirilgan ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan loyiha, tadqiqot va tijorat tashkilotlari bo'lishi mumkin.

Davlat ko'chmas mulkning eng yirik egasi bo'lib qolmoqda, ammo davlat mulkini boshqarish davlat unitar korxonalarining vakolati bo'lib qolmoqda, garchi professional menejerlar ushbu ko'chmas mulk aktivlaridan kapital qiymatini oshirish orqali qo'shimcha daromad olishlari mumkin edi.

Ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha xizmatlar qatoriga quyidagilar kiradi:

Mulkga egalik qilishda iste'molchining maqsadlarini belgilash;
- mulkdorga ko'chmas mulk bozorining holati va tahlili bo'yicha ob'ektga bo'lgan huquqlarni belgilashda ob'ekt mulkdorning ehtiyojlariga javob berishini aniqlash uchun maslahat berish;
- mulkni boshqaruvga qabul qilish;
- ob'ektni jismoniy, huquqiy va iqtisodiy ekspertizadan o'tkazish;
- ob'ektdan keyingi foydalanish variantlarini tahlil qilish va iste'molchilar talablarini hisobga olgan holda ob'ektdan foydalanishning eng yaxshi variantini tanlash;
- ob'ektni boshqarish dasturini ishlab chiqish va uni davriy tuzatishlar bilan amalga oshirish;
- boshqaruvga berilgan mol-mulk bilan bog'liq masalalar bo'yicha uchinchi shaxslar oldida mulkdorning manfaatlarini ifodalash;
- ob'ektning ishlash muddatini ta'minlashda ishtirok etuvchi sub'ektlar o'rtasidagi o'zaro hisob-kitoblar tartibini tashkil etish va yuritish;
- boshqaruv dasturining borishi to'g'risida egalariga davriy hisobotlarni yuritish.

Ko‘chmas mulkni ishonchli boshqarish tadbirkorlik faoliyatining bir turi sifatida mamlakatimizda hali keng tarqalmagan. Federal aktsiyalarga tegishli bo'lgan aktsiyalarni ishonchli boshqaruvga o'tkazish amaliyoti ko'proq ma'lum. Biroq, mulkni ishonchli boshqarish kontseptsiyasi Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 53-bobi 209-moddasining 4-qismi) birovning mulkini boshqarishning mustaqil huquqiy shakli sifatida kiritilgan.

Ishonchli boshqaruv ob'ektlari (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining 1013-moddasi) quyidagilar bo'lishi mumkin: korxonalar va boshqa mulkiy komplekslar; ko'chmas mulk bilan bog'liq individual ob'ektlar; qimmatli qog'ozlar; qimmatli qog'ozlar bilan tasdiqlangan huquqlar; mutlaq huquqlar va boshqa mulk.

Ko'chmas mulk bozorini davlat tomonidan tartibga solish shakllari

Ko'chmas mulk bozorini davlat tomonidan tartibga solish ikki shaklda amalga oshiriladi:

1) bevosita aralashuv orqali, ya'ni. ma'muriy usul;
2) bilvosita ta'sir yoki iqtisodiy boshqaruv usullari.

To'g'ridan-to'g'ri ma'muriy nazorat quyidagilarni o'z ichiga oladi:

Markazda va hududlarda ko‘chmas mulk bozori faoliyatini tartibga soluvchi me’yoriy-huquqiy bazani (qonunlar, me’yoriy hujjatlar, yo‘riqnomalar va boshqalar) yaratish;
- litsenziyalash, ro'yxatga olish, vakolatli shaxslarga davlat va kommunal mulk bilan operatsiyalarni amalga oshirish huquqini berish;
- ko'chmas mulk bozorida va uning ishtirokchilariga turli faoliyat turlarining mazmuni va sifatiga qo'yiladigan majburiy talablarni belgilash;
- bozorning barcha ishtirokchilari tomonidan belgilangan norma va qoidalarga rioya etilishini nazorat qilish;
- ko'chmas mulk bilan bitimlar tuzishda me'yoriy talablardan chetga chiqish uchun taqiqlar va sanksiyalarni joriy etish;
- davlat ehtiyojlari uchun har qanday ko'chmas mulkni davlat mulkiga sotib olish.

Ko'chmas mulk bozorini boshqarishning iqtisodiy usullari quyidagilardan foydalangan holda amalga oshiriladi:

Mulk solig'i tizimlari;
- Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining chegirma siyosati;
- uy-joy guvohnomalarini berish va muomalaga chiqarish;
- davlat maqsadli dasturlarini amalga oshirish;
- amortizatsiya siyosati;
- tashqi iqtisodiy faoliyat va boshqalar.

Ko'chmas mulkni boshqarish o'z faoliyatida mustaqil hisoblangan turli hokimiyat tarmoqlari (qonun chiqaruvchi, ijro etuvchi, sud) o'rtasida taqsimlanadi.

Federal Assambleya ko'chmas mulk bozorini tartibga soluvchi qonunlar chiqaradi. Prezident amaldagi qonunlarga zid bo‘lmagan farmonlar chiqaradi. Hukumat qarorlari, vazirlik va idoralar - ko'chmas mulkni boshqarishning aniq tartib va qoidalarini belgilovchi nizomlar, ko'rsatmalar va farmoyishlar chiqaradi.

Rossiya Federatsiyasining vakillik organlari (Davlat Dumasi, Federatsiya Kengashi) va uning ta'sis sub'ektlari ko'chmas mulkni boshqarish masalalari bo'yicha huquqiy hujjatlar qabul qilish va nazorat funktsiyalarini amalga oshirish huquqiga ega.

Davlat mulki vazirligiga Rossiya Federatsiyasi hududida va undan tashqarida federal mulkni belgilangan tartibda boshqarish va tasarruf etish funktsiyalari va vazifalari yuklangan; Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga asoslanib, davlat va munitsipal korxonalarni, shu jumladan xususiylashtirilgan korxonalarga qarashli er uchastkalarini xususiylashtirish bo'yicha davlat siyosatini amalga oshirish va boshqalar.

Munitsipalitet hokimiyati ham mulkni boshqarish bilan shug'ullanadi. Masalan, o‘rmon munosabatlarini tartibga solish sohasida tuman hokimliklari vakolatiga quyidagilar kiradi: o‘rmon fondini hisobga olish, o‘rmon fondining tasdiqlangan limitini o‘rmondan foydalanuvchilar o‘rtasida taqsimlash; o'rmonlarni yong'in, kasalliklar va boshqalardan himoya qilish bo'yicha chora-tadbirlarni amalga oshirishni tashkil etish.

Turar-joy bo'lmagan binolar va inshootlarni boshqarishda quyidagi qoida qo'llaniladi: ko'chmas mulkni tasarruf etish to'g'risidagi qarorlar tegishli mulkdor tomonidan belgilangan tartibda - jismoniy yoki yuridik shaxs, Rossiya Federatsiyasining hokimiyat organlari, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlari tomonidan qabul qilinadi. Federatsiya va munitsipalitetlar.

Ijro etuvchi hokimiyat organlarining mulkiy munosabatlarni tartibga solish vakolatiga quyidagilar kiradi:

ko'chmas mulkni boshqarish va tasarruf etish, ularni rekonstruksiya qilish, tiklash va qurish, zarur investitsiyalarni topish;
- shaharga tegishli ko'chmas mulkni ijaraga berish; ijara stavkalarini belgilash;
- shahar hududini rayonlashtirish;
- shahar yer kadastrini tuzish va yuritish va boshqalar.

Yer munosabatlarini davlat tomonidan tartibga solish

Yer munosabatlarini davlat tomonidan tartibga solish mamlakat iqtisodiyotini mustahkamlash va rivojlantirish maqsadida mamlakat yer resurslari va ularning alohida qismlariga egalik qilish, ulardan foydalanish va ularni tasarruf etishning muayyan qoidalari va normalarini belgilash orqali yerlardan oqilona foydalanish va muhofaza qilishni tashkil etishga qaratilgan. Rossiya davlati, Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyasiga muvofiq, yer munosabatlarini tartibga solish huquqiga ega, chunki u butun mamlakat hududida suveren davlat hokimiyatiga ega va o'z xalqining ijro etuvchi organi hisoblanadi.

Yer munosabatlarini davlat tomonidan tartibga solishning ikki turi mavjud:

1) mulk shaklidan qat'i nazar, barcha erlar ustidan hududiy ustunlikka ega bo'lgan suveren sifatida davlat tomonidan tartibga solish. Erning barcha egalari va foydalanuvchilari uchun majburiy bo'lgan qonunchilik va boshqa normativ hujjatlarda ifodalangan hokimiyat va bo'ysunish usullari qo'llaniladi (masalan, soliqqa tortish, atrof-muhitni muhofaza qilish, yer kadastrini yuritish va boshqalar);
2) iqtisodiy tartibga solish. Davlat organlari xo‘jalik yurituvchi subyekt sifatida faoliyat yuritadi – ular fuqarolar va tashkilotlarga yer uchastkalarini beradi, yerlarning hisobini yuritadi, ijaraga beradi va hokazo.

Yer munosabatlarini davlat tomonidan tartibga solish umumiy va tarmoq (idora) ga bo‘linadi. Umumiy davlat tomonidan tartibga solish umumiy va maxsus vakolatli davlat organlari tomonidan amalga oshiriladi, ularning harakatlari barcha toifadagi erlarga va yer munosabatlarining barcha sub'ektlariga taalluqlidir. Sanoatni (idoraviy) tartibga solish vazirliklar, qo'mitalar va federal xizmatlar tomonidan amalga oshiriladi. Ularning xatti-harakatlari yer uchastkalari egalik qilish va foydalanish uchun berilgan tasarrufidagi korxona va tashkilotlarga nisbatan qo‘llaniladi.

Fermer xo‘jaligida xo‘jalik yuritish yer egalari, ijarachilar va yerdan foydalanuvchilarning o‘zlari tomonidan amalga oshiriladi. Ular aholi manfaatlarini hisobga olgan holda kommunal mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish masalalarini hal qiladi, hududlarni rivojlantirish dasturlarini belgilaydi, yer uchastkalarini beradi va olib qo‘yadi, yerdan foydalanish va muhofaza qilinishi ustidan davlat nazoratini amalga oshiradi, yer tuzish ishlarini tashkil etadi.

Federal davlat organlarining er munosabatlarini tartibga solish vakolatiga quyidagilar kiradi:

Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksini va er munosabatlarini tartibga soluvchi boshqa federal qonunlarni qabul qilish;
- yer uchun haq to'lashning yagona tamoyillarini belgilash; yer uchastkalariga va ular bilan mustahkam bog‘langan boshqa ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni ro‘yxatga olish tartibini belgilash;
- yer tuzishni tashkil etish, davlat yer kadastrini yuritish va yerlar monitoringini yuritish, yerlardan foydalanish va muhofaza qilish ustidan davlat nazoratini tashkil etish va amalga oshirish tartibini tasdiqlash;
- tegishli davlat hokimiyati organlari va mahalliy davlat hokimiyati organlari bilan kelishilgan holda Rossiya Federatsiyasining bir nechta tarkibiy tuzilmalari tarkibiga kiruvchi alohida muhofaza qilinadigan hududlarning chegaralarini, shuningdek kichik xalqlar va etnik guruhlarning yashash va iqtisodiy faoliyat joylarida chegaralarini belgilash;
- federal mulkdagi er uchastkalarini tasarruf etish (olib qo'yish va berish);
- federal ehtiyojlar uchun erlarni sotib olish;
- Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining davlat organlari bilan birgalikda erlardan oqilona foydalanish, tuproq unumdorligini oshirish, er resurslarini boshqa ekologik tadbirlar bilan birgalikda muhofaza qilish bo'yicha federal dasturlarni ishlab chiqish va tasdiqlash.

Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining davlat organlarining er munosabatlarini tartibga solish bo'yicha yurisdiktsiyasiga quyidagilar kiradi:

Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyasi, Yer kodeksi va boshqa federal qonunlarga muvofiq Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining qonunlari va boshqa normativ-huquqiy hujjatlarini qabul qilish;
- yerdan foydalanishning alohida huquqiy rejimiga ega bo‘lgan hududlarni aniqlash, ularning chegaralarini belgilash va o‘zgartirish;
- yer uchastkalarining maksimal o'lchamlarini belgilash;
- er uchun haq to'lash hajmi va tartibini belgilash, shuningdek ularni Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlariga muvofiq markazlashtirish tartibini belgilash;
- Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining davlat mulki bo'lgan erlarni tasarruf etish tartibini, shuningdek er uchastkasining mo'ljallangan maqsadini o'zgartirish tartibini tasdiqlash;
-shaharlar va qishloqlar, respublika, viloyat, viloyat, tumanlar bo‘ysunuvchi shaharlar va shaharchalarning chegaralarini tasdiqlash;
- Rossiya Federatsiyasi qonunlariga muvofiq, mahalliy sharoitlarni hisobga olgan holda, erdan foydalanish va muhofaza qilish, yerni boshqarish bo'yicha davlat nazorati tartibini tasdiqlash;
- federal qonunga muvofiq er uchun to'lovlarni undirish uchun imtiyozlar belgilash;
- Rossiya Federatsiyasi qonunlarida belgilangan tartibda davlat yer kodeksini, yer tuzish va yer monitoringini yuritishni tashkil etish;
- yerlardan foydalanish va ularni muhofaza qilish ustidan davlat nazoratini tashkil etish;
- Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga tegishli er uchastkalarini tasarruf etish (olib qo'yish va berish);
- erning maqsadi o'zgarishi;
- Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining davlat ehtiyojlari uchun erlarni olib qo'yish (sotib olish) to'g'risida qarorlar qabul qilish.

Yer resurslari va yer boshqaruvi federal organi va uning mahalliy tashkilotlari qonun hujjatlariga muvofiq:

davlat va munitsipal mulkdagi yerlarni boshqarish bo‘yicha takliflar ishlab chiqish;
- yer uchastkalarini olib qo'yish va berish masalalari bo'yicha qonunga xilof qarorlar ijrosini ular tegishli organlar (ma'muriyat, sud, hakamlik sudi) tomonidan ko'rib chiqilgunga qadar to'xtatib turish;
- Rossiya Federatsiyasining er qonunchiligini buzganlikda aybdor shaxslarni ma'muriy javobgarlikka tortish;
- yer resurslarini o‘rganish va undan foydalanish bilan bog‘liq yer tuzish va boshqa loyiha-qidiruv ishlarini amalga oshirish huquqiga belgilangan tartibda ruxsatnomalar (litsenziyalar) beradi;
- yer bozori holatini tahlil qilish;
- yerning namunaviy narxini hisoblash tartibi, yer solig‘i stavkalarini belgilash va yer to‘g‘risidagi qonun hujjatlarini buzganlik uchun jarimalar to‘g‘risida takliflar kiritish;
- davlat yer kadastrini tashkil etish va yuritish.

Zamonaviy tijorat ko'chmas mulk bozori, to'g'ri rejalashtirilgan kontseptsiyaga qo'shimcha ravishda, xuddi shu narsani amalga oshirishning haqiqiy mexanizmini talab qiladi. ko'chmas mulk boshqaruvi, ijarani boshqarish va ushbu tizimning ko'chmas mulk bozoridagi turli o'zgarishlarga tezkor munosabati.

Mulkni boshqarish bo'yicha mutaxassislar ko'plab turli kompaniyalar tayyorlaydi. Bular oddiygina tijorat mulkini boshqarish bo'yicha kurslarni tamomlagan menejerlar yoki mashhur G'arb ko'chmas mulk konsalting agentliklarining bitiruvchilari bo'lishi mumkin. Tashkilot uchun vakolatli menejerlarni saqlash xarajatlari juda yuqori va ularning qimmatli vaqti turli xil jamlama jadvallari, hisobotlari va grafiklarini to'ldirishga cheksiz sarflanadi. Bundan tashqari, oddiy ijrochining ish joyida tasodifan yo'l qo'ygan u yoki bu oddiy xatosi aniqlanganligi sababli allaqachon tayyorlangan hisobotlarning o'nlab varaqlarini qayta ishlashga to'g'ri keladigan holatlar hammaga ma'lum.

Shartnomalarning moliyaviy monitoringi va nazorati:

barcha ko'chmas mulk ob'ektlarining joriy holatini nazorat qilish va tahlil qilish;
investitsiya samaradorligini tahlil qilish, investitsiya qilingan mablag'larning rentabellik dinamikasini prognoz qilish;
xodimlar tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlarning ishonchliligi;
mulkni boshqarish tizimi zarur biznes jarayonlari va shartnomalarni nazorat qiladi;
ijara va tijorat mulkini boshqarish samaradorligini baholash;
ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish xarajatlarini tahlil qilish;
uchinchi tomon boshqaruv kompaniyasining ishini baholash.

Tijorat mulkini boshqarish:

tijorat ko'chmas mulkini boshqarish;
savdo markazlarini boshqarish;
ofis markazlarini boshqarish;
aralash qurilish majmualarini boshqarish;
boshqaruv hisoboti;
ko'chmas mulk biznesining samaradorligini baholash, xarajatlarni tahlil qilish, daromadlarni rejalashtirish;
biznes rentabelligini modellashtirish, maqsadlarni belgilash, faoliyatni optimallashtirish;
ko'chmas mulkni ijaraga berish samaradorligini baholash tizimi;
tijorat natijalari asosida xodimlar ishini shaffof rag'batlantirish.

Kompaniya xodimlaritijorat ko'chmas mulk boshqaruvi:

Ko'chmas mulkni boshqarish, mulkni ijaraga berish va ekspluatatsiya qilish:

zarur operativ ma'lumotlarga va ijaraga olingan maydon hujjatlarining nusxalariga kirish;
kontragentlar bilan maslahatlashish, operatsion boshqaruvni yarashtirish;
rieltorlar va rieltorlik agentliklarining harakatlarini muvofiqlashtirish;
reklama samaradorligini tahlil qilish;
ko'chmas mulk ijarasining minimal stavkasini avtomatik ravishda hisoblash tizimi;
tijorat ko'chmas mulk ijarachilari bilan operativ ish;
to'lov kvitansiyasini nazorat qilish tizimi;
bo'shatilgan ko'chmas mulkni monitoring qilish tizimi;
binolarni ijaraga olish uchun arizalarni yig'ish tizimi;
yagona tizim va hisobot shakllari;
ko'chmas mulk portalida ob'ektlarni avtomatik ravishda ko'rsatish tizimi.

Mijozlar, ijarachilar, pudratchilar, rieltorlar, rieltorlik agentliklari uchun

Mavjud ko'chmas mulk ob'ektlari haqida joriy ma'lumotlar:

bo'sh turgan ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha ishonchli tezkor ma'lumotlarni olish;
belgilangan parametrlar bo'yicha binolarni tanlash;
ijara to'lovlarini solishtirish va operatsion xarajatlarni qoplash.

Foydalanishning asosiy afzalliklarimulkni boshqarish tizimlari:

Biznesning istalgan vaqtida ma'lumotlarga tezkor kirish. Barcha kerakli hujjatlarning nusxalari mavjudligi.
Operatsion masalalarni hal qilishda menejer kotib, buxgalteriya, advokatlar va arxivlar o'rtasida yugurmaydi. Barcha kerakli ma'lumotlar uning qo'lida.
Eng so'nggi ma'lumotlar. Ko'chmas mulk parametrlaridagi har qanday o'zgarishlar, to'lovlarni qabul qilish, yangi ko'chmas mulk ob'ektlarining paydo bo'lishi, barcha yangilanishlar bir vaqtning o'zida ish joyida sodir bo'ladi.
Dunyoning istalgan nuqtasida. Foydalanuvchi qayerda bo'lmasin, agar u Internetga kirish imkoniga ega bo'lsa, u eng dolzarb ma'lumotlarni va har qanday ko'chmas mulkning zarur hujjatlarining nusxalarini oladi.
Ma'lumotlarni saqlashning ishonchliligi. Barcha ma'lumotlar ishonchli uskunalarda, zamonaviy ma'lumotlar markazlarida, quvvatni himoya qilish tizimlarida, keng polosali yuqori tezlikdagi Internet-kanalda, oyna serverlarida va qo'shimcha zaxira nusxasini saqlashda saqlanadi.
Kirish xavfsizligi. Foydalanuvchining ma'lumotlarga kirish ruxsatini tekshirish va xalqaro sertifikatlangan trafikni shifrlash texnologiyalaridan foydalanishning noyob tizimi ishonchli biznes xavfsizligi va xavfsizligini kafolatlaydi.
Muhim eslatmalar va bildirishnomalar tizimi. Muhim xabarlar yoki eslatmalar paydo bo'lganda, mulkni boshqarish tizimi avtomatik ravishda kerakli elektron pochta xabarlarini yuboradi.
Inson omili. Mulkni boshqarish tizimi o'zgarishlarni faqat vakolatli foydalanuvchilar tomonidan amalga oshirishga imkon beradi. Masalan: kotib faqat qarzlar va bo'sh joy to'g'risidagi hisobotlarni ko'rishi mumkin, buxgalteriya bo'limi pul bilan ishlash huquqiga ega, ko'chmas mulk menejeri joy parametrlarini o'zgartiradi, binolarni ijaraga beradi, ijara shartnomalarini chop etadi, mijozlar uchun ko'chmas mulkni zaxiralaydi, a. advokat shartnoma shablonlarini tahrir qiladi va unvon hujjatlarining skanerlarini kiritadi va hokazo.
Do'stona interfeys. Mulkni boshqarish dasturining intuitiv interfeysi foydalanuvchiga boshqaruv tizimidan darhol foydalanishni boshlash imkonini beradi va bahsli sohalarda qalqib chiquvchi maslahatlar sizga qanday harakatlar talab qilinishini aytib beradi.
Qulay hisobot shakli. Kompaniyaning barcha xodimlari shakli, tuzilishi va rangi bo'yicha bir xil hisobot va hujjatlardan foydalanadilar.
Ijarachilar uchun kirish. Mulkni boshqarish tizimi kontragentlar uchun to'lanmagan ijara to'lovlari to'g'risida hisobot olish uchun ma'lum kirish imkoniyatini beradi.
Resurslarni tejash. Sizning kompaniyangiz faqat mulkni boshqarish tizimiga kirish huquqiga ega bo'lgan xodimlar soniga qarab tizimdan foydalanish uchun haq to'laydi. Ruxsat etilgan apparat va dasturiy ta'minot litsenziyalari uchun to'lashning hojati yo'q.
Har doim nazoratda. Mulkni boshqarish tizimidan foydalanganlik uchun to'lov bo'lmasa, bitta foydalanuvchi har doim to'liq ishlaydigan funktsiyaga ega mulkni boshqarish tizimida qoladi.

Foydalanish natijasimulkni boshqarish tizimi:

Lizing shartnomalari samaradorligini oshirish.
Operatsion xarajatlarni optimallashtirish va kamaytirish.
Asosiy bo'lmagan faoliyatda autsorsingdan foydalanish.
Tijorat mulkini boshqarish uchun oylik xarajatlarni kamaytirish.
Ish sifatini oshirish bilan birga xodimlar sonini qisqartirish.
Ko'chmas mulkni boshqarishning turli kontseptsiyalarini simulyatsiya qilish.
Barcha ma'lumotlar va hujjatlar tuzilgan va bir necha daqiqada mavjud.
Biznes jarayonlarining shaffofligini monitoring qilish.
Barcha xodimlar va pudratchilar uchun dolzarb ma'lumotlar.
Xodimning ish vaqtini tejash.
Ijarachilarga xizmat ko'rsatish sifatini oshirish.
Ma'lumotlarga 24/7 kirish.
Hisobot ma'lumotlarini taqdim etishni rasmiylashtirish.
Tashkilotning ish muhitini yaxshilash.

CAFM tizimi tashkilotning ko'chmas mulk aktivlaridan foydalanishga, xarajatlarni kamaytirishga va binoning hayot aylanishining har bir bosqichida foyda olishga yordam beradi. Tizimdan foydalanish ob'ektlarning strategik va tezkor boshqaruvini qo'llab-quvvatlashga qaratilgan: ob'ekt yoki bino ishlayotgan paytda ma'muriy, texnik va infratuzilmaviy vazifalar bilan bog'liq barcha tadbirlar.

CAFM yechimlarning bir turi sifatida 90-yillarda paydo bo'lgan. Dunyo bo'ylab bir necha o'nlab ishlab chiqaruvchilar ularni bozorga etkazib berishadi. Eng yirik kompaniyalar ushbu tizimlardan tijorat, turar-joy va operatsion ko'chmas mulkni boshqarish uchun foydalanadilar. So'nggi yillarda Qo'shma Shtatlarda CAFM yirik korporativ mijozlar uchun axborot tizimlari vazifalarining globallashuvi bilan bog'liq bo'lgan yangi IWMS (Integrated Workplace Management) sinfiga aylandi.

Biroq, Rossiya ko'chmas mulkni boshqarish bozori uchun CAFM-dan foydalanish hali ham odatiy emas. Mahalliy biznes ko'pincha ofis dasturlari (masalan, MS Excel) va 1C tizimlariga asoslangan buxgalteriya dasturidan utilitar foydalanish bilan cheklanadi.

Shunga qaramay, bugungi kunda Rossiyada ko'chmas mulkni boshqarishning asosiy biznes jarayonlarini qo'llab-quvvatlash uchun professional tizimlardan foydalanish amaliyotining paydo bo'lishi uchun barcha zarur shart-sharoitlar mavjud. Iqtisodiy inqiroz, xarajatlarni nazorat qilish, infratuzilma va resurslardan optimal foydalanish talablarini oshirish bilan birga, CAFMni amalga oshirish uchun turtki bo'lishi mumkin.

Har qanday boshqa sohada bo'lgani kabi, axborot tizimlari sezilarli pul oqimlari mavjud bo'lgan, katta hajmdagi ma'lumotlar qayta ishlanadigan va biznes jarayonlarini rasmiylashtirish yoki qo'llab-quvvatlash zarurati mavjud bo'lgan joylarda eng samarali qo'llaniladi.

Bu belgilarning barchasi mulkni boshqarish sohasida aniq ko'rinadi. Ba'zi hisob-kitoblarga ko'ra, dunyodagi barcha moliyaviy oqimlarning 30 foizi to'g'ridan-to'g'ri bozorning ushbu sektori bilan bog'liqligini aytish kifoya.

Mulkni boshqarish bozorida CAFM tizimlari uchun quyidagi potentsial mijozlarni aniqlash mumkin. Birinchidan, yirik korxonalar, shu jumladan ularning korporativ (operativ) mulkni boshqarish bo'linmalari (CRES/CREM). Masalan, banklar, sug'urta kompaniyalari, sanoat, energetika. Keyin - mulkdorlar, ishlab chiquvchilar, tijorat ko'chmas mulk sohasidagi investitsiya kompaniyalari. Xizmat ko'rsatish, menejment va FM kompaniyalari ham bunday tizimlarni joriy qilishlari kerak. Maxsus markaziy bo'linmalarga ega yirik kompaniyalar, qoidalar, uzoq muddatli rivojlanish strategiyasi va yirik mijozlarga qaratilgan. Va nihoyat, uy-joy kommunal xo'jaligi korxonalari.

Muallif

Ilyin Viktor, ko'chmas mulkni boshqarish, binolarni avtomatlashtirish bo'yicha axborot texnologiyalari bo'yicha mutaxassis