우리는 소득 접근 방식을 합리적으로 거부해야 합니다. 평가에 비용 접근법 사용을 거부하는 것에 대한 정당성 건물 평가 시 비용 접근법 거부

토지 임대권의 시장 가치를 계산하기 위한 접근 방식 및 평가 방법 선택을 정당화하기 위한 템플릿:

1. 비교 접근법에 기초한 방법 중, 평가자는 방법을 사용하는 것이 허용 가능/허용 불가능하다고 간주합니다. ---/이 보고서에서 토지의 가치를 결정하기 위해 어떤 방법도 사용하지 않습니다. 비교 접근 방식을 사용하려면 FSO-1의 22항에 따라 충분한 수의 최근 유사한 판매가 있어야 하며, 유사 개체의 가격 및 특성에 대한 분석 정보를 신뢰할 수 있고 접근할 수 있는 경우 비교 접근 방식이 적용됩니다. 비교접근법(배분법, 배분법, 매출비교법)에 따른 방법 중 ----- 방법을 적용할 수도 있고 적용할 수 없는 방법도 있는데 그 이유는 다음과 같습니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항의 3항. 섹션 IV에 따라 분배 방법을 사용하여 평가합니다. 건설된 토지를 임대할 수 있는 권리. 배포 방법으로 임대권의 시장 가치를 평가할 때 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 IV절 3항의 규정을 사용하는 것이 좋습니다. 2002년 3월 6일자 N 568-r.

2002년 3월 6일 N 568 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 3항에 따라 배포 방법은 건축 토지를 평가하는 데 사용됩니다. . 이 방법을 적용하기 위한 조건: 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체와 유사한 단일 부동산 객체와의 거래 가격에 대한 정보의 가용성. 거래가격에 대한 정보가 없는 경우 공급(수요) 가격을 사용하는 것이 허용됩니다. 단일 부동산의 시장 가치에서 토지의 가장 큰 비중에 대한 정보의 가용성; 토지개량을 가장 효과적으로 활용하기 위한 대응.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다. 평가된 토지를 포함하여 단일 부동산 객체를 유사한 객체와 비교하는 요소를 결정합니다. 평가된 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 객체와 각 유사체의 차이점의 성격과 정도를 비교하는 각 요소에 대한 결정 평가되는 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 개체와 각 아날로그의 차이의 성격 및 정도에 해당하는 아날로그의 가격 조정 비교의 각 요소에 대한 결정; 각 아날로그의 가격 비교 요소 각각에 대한 조정, 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체와의 차이점을 완화합니다. 유사품의 조정 가격을 합리적으로 일반화하여 평가 대상 토지를 포함하여 단일 부동산의 시장 가치를 계산합니다. 평가된 토지를 포함하는 단일 부동산 객체의 시장 가치에 단일 부동산의 시장 가치 중 토지의 지분 중 가장 가능성 있는 가치를 곱하여 평가된 토지의 시장 가치를 계산합니다. 물체.

감정인은 시장 분석 결과(평가 보고서 섹션 참조), 평가된 토지의 세부 사항, 평가된 토지가 건축/미개발이라는 사실을 고려하여 다음 사항에 주목합니다. 감정인이 단일 부동산 객체의 시장 가치에서 토지의 점유율에 대한 정보를 결정하는 것이 가능하거나 불가능합니다. 다음과 유사한 단일 부동산 객체와의 거래 가격에 대한 정보를 결정하는 것이 가능하거나 불가능합니다. 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체. 위의 관점에서 볼 때, 감정인이 이 보고서의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위해 분배 방법을 적용하는 것은/불가능한 것 같습니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 단락 1에 따르면 판매 비교 방법은 다음과 같이 사용됩니다. 건설 및 미개발 토지를 임대할 권리를 평가합니다. 판매를 비교하여 임대권의 시장 가치를 평가할 때 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 IV 섹션 1의 조항을 사용하는 것이 좋습니다. 2002년 3월 6일 N 568-r.

2002년 3월 6일 N 568일자 러시아 재산부의 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 단락 1에 따르면 판매 비교 방법은 토지를 다음과 같이 평가하는 데 사용됩니다. 건축물, 공작물 및(또는) 공작물이 점유하고 있는 토지(이하 - 개발필지)와 건물, 공작물 및(또는) 공작물이 점유되지 않은 토지(이하 미개발필지). 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가 대상 부동산과 유사한 토지 거래 가격에 대한 정보의 가용성입니다. 토지 거래 가격에 대한 정보가 없으면 공급(수요) 가격을 사용할 수 있습니다.

평가 날짜와 비교되는 기간 동안의 이 평가와 관련하여 지정된 조건이 충족되거나 충족되지 않습니다. 비교 접근법은 유사한 대상과의 최근 완료된 거래 데이터 또는 공모로 공식화되는 구매 및 판매에 대한 제안 가격을 기반으로 평가 대상의 시장 가치를 결정할 때 사용됩니다(판매자와의 모델 경매 고려). . 이 접근 방식은 합리적인 투자자가 주어진 물건에 대해 주어진 물건과 동일한 효용을 갖고 구매할 수 있는 유사한 물건의 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않는다는 대체 원칙에 기초합니다. 이 평가 과정에서 비교 용도의 토지 판매에 대한 제안 가격에 대한 신뢰할 수 있고 충분한 정보가 있기 때문에 토지의 시장 가치는 판매 비교를 통해 결정될 수 있습니다.

시장 분석 결과(평가 보고서 섹션 참조)와 평가 대상 토지의 세부 사항을 고려하여 감정인이 매각 제안 가격에 대한 정보를 결정하는 것이 불가능해 보입니다. 평가 대상 토지와 유사한 토지로 인해 이 보고서의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위해 판매 비교 방법을 적용하는 것이 불가능합니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 2항에 따라 할당 방법을 사용하여 평가합니다. 건설된 토지를 임대할 수 있는 권리. 할당 방법으로 임대권의 시장 가치를 평가할 때 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 IV절 2항의 규정을 사용하는 것이 좋습니다. 2002년 3월 6일자 N 568-r.

2002년 3월 6일 N 568- 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 2항에 따라 할당 방법은 건축 평가에 사용됩니다. 토지 음모. 이 방법을 적용하기 위한 조건: 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체와 유사한 단일 부동산 객체와의 거래 가격에 대한 정보의 가용성. 거래가격에 대한 정보가 없는 경우 공급(수요) 가격을 사용하는 것이 허용됩니다. 토지개량을 가장 효과적으로 활용하기 위한 대응. 이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다. 평가된 토지를 포함하여 단일 부동산 객체를 유사한 객체와 비교하는 요소를 결정합니다. 평가된 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 객체와 각 유사체의 차이점의 성격과 정도를 비교하는 각 요소에 대한 결정 평가되는 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 개체와 각 아날로그의 차이의 성격 및 정도에 해당하는 아날로그의 가격 조정 비교의 각 요소에 대한 결정; 각 아날로그의 가격 비교 요소 각각에 대한 조정, 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체와의 차이점을 완화합니다. 유사품의 조정 가격을 합리적으로 일반화하여 평가 대상 토지를 포함하여 단일 부동산의 시장 가치를 계산합니다. 평가된 토지 계획에 대한 개선의 대체 비용 또는 재생산 비용 계산; 평가 대상 토지, 토지 교체 비용 또는 토지 개선 재생산 비용을 포함하여 단일 부동산 객체의 시장 가치에서 공제하여 평가 대상 토지의 시장 가치를 계산합니다.

감정인은 시장 분석 결과(평가 보고서 섹션 참조), 평가되는 토지의 세부 사항, 평가되는 토지가 건축되었다는 사실을 고려하여/ 개발되지 않은 경우, 감정인은 평가된 토지를 포함하여 단일 부동산 객체와 유사한 단일 부동산 객체의 거래 가격에 대한 정보를 결정하는 것이/불가능하며, 감정인이 대체 비용을 결정하는 것이/불가능합니다. 또는 평가된 토지 계획의 개선을 재생산하는 비용. 위의 관점에서 볼 때, 감정인이 이 보고서의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위해 분배 방법을 적용하는 것은/불가능한 것 같습니다.

따라서 비교 접근법의 틀 내에서 평가자는 방법을 사용했습니다. ---/아무 방법도 사용하지 않았습니다.

2. 이 평가 과정에서는 비용 접근법이 사용되지 않습니다. 평가 대상의 가치를 결정하기 위한 독립적인 접근 방식으로 직접 적용할 수는 없습니다(2002년 3월 6일 N 568-r 러시아 재산부의 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항).

따라서 비용 접근법의 틀 내에서 평가자는 어떠한 방법도 사용하지 않을 것입니다.

3. 소득접근법(토지임대자본화법, 사용목적법, 잔여법)에 기초한 방법 중 감정인의 의견에 따라 토지평가에 적용할 수 있는 방법이 있음 --- / 없음 방법 중 하나가 적용될 수 있습니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 6항에 따라 의도된 사용 방법은 다음과 같이 사용됩니다. 건설 및 미개발 토지를 임대할 권리를 평가합니다. 의도된 사용 방법에 따라 임대권의 시장 가치를 평가할 때 재산부 명령에 의해 승인된 토지 구획의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장사항 섹션 IV 6항의 규정을 사용하는 것이 좋습니다. 2002년 3월 6일자 러시아 N 568-r, 다음 기능을 고려: 기존 토지 임대 계약에 제공된 임대료 금액을 고려하여 운영 비용의 일부로; 임대권 소득에 대한 할인율을 계산할 때 이 권리에서 소득을 유지할 확률을 고려해야 합니다. 예측 기간을 결정할 때 임대 계약 종료까지 남은 기간과 임차인이 일정 기간 동안 새로운 계약을 체결할 가능성을 고려해야 합니다.

2002년 3월 6일 N 568- 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 6항에 따르면, 의도된 사용 방법은 건축을 평가하는 데 사용됩니다. 개발되지 않은 토지 계획. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 방식으로 토지를 사용할 수 있는 가능성입니다. 이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다. 가장 효과적인 사용 옵션에 따라 토지 사용에 필요한 비용의 금액 및 시간 구조를 결정합니다(예: 토지 계획을 개선하는 비용 또는 토지를 모양, 유형 및 사용 성격이 다른 별도의 부분으로 나누는 비용) 토지 계획의 가장 효율적인 사용으로 인한 소득 금액 및 시간 구조 결정; 토지를 가장 효율적으로 사용하여 소득을 얻는 데 필요한 운영 비용의 금액과 시간 구조를 결정합니다. 평가된 토지에 대한 투자 자본의 위험 수준에 해당하는 할인율 값을 결정합니다. 토지의 사용과 관련된 모든 수입과 비용을 할인하여 토지의 가치를 계산합니다. 이 경우 할인은 감정인이 결정한 할인율에 따라 미래의 모든 수입과 지출을 평가일까지 가져오는 과정으로 이해됩니다.

시장 분석 결과(평가 보고서 섹션 참조)를 고려하면, 시장 분석 결과에 따라 평가자가 제품 사용에 필요한 비용의 금액과 구조를 결정하는 것이 보이거나 불가능합니다. 가장 효과적인 사용 옵션에 따라 토지를 결정하고, 토지를 가장 효율적으로 사용하여 소득의 금액과 구조를 결정하고, 토지를 가장 효과적으로 사용하여 소득을 얻는 데 필요한 운영 비용의 금액과 구조를 결정합니다. 평가되는 토지의 세부 사항을 고려하여 / 비교 접근법의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 유사점이 있다는 점을 고려하면 토지의 시장 가치를 결정하는 데 충분하다고 평가자는 결정했습니다. 본 보고서의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위해 의도된 사용 방법 적용을 적용/거부합니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 4항에 따라 토지 임대료 자본화 방법 건설된 토지와 미개발 토지를 임대할 권리를 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가된 토지 임대 권리로부터 동일한 기간 동안 동일한 크기 또는 동일한 비율로 변경되는 소득을 얻을 수 있는 가능성입니다. 이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다. 임차인이 토지를 가장 효율적으로 사용하여 토지를 임대할 권리에 의해 생성된 특정 기간 동안의 소득 금액을 계산합니다. 해당 소득 자본화 비율의 가치를 결정합니다. 이 권리로 창출된 소득을 자본화하여 토지 임대권의 시장 가치를 계산합니다. 토지 임차권의 시장가치를 평가할 때 이 권리로부터 발생하는 수입은 토지 임대료와 해당 기간 동안 임대 계약에서 규정한 임대료의 차액으로 계산됩니다. 이 경우 토지 임대료의 가치는 시장 임대료(경쟁 환경에서 공개 시장에서 토지를 임대할 수 있는 가장 가능성 있는 임대료)로 토지를 임대하여 얻은 소득으로 계산할 수 있습니다. 거래는 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 이루어지며, 임대료는 특별한 상황을 반영하지 않습니다.)

시장 분석 결과(- 가치 평가 보고서 섹션 참조)를 고려하고, 시장 분석 결과를 고려하면 평가자가 특정 기간 동안의 소득 금액을 결정하는 것이 보이거나 불가능한 것으로 보입니다. 임차인이 토지를 가장 효율적으로 사용하여 토지를 임대할 수 있는 권리에 의해 생성됨 / 비교 접근법의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 유사체가 시장 가치를 결정하기에 충분하다는 점을 고려 토지에 대해 평가자는 이 보고서의 틀 내에서 토지 임대료의 자본화 방법을 적용하여 토지의 시장 가치를 결정하는 것을 적용/거부하기로 결정했습니다.

2003년 4월 10일 N1102-r 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지 임대권의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 5항에 따라 잔여 방법을 사용하여 평가합니다. 건설된 토지와 미개발 토지를 임대할 권리. 잔여법을 사용하여 임대권의 시장 가치를 평가할 때 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV 5항의 규정을 사용하는 것이 좋습니다. 2002년 3월 6일자 N 568-r은 다음 기능을 고려합니다. 운영 비용의 일부로 기존 토지 임대 계약에 규정된 임대료를 포함하여 고려됩니다. 단일 부동산의 순 운영 소득과 토지 개선과 관련된 순 운영 소득의 차이는 토지 임대료의 일부이며 토지 소유자가 임대료의 형태로 인출하는 것이 아니라 임차인이 받습니다. ; 임대소득의 자본화비율을 계산할 때에는 임대차계약에서 정한 임대료와 임대료의 차액이 유지될 가능성, 임대차계약 종료일까지 남은 기간, 또한 임차인이 일정 기간 동안 새로운 임대 계약을 체결할 가능성도 있습니다.

2002년 3월 6일 N 568일자 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항 섹션 IV의 5항에 따라 잔여 방법은 건축 및 평가에 사용됩니다. 미개발 토지. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 개선을 통해 평가된 토지 계획을 개발할 가능성입니다. 이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다. 평가된 토지의 가장 효율적인 사용에 해당하는 재생산 또는 개선 교체 비용을 계산합니다. 시장 임대율을 기준으로 특정 기간 동안 단일 부동산의 순 운영 소득을 계산합니다. 개선으로 인한 수입의 해당 자본화 비율에 따라 재생산 또는 개선 교체 비용을 곱하여 일정 기간 동안의 개선으로 인한 순 영업 소득을 계산합니다. 특정 기간 동안 단일 부동산의 순 운영 소득과 해당 기간 동안의 개선으로 인한 순 운영 소득의 차이로 지상 임대료를 계산합니다. 토지 임대료를 자본화하여 토지의 시장 가치를 계산합니다. 이 방법은 또한 다음과 같은 일련의 작업을 허용합니다. 평가 대상 토지의 가장 효율적인 사용에 해당하는 재생산 또는 개선 교체 비용을 계산합니다. 시장 임대율을 기준으로 특정 기간 동안 단일 부동산의 순 운영 소득을 계산합니다. 일정 기간 동안 순영업소득을 자본화하여 단일 부동산의 시장 가치를 계산합니다. 단일 부동산의 시장 가치에서 재생산 또는 개량 교체 비용을 빼서 토지의 시장 가치를 계산합니다. 토지를 평가할 때 단일 부동산의 사용에 대한 임대료는 시장 임대료(평가 대상 부동산이 경쟁 환경에서 공개 시장에 임대될 수 있는 가장 가능성 있는 임대료)를 기준으로 계산됩니다. 거래 당사자는 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 행동하며, 임대료는 특별한 상황을 반영하지 않습니다. 운영 비용은 단일 부동산 임대에 대한 시장 상황에 따라 결정됩니다.

시장 분석 결과(평가 보고서 섹션 참조)를 고려하고, 시장 분석 결과에 따라 평가자가 다음에 해당하는 재생산 또는 개선 교체 비용을 결정하는 것이 보이거나 불가능한 것으로 보입니다. 평가된 토지의 가장 효율적인 사용, 개선을 위한 시장 임대료 / 비교 접근법의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 유사체가 토지의 시장 가치를 결정하는 데 충분하다는 점을 고려 감정인은 이 보고서의 틀 내에서 토지의 시장 가치를 결정하기 위해 잔여 방법을 사용하는 것을 적용/거부하기로 결정했습니다.

따라서 소득 접근법의 틀 내에서 평가자는 방법을 사용했습니다. ---/아무 방법도 사용하지 않았습니다.

결론: 토지에 대한 임차권은 방법(들) --- 비교 접근법 내 / 방법(들) --- 소득 접근법 내에서 평가할 수 있습니다.

부동산평가에서 소득접근법은 다음과 같은 경우에 사용되는 방법이다.:

1. 완전히 독창적인 건물이나 건물의 비용이 확정되면 그 비용은 회수하기 어렵습니다.
2. 건물이나 부지의 가격이 시가보다 현저히 낮은(높은) 경우.
3. 부동산 취득이 도시 또는 자연적 맥락의 수반되는 특성을 기반으로 잠재적 소유자에게 이익을 약속하는 경우.
4. 부동산 투자 수익을 결정할 때.
5. 목적에 따라 상업적인 목적으로 물건을 구매하거나, 일정 기간이 지난 후 재판매할 예정인 경우.

소득접근법을 이용한 부동산 평가 예: 부동산 시장에는 평가 대상인 건물, 아파트 등의 특성을 반영하는 대상이 없습니다.

이 경우 아날로그가 부족하여 가격을 모니터링하기가 어렵습니다..

또는 프로젝트가 점진적으로 투자되어 인플레이션을 고려하면 금융 투자 금액을 회복하기가 어렵습니다.

소유자는 보조금이나 기타 이점으로 인해 자본 구조를 구축할 수 있었으며 이로 인해 비용이 크게 절감되었지만 시장 가치를 기준으로 판매 수익을 얻을 수 있었습니다.

또한 토지 계획은 환경적 이점을 특징으로 하는 지역의 구역 지정 지역이나 활발한 인프라 개발 지역에 위치할 수 있어 다른 토지와 유리하게 구별됩니다.

소득 평가 방법은 모든 관련 요소를 고려하므로 가장 인기 있는 방법 중 하나입니다.

토지와 부동산을 평가하는 소득법을 통해서만 건물이나 건물, 부지를 구입할 때 손익을 받을 수 있습니다.

이를 사용하면 투자 위험을 최소화하거나 피할 수 있습니다.

이 평가 방법을 특징 짓는 조항에 따라 이를 적용하는 것이 일반적입니다.:

• 부동산 시장의 수익성을 마스터할 때;
• 부동산 투자 대상을 선택할 때;
• 부동산 거래에서 물건을 제시하기 위해.

소득 접근법 적용에 관한 규칙 및 규정은 1998년 7월 29일에 No. 135-FZ에 따라 채택된 러시아 연방 평가 활동에 관한 연방법 규정에 의해 규제됩니다. 모스크바에는 1998년 2월 11일 No. 3에 채택된 특별 표준이 있습니다.

부동산 평가에 대한 소득 접근 방법에 대한 정보를 보려면 다음 비디오를 시청하십시오.

스테이지

부동산 가치 계산은 객체의 모든 중요한 비용 특성을 고려하고 사용하여 단계적으로 이루어집니다.

중요: 각 단계는 구입한 자산을 가장 수익성 있게 사용하는 방법에 중점을 둡니다. 따라서 필수 알고리즘을 위반하는 것은 허용되지 않습니다.

소득접근법은 토지를 평가하고 소득을 창출하는 부동산을 평가할 때 가장 자주 사용됩니다.

나열된 단계는 특성에 따라 분류될 수 있습니다.:

1. 부동산 취득으로 인한 소득 규모를 예측합니다.
2. 예측 결과를 객체의 실제 가치로 전환합니다.

행동 양식

표시된 접근 방식은 집합적으로 적용되는 방법으로 구성되며, 각 방법을 사용하면 개체 값의 중요한 특징을 식별할 수 있습니다.

기본적인 방법은 다음과 같습니다.:

• 직접 대문자화 방법;
• 소득 할인;
• 똑같이 효과적인 기능적 유사체.

소득자본화법을 사용하는 경우 부동산을 평가할 때 평균 통계치를 바탕으로 투자로 얻을 수 있는 예상 소득을 고려합니다.

이는 밝혀진다:

• 이익을 얻을 시간;
• 이익 규모;
• 총 수입.

참고: 부동산을 평가하고 계산할 때 소득을 직접 자본화하는 방법은 평가되는 부동산 사용으로 인한 이익의 재무 흐름을 반영하는 부동산 소유자의 회계를 사용합니다.

기대이익 금액을 산출할 때에는 총소득을 결정하는 방법이 사용됩니다.

이는 실패나 예상치 못한 장애물 없이 100% 사용에 초점을 맞춰 객체의 수익성 최대치를 결정하는 것으로 구성됩니다.

여기서는 고려되지 않음:

• 감가상각 마모;
• 운영 비용.

다음으로 총소득재생산방식을 적용한다.

운영되는 구조의 정상적인 운영에 필요한 기여량을 고려하여 이익을 얻습니다.

예를 들어, 임차인을 찾을 때 주요 또는 현재 수리에 투자된 자금과 광고 비용이 고려됩니다.

연간이자 공제가 필요한 구매를 위해 신용 자금을 유치하는 것이 허용됩니다. 소득 접근법은 예상 비용을 잠재적 이익으로 전환합니다..

건물이나 건물의 사용으로 인한 최대 수익성을 확인한 후 가동 중지 시간, 시설 활용도 부족 및 감가 상각으로 구성된 허용 가능한 손실을 계산합니다.

예를 들어, 건물을 임대하는 경우 임대 소유권 변경으로 인해 임대 지역에서 상업 기업의 기능 간에 차이가 허용됩니다. 또한 영역은 부분적으로 기능할 수 있으며 이는 이익을 가져오지 않지만 운영 비용을 줄이지 않습니다.

주의: 감가상각 회계처리는 건물이나 건물의 마모를 결정하는 것입니다.

평가자가 사용하는 이 개념은 재고 감가상각과 다릅니다.

이 경우 재산의 유용한 재산이 손실되어 재산이 완전히 활용되고 이익을 얻을 수 없음을 의미합니다.

물건을 구입하려면 건물 전체는 물론 건물의 각 요소의 마모 및 기능 상태에 대한 실제 결정이 수반됩니다.

예를 들어, 물건을 획득할 때 예비 조사가 수반됩니다.

결과적으로 위원회나 공인 전문가는 다음과 같은 건물 조각을 검사합니다.:

• 외관, 지붕, 기초;
• 건물의 내부 부분;
• 별도의 방;
• 환기구;
• 엔지니어링 커뮤니케이션;
• 인접 토지.

검사 결과, 건물에 대한 제거 가능 및 복구 불가능한 유형의 손상이 확인되었습니다..

물체에 대한 제거 불가능한 유형의 손상은 기능적 특성의 활용을 방해하는 손실로 간주됩니다.

기업의 수익성이 감소하고 있으며 이는 평가자가 가치가 크게 하락한 이유로 간주됩니다. 제거 가능한 문제는 복원에 상응하는 투자가 필요한 추가 비용으로 고려됩니다.

부동산 평가에 대한 접근 방식도 여기에 사용됩니다.:

• 비교;
• 임대 손실의 자본화;
• 객체(요소)의 수명 계산.

얻은 결과는 건물이나 건물의 총 수익성에서 뺍니다..

소득 할인은 현재 돈을 소유함으로써 얻을 수 있는 실제 이익과 미래에 가져올 이익 사이의 균형에 초점을 맞춥니다.

이 경우 현재 순간에 우선순위가 부여되어 거래 시 이익의 명목 가치가 감소하고 미래에 대한 연기가 이루어집니다. 이는 계산된 비용을 비례적으로 줄여야 함을 의미합니다..

동등하게 효과적인 기능적 유사체의 방법은 비교 방법과 동일합니다.

즉, 평가 대상 부동산의 세부 사항에 대한 수정 사항을 고려하여 부동산 시장의 유사점을 모니터링하는 것을 기반으로 합니다.

부동산 평가에 대한 소득 접근 방식 거부

부동산 평가의 소득법은 부동산 투자 시 이익 취득을 고려하여 사용됩니다.

이해관계가 있는 사람이 주거용 부동산을 구매하거나 아파트 또는 방을 판매하는 경우 부동산 평가에 이 방법을 사용하는 것은 부적절합니다.

계산의 복잡성을 감안할 때 상업용 및 비상업적 부동산을 평가할 때 소득 접근 방식을 포기하는 것이 가능합니다.

가능하다면 비교 또는 비용으로 대체됩니다.. 이들의 조합을 사용하는 것이 허용됩니다.

예를 들어, 자본 시설 건설이나 토지 개량에 지출된 전체 금액을 합산합니다.

매매된 건물이나 필지와 비교하여 결과값을 분석합니다. 시장 가치가 비용을 초과하면 시장 상황에 따라 이익을 얻을 수 있습니다.

참고 사항: 부동산 거래를 유추 분석할 때 표준 아파트 및 비교가 가능한 기타 개체를 평가하는 것이 좋습니다.

때때로 감정인은 이 접근법의 사용을 거부합니다.. 이러한 경우는 계산에 필요한 문서가 부족하여 발생합니다. 이러한 상황에서는 계산의 정확성이 보장되지 않으며 평가 알고리즘을 위반하면 제안된 거래의 수익성 그림이 왜곡될 수 있습니다.

수익성 있는 부동산의 가치 평가

가치 평가에서 소득 접근 방식의 주요 장점은 수익성을 가장 정확하게 결정한다는 것입니다..

예를 들어, 구매한 산업용 건물은 상업적 목적(의도된 목적)으로 사용하거나 임대할 수 있습니다.

건물의 두 가지 용도 모두 수익을 창출합니다.

감정인은 건물의 두 가지 용도에서 예상되는 이익을 분석합니다. 이 경우 두 유형의 기업 모두에서 발생한 총 소득 금액이 계산되고 특정 운영 유형의 수익성 기간이 고려됩니다.

1. 산업용 건물 사용으로 이익을 얻기 위한 두 가지 유형의 활동을 비교하십시오.
2. 평균 (총) 소득 유형에 대한 아이디어를 제공하는 평균 통계 지표를 찾으십시오.
3. 본 건물을 유사한 운영 및 수익 창출 시설과 비교하여 모니터링을 실시합니다.

객체 사용시 허용되는 순이익을 확인한 후 객체 획득 및 유지 비용을 공제합니다.

결론

소득 접근법은 부동산 평가 시장에서 가장 자원 집약적입니다. 그러나 이것이 바로 부동산 거래로 인한 이익 금액을 결정하는 매우 정확하고 유연한 계산을 가능하게 하는 것입니다.

평가를 수행할 때 평가자는 평가에 대한 비용, 비교 및 ​​소득 접근 방식을 사용하거나 하나 또는 다른 접근 방식 사용 거부를 정당화해야 할 의무가 있습니다.

평가자는 각 접근 방식의 틀 내에서 특정 평가 방법을 독립적으로 결정할 권리가 있습니다.

비교 접근법은 유사한 대상의 가격과 특성에 대한 분석 정보를 신뢰할 수 있고 접근할 수 있을 때 사용됩니다.

비용 접근법은 가치 있는 객체를 가치 있는 객체의 정확한 사본이거나 유사한 유용한 속성을 가진 다른 객체로 대체하는 것이 가능할 때 사용됩니다. 평가 대상이 신체적 상태, 기능적 또는 경제적 노후화로 인한 가치 감소로 특징지어지는 경우, 비용 접근법을 적용할 때 마모 및 모든 유형의 노후화를 고려해야 합니다.

평가 대상의 최종 가치를 얻기 위해 평가자는 평가 및 평가 방법에 대한 다양한 접근 방식을 사용하여 평가 대상의 가치 계산 결과를 조정(요약)합니다.

평가 대상의 가치 계산 결과에 동의할 때 평가 과제에 설정된 가치 유형과 적용된 접근 방식의 틀 내에서 얻은 결과의 품질에 대한 평가자의 판단을 고려해야 합니다. .

평가 결과는 평가 대상의 최종 가치입니다.

평가 결과에 따라 평가 보고서가 작성됩니다.

평가 보고서를 준비할 때 평가자는 다음 원칙을 준수했습니다.

보고서에는 평가 대상의 가치(중요성 원칙) 관점에서 중요한 모든 정보가 포함되어 있습니다.

평가 보고서에 제공된 정보, 평가 중 계산 결과로 사용되거나 획득된 정보는 평가 대상의 가치 관점에서 중요한 것으로 확인되어야 합니다(타당성 원칙).

평가 보고서에 제시된 자료의 구성 및 순서와 평가 프로세스에 대한 설명은 비용 계산이 완전히 재현되고 유사한 결과를 가져올 수 있어야 합니다(검증 가능성의 원칙).

평가 보고서에는 연방 평가 표준의 요구 사항과 자율 규제 조직이 설정한 평가 활동 표준 및 규칙에 따라 필수가 아닌 한 중간 및 최종 결과를 결정하기 위해 평가 중에 사용되지 않은 정보가 포함되어서는 안 됩니다. 보고서를 작성한 평가자가 회원인 것(원칙충족성).

소득접근법을 평가에 적용하는 측면에서 평가대상을 평가하는 과정에 대한 설명

일반 조항

소득접근법은 평가대상의 사용으로부터 기대되는 소득을 결정하는 것에 기초하여 평가대상의 가치를 추정하는 일련의 방법이다.

소득 접근법은 평가 대상이 창출할 수 있는 미래 소득과 평가 대상과 관련된 비용을 예측할 수 있는 신뢰할 수 있는 정보가 있을 때 적용됩니다. 소득 접근법을 적용할 때 평가자는 미래 소득 및 지출 금액과 수령 시점을 결정합니다.

가치 평가에 소득 접근법을 적용할 때 평가자는 다음을 수행해야 합니다.

a) 예측 기간을 설정합니다. 예측기간은 평가일로부터 미래 소득금액에 영향을 미치는 요인들의 정량적 특성을 예측하는 미래 기간으로 이해됩니다.

b) 예측 기간 동안 수익 흐름을 창출하는 평가 대상의 능력을 조사하고 예측 기간 이후 기간에 수익 흐름을 창출하는 평가 대상의 능력에 대한 결론을 내립니다.

c) 미래 소득 흐름을 평가일까지 가져오는 데 사용되는 위험 수준 측면에서 평가 대상과 비교 가능한 투자 대상에 대한 투자 수익을 반영하는 할인율을 결정합니다.

d) 예측 기간 동안의 예상 소득 흐름과 예측 기간 이후 소득의 흐름을 평가일의 가치로 가져오기 위한 절차를 수행합니다.

소득 접근법 사용을 거부하는 이유

소득 접근법은 현재의 모든 가치가 미래의 이익을 반영한다는 기대 원칙에 기초합니다. 이 접근법을 사용하여 부동산의 수익 창출 능력을 분석하며, 이는 보유 기간 종료 시 운영 수익과 판매 가능성 수익의 형태로 표현됩니다. 예를 들어 평가 대상과 관련하여 '생활용 아파트'로 구매하는 것이 아니라 임대 및 후속 (가능한) 판매를 통해 수익을 창출하기 위한 대상으로 구매한다고 가정할 수 있습니다.

감정인은 이 아파트가 주거용으로만 사용될 것이라는 정보를 고객으로부터 받았습니다. 즉, 미래의 소유자는 소득 창출 목적으로 임대할 계획이 없습니다. 이러한 상황과 주택이 창출하는 소득에 따라 주택 비용을 계산하기 위해 러시아 연방에서 일반적으로 허용되는 관행이 없다는 점을 고려하여 감정인은 소득 접근 방식을 계산에서 제외하는 것이 바람직하다고 생각했습니다.

평가에 비교접근법을 적용하여 평가대상을 평가하는 과정에 대한 설명

일반 조항

비교 접근법은 가격에 대한 정보가 제공되는 평가 대상과 유사한 대상과 평가 대상의 비교를 기반으로 평가 대상의 가치를 평가하는 일련의 방법입니다. 대상 - 평가 목적을 위한 평가 대상과 유사한 대상은 그 가치를 결정하는 주요 경제적, 물질적, 기술적 및 기타 특성에서 평가 대상과 유사한 대상으로 인식됩니다.

비교 접근법은 유사한 대상의 가격과 특성에 대한 분석 정보를 신뢰할 수 있고 접근할 수 있을 때 사용됩니다. 평가에 비교 접근법을 적용할 때 평가자는 다음을 수행해야 합니다.

a) 비교 단위를 선택하고 평가 대상과 모든 비교 요소에 대한 각 유사 대상의 비교 분석을 수행합니다. 각 아날로그 개체에 대해 여러 비교 단위를 선택할 수 있습니다. 비교 단위의 선택은 평가자가 정당화해야 합니다. 평가자는 평가 중에 채택되고 수요 및 공급 요인과 관련된 다른 비교 단위의 사용 거부를 정당화해야 합니다.

b) 평가 대상의 특성과 이 비교 요소에 대한 아날로그 대상의 비율에 따라 각 비교 요소에 대한 아날로그 대상에 대한 비교 단위의 값을 조정합니다. 조정을 할 때 평가자는 조정 규모를 입력하고 정당화해야 하며 어떤 조건에서 조정 값이 달라지는지에 대한 설명을 제공해야 합니다. 비교 단위를 조정하기 위한 규모와 절차는 하나의 아날로그 개체에서 다른 개체로 변경되어서는 안 됩니다.

c) 선택한 아날로그 객체에 대한 비교 단위 값 조정 결과에 동의합니다. 평가자는 비교 단위의 조정된 값과 유사 개체의 조정된 가격을 조정하기 위한 계획을 정당화해야 합니다.

비교 접근법의 틀 내에서 평가자가 사용하는 평가 방법 선택에 대한 정당성

가치 평가에 대한 비교 접근 방식은 부동산 가치 평가의 세 가지 기본 원칙인 수요와 공급, 대체 및 기여에 기반합니다. 이러한 부동산 평가 원칙을 기반으로 비교 접근법은 다양한 정량적, 정성적 방법을 사용하여 비교 요소를 분리하고 비교 가능한 부동산의 시장 데이터에 대한 조정을 측정하여 대상 부동산의 가치를 모델링합니다.

첫 번째 원칙(공급과 수요)은 발전된 부동산 시장에서 물건의 가격은 현재의 공급과 수요 조건에 따라 달라진다고 가정합니다.

부동산 가치 평가에 대한 비교 접근 방식의 기본 원칙은 대체 원칙입니다. 이는 전형적인 합리적인 구매자가 해당 부동산에 대해 지역 시장에서 동일한 효용을 갖는 유사한 부동산의 가격보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다.

기여 원칙은 비교 대상의 비용을 조정할 때 사용됩니다. 평가 대상에 아날로그 개체에 존재하는 기능이 없으면 기여도 값이 이 기능의 기여도 값으로 조정됩니다.

비교 접근법은 평가 대상 부동산과 유사하고 유사한 물건의 시장 판매(판매 제안) 분석을 기반으로 합니다. 이 접근 방식은 (지난) 3~6개월 동안 발생한 거래에 대해 비교 가능하고 신뢰할 수 있는 충분한 양의 정보가 있는 경우에만 객관적입니다.

비교 접근법의 장점은 다음과 같습니다.

가장 간단한 접근 방식;

통계적으로 유효합니다.

조정 방법을 제안합니다.

다른 평가 접근 방식에 대한 데이터를 제공합니다.

비교 데이터가 항상 제공되는 것은 아닙니다.

수정 요구 사항은 결과의 신뢰성에 많은 영향을 미칩니다.

이 접근 방식은 과거 사건을 기반으로 하며 미래 예상을 고려하지 않습니다.

비교 접근법의 일환으로 비교 매매 분석 방법이 사용됩니다. 비교 대상 부동산의 최근 매매(매매 제안)를 고려하여 적절한 조정을 한 후 대상 부동산과 비교하여 대상 부동산의 가치를 추정하는 방법입니다. 그들 사이의 차이점.

정보 출처는 감정인 자체 정보, 인터넷, 정보 및 분석 간행물, 전자 데이터베이스, 부동산 회사, 부동산 시장 전문가, 건설 및 투자 회사의 정보 등입니다.

비교 가능한 속성의 가치 조정. 절대적으로 유사한 두 개체를 찾는 것은 어렵기 때문에 비교를 위해서는 개체의 비용을 조정해야 합니다.

조정 가치의 양을 결정하기 위해 감정인은 부동산 시장에서 유사한 유사 개체에 대한 상세하고 신뢰할 수 있는 정보를 수집합니다.

조정규칙: 기여원칙에 따라 비교항목만 조정됩니다. 비교 가능한 물건이 평가 대상 물건보다 어떤 면에서 우월하다면 실제 판매 가격은 이 우월성에 기여한 만큼 감소해야 하며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.

수정방법은 정량적 수정방법과 정성적 수정방법으로 나누어진다.

조정은 평가 대상과 비교되는 대상에서 이루어집니다. 즉, 비교 대상이 평가 대상과 동일한 특성을 가지고 있다면 어떤 가격에 판매되었을지 결정하는 것이 필요합니다.

조정은 두 가지 주요 형태로 이루어질 수 있습니다.

금전적 측면에서;

백분율로 표시됩니다.

현금 조정은 비교 가능한 각 부동산의 판매 가격에 더하거나 뺀 금액입니다.

백분율 조정은 절대값을 결정하기 어려울 때 사용되지만, 시장 데이터에 따르면 백분율 차이가 존재하는 것으로 나타났습니다.

유사 개체의 가격 및 특성에 대한 분석 정보가 신뢰할 수 있고 접근 가능하므로 평가 대상 개체 평가에 대한 비교 접근 방식의 틀 내에서 비교 판매 분석 방법이 사용됩니다.

평가 대상의 가치를 결정하는 순서

영업 벤치마킹 방법

판매 비교 분석 방법에는 다음 세 단계로 구성된 알고리즘이 사용됩니다.

1) 관련 시장에서 비교 가능한 부동산의 최근 판매 확인,

2) 거래(판매 제안)에 관한 정보 확인

3) 비교 대상의 비용 조정.

조정 규칙: 기여 원칙에 따라 아날로그 개체의 값만 조정됩니다. 유사한 물건이 평가 대상보다 어떤 면에서 우월하다면 실제 판매 가격은 이 우월성에 기여한 만큼 감소해야 하며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.

수정 규칙: 수정은 평가 대상과 유사한 객체에서 이루어집니다. 즉, 평가 대상과 동일한 특성을 가진 유사 객체가 얼마의 가격에 판매되는지 결정해야 합니다.

계산 설명, 계산 및 계산 설명

비교 접근법은 평가 대상 부동산과 유사하고 유사한 물건의 시장 판매 분석을 기반으로 합니다. 이 접근 방식은 (지난) 3~6개월 동안 발생한 거래에 대해 비교 가능하고 신뢰할 수 있는 충분한 양의 정보가 있는 경우에만 객관적입니다.

평가 대상 부동산의 유사품에 대한 시장을 분석하는 과정에서 평가자는 평가 대상 부동산과의 비교를 위해 유사점으로 간주될 수 있는 특정 수의 부동산 부동산 판매(판매 제안)에 대한 정보를 가지고 있습니다. 감정인은 평가 대상 부동산에 상대적으로 근접해 있고 기하학적, 질적 특성이 유사한 유사 개체를 비교할 수 있는 것으로 간주합니다.

개체 선택 - 평가 개체의 유사체

표 12 - 평가 대상의 아날로그 대상 선택

비교의 특성(요소)	평가대상	아날로그 객체 1	아날로그 객체 2	아날로그 객체 3	아날로그 객체 4	아날로그 객체 5
주거지역(아파트)의 방수
위치	몰로코바	몰로코바	몰로코바	몰로코바	몰로코바	몰로코바
면적, 평방 중
주거용 건물의 층수
주거용 건물 벽 재료
레이아웃(조건부)
생활공간(아파트)의 상태	훌륭한	훌륭한	훌륭한	만족스럽다	만족스럽다	만족스럽다
아날로그 물체 판매 가격 제안, 문지름.
1㎡당 매매가격을 제시합니다. m의 아날로그 물체를 문지릅니다.
정보 출처			http://homes. *****/보기//?dv=	http://homes. *****/보기//?dv=	http://homes. *****/보기//?dv=	http://homes. *****/보기//?dv=

비교 단위 선택

선택한 아날로그 개체 중 어느 것도 실제로 평가되는 개체와 일치하지 않습니다. 따라서 특정 비용 지표는 비교 대상입니다.

비교 단위로 주거용 건물(아파트) 전체 면적의 1제곱미터당 가격을 사용합니다.

비교항목 선택

비교 요소 - 부동산 가격의 변화를 일으키는 부동산 객체 및 거래의 특성입니다.

가치가 좌우되는 요소를 분리하려면 시장 상황에 대한 상세한 분석이 필요합니다. 아날로그 개체와 평가 개체를 비교하려면 선택한 각 비교 요소에 대해 유사 개체 판매에 대한 제안 가격을 조정해야 합니다. 이 경우 조정은 총 가격에 적용될 수도 있고, 비교 단위당 가격에 적용될 수도 있습니다. 전체적인 보정량은 개체 간의 차이 정도에 따라 달라집니다.

평가 실무에서는 분석해야 하는 9가지 주요 비교 요소를 식별하는 것이 관례입니다(

부동산 및 기타 자산의 평가에는 비용 접근법 외에도 비교 접근법과 소득 접근법이 사용됩니다. 비교는 부동산 시장을 모니터링하고 평가 대상과 특성이 유사한 아날로그 개체를 식별하여 개체의 가격을 결정합니다.

수익성 - 투자 전망을 고려하여 객체 사용 가능성의 모든 뉘앙스를 고려합니다. 나열된 평가 옵션과 달리 비용 접근 방식은 구입했거나 새로 건설한 건물 및 기타 부동산의 투자 회수를 결정하는 데 중점을 둡니다.

부동산 평가 원가법의 주요 차이점은 다음과 같습니다.

1. 시설에 대한 투자 수익과 상업적 목적으로의 운영 전망에 초점을 맞추지 않습니다.
2. 계획된 시설의 건설에 드는 비용의 범위를 결정하는 것은 기본입니다.
3. 유사한 특성을 가진 건물이나 건물의 가치에 의존하지 않습니다.

대체 평가 방법과 마찬가지로 1998년 7월 29일에 채택된 연방법 No. 135-FZ의 규정에 의해 규제됩니다. 모스크바에서는 1998년 2월 11일에 채택된 법률 No. 3의 별도 규정이 적용됩니다.

응용 프로그램의 특징

부동산 평가에서 비용 접근 방식의 원칙에 따라 물건의 가치를 계산하기 위해 이러한 서비스를 수행하기 위한 라이센스를 가진 독립 감정인의 전문가에게 문의할 필요는 없습니다.

그러한 항소가 바람직한 경우, 부동산 취득 또는 건설 비용을 반영하는 문서 패키지를 제시해야 합니다. 취득한 물건이 재건축 대상이 되어 품질이 크게 향상되고 가치가 높아진 경우에는 재건축 비용과 취득 초기 비용을 부담해야 합니다.

비용을 결정하고 합산하는 것 외에도 건물이나 건물의 감가상각이 고려되며 이는 객체에 대한 재고 정보를 기반으로 결정됩니다.

정착지 또는 정착 구역의 상업적 개발을 계획할 때 작업에 필요한 비용의 전망과 금액을 결정할 수 있습니다.

독립적인 계산을 통해 근사치를 얻을 수 있습니다. 그러나 새 건물을 평가할 때 때로는 매우 정확합니다. 소유자는 적절한 증빙 서류가 없어도 건설에 투자된 모든 비용을 기억에서 재구성할 수 있다는 장점이 있습니다.

장점과 단점

부동산 평가에서 비용 접근법의 장점은 다음과 같습니다.

• 계산의 상대적 단순성;
• 시장 상황에 얽매이지 않습니다.
• 평가를 위한 정보의 가용성.

산업용 건물, 신축 건물 또는 소매 공간을 건설할 때 잠재적인 건설 비용을 고려할 수 있는 유일한 방법입니다.

그러나 여기에서도 부동산 구매에 관심이 있는 사람의 특정 목표를 달성하기 위해 부동산을 평가할 때 비용 기반 접근 방식을 포기하도록 강요할 수 있는 여러 가지 뉘앙스가 허용됩니다.

예를 들어:

• 완전한 비용 정보의 필요성;
• 오래된 건물의 사용 어려움;
• 사용 전망에 대한 정보 부족;
• 시장 동향에 대한 고려 부족.

장점을 활용하고 단점을 보완하려면 다른 가격 책정 방법에도 중점을 두는 것이 좋습니다.

스테이지

평가 알고리즘은 일련의 단계를 기반으로 하며, 각 단계는 객체 가격 책정의 근거를 제공합니다. 그 중에는:

1. 비용 결정토지가 소유된 경우 토지 계획. 인구 밀집 지역의 상업적 개발의 경우를 제외하고는 일반적으로 임대 토지는 고려되지 않습니다.
2. 비용 요약자본 구조 구축을 위해 건설 보조금 절감, 건축 자재 할인 등을 통해 사업 이익을 얻을 가능성을 고려합니다.
3. 마모 정도 결정 및 비용 합산개체의 잃어버린 유용한 속성을 복원합니다.
4. 비용의 차이를 결정하고,과거에 발생한 비용과 미래에 필요한 비용.
5. 조정 및 개정을 수행하고,이를 통해 비교 시장 분석 및 객체 획득 수익성을 참조할 수 있습니다.

계산 수행 및 방법 적용

기본적인 산정방법은 부지 확보와 개발에 드는 비용을 합산하는 것이다. 필요한 모든 통신 기능을 갖춘 객체가 새로 생성된 경우 이것으로 충분할 수 있습니다.

이 경우 판매 비교 방법을 사용할 때 조정이 허용됩니다. 예를 들어, 건물 소유주가 구매한 건축 자재 비용은 인상이나 인플레이션을 고려하여 현재 가치와 비교되어 이익을 얻을 수 있습니다.

부동산이 상업 활동에 가치가 있는 경우 대체 비용을 고려하여 투자 시 임대료의 자본화를 결정하는 소득 접근 방식을 적용할 수 있는 전문가에게 문의해야 합니다.

마모 정도를 결정할 때 다음 옵션에 초점을 맞추는 것이 허용됩니다.

• 재고 감가상각;
• 비교 분석;
• 커미션 마모 결정.

마모에 대한 재고 평가는 회계 문서를 기반으로 하거나 BTI 기술자가 재고를 수행하여 결정할 수 있습니다.

비교 분석은 시운전 연도에 따른 물건의 비용을 계산하는 방법에 중점을 둡니다. 마모에 대한 커미션 결정은 건물뿐만 아니라 해당 요소의 유용한 특성의 손실을 결정하는 가장 상세한 방법입니다.

이는 유능한 전문가를 포함하는 위원회에 의해 결정되며 공식적인 법률로 공식화됩니다.

마모 정도를 결정한 후, 회복 불가능한 마모의 비율을 고려합니다. 이는 물체의 유용한 특성 중 비례적인 부분의 손실로 표현됩니다. 건물의 이 부분에 대한 비용은 해당 부동산의 잠재적 가격에서 공제됩니다. 교정 가능한 마모는 전체 기능을 복원하는 데 필요한 비용을 고려하여 계산됩니다. 예상 비용도 잠재적으로 확정된 비용에서 공제됩니다.

언제 사용하나요?

1. 두 가지 경우에 이 가격 책정 방법에는 유사점이 없으며 무조건 적용이 필요합니다.
2. 산업, 상업, 문화, 스포츠 또는 주거용 건물 건설에 대한 개발자의 최대 투자를 사용하여 상업적 목적으로 계획된 건설을 평가합니다.

부동산 시장에서 비교할 수 없는 완전히 독특한 신축 건물의 가치를 평가합니다.

다른 경우에는 부동산 소유자 또는 구매자의 재량에 따라 사용이 허용됩니다. 마모도가 높은 오래된 건물을 평가하려면 사용을 중단하는 것이 좋습니다.

아파트 평가 시 비용 및 소득 접근법 사용 거부에 대한 정당화의 예입니다. 아파트 평가 보고서의 일부입니다.

평가 과정에서 평가자는 평가 대상의 가치를 계산할 때 비용 및 소득 접근 방식의 사용을 포기하고 하나만 비교하기로 결정했습니다.

비용 기반 가치 평가 접근법 사용을 거부하는 정당성

비용 접근법은 가치 있는 객체를 가치 있는 객체의 정확한 사본이거나 유사한 유용한 속성을 가진 다른 객체로 대체하는 것이 가능할 때 적용됩니다(FSO 1, Part IV. 23절).

비용 접근법을 사용하기 위한 필수 조건은 평가 대상 자산의 마모에 대한 후속 고려와 함께 동일한(유사한) 자산을 건설하는 비용에 대한 충분히 상세한 평가입니다. 별도의 아파트 건설은 불가능합니다. 감정인은 부지를 구입하고 평가 대상 부동산의 일부인 건물을 건설하는 데 드는 비용에 대한 추정치를 갖고 있지 않습니다. 차례로 "표준" 추정치 등을 기반으로 계산합니다. 모든 실제 추가 비용을 고려하여 건물 전체의 총 감가 상각액을 결정하고 아파트의 단위 면적당 비용을 강조하면 계산에 큰 오류가 발생합니다.

개인 구매자가 아파트 건설을 통해 아파트를 구입했을 때 감정인은 이러한 주택 구입 사례를 알지 못합니다. 또한, 평가 대상 부동산의 소유자는 현물로 할당된 토지를 보유하지 않고, 임차인 측 다수인과 토지 임대권에 대한 지분만을 갖고 있습니다(토지법 제36조). 러시아 연방), 평가 아파트의 토지 비용을 정확하게 계산할 수 없습니다.

따라서 위에서 언급한 이유로 인해 평가자는 이 보고서의 틀 내에서 비용 접근법을 적용하지 않기로 결정했습니다.

소득 평가 접근법 사용을 거부하는 정당성

소득접근법은 부동산을 투자 매력의 관점, 즉 미래에 적절한 소득을 받을 목적으로 하는 투자 대상으로 본다. 소득 접근법에서 전문적으로 결정된 여러 매개변수(임대료 부족으로 인한 손실, 자본화 비율 등)를 사용하면 결정된 가치의 신뢰성이 감소하고 그에 따라 평가가 왜곡될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 결과. 소득 접근법은 평가 대상이 창출할 수 있는 미래 소득과 평가 대상과 관련된 비용을 예측할 수 있는 신뢰할 수 있는 정보가 있을 때 적용됩니다(FSO 1, Part IV. 21절). 평가 당시, 평가자는 평가 대상이 창출할 수 있는 미래 소득 및 평가 대상과 관련된 비용을 예측할 수 있는 신뢰할 수 있는 정보를 갖고 있지 않았습니다. 예를 들어, 평가 대상 부동산 소유와 관련된 비용에 대해 규정된 방식(FSO 3, 파트 IV, 11항)으로 고객이 확인한 정보가 없습니다.

감정인은 또한 이 상황에서 소득 접근법을 올바르지 않은 것으로 사용하는 것에 대해 몇 가지 주장을 했습니다. 우선, 이는 이 아파트가 주거 목적으로만 사용될 것이라는 고객으로부터 받은 정보입니다. 즉, 미래 소유자는 소득 창출 목적으로 임대할 계획이 없습니다. 둘째, 이 지역에 존재하는 선진 임대 주택 시장에도 불구하고 여전히 대체로 '흑인' 상태를 유지하고 있습니다. 대부분의 경우 임대 계약은 어디에도 등록되지 않으며 지불은 면세 현금 형태로 이루어집니다. 이러한 상황에서는 감정인이 유사한 물건에 대한 임대료 및 임대료에 대해 신뢰할 수 있는 충분한 정보를 수집하는 것을 허용하지 않습니다. 감정인은 서면 증거와 정당성이 없는 정보를 사용하는 것이 불가능하다고 간주했습니다.

위의 사항을 고려하여, 평가자는 이 평가 대상에 대한 계산에서 소득 접근법을 제외하기로 결정했습니다.

아파트 평가에 대한 가장 수용 가능한 접근 방식

감정인에 따르면이 상황에서 기존 세 가지 아파트 건물 중 아파트 건물을 평가하는 가장 수용 가능한 접근 방식은 잘 발달 된 정보 지원 시스템으로 인해 가장 객관적인 결과를 제공하는 비교 접근 방식으로 간주 될 수 있습니다. .