Kita memerlukan penolakan yang beralasan terhadap pendekatan pendapatan. Pembenaran untuk menolak menggunakan pendekatan biaya dalam penilaian Penolakan terhadap pendekatan biaya ketika menilai suatu bangunan

Templat untuk membenarkan pilihan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung nilai pasar hak untuk menyewa sebidang tanah:

1. Dari metode-metode yang didasarkan pada pendekatan komparatif, penilai berpendapat dapat/tidak dapat diterima menggunakan metode-metode ---/tidak menggunakan salah satu metode untuk menentukan nilai sebidang tanah dalam laporan ini, karena penggunaan pendekatan komparatif memerlukan adanya penjualan serupa baru-baru ini dalam jumlah yang cukup, menurut klausul 22 FSO-1, pendekatan komparatif diterapkan bila terdapat informasi yang andal dan dapat diakses untuk analisis mengenai harga dan karakteristik objek analog. Dari metode-metode yang berdasarkan pendekatan komparatif (metode alokasi, metode distribusi, metode perbandingan penjualan), metode ----- mungkin dapat diterapkan/tidak ada metode yang dapat diterapkan, karena alasan berikut:

Menurut klausul 3. Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode distribusi digunakan untuk mengevaluasi hak untuk menyewa bidang tanah yang sudah dibangun. Ketika menilai nilai pasar hak sewa dengan metode distribusi, disarankan untuk menggunakan ketentuan paragraf 3 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk Menentukan Nilai Pasar Sebidang Tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tanggal 6 Maret 2002 N 568-r.

Menurut paragraf 3 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 6 Maret 2002 N 568, metode distribusi digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah terbangun . Syarat-syarat penerapan metode: tersedianya informasi harga transaksi dengan suatu obyek real estate tunggal yang sejenis dengan suatu obyek real estate tunggal, termasuk bidang tanah yang sedang dinilai. Dalam hal tidak adanya informasi harga transaksi, penggunaan harga penawaran (demand) diperbolehkan; ketersediaan informasi tentang bagian yang paling mungkin dari sebidang tanah dalam nilai pasar suatu properti; kesesuaian perbaikan lahan dengan penggunaannya yang paling efektif.

Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut: menentukan elemen-elemen yang digunakan untuk membandingkan satu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai, dengan objek serupa; penetapan untuk setiap unsur perbandingan sifat dan derajat perbedaan masing-masing analog dari suatu objek real estate, termasuk bidang tanah yang dinilai; penentuan untuk setiap elemen perbandingan penyesuaian harga analog, sesuai dengan sifat dan tingkat perbedaan masing-masing analog dari satu objek real estat, termasuk bidang tanah yang dinilai; penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan harga untuk setiap analog, menghaluskan perbedaannya dari satu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai; perhitungan nilai pasar suatu properti, termasuk sebidang tanah yang dinilai, melalui generalisasi yang wajar dari harga analog yang disesuaikan; perhitungan nilai pasar dari sebidang tanah yang dinilai dengan mengalikan nilai pasar dari suatu objek real estat tunggal, termasuk bidang tanah yang dinilai, dengan nilai yang paling mungkin dari bagian tanah tersebut dalam nilai pasar dari satu bidang tanah. obyek.

Penilai mencatat bahwa, dengan mempertimbangkan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), dengan mempertimbangkan kekhususan bidang tanah yang dinilai, dengan mempertimbangkan fakta bahwa bidang tanah yang dinilai sudah dibangun/belum dikembangkan, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menentukan informasi tentang bagian sebidang tanah terhadap nilai pasar suatu objek real estat, tampaknya/tidak mungkin untuk menentukan informasi tentang harga transaksi dengan objek real estat tunggal yang serupa dengan satu objek real estat, yang mencakup sebidang tanah yang sedang dinilai. Mengingat hal-hal di atas, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menerapkan metode distribusi untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Menurut paragraf 1 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode perbandingan penjualan digunakan untuk mengevaluasi hak untuk menyewa bidang tanah yang sudah dibangun dan belum dikembangkan. Ketika menilai nilai pasar hak sewa dengan membandingkan penjualan, disarankan untuk menggunakan ketentuan paragraf 1 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk Menentukan Nilai Pasar Sebidang Tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 6 Maret 2002 N 568-r.

Menurut paragraf 1 bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, yang disetujui atas perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 6 Maret 2002 N 568, metode perbandingan penjualan digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah yang ditempati. oleh bangunan, bangunan dan (atau) bangunan (selanjutnya disebut bidang tanah yang dikembangkan), dan bidang tanah yang tidak ditempati oleh bangunan, bangunan dan (atau) bangunan (selanjutnya disebut bidang tanah yang belum dikembangkan). Syarat penerapan metode tersebut adalah tersedianya informasi harga transaksi bidang tanah yang analog dengan properti yang dinilai. Dalam hal tidak adanya informasi harga transaksi tanah, diperbolehkan menggunakan harga penawaran (demand).

Sehubungan dengan penilaian ini untuk jangka waktu yang sebanding dengan tanggal penilaian, kondisi yang ditentukan tidak terpenuhi. Pendekatan komparatif digunakan dalam menentukan nilai pasar suatu objek penilaian berdasarkan data transaksi yang baru saja diselesaikan dengan objek sejenis atau harga penawaran jual beli yang diformalkan sebagai penawaran umum (dengan mempertimbangkan model lelang dengan penjual) . Pendekatan ini didasarkan pada prinsip substitusi, yang menyatakan bahwa investor yang rasional tidak akan membayar lebih untuk suatu objek tertentu daripada biaya objek serupa yang tersedia untuk dibeli yang memiliki kegunaan yang sama dengan objek tersebut. Dalam proses Penilaian ini, nilai pasar suatu bidang tanah dapat ditentukan dengan membandingkan penjualan, karena terdapat informasi yang dapat diandalkan dan cukup mengenai harga penawaran penjualan bidang tanah untuk penggunaan yang sebanding.

Dengan mempertimbangkan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), dengan mempertimbangkan kekhususan bidang tanah yang dinilai, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menentukan informasi mengenai harga penawaran penjualan. bidang tanah yang serupa dengan yang sedang dinilai, sehingga metode perbandingan penjualan tidak dapat diterapkan untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Menurut klausul 2 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode alokasi digunakan untuk mengevaluasi hak untuk menyewa bidang tanah yang sudah dibangun. Ketika menilai nilai pasar hak sewa dengan metode alokasi, direkomendasikan untuk menggunakan ketentuan paragraf 2 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk Menentukan Nilai Pasar Sebidang Tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tanggal 6 Maret 2002 N 568-r.

Menurut paragraf 2 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 06.03.2002 N 568-, metode alokasi digunakan untuk mengevaluasi bangunan yang dibangun. bidang tanah. Syarat-syarat penerapan metode: tersedianya informasi harga transaksi dengan suatu obyek real estate tunggal yang sejenis dengan suatu obyek real estate tunggal, termasuk bidang tanah yang sedang dinilai. Dalam hal tidak adanya informasi harga transaksi, penggunaan harga penawaran (demand) diperbolehkan; kesesuaian perbaikan lahan dengan penggunaannya yang paling efektif. Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut: menentukan elemen-elemen yang digunakan untuk membandingkan satu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai, dengan objek serupa; penetapan untuk setiap unsur perbandingan sifat dan derajat perbedaan masing-masing analog dari suatu objek real estate, termasuk bidang tanah yang dinilai; penentuan untuk setiap elemen perbandingan penyesuaian harga analog, sesuai dengan sifat dan tingkat perbedaan masing-masing analog dari satu objek real estat, termasuk bidang tanah yang dinilai; penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan harga untuk setiap analog, menghaluskan perbedaannya dari satu objek real estat, termasuk sebidang tanah yang dinilai; perhitungan nilai pasar suatu properti, termasuk sebidang tanah yang dinilai, melalui generalisasi yang wajar dari harga analog yang disesuaikan; perhitungan biaya penggantian atau biaya reproduksi perbaikan bidang tanah yang dinilai; menghitung nilai pasar dari sebidang tanah yang dinilai dengan mengurangkan dari nilai pasar suatu obyek real estate, termasuk bidang tanah yang dinilai, biaya penggantian atau biaya perbaikan ulang bidang tanah tersebut.

Penilai mencatat bahwa, dengan mempertimbangkan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), dengan mempertimbangkan kekhususan bidang tanah yang dinilai, dengan mempertimbangkan fakta bahwa bidang tanah yang dinilai adalah bidang tanah yang dibangun/ belum dikembangkan, penilai tidak dapat menentukan informasi harga transaksi dengan objek real estat tunggal yang serupa dengan objek real estat tunggal yang mencakup bidang tanah yang dinilai, penilai tidak dapat menentukan biaya penggantian atau biaya reproduksi perbaikan pada bidang tanah yang dinilai. Mengingat hal-hal di atas, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menerapkan metode distribusi untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Oleh karena itu, dalam kerangka pendekatan komparatif, penilai menggunakan metode ---/tidak menggunakan metode apa pun.

2. Pendekatan biaya tidak digunakan dalam proses penilaian ini, karena Ini tidak berlaku secara langsung sebagai pendekatan independen untuk menentukan nilai Objek Penilaian (Rekomendasi metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, disetujui atas perintah Kementerian Properti Rusia tanggal 6 Maret 2002 N 568-r).

Oleh karena itu, dalam kerangka pendekatan biaya, penilai tidak akan menggunakan metode apapun.

3. Dari metode-metode yang didasarkan pada pendekatan pendapatan (metode kapitalisasi sewa tanah, metode penggunaan yang dimaksudkan, metode sisa), menurut pendapat penilai, metode-metode tersebut dapat diterapkan untuk penilaian sebidang tanah --- / tidak ada metodenya mungkin bisa diterapkan. Mungkin.

Menurut paragraf 6 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode penggunaan yang dimaksudkan digunakan untuk mengevaluasi hak untuk menyewa bidang tanah yang sudah dibangun dan belum dikembangkan. Dalam menilai nilai pasar hak sewa menurut cara penggunaan yang dimaksudkan, dianjurkan untuk menggunakan ketentuan ayat 6 Bagian IV Rekomendasi Metodologi Penetapan Nilai Pasar Sebidang Tanah, yang disetujui dengan Perintah Kementerian Properti. Rusia tanggal 6 Maret 2002 N 568-r, dengan mempertimbangkan ciri-ciri berikut: sebagai bagian dari biaya operasional, termasuk memperhitungkan jumlah sewa yang ditentukan dalam perjanjian sewa tanah yang ada; ketika menghitung tingkat diskonto pendapatan dari hak sewa, kemungkinan ditahannya pendapatan dari hak ini harus diperhitungkan; Dalam menentukan jangka waktu perkiraan, harus memperhitungkan jangka waktu yang tersisa sampai dengan berakhirnya perjanjian sewa, serta kemungkinan penyewa membuat perjanjian baru untuk jangka waktu tertentu.

Menurut paragraf 6 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 06.03.2002 N 568 - metode penggunaan yang dimaksudkan digunakan untuk mengevaluasi bangunan- bidang tanah yang sudah terbangun dan belum dikembangkan. Syarat penerapan metode tersebut adalah kemungkinan penggunaan tanah untuk menghasilkan pendapatan. Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut: menentukan jumlah dan struktur waktu biaya yang diperlukan untuk penggunaan sebidang tanah sesuai dengan pilihan penggunaan yang paling efektif (misalnya, biaya pembuatan perbaikan pada bidang tanah atau biaya membagi bidang tanah menjadi bagian-bagian tersendiri yang berbeda bentuk, jenis dan sifat penggunaannya); penetapan besaran dan struktur waktu pendapatan dari penggunaan sebidang tanah yang paling efisien; menentukan jumlah dan struktur waktu biaya operasional yang diperlukan untuk memperoleh pendapatan dari penggunaan tanah yang paling efisien; menentukan nilai tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko penanaman modal pada bidang tanah yang dinilai; menghitung nilai sebidang tanah dengan mendiskontokan seluruh pendapatan dan pengeluaran yang berkaitan dengan penggunaan bidang tanah tersebut. Dalam hal ini, pendiskontoan dipahami sebagai proses membawa seluruh pendapatan dan pengeluaran di masa depan ke tanggal penilaian pada tingkat diskonto yang ditentukan oleh penilai.

Memperhatikan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), mengingat bahwa sebagai hasil analisis pasar, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menentukan jumlah dan struktur biaya yang diperlukan untuk penggunaan aset tersebut. sebidang tanah sesuai dengan pilihan penggunaannya yang paling efektif, menentukan jumlah dan struktur pendapatan dari penggunaan sebidang tanah yang paling efisien, menentukan jumlah dan struktur biaya operasional yang diperlukan untuk memperoleh pendapatan dari penggunaan sebidang tanah yang paling efektif, dengan mempertimbangkan kekhususan bidang tanah yang dinilai, / dengan mempertimbangkan adanya analogi untuk menentukan nilai pasar dari bidang tanah dalam kerangka pendekatan komparatif, cukup untuk menentukan nilai pasar dari bidang tanah tersebut, penilai memutuskan untuk menerapkan/menolak penerapan metode penggunaan yang dimaksudkan untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Menurut paragraf 4 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode kapitalisasi sewa tanah digunakan untuk menilai hak sewa atas bidang tanah yang sudah dibangun dan belum dikembangkan. Syarat untuk menerapkan metode ini adalah kemungkinan memperoleh, dalam jangka waktu yang sama, pendapatan yang sama besarnya atau berubah pada tingkat yang sama dari hak yang dinilai untuk menyewa sebidang tanah. Metode tersebut meliputi urutan tindakan sebagai berikut: menghitung jumlah pendapatan untuk jangka waktu tertentu yang dihasilkan dari hak untuk menyewa sebidang tanah dengan penggunaan sebidang tanah yang paling efisien oleh penyewa; menentukan nilai rasio kapitalisasi pendapatan yang bersangkutan; perhitungan nilai pasar hak untuk menyewa sebidang tanah dengan memanfaatkan pendapatan yang dihasilkan dari hak tersebut. Ketika menilai nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, pendapatan dari hak ini dihitung sebagai selisih antara sewa tanah dan jumlah sewa yang ditentukan dalam perjanjian sewa untuk periode yang bersangkutan. Dalam hal ini, nilai sewa tanah dapat dihitung sebagai pendapatan dari penyewaan sebidang tanah dengan tarif sewa pasar (tarif sewa yang paling mungkin di mana sebidang tanah dapat disewakan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak untuk menyewa tanah transaksi tersebut bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan tarif sewa tidak mencerminkan keadaan luar biasa).

Memperhatikan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), dengan mempertimbangkan bahwa dari hasil analisis pasar, penilai tampaknya/tidak mungkin menentukan besarnya pendapatan untuk jangka waktu tertentu. diciptakan oleh hak untuk menyewa sebidang tanah dengan penggunaan sebidang tanah yang paling efisien oleh penyewa / dengan memperhatikan bahwa analogi untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka pendekatan komparatif sudah cukup untuk menentukan nilai pasar. atas sebidang tanah, penilai memutuskan untuk menerapkan/menolak penerapan metode kapitalisasi sewa tanah untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Menurut paragraf 5 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar dari hak untuk menyewa sebidang tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 10 April 2003 N1102-r, metode sisa digunakan untuk mengevaluasi hak untuk menyewa bidang tanah yang sudah dibangun dan belum dikembangkan. Dalam menilai nilai pasar hak sewa dengan menggunakan metode sisa, direkomendasikan untuk menggunakan ketentuan paragraf 5 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk Menentukan Nilai Pasar Sebidang Tanah, yang disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tanggal 6 Maret 2002 N 568-r, dengan memperhatikan ciri-ciri sebagai berikut: sebagai bagian dari biaya operasional, termasuk termasuk jumlah sewa yang ditentukan oleh perjanjian sewa tanah yang ada diperhitungkan; Selisih antara pendapatan operasional bersih suatu properti dengan pendapatan operasional bersih sehubungan dengan perbaikan bidang tanah merupakan bagian dari sewa tanah, tidak ditarik oleh pemilik bidang tanah dalam bentuk sewa, tetapi diterima oleh penyewa. ; Ketika menghitung rasio kapitalisasi pendapatan sewa, seseorang harus memperhitungkan kemungkinan mempertahankan perbedaan antara jumlah sewa dan jumlah sewa yang ditentukan dalam perjanjian sewa, jangka waktu yang tersisa sampai dengan akhir perjanjian sewa, serta kemungkinan penyewa mengadakan perjanjian sewa baru untuk jangka waktu tertentu.

Menurut paragraf 5 Bagian IV Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, disetujui oleh Perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 06.03.2002 N 568-metode sisa digunakan untuk mengevaluasi pembangunan dan bidang tanah yang belum dikembangkan. Syarat penerapan metode tersebut adalah kemungkinan untuk mengembangkan bidang tanah yang dinilai dengan perbaikan yang menghasilkan pendapatan. Metode ini melibatkan urutan tindakan berikut: menghitung biaya reproduksi atau penggantian perbaikan yang sesuai dengan penggunaan seefisien mungkin dari sebidang tanah yang dinilai; perhitungan pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu berdasarkan tarif sewa pasar; perhitungan pendapatan operasional bersih yang dapat diatribusikan pada perbaikan untuk jangka waktu tertentu sebagai produk dari biaya reproduksi atau penggantian perbaikan dengan rasio kapitalisasi yang sesuai dari pendapatan perbaikan; perhitungan besarnya sewa tanah sebagai selisih antara pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu dan pendapatan operasional bersih yang disebabkan oleh perbaikan untuk jangka waktu yang bersangkutan; perhitungan nilai pasar sebidang tanah dengan memanfaatkan sewa tanah. Metode ini juga memungkinkan dilakukannya rangkaian tindakan berikut: menghitung biaya reproduksi atau penggantian perbaikan yang sesuai dengan penggunaan paling efisien dari sebidang tanah yang dinilai; perhitungan pendapatan operasional bersih dari suatu properti untuk jangka waktu tertentu berdasarkan tarif sewa pasar; menghitung nilai pasar suatu properti dengan memanfaatkan pendapatan operasional bersih untuk jangka waktu tertentu; menghitung nilai pasar sebidang tanah dengan mengurangkan biaya reproduksi atau penggantian perbaikan dari nilai pasar suatu properti. Saat menilai sebidang tanah, tarif sewa untuk penggunaan satu properti dihitung berdasarkan tarif sewa pasar (tarif sewa yang paling mungkin di mana properti yang dinilai dapat disewakan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika pihak-pihak dalam transaksi bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan tarif sewa tidak mencerminkan keadaan luar biasa). Besarnya biaya operasional ditentukan berdasarkan kondisi pasar untuk sewa objek real estat tunggal.

Dengan mempertimbangkan hasil analisis pasar (lihat bagian - Laporan Penilaian), dengan mempertimbangkan bahwa sebagai hasil analisis pasar, tampaknya/tidak mungkin bagi penilai untuk menentukan biaya reproduksi atau penggantian perbaikan yang sesuai dengan penggunaan seefisien mungkin dari sebidang tanah yang dinilai, tarif sewa pasar untuk perbaikan / dengan mempertimbangkan bahwa analogi untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka pendekatan komparatif sudah cukup untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, the penilai memutuskan untuk menerapkan/menolak penggunaan metode sisa untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah dalam kerangka Laporan ini.

Oleh karena itu, dalam kerangka pendekatan pendapatan, penilai menggunakan metode-metode ---/tidak menggunakan metode apa pun.

Kesimpulan: hak sewa atas sebidang tanah dapat dinilai dengan metode --- dalam pendekatan / metode perbandingan --- dalam pendekatan pendapatan.

Pendekatan pendapatan dalam penilaian real estat adalah metode yang digunakan dalam kasus-kasus berikut:

1. Ketika biaya bangunan atau bangunan yang benar-benar asli ditetapkan, yang biayanya sulit diperoleh kembali.
2. Jika bangunan atau bangunan tersebut memiliki biaya yang jauh lebih rendah (lebih tinggi) dari nilai pasar.
3. Ketika akuisisi real estat menjanjikan keuntungan bagi calon pemiliknya berdasarkan karakteristik konteks perkotaan atau alam yang menyertainya.
4. Saat menentukan laba atas investasi di real estat.
5. Apabila suatu benda dibeli untuk tujuan komersial, sesuai dengan peruntukannya, atau direncanakan untuk dijual kembali setelah jangka waktu tertentu.

Penilaian real estate dengan menggunakan pendekatan pendapatan, contoh: Tidak ada objek di pasar real estate yang mencerminkan properti bangunan, apartemen, dll yang sedang dievaluasi.

Dalam hal ini, sulit untuk memantau harga karena kurangnya analog.

Atau, proyek tersebut diinvestasikan secara bertahap, dan dengan mempertimbangkan inflasi, sulit untuk mengembalikan jumlah investasi keuangan.

Pemilik dapat membangun struktur modal karena subsidi atau keuntungan lain, yang secara signifikan mengurangi biaya, namun memungkinkan keuntungan dari penjualan, berdasarkan nilai pasar.

Selain itu, sebidang tanah dapat ditempatkan di kawasan zonasi suatu wilayah yang dicirikan oleh keunggulan lingkungan, atau di kawasan dengan pembangunan infrastruktur aktif yang membedakannya dengan bidang tanah lainnya.

Metode penilaian pendapatan memperhitungkan semua faktor terkait, sehingga menjadikannya salah satu yang paling populer.

Hanya dengan bantuan metode pendapatan dalam menilai tanah dan real estat, dimungkinkan untuk memperkirakan penerimaan keuntungan atau kerugian ketika membeli sebuah bangunan atau bangunan, atau sebidang tanah.

Penggunaannya memungkinkan Anda meminimalkan atau menghindari risiko investasi.

Sesuai dengan ketentuan yang menjadi ciri metode penilaian ini, lazim diterapkan:

• ketika menguasai profitabilitas pasar real estat;
• ketika memilih objek untuk investasi real estat;
• untuk penyajian objek dalam transaksi properti.

Aturan dan ketentuan penerapan pendekatan pendapatan diatur oleh peraturan Undang-Undang Federal tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia, yang diadopsi pada tanggal 29 Juli 1998, berdasarkan No. 135-FZ. Di Moskow, ada standar khusus yang diadopsi pada 11 Februari 1998 No.3.

Untuk informasi tentang metode pendekatan pendapatan terhadap penilaian real estat, tonton videonya:

Tahapan

Perhitungan nilai real estat dilakukan secara bertahap, dengan mempertimbangkan dan menggunakan semua karakteristik biaya signifikan dari objek tersebut:

PENTING: Setiap tahap difokuskan pada cara yang paling menguntungkan dalam menggunakan properti yang dibeli. Oleh karena itu, tidak diperbolehkan melanggar algoritma yang disyaratkan.

Pendekatan pendapatan paling sering digunakan ketika menilai tanah dan menilai real estat yang menghasilkan pendapatan.

Tahapan yang tercantum dapat diklasifikasikan menurut karakteristiknya:

1. Perkiraan volume pendapatan dari perolehan real estate.
2. Mentransfer hasil ramalan ke dalam nilai sebenarnya dari objek tersebut.

Metode

Pendekatan ini terdiri dari metode yang diterapkan secara kolektif, yang masing-masing memungkinkan untuk mengidentifikasi ciri-ciri penting dari nilai suatu objek.

Metode dasarnya adalah:

• metode kapitalisasi langsung;
• diskon pendapatan;
• analog fungsional yang sama efektifnya.

Saat menggunakan metode kapitalisasi pendapatan, ketika menilai real estat, perkiraan pendapatan yang dapat diterima dari investasi diperhitungkan berdasarkan nilai statistik rata-rata.

Hal ini terungkap:

• waktu untung;
• volume keuntungan;
• total pendapatan.

REFERENSI: Metode kapitalisasi pendapatan langsung ketika menilai real estat dan melakukan perhitungan menggunakan akuntansi pemilik properti, yang mencerminkan arus keuangan keuntungan dari penggunaan properti yang dinilai.

Dalam menentukan besarnya keuntungan yang diharapkan, digunakan metode penentuan pendapatan kotor.

Ini terdiri dari penentuan jumlah maksimum profitabilitas suatu objek, terfokus pada penggunaan 100%, tanpa kegagalan dan hambatan yang tidak terduga.

Tidak diperhitungkan di sini:

• keausan depresiasi;
• biaya operasional.

Selanjutnya diterapkan metode reproduksi pendapatan kotor.

Ini memperhitungkan jumlah kontribusi yang diperlukan untuk pengoperasian normal struktur yang dioperasikan dan menarik keuntungan.

Misalnya, dana yang diinvestasikan dalam perbaikan besar atau saat ini serta biaya periklanan saat mencari penyewa diperhitungkan.

Diperbolehkan menarik dana kredit untuk pembelian, yang memerlukan pengurangan bunga per tahun. Pendekatan pendapatan mengubah biaya yang diantisipasi menjadi keuntungan potensial..

Setelah mengidentifikasi profitabilitas maksimum dari penggunaan suatu bangunan atau bangunan, kerugian yang diijinkan dihitung, yang terdiri dari waktu henti, kurang dimanfaatkannya fasilitas dan penyusutannya.

Misalnya, ketika menyewa tempat, kesenjangan diperbolehkan antara berfungsinya perusahaan komersial di wilayah yang disewa karena perubahan kepemilikan sewa. Selain itu, kawasan dapat berfungsi sebagian, sehingga tidak mendatangkan keuntungan, namun tidak mengurangi biaya operasional.

PERHATIAN: Akuntansi penyusutan adalah untuk menentukan keausan suatu bangunan atau bangunan.

Konsep ini, sebagaimana digunakan oleh penilai, berbeda dengan penyusutan persediaan.

Dalam hal ini yang kami maksud adalah hilangnya sifat-sifat berguna dari properti, yang tidak memungkinkannya untuk dieksploitasi sepenuhnya dan mengambil keuntungan darinya.

Perolehan suatu benda disertai dengan penentuan aktual mengenai keausan dan kondisi fungsional bangunan secara keseluruhan, serta setiap elemennya.

Misalnya perolehan suatu benda disertai dengan pemeriksaan pendahuluan.

Oleh karena itu, suatu komisi atau ahli yang berwenang memeriksa bagian-bagian bangunan seperti:

• fasad, atap, pondasi;
• bagian dalam bangunan;
• kamar terpisah;
• lubang ventilasi;
• komunikasi teknik;
• tanah yang berdekatan.

Sebagai hasil dari pemeriksaan, jenis kerusakan bangunan yang dapat diperbaiki dan tidak dapat diperbaiki diidentifikasi..

Jenis kerusakan yang tidak dapat diperbaiki pada suatu objek diperhitungkan sebagai kerugian yang menghalangi eksploitasi sifat fungsionalnya.

Profitabilitas suatu perusahaan menurun, yang dianggap oleh penilai sebagai alasan perubahan nilai yang signifikan ke bawah. Masalah yang dapat diatasi diperhitungkan sebagai biaya tambahan yang memerlukan investasi restorasi yang sepadan.

Pendekatan penilaian real estat juga digunakan di sini.:

• perbandingan;
• kapitalisasi kerugian sewa;
• perhitungan umur suatu benda (elemen).

Hasil yang diperoleh dikurangkan dari total profitabilitas bangunan atau bangunan.

Diskon pendapatan berfokus pada trade-off antara manfaat nyata dari memiliki uang saat ini dan manfaat yang akan diperoleh di masa depan.

Dalam hal ini prioritas diberikan pada saat ini, yang mengurangi nilai nominal keuntungan saat melakukan transaksi, dengan penangguhan untuk masa depan. Artinya perlunya pengurangan biaya yang dihitung dalam jumlah yang proporsional.

Metode analog fungsional yang sama efektifnya setara dengan metode komparatif.

Artinya, hal ini didasarkan pada pemantauan analog di pasar real estat, dengan mempertimbangkan perubahan spesifik dari properti yang dievaluasi.

Penolakan pendekatan pendapatan terhadap penilaian real estat

Metode pendapatan dalam penilaian real estat digunakan ketika berinvestasi di real estat, dengan mempertimbangkan perolehan keuntungan.

Jika orang yang berkepentingan membeli real estat tempat tinggal atau menjual apartemen atau kamar, penggunaan metode penilaian properti ini tidak tepat.

Mengingat rumitnya perhitungan, pendekatan pendapatan dapat diabaikan ketika menilai real estat komersial dan non-komersial.

Jika memungkinkan diganti dengan komparatif atau biaya. Diperbolehkan menggunakan kombinasi keduanya.

Misalnya, menjumlahkan seluruh jumlah uang yang dikeluarkan untuk pembangunan fasilitas modal atau perbaikan sebidang tanah.

Analisislah nilai yang dihasilkan dengan membandingkannya dengan bangunan atau kavling yang dijual dan dijual. Jika nilai pasar melebihi biaya, Anda dapat memperoleh keuntungan berdasarkan kondisi pasar.

REFERENSI: Dianjurkan untuk mengevaluasi apartemen standar dan objek lain yang memungkinkan perbandingan ketika menganalisis transaksi properti dengan analogi.

Terkadang penilai menolak menggunakan pendekatan ini. Kasus seperti ini timbul karena kurangnya dokumentasi yang diperlukan untuk perhitungan. Dalam situasi ini, tidak ada jaminan keakuratan perhitungan, dan pelanggaran terhadap algoritma evaluasi dapat merusak gambaran profitabilitas transaksi yang diusulkan.

Penilaian real estat yang menguntungkan

Keuntungan utama pendekatan pendapatan dalam penilaian adalah penentuan profitabilitas yang paling akurat.

Misalnya, bangunan industri yang dibeli dapat digunakan untuk tujuan komersial - untuk tujuan yang dimaksudkan, serta disewakan.

Kedua pemanfaatan bangunan tersebut akan menghasilkan keuntungan.

Penilai menganalisis keuntungan yang diharapkan dari kedua penggunaan bangunan tersebut. Dalam hal ini, jumlah total pendapatan dari kedua jenis perusahaan dihitung dan durasi profitabilitas dari jenis operasi tertentu diperhitungkan.

1. Bandingkan dua jenis kegiatan untuk menarik keuntungan dari penggunaan bangunan industri.
2. Temukan indikator statistik rata-rata, yang akan memberikan gambaran tentang jenis pendapatan rata-rata (total).
3. Melakukan pemantauan untuk membandingkan profitabilitas penggunaan gedung ini dengan fasilitas operasi dan penghasil keuntungan serupa.

Setelah mengidentifikasi laba bersih yang diperbolehkan saat menggunakan objek tersebut, biaya perolehan dan pemeliharaannya dipotong.

Kesimpulan

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan yang paling intensif sumber daya di pasar penilaian real estat. Namun justru hal inilah yang memungkinkan Anda melakukan perhitungan yang sangat akurat dan fleksibel yang menentukan jumlah keuntungan dari suatu transaksi properti.

Dalam melakukan penilaian, penilai wajib menggunakan pendekatan biaya, komparatif dan pendapatan untuk menilai atau membenarkan penolakan untuk menggunakan pendekatan tertentu.

Penilai mempunyai hak untuk secara independen menentukan metode penilaian tertentu dalam setiap pendekatan.

Pendekatan komparatif digunakan bila terdapat informasi analisis yang andal dan dapat diakses tentang harga dan karakteristik objek analog.

Pendekatan biaya digunakan ketika dimungkinkan untuk mengganti objek yang dinilai dengan objek lain yang merupakan salinan persis dari objek yang dinilai atau memiliki properti berguna yang serupa. Jika objek penilaian ditandai dengan penurunan nilai karena kondisi fisik, keusangan fungsional atau ekonomis, maka dalam menerapkan pendekatan biaya perlu memperhitungkan keausan dan segala jenis keusangan.

Untuk memperoleh nilai akhir objek penilaian, penilai mengoordinasikan (meringkas) hasil penghitungan nilai objek penilaian dengan menggunakan berbagai pendekatan penilaian dan metode penilaian.

Dalam menyepakati hasil penghitungan nilai objek penilaian, jenis nilai yang ditetapkan dalam penugasan penilaian, serta penilaian penilai mengenai kualitas hasil yang diperoleh dalam kerangka pendekatan yang diterapkan, harus diperhitungkan. .

Hasil penilaian merupakan nilai akhir dari nilai benda yang dinilai.

Berdasarkan hasil penilaian, disusun laporan penilaian.

Saat menyiapkan laporan penilaian, penilai berpegang pada prinsip-prinsip berikut:

laporan memuat semua informasi yang penting ditinjau dari nilai objek penilaian (asas materialitas);

informasi yang diberikan dalam laporan penilaian, digunakan atau diperoleh sebagai hasil perhitungan selama penilaian, penting ditinjau dari nilai objek penilaian, harus dibuktikan (asas keabsahan);

komposisi dan urutan materi yang disajikan dalam laporan penilaian dan uraian proses penilaian harus memungkinkan penghitungan biaya dapat direproduksi secara lengkap dan menghasilkan hasil yang serupa (prinsip verifiabilitas);

laporan penilaian tidak boleh berisi informasi yang tidak digunakan selama penilaian untuk menentukan hasil antara dan akhir, kecuali jika hal itu wajib sesuai dengan persyaratan standar penilaian federal dan standar serta aturan untuk kegiatan penilaian yang ditetapkan oleh organisasi pengaturan mandiri, dari dimana penilai yang menyusun laporan tersebut menjadi anggota (asas kecukupan).

Uraian tentang proses penilaian subjek penilaian ditinjau dari penerapan pendekatan pendapatan dalam penilaian

Ketentuan umum

Pendekatan pendapatan adalah seperangkat metode untuk memperkirakan nilai suatu objek penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang diharapkan dari penggunaan objek penilaian.

Pendekatan pendapatan diterapkan ketika terdapat informasi yang dapat diandalkan yang memungkinkan seseorang untuk memprediksi pendapatan masa depan yang mampu dihasilkan oleh objek penilaian, serta biaya yang terkait dengan objek penilaian. Ketika menerapkan pendekatan pendapatan, penilai menentukan jumlah pendapatan dan pengeluaran di masa depan serta saat penerimaannya.

Saat menerapkan pendekatan pendapatan dalam penilaian, penilai harus:

a) mengatur periode perkiraan. Periode perkiraan dipahami sebagai periode di masa depan yang sejak tanggal penilaian diperkirakan karakteristik kuantitatif dari faktor-faktor yang mempengaruhi jumlah pendapatan di masa depan;

b) mengkaji kemampuan objek penilaian dalam menghasilkan aliran pendapatan selama periode perkiraan, dan juga menarik kesimpulan tentang kemampuan objek penilaian dalam menghasilkan aliran pendapatan pada periode setelah periode perkiraan;

c) menentukan tingkat diskonto yang mencerminkan profitabilitas investasi pada objek investasi yang sebanding dengan objek penilaian tingkat risikonya, yang digunakan untuk membawa aliran pendapatan masa depan ke tanggal penilaian;

d) melaksanakan tata cara untuk menjadikan aliran pendapatan yang diharapkan selama periode perkiraan, serta pendapatan setelah periode perkiraan, menjadi nilai pada tanggal penilaian.

Alasan untuk menolak menggunakan pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan didasarkan pada prinsip ekspektasi, yang menyatakan bahwa semua nilai saat ini merupakan cerminan manfaat di masa depan. Dengan menggunakan pendekatan ini, kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan dianalisis, yang dinyatakan dalam bentuk pendapatan dari operasi dan pendapatan dari kemungkinan penjualan pada akhir periode kepemilikan. Sehubungan dengan objek penilaian, misalnya, dapat diasumsikan bahwa objek tersebut dibeli bukan sebagai “apartemen untuk ditinggali”, tetapi sebagai objek untuk memperoleh keuntungan dari disewakan dan (kemungkinan) penjualan selanjutnya.

Penilai mendapat informasi dari Pelanggan bahwa apartemen ini akan digunakan secara eksklusif untuk keperluan tempat tinggal, yaitu pemilik masa depan tidak berencana untuk menyewakannya untuk tujuan menghasilkan pendapatan. Mempertimbangkan keadaan ini, serta kurangnya praktik yang diterima secara umum di Federasi Rusia untuk menghitung biaya perumahan tersebut tergantung pada pendapatan yang dihasilkannya, penilai menganggap disarankan untuk mengecualikan pendekatan pendapatan dari perhitungannya.

Uraian tentang proses penilaian subjek penilaian ditinjau dari penerapan pendekatan komparatif dalam penilaian

Ketentuan umum

Pendekatan komparatif adalah seperangkat metode untuk menilai nilai suatu objek penilaian, berdasarkan perbandingan objek penilaian dengan objek-objek yang dianalogikan dengan objek penilaian, yang tersedia informasi harganya. Objek - analog dari objek penilaian untuk tujuan penilaian diakui sebagai objek yang serupa dengan objek penilaian dalam hal karakteristik ekonomi, material, teknis, dan lainnya yang menentukan nilainya.

Pendekatan komparatif digunakan bila terdapat informasi analisis yang andal dan dapat diakses tentang harga dan karakteristik objek analog. Saat menerapkan pendekatan komparatif dalam penilaian, penilai harus:

a) memilih satuan perbandingan dan melakukan analisis perbandingan terhadap objek penilaian dan setiap objek analog terhadap seluruh unsur perbandingan. Untuk setiap objek analog, beberapa unit perbandingan dapat dipilih. Pemilihan satuan perbandingan harus dibenarkan oleh penilai. Penilai harus membenarkan penolakan untuk menggunakan unit perbandingan lain yang diadopsi selama penilaian dan terkait dengan faktor penawaran dan permintaan;

b) menyesuaikan nilai satuan perbandingan objek analog untuk setiap elemen perbandingan, tergantung pada perbandingan karakteristik objek evaluasi dan objek analog untuk elemen perbandingan tersebut. Dalam melakukan penyesuaian, penilai harus memasukkan dan membenarkan skala penyesuaian serta memberikan penjelasan dalam kondisi apa nilai penyesuaian yang dilakukan akan berbeda. Skala dan tata cara penyesuaian satuan perbandingan tidak boleh berubah dari satu objek analog ke objek analog lainnya;

c) menyepakati hasil penyesuaian nilai satuan perbandingan untuk objek analog terpilih. Penilai harus membenarkan skema rekonsiliasi nilai unit perbandingan yang disesuaikan dan harga objek analog yang disesuaikan.

Justifikasi pemilihan metode penilaian yang digunakan penilai dalam kerangka pendekatan komparatif

Pendekatan komparatif terhadap penilaian didasarkan pada tiga prinsip dasar penilaian real estat: penawaran dan permintaan, substitusi dan kontribusi. Berdasarkan prinsip penilaian real estat ini, pendekatan komparatif menggunakan serangkaian metode kuantitatif dan kualitatif untuk mengisolasi elemen perbandingan dan mengukur penyesuaian terhadap data pasar properti yang sebanding untuk memodelkan nilai properti yang diprioritaskan.

Prinsip pertama (penawaran dan permintaan) mengasumsikan bahwa dengan pasar real estat yang berkembang, harga suatu objek bergantung pada kondisi penawaran dan permintaan saat ini.

Prinsip dasar pendekatan komparatif terhadap penilaian real estat adalah prinsip substitusi, yang mengasumsikan bahwa pembeli rasional pada umumnya tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti daripada harga properti serupa dengan utilitas yang sama di pasar lokal.

Prinsip kontribusi digunakan ketika melakukan penyesuaian terhadap biaya objek yang dibandingkan. Jika objek evaluasi tidak memiliki fitur apa pun yang ada pada objek analog, maka nilai kontribusinya disesuaikan dengan nilai kontribusi fitur tersebut.

Pendekatan komparatif didasarkan pada analisis pasar penjualan (penawaran penjualan) benda-benda yang serupa dan serupa dengan properti yang dinilai. Pendekatan ini hanya objektif jika terdapat cukup informasi yang sebanding dan dapat diandalkan mengenai transaksi yang terjadi selama 3-6 bulan (terakhir).

Kelebihan pendekatan komparatif antara lain sebagai berikut:

Pendekatan paling sederhana;

Valid secara statistik;

Menyarankan metode penyesuaian;

Menyediakan data untuk pendekatan evaluasi lainnya.

Data komparatif tidak selalu tersedia;

Persyaratan untuk melakukan amandemen, yang sebagian besar mempengaruhi keandalan hasil;

Pendekatan ini didasarkan pada peristiwa masa lalu dan tidak memperhitungkan ekspektasi di masa depan.

Sebagai bagian dari pendekatan komparatif, metode analisis penjualan komparatif digunakan - metode memperkirakan nilai properti subjek dengan membandingkan penjualan terkini (penawaran penjualan) objek sebanding dengan properti subjek setelah melakukan penyesuaian yang sesuai untuk diperhitungkan. perbedaan di antara mereka.

Sumber informasi adalah: informasi penilai sendiri, Internet, informasi dan publikasi analitis, database elektronik, perusahaan real estat, informasi dari spesialis pasar real estat, perusahaan konstruksi dan investasi, dll.

Penyesuaian nilai properti yang sebanding. Sulit untuk menemukan dua barang yang benar-benar mirip, sehingga untuk perbandingan perlu dilakukan penyesuaian harga barang.

Untuk menentukan besarnya nilai penyesuaian, penilai mengumpulkan informasi rinci dan andal tentang objek serupa yang sebanding di pasar real estat.

Aturan penyesuaian: Hanya item pembanding yang disesuaikan berdasarkan prinsip kontribusi. Jika suatu benda yang sebanding dalam beberapa hal lebih unggul dari yang dinilai, maka harga jual aktualnya harus dikurangi sebesar kontribusi keunggulan tersebut, dan sebaliknya.

Metode untuk melakukan amandemen dibagi menjadi kuantitatif dan kualitatif.

Penyesuaian dilakukan terhadap benda yang dibandingkan dengan yang dinilai, yaitu perlu ditentukan pada harga berapa benda yang dibandingkan akan dijual jika mempunyai ciri-ciri yang sama dengan yang dinilai.

Penyesuaian dapat dilakukan dalam dua bentuk utama:

Dalam istilah moneter;

Dalam persentase.

Penyesuaian tunai adalah jumlah yang ditambahkan atau dikurangkan dari harga jual setiap properti yang sebanding.

Penyesuaian persentase digunakan ketika sulit menentukan nilai absolut, namun data pasar menunjukkan adanya perbedaan persentase.

Karena tersedia informasi yang andal dan dapat diakses untuk analisis tentang harga dan karakteristik objek analog, dalam kerangka pendekatan komparatif terhadap evaluasi objek yang dinilai, digunakan metode analisis penjualan komparatif.

Urutan penentuan nilai objek penilaian

Metode benchmarking penjualan

Metode analisis penjualan komparatif melibatkan penggunaan algoritma yang terdiri dari tiga tahap:

1) Identifikasi penjualan terkini atas properti sejenis di pasar bersangkutan;

2) Memeriksa informasi tentang transaksi (penawaran penjualan);

3) Penyesuaian harga pokok barang sejenis.

Aturan penyesuaian: nilai objek analognya saja disesuaikan berdasarkan prinsip kontribusi. Jika suatu benda yang dianalogikan lebih unggul dalam beberapa hal dibandingkan objek penilaian, maka harga jual sebenarnya harus dikurangi sebesar kontribusi keunggulan tersebut, dan sebaliknya.

Aturan dalam melakukan perubahan: perubahan dilakukan terhadap benda yang dianalogikan terhadap objek penilaian, yaitu perlu ditentukan berapa harga benda analog tersebut akan dijual apabila mempunyai ciri-ciri yang sama dengan objek penilaian.

Deskripsi perhitungan, perhitungan dan penjelasan perhitungan

Pendekatan komparatif didasarkan pada analisis pasar penjualan benda-benda sejenis dan serupa dengan properti yang dinilai. Pendekatan ini hanya objektif jika terdapat cukup informasi yang sebanding dan dapat diandalkan mengenai transaksi yang terjadi selama 3-6 bulan (terakhir).

Dalam proses menganalisis pasar analog dari properti yang dinilai, penilai mempunyai informasi tentang penjualan (penawaran penjualan) sejumlah properti real estat tertentu yang dapat dianggap sebagai analog untuk dibandingkan dengan properti yang dinilai. Penilai menganggap objek serupa yang terletak relatif dekat dengan properti yang dinilai dan memiliki karakteristik geometris dan kualitatif yang serupa dapat dibandingkan.

Pemilihan objek-analog objek penilaian

Tabel 12 – Pemilihan objek analog dari objek penilaian

Karakteristik (elemen) perbandingan	Objek penilaian	Objek analog 1	Objek analog 2	Objek analog 3	Objek analog 4	Objek analog 5
Jumlah kamar dalam suatu kawasan perumahan (apartemen)
Lokasi	Molokova	Molokova	Molokova	Molokova	Molokova	Molokova
Luas, persegi. M
Jumlah lantai suatu bangunan tempat tinggal
Bahan dinding bangunan tempat tinggal
Tata letak (bersyarat)
Kondisi ruang tamu (apartemen)	Bagus sekali	Bagus sekali	Bagus sekali	Memuaskan	Memuaskan	Memuaskan
Harga penawaran untuk penjualan objek analog, gosok.
Harga penawaran untuk dijual, per 1 persegi. m objek analog, gosok.
Sumber informasi			http://rumah. *****/lihat//?dv=	http://rumah. *****/lihat//?dv=	http://rumah. *****/lihat//?dv=	http://rumah. *****/lihat//?dv=

Memilih Unit Perbandingan

Tak satu pun dari objek analog yang dipilih secara praktis akan sesuai dengan objek yang dinilai. Oleh karena itu, indikator biaya spesifik harus dibandingkan.

Sebagai satuan perbandingan kami mengambil harga per 1 meter persegi dari total luas suatu tempat tinggal (apartemen).

Memilih item perbandingan

Unsur perbandingan – karakteristik objek real estate dan transaksi yang menyebabkan perubahan harga real estate.

Untuk mengisolasi elemen-elemen yang menjadi sandaran nilai, diperlukan analisis rinci mengenai kondisi pasar. Untuk membandingkan objek analog dengan objek penilaian, perlu dilakukan penyesuaian harga penawaran penjualan objek analog pada setiap elemen pembanding yang dipilih. Dalam hal ini, penyesuaian dapat diterapkan pada harga total atau harga per unit pembanding. Jumlah koreksi keseluruhan bergantung pada derajat perbedaan antar objek.

Dalam praktik penilaian, merupakan kebiasaan untuk mengidentifikasi sembilan elemen utama perbandingan yang harus dianalisis (

Selain pendekatan biaya, pendekatan komparatif dan pendapatan digunakan dalam penilaian real estat dan properti lainnya. Komparatif menentukan harga suatu objek dengan memantau pasar real estat, mengidentifikasi objek analog - karakteristiknya serupa dengan yang dievaluasi.

Menguntungkan - memperhitungkan semua nuansa kemungkinan penggunaan objek, dengan mempertimbangkan prospek investasi. Berbeda dengan opsi penilaian yang terdaftar, pendekatan biaya difokuskan pada penentuan pengembalian atas bangunan yang dibeli atau baru dibangun, serta real estat lainnya.

Perbedaan utama antara metode biaya penilaian real estat adalah sebagai berikut:

1. Hal ini tidak terfokus pada laba atas investasi pada fasilitas tersebut dan prospek pengoperasiannya untuk tujuan komersial.
2. Ini merupakan dasar dalam menentukan besarnya biaya untuk pembangunan fasilitas yang direncanakan.
3. Tidak bergantung pada nilai bangunan atau bangunan dengan karakteristik serupa.

Sama seperti metode penilaian alternatif, hal ini diatur oleh ketentuan Undang-undang Federal No. 135-FZ, yang diadopsi pada tanggal 29 Juli 1998. Di Moskow, berlaku ketentuan terpisah dari undang-undang yang diadopsi pada tanggal 11 Februari 1998, No.

Fitur aplikasi

Untuk melakukan perhitungan nilai suatu objek berdasarkan prinsip pendekatan biaya dalam penilaian real estat, tidak perlu menghubungi spesialis yang diwakili oleh penilai independen yang memiliki izin untuk melakukan layanan ini.

Jika permohonan banding seperti itu disarankan, maka diperlukan untuk menunjukkan paket dokumentasi yang mencerminkan jumlah biaya untuk perolehan atau pembangunan real estat. Jika objek yang diperoleh dikenakan rekonstruksi, yang secara signifikan meningkatkan kualitas dan meningkatkan nilainya, maka diperlukan untuk menyediakan biaya rekonstruksi dan biaya awal akuisisi.

Selain menentukan dan menjumlahkan biaya, penyusutan suatu tempat atau bangunan juga diperhitungkan, yang ditentukan berdasarkan informasi inventaris tentang objek tersebut.

Saat merencanakan pengembangan komersial suatu situs atau zona pemukiman, ini memungkinkan Anda untuk menentukan prospek dan jumlah biaya yang diperlukan untuk pekerjaan tersebut.

Perhitungan independen memungkinkan adanya perkiraan. Namun terkadang, ketika menilai sebuah gedung baru, mereka sangat akurat. Keuntungannya, pemilik dapat merekonstruksi dari ingatan semua biaya yang diinvestasikan dalam konstruksi, bahkan tanpa memiliki dokumen pendukung yang sesuai.

Pro dan kontra

Keuntungan pendekatan biaya dalam penilaian real estat meliputi:

• perhitungan yang relatif sederhana;
• tidak terikat pada kondisi pasar;
• ketersediaan informasi untuk penilaian.

Saat membangun gedung industri, gedung baru atau ruang ritel, ini adalah satu-satunya metode yang memungkinkan pertimbangan potensi biaya konstruksi.

Namun, bahkan di sini, sejumlah nuansa diperbolehkan yang mungkin memaksa seseorang untuk meninggalkan pendekatan berbasis biaya ketika menilai real estat untuk mencapai tujuan tertentu dari seseorang yang tertarik untuk membeli real estat.

Misalnya:

• kebutuhan akan informasi biaya yang lengkap;
• kesulitan penggunaan untuk bangunan tua;
• kurangnya informasi tentang prospek penggunaan;
• kurangnya pertimbangan tren pasar.

Untuk memanfaatkan kelebihan dan mengimbangi kekurangannya, disarankan untuk juga fokus pada metode penetapan harga lainnya.

Tahapan

Algoritme evaluasi didasarkan pada serangkaian tahapan, yang masing-masing memberikan dasar untuk menentukan harga suatu objek. Diantaranya:

1. Penentuan biaya sebidang tanah, jika tanah itu dimiliki. Plot sewaan biasanya tidak diperhitungkan, kecuali dalam kasus pengembangan komersial di kawasan berpenduduk.
2. Menjumlahkan biaya untuk pembangunan struktur modal, dengan mempertimbangkan kemungkinan memperoleh keuntungan usaha dengan menghemat subsidi konstruksi, diskon yang diterima bahan bangunan, dll.
3. Penentuan tingkat keausan dan penjumlahan biaya untuk mengembalikan properti berguna yang hilang dari objek.
4. Menentukan perbedaan antara biaya, biaya yang terjadi di masa lalu dan biaya yang diperlukan di masa depan.
5. Melakukan penyesuaian dan perubahan, yang memungkinkan referensi untuk analisis pasar komparatif dan profitabilitas perolehan suatu objek.

Melakukan perhitungan dan menerapkan metode

Metode dasar penghitungannya adalah dengan menjumlahkan biaya perolehan situs dan pengembangannya. Jika objek tersebut baru dibangun, dengan semua komunikasi yang diperlukan, hal ini mungkin sudah cukup.

Penyesuaian dalam hal ini diperbolehkan jika menggunakan metode perbandingan penjualan. Misalnya, harga bahan bangunan yang dibeli oleh pemilik bangunan dibandingkan dengan nilainya saat ini, dengan memperhitungkan markup atau inflasi, sehingga memungkinkan adanya keuntungan.

Jika real estat dinilai untuk kegiatan komersial, maka perlu menghubungi spesialis yang dapat menerapkan metode pendekatan pendapatan yang menentukan kapitalisasi sewa saat berinvestasi, dengan mempertimbangkan biaya penggantian.

Saat menentukan tingkat keausan, diperbolehkan untuk fokus pada opsi berikut:

• penyusutan persediaan;
• analisis komparatif;
• komisi penentuan keausan.

Penilaian keausan persediaan dapat ditentukan berdasarkan dokumentasi akuntansi atau dengan melakukan inventarisasi oleh teknisi BTI.

Analisis komparatif difokuskan pada metode penghitungan biaya objek menurut tahun commissioning. Penentuan komisi keausan adalah metode paling rinci untuk menentukan hilangnya properti berguna tidak hanya sebuah bangunan, tetapi juga elemen-elemennya.

Hal ini ditentukan oleh sebuah komisi, yang terdiri dari para ahli yang kompeten, dan diformalkan dalam suatu tindakan resmi.

Setelah menentukan tingkat keausan, persentase keausan yang tidak dapat diperbaiki diperhitungkan, yang dinyatakan dalam hilangnya sebagian properti berguna dari objek tersebut. Biaya bagian bangunan ini dikurangkan dari harga potensial properti. Keausan yang dapat diperbaiki dihitung dengan mempertimbangkan biaya yang diperlukan untuk memulihkan fungsi penuhnya. Pengeluaran yang diperkirakan juga dapat dikurangkan dari potensi biaya yang timbul.

Kapan harus digunakan

1. Dalam dua kasus, metode penetapan harga ini tidak memiliki analogi dan memerlukan penerapan tanpa syarat:
2. Penilaian konstruksi yang direncanakan untuk tujuan komersial, menggunakan investasi maksimum pengembang dalam konstruksi bangunan industri, komersial, budaya, olahraga atau tempat tinggal.

Penilaian bangunan yang baru dibangun dan benar-benar unik yang tidak memiliki analogi di pasar real estat.

Dalam kasus lain, penggunaannya diperbolehkan atas kebijaksanaan pemilik atau pembeli properti. Untuk menilai bangunan usang dengan tingkat keausan yang tinggi, disarankan untuk tidak menggunakannya.

CONTOH JUSTIFIKASI PENOLAKAN PENGGUNAAN PENDEKATAN BIAYA DAN PENGHASILAN DALAM PENILAIAN APARTEMEN. Fragmen dari laporan penilaian apartemen.

Selama proses penilaian, penilai memutuskan untuk meninggalkan penggunaan pendekatan biaya dan pendapatan ketika menghitung nilai nilai objek yang dinilai dan hanya menggunakan satu pendekatan komparatif.

Alasan untuk menolak menggunakan pendekatan penilaian berbasis biaya

Pendekatan biaya diterapkan ketika dimungkinkan untuk mengganti objek yang dinilai dengan objek lain yang merupakan salinan persis dari objek yang dinilai atau memiliki properti berguna yang serupa (FSO 1, Bagian IV. klausa 23).

Kondisi yang diperlukan untuk menggunakan pendekatan biaya adalah penilaian yang cukup rinci atas biaya pembangunan properti yang identik (serupa) dengan pertimbangan selanjutnya atas keausan properti yang dinilai. Pembangunan apartemen terpisah tidak mungkin dilakukan. Penilai tidak mempunyai perkiraan biaya pembelian sebidang tanah dan pembangunan gedung di atasnya, dimana harta benda yang dinilai merupakan bagiannya. Pada gilirannya, perhitungan berdasarkan perkiraan “standar”, dll. memperhitungkan semua biaya tambahan yang nyata, menentukan total penyusutan bangunan secara keseluruhan dan menyoroti biaya per unit luas apartemen akan menyebabkan kesalahan besar dalam perhitungan.

Penilai tidak mengetahui kasus pembelian rumah seperti itu, ketika pembeli swasta membeli apartemen di gedung apartemen melalui pembangunannya. Selain itu, pemilik barang yang dinilai tidak mempunyai sebidang tanah yang diperuntukkan dalam bentuk natura, dan hanya mempunyai hak untuk menyewa sebidang tanah dengan sejumlah orang di pihak penyewa (Pasal 36 Kitab Undang-undang Pertanahan). Federasi Rusia), yang tidak memungkinkan penghitungan dengan benar biaya sebidang tanah apartemen yang dinilai.

Oleh karena itu, karena alasan-alasan yang disebutkan di atas, penilai memutuskan untuk tidak menerapkan pendekatan biaya dalam kerangka laporan ini.

Alasan untuk menolak menggunakan pendekatan penilaian pendapatan

Pendekatan pendapatan mempertimbangkan real estat dari sudut pandang daya tarik investasi, yaitu sebagai objek investasi dengan tujuan memperoleh pendapatan yang sesuai di masa depan. Perlu diperhatikan bahwa penggunaan sejumlah parameter yang ditentukan secara ahli dalam pendekatan pendapatan (kerugian akibat kekurangan sewa, tingkat kapitalisasi, dll.) mengurangi keandalan nilai yang ditentukan dan, karenanya, dapat mendistorsi penilaian. hasil. Pendekatan pendapatan diterapkan ketika terdapat informasi yang dapat diandalkan yang memungkinkan seseorang untuk memprediksi pendapatan masa depan yang mampu dihasilkan oleh objek penilaian, serta biaya yang terkait dengan objek penilaian (FSO 1, Bagian IV. klausul 21). Pada saat penilaian, penilai tidak memiliki informasi yang dapat dipercaya untuk memprediksi pendapatan masa depan yang mampu dihasilkan oleh subjek penilaian, serta biaya-biaya yang terkait dengan subjek penilaian. Misalnya, tidak ada informasi yang dikonfirmasi oleh pelanggan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan (FSO 3, Bagian IV, klausul 11) mengenai biaya yang terkait dengan kepemilikan properti yang dinilai.

Penilai juga memiliki beberapa argumen yang menentang penggunaan pendekatan pendapatan sebagai tindakan yang salah dalam situasi ini. Pertama-tama, ini adalah informasi yang diterima dari Pelanggan bahwa apartemen ini akan digunakan secara eksklusif untuk keperluan tempat tinggal, yaitu pemilik masa depan tidak berencana untuk menyewakannya untuk tujuan menghasilkan pendapatan. Kedua, meskipun terdapat pasar perumahan sewa yang sudah berkembang di kawasan ini, sebagian besar pasar tersebut masih “hitam”. Dalam sebagian besar kasus, perjanjian sewa tidak terdaftar di mana pun, dan pembayaran dilakukan dalam bentuk uang tunai bebas pajak. Keadaan ini tidak memungkinkan penilai untuk mengumpulkan cukup banyak informasi yang dapat diandalkan tentang jumlah sewa dan tarif sewa untuk properti serupa. Penilai menganggap tidak mungkin menggunakan informasi yang tidak mempunyai bukti dan pembenaran yang terdokumentasi.

Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, penilai memutuskan untuk mengecualikan pendekatan pendapatan dari perhitungannya untuk objek penilaian tersebut.

Pendekatan yang paling dapat diterima untuk menilai sebuah apartemen

Menurut penilai, pendekatan yang paling dapat diterima dalam situasi ini untuk menilai sebuah apartemen di gedung apartemen dari tiga yang ada dapat dianggap sebagai pendekatan komparatif, yang karena sistem pendukung informasi yang dikembangkan dengan baik, memberikan hasil yang paling obyektif. .