AI je sistem upravljanja nekretninama. Upravljanje imovinom sa bilo kog računara sa pristupom Internetu Uslovi koji se odnose na objekte upravljanja

Koje su karakteristike upravljanja nekretninama kao vida poslovne djelatnosti? Kako upravljati komercijalnim nekretninama? Gdje mogu dobiti obuku iz upravljanja imovinom?

Zdravo dragi prijatelji! Dobrodošli u popularni poslovni časopis “HeaterBeaver”! Denis Kuderin je u kontaktu.

Tema publikacije je upravljanje imovinom. Reći ću vam na pristupačan, jednostavan i detaljan način kako poslovati u upravljanju stambenim ili nestambenim nekretninama. Materijal će biti zanimljiv kako vlasnicima nekretnina tako i onima koji se žele okušati u upravljanju.

Na kraju članka naći ćete mali bonus - pregled tri najkompetentnije kompanije u Ruskoj Federaciji koje se bave profesionalnim upravljanjem imovinom.

1. Šta je upravljanje imovinom?

Ako ste sretni vlasnik nekretnine na kojoj možete poslovati, ne morate sami da se bavite poslom. Postoji civilizovanija i jednostavnija opcija - predati svoju imovinu na upravljanje profesionalnoj kompaniji.

Firma će se baviti komercijalnim poslovanjem vaših prostorija, a vi ćete redovno primati profit. Klasičan primjer pasivnog prihoda. Naravno, dio finansijskih prihoda će se koristiti za plaćanje naknada za usluge upravljačke organizacije.

Kao dio upravljanja imovinom, postoji razumno razdvajanje funkcija vlasnika i upravitelja. Zadatak vlasnika je pronaći pouzdanog, kvalifikovanog i efikasnog posrednika koji će brinuti o njegovim interesima.

Nadalje, sve upravljačke funkcije su delegirane na kompetentne zaposlenike, ali strateške odluke i ukupna kontrola ostaju na vlasniku. Menadžer, zauzvrat, djeluje u njegovo ime i, ako je potrebno, daje prijedloge za povećanje prihoda ili poboljšanje uslova poslovanja.

Navodimo glavne prednosti upravljanja povjerenjem:

• ušteda vremena i truda za vlasnika;
• povećanje konkurentnosti nekretnina na tržištu nekretnina;
• pravni aspekt rada objekta je u rukama profesionalaca;
• upravitelj pažljivo prati stanje imovine i nastoji spriječiti oštećenje imovine ili nepravilno rukovanje njome.

Ako su ranije uglavnom strane nekretnine prebačene na povjereničko upravljanje, posljednjih godina ova usluga postaje sve popularnija na domaćem stambenom tržištu Rusije i zemalja ZND.

Nekretninu je mnogo lakše prenijeti u kompetentne ruke nego se baviti njome sami - traženje stanara, odabir pouzdanih kandidata, sastavljanje ugovora, naplata mjesečnih naknada, slušanje pritužbi susjeda itd.

U slučaju upravljanja trećim stranama, sve ove brige povjeravaju se profesionalnoj kompaniji koja bolje zna kako da osigura da svi učesnici u procesu (uključujući i susjede) budu zadovoljni i sretni.

Kratka lista profesionalnih zadataka kompanije za upravljanje:

• stvaranje povoljnih uslova za klijenta;
• promoviranje imovine na tržištu nekretnina u cilju izvlačenja maksimalnog profita;
• kontakti sa osiguravačima i brokerima;
• razvoj i implementacija mjera za optimizaciju troškova rada objekta;
• izvođenje planiranih preventivnih i popravnih radova;
• traženje zakupaca, pregovaranje sa njima, sastavljanje ugovora o zakupu, praćenje poštivanja ugovora;
• finansijska poravnanja;
• interakcija sa državnim organima (ako je potrebno).

Profesija upravitelja nekretninama je godinama sve traženija. Prvo zato što se uprkos svim krizama u zemlji gradi sve više stambenih i poslovnih objekata. Drugo, sve više vlasnika nekretnina želi prenijeti ovlaštenja na profesionalce umjesto da sami rješavaju stvari.

Gdje studiraju za menadžera imovine? Na nekim specijalizovanim univerzitetima - posebno na MGSU (Moskovski državni univerzitet za građevinarstvo), na MGUP (Moskovski državni univerzitet za inženjerstvo zaštite životne sredine), na prestoničkoj Akademiji javnih preduzeća i građevinarstva, Državnom politehničkom univerzitetu u Sankt Peterburgu i nekim drugim obrazovnim institucije.

Pored toga, u Moskvi možete završiti plaćene kurseve koje organizuju sertifikovani stručnjaci sa američkog Instituta za upravljanje nekretninama (IREM).

Dodatne informacije na temu pravilnog upravljanja nekretninama pronaći ćete u članku “”.

2. Šta uključuje upravljanje imovinom - pregled TOP 5 glavnih funkcija upravljanja

Glavni zadaci kompanije za upravljanje imovinom i specifičnih stručnjaka su osigurati klijentima stabilan profit i kompetentno upravljati objektima koji su im na raspolaganju.

Postoje i specifičnije funkcije koje ćemo detaljno razmotriti.

Funkcija 1. Troškovi planiranja i prihodi za nekretnine

Prva funkcija je čisto ekonomska.

Menadžer:

• distribuira finansijske tokove;
• analizira troškove poslovanja i organizuje mjere za njihovo smanjenje;
• kontroliše stabilan prijem plaćanja zakupnine;
• održava rente na maksimalnim tržišnim nivoima;
• vodi računovodstvenu i izvještajnu dokumentaciju.

U svakom trenutku, kompanija mora biti spremna da izvještava kupce o svim tačkama - profesionalni menadžment pretpostavlja potpunu transparentnost finansijskih obračuna.

Funkcija 2. Oglašavanje nekretnine i privlačenje zakupaca

Ovdje povjereničko društvo za upravljanje djelomično preuzima funkcije. Odnosno, on traži kupce, reklamirajući nekretninu na sve moguće načine. Kompetentna reklamna kampanja je garancija profitabilnog posla.

Profesionalci promoviraju proizvode na svim frontovima - putem interneta, medija, štampanih publikacija, vanjskog oglašavanja. Što su uslovi ugovora povoljniji za klijenta, to je veća naknada menadžera.

Funkcija 3. Održavanje i upravljanje nekretninama

Kako bi objekt ostao funkcionalan i prezentabilan što je duže moguće, mora se pravilno održavati.

Menadžer je dužan:

• prati ispravan rad nekretnina;
• pravovremeno obavljati preventivne i popravne radove;
• obezbijediti obezbjeđenje objekta ako to zahtijeva vlasnik;
• organizirati čišćenje - profesionalno čišćenje stambenog prostora;
• održavati i razvijati objekat u skladu sa njegovom namjenom i zahtjevima klijenata.

Svi vodovodni i inženjerski sistemi moraju raditi ispravno i bez prekida. Ako se stanovnici žale na žohare ili glodare, upravitelj poziva posebne službe da ih unište.

Ako firma upravlja privatnom kućom (vikendica, vila), kompanija održava okolinu savršeno čistim, čisti je od snijega, smeća, otpada i uređuje prostor.

Funkcija 4. Koordinacija sanacije i rekonstrukcije

Ako upravljačka organizacija, na osnovu razmatranja povećanja profitabilnosti, smatra da je nekretnini potrebno preuređenje ili rekonstrukciju, može ponuditi ovu opciju vlasniku.

Svi radovi se izvode o trošku vlasnika, ali sam proces kontrolišu predstavnici kompanije za upravljanje. Angažuju izvođače i prate napredak aktivnosti renoviranja.

Funkcija 5. Priprema ugovora i rješavanje spornih pitanja

Cijelu pravnu stranu procesa kontroliše društvo za upravljanje. Stručnjaci pripremaju tekst ugovora sa zakupcem i osiguravaju da je paket dokumenata kompletan. U slučaju kontroverznih situacija zastupaju interese klijenta na sudu.

U tabeli su glavne upravljačke funkcije i njihove karakteristike predstavljene u vizualnom obliku:

3. Kako upravljati tuđom imovinom i dobiti dobar novac - upute korak po korak za početnike

Ovaj odjeljak je za one koji žele da se bave upravljanjem imovinom na profesionalnom nivou. Naravno, sve nijanse procesa upravljanja možete razumjeti tek nakon obuke u ovoj specijalnosti. Ali korisno je unaprijed znati glavne korake procesa.

Neki ljudi vjeruju da su upravitelji nekretninama isto što i trgovci nekretninama. Ovo je pogrešno gledište. Menadžer se ne bavi samo oglašavanjem i traženjem stanara, on je univerzalni specijalista - ekonomista, pravnik, marketinški stručnjak, arhitekta, čak i ekolog i građevinar spojeni u jedno.

A sada - uputstva korak po korak za menadžere početnike

Korak 1. Sklapamo ugovor o upravljanju imovinom

Prvo morate pronaći vlasnika koji će pristati da vam prenese svoju imovinu na upravljanje. Tada se sa njim sklapa sporazum u kojem se jasno i bez dvosmislenih formulacija propisuju uslovi saradnje - visina naknade, priroda izvještavanja, trajanje ugovora, odgovornost strana u slučaju kršenja obaveza.

U ovoj fazi, korisno je unaprijed razjasniti pravne zamršenosti procesa. To se može učiniti brzo i jeftino u kompaniji Pravoved, koja radi na mreži 24 sata dnevno.

Vi samo trebate postaviti svoje pitanje što je moguće tačnije i kompetentnije i dobiti odgovor od kvalifikovanog stručnjaka iz oblasti stambenog prava. Stotine profesionalnih advokata i advokata su stalno dostupni na sajtu. Više od 90% konsultacija je besplatno.

Možete dobiti kompetentnu pravnu podršku upravo sada - samo idite na stranicu i provedite nekoliko minuta proučavajući funkcionalnost. Možete koristiti i interni online chat.

Korak 2. Pronalaženje stanara

Dakle, postali ste menadžer. Vaš sljedeći zadatak je pronaći stanare. U ovoj fazi potrebno je organizirati efikasnu reklamnu kampanju za nekretninu kako biste je izdali po maksimalnoj cijeni. Vaša provizija će zavisiti od iznosa zakupnine.

Sa zakupcima mora biti sklopljen ugovor. Jasno je da profesionalac neće zaposliti prve ljude koje sretne kao korisnike, već će izabrati pristojne, solventne i uredne stanare.

Ako greškom smjestite skandalozne, problematične klijente bez novca u tuđi stan, vi ili vaša kompanija morat ćete biti odgovorni za njihovu deložaciju i nadoknadu gubitaka.

Primjer

Menadžer je u stan smjestio neradnog stanara, po zanimanju dizajnera, koji je uvjeravao da će u bliskoj budućnosti početi da radi kao slobodnjak.

Međutim, mesec dana kasnije ispostavilo se da su glavna delatnost stanara sastanci sa prijateljima i višednevne gozbe uz buku, muziku, piće i cigarete. Stanar nije mogao da plati narednih mesec dana, pa smo morali da ga iselimo i nekoliko dana sređujemo stambeni prostor.

Vremenom ćete naučiti da na prvi pogled odredite stepen lojalnosti budućeg zakupca.

Korak 3. Kontrolišemo blagovremeni prijem uplata zakupnine

Specijalista stalno prati da se striktno poštuju uvjeti najma. Vodi računa da broj stanara odgovara ugovoru, tako da u stanu žive upravo oni koji su sklopili ugovor.

A najvažnije je da stanari plaćaju stanarinu na vrijeme. Ovo određuje da li će vlasnik kuće biti zadovoljan vašim radom. Vrijedi unaprijed upozoriti stanare da se plaćanje ne može odgoditi ni jedan dan, inače će se postaviti pitanje deložacije. U ovom trenutku, menadžer mora braniti izuzetno tešku poziciju.

Korak 4. Organizujemo otplatu komunalnih dugova

Plaćanje komunalija takođe kontroliše upravnik. Ovu funkciju može delegirati stanarima, ali će ga vlasnik pitati, a ne stanari, ako se nešto desi.

Čuvajte sve račune i račune, provjerite očitanja brojila i pravite mjesečne izvještaje.

Korak 5. Iseljavamo stanare

Ugovor o zakupu je istekao. Stanari imaju pravo produžiti ugovor ili se iseliti iz stana. U prvom slučaju sastavlja se novi ugovor, u drugom dobro oslobađanje, ali prvo morate riješiti sva finansijska pitanja. Potpuna uplata, nula salda, bez dugova i "Prebacit ću na vašu karticu za sedmicu."

Korak 6. Naručujemo usluge čišćenja

Nakon deložacije stan se mora dovesti u kompletan red. Nema potrebe da sami radite čišćenje; Oni će čišćenje učiniti bržim, boljim i profesionalnijim. Troškovi su odgovornost vlasnika - samo ne zaboravite da sačuvate svoje račune.

Korak 7 Organizujemo manje rutinske popravke

Ako su vodovodne ili električne instalacije u kvaru, ako se tapeta ljušti ili frižider ne radi dobro, upravnik je dužan da otkloni problem. Opet, vlasnik plaća popravke, ali morate čuvati dokumentaciju o kvarovima i njihovom otklanjanju.

4. Stručna pomoć u upravljanju imovinom – pregled TOP-3 kompanije koje pružaju usluge

Ovaj odjeljak je za vlasnike nekretnina koji žele da je prenesu na upravljanje, ali im je teško izabrati pouzdanog partnera. Predstavljamo mišljenje stručnjaka - osvrt na tri najbolje profesionalne menadžment kompanije.

Kompanija garantuje visok kvalitet usluge i smanjenje operativnih troškova za 30-50%. Upravljanje imovinom je glavni profil kompanije. Specijalisti Service Technologies se bave održavanjem i radom zgrada od 1998. godine.

Svi zaposleni su završili obuku na Međunarodnom institutu za upravljanje nekretninama i imaju iskustvo u oblasti arhitekture, usluga nekretninama, izgradnje i rekonstrukcije. Odgovornost zaposlenih je obavezno osigurana od strane vodećih osiguravajućih društava Ruske Federacije. Pored menadžmenta, kompanija pruža konsalting, čišćenje i usluge za udruženja vlasnika kuća.

Organizacija ne samo da razvija i implementira programe komercijalnog upravljanja, već i prati kompetentan tehnički rad nekretnina. Kompanija obezbeđuje savremenu infrastrukturnu opremu za objekte, koristeći najsavremenije tehnologije.

Standardi upravljanja razvijeni godinama prakse omogućavaju vlasnicima stabilan profit, transparentno izvještavanje i garantuju potpunu sigurnost imovine. Kompanija posluje u 40 regiona Ruske Federacije i trenutno upravlja sa 240 objekata. Usput, kompanija se bavi upravljanjem poslovanjem i investicijama, stručnim ocjenjivanjem i pravnom podrškom za trgovinu.

Kompanija posluje na ruskom tržištu od 2003. godine. Upravljanje imovinom je glavna oblast delatnosti Arteka. Preduzeće se bavi stambenim i poslovnim nekretninama, obezbeđujući: ekonomičan rad, čistoću, uređenje, uređenje, manje i kapitalne popravke objekata.

Organizacija ima sopstvenu hitnu službu i laboratoriju za električna mjerenja. Postoji odjel za čišćenje, konsijerž servis, industrijski planinarski i savjetodavni odjel.

5. Kako izbjeći saradnju sa prevarantima - 4 korisna savjeta za upravljanje imovinom

Postoji rizik da naiđete na prevarante u bilo kom komercijalnom preduzeću. Upravljanje imovinom nije izuzetak.

Da ne biste postali žrtve prevaranta, slijedite korisne savjete stručnjaka.

Savjet 1. Nikada nemojte predavati ključeve bez primanja novca.

Nikada nemojte zaboraviti princip koji su izrazili klasici: "Novac ujutro, stolice uveče." Ključevi se mogu predati stanarima tek nakon potpisivanja ugovora i potpunog plaćanja stanarine.

Ako klijenti ne mogu ili ne žele da sarađuju pod vašim uslovima, pozdravite se s njima i potražite druge.

Savjet 2. Uvek sklopite ugovor sa zakupcem

“Ne radim bez ugovora!” Svaki menadžer bi trebao znati i zapamtiti ovu frazu. Sve tačke i nijanse zakupa moraju biti “uvrštene u protokol” - dokumentirane i uzete u obzir od strane obje strane. Bez usmenih dogovora, obećanja ili uvjeravanja.

Savjet 3. Obavezno zatražite dokumente sa ličnim podacima stanara

Dokumenti se moraju provjeriti. Podaci o pasošu stanara moraju biti uključeni u ugovor.

Tako ćete lakše pronaći zakupca ako se ispostavi da je prevarant – na primjer, on za veliku svotu izda vašu nekretninu drugima, a zatim nestane u nepoznatom pravcu.

Nekretnine su raznolika i složena kategorija koja doživljava mnoge različite unutrašnje i eksterne faktore tokom čitavog svog životnog perioda. Određivanje troškovnog ekvivalenta i načina najefikasnije upotrebe u ovom slučaju postaje moguće samo kao rezultat primjene sistematskog pristupa analizi tržišta i imovine.

Kao glavne komponente nekretnina kao sistema prihvataju se: -

prostorni i ekonomski razvoj, odnosno nekretnine se posmatraju kao skup procesa preliminarnog istraživanja inicijative stvaranja, razvoja, upravljanja i poslovanja; -

vrstu namjene koja presudno određuje sastav, sadržaj i kvantitativne vrijednosti svih ciljeva vezanih za nekretnine; -

lokacija koja odražava glavnu karakteristiku nekretnine - njenu neraskidivu povezanost sa zemljištem.

Sistematski pristup se očituje i u tome što se proces upravljanja nekretninama posmatra kao međusobno povezano jedinstvo tehničke, ekonomske i menadžerske ekspertize i rješenja. Tehnički pregledi daju adekvatno razumijevanje stvarnog stanja nekretnine; ekonomski pregledi omogućavaju dobijanje razumne vrednosti za ekvivalentnu cenu nekretnine; upravljačke odluke omogućavaju određivanje najefikasnije (racionalne) opcije za korištenje nekretnina.

Ako sistem posmatramo kao ciljno orijentisanu integralnu strukturu, onda je postizanje rezultata moguće samo uz interakciju različitih resursa neophodnih za rešavanje postavljenih zadataka, koordiniranih u vremenu i prostoru. Osiguravanje efektivne interakcije resursa vrši se upravljanjem ovim procesom.

Sistem upravljanja imovinom sastoji se od sljedećih glavnih elemenata: 1.

Eksterno okruženje. 2.

Kontrolni podsistem. 3.

Funkcionalni podsistem. 4.

Podsistem za podršku. 5.

Kontrolni objekat.

Povratne informacije

Povratne informacije

Rice. 5. Struktura sistema upravljanja imovinom

Eksterno okruženje se deli na makrookruženje i mikrookruženje.

Faktori makrookruženja imaju direktan regulatorni uticaj na ciljeve i upravljačke akcije upravljačkog podsistema i ne doživljavaju primetan povratni uticaj. Takvi faktori uključuju ekonomske i tehnološke uslove, demografsku situaciju, prirodne i klimatske karakteristike, društvene, svakodnevne i istorijske i kulturne tradicije itd.

Mikroekološki faktori odražavaju tržišne uslove. Oni karakterišu stanje potražnje potrošača, nivo konkurencije, postojeće odnose sa dobavljačima, izvođačima, posrednicima i javnim i profesionalnim udruženjima. Ovakvi faktori ne samo da imaju formativni uticaj na razvoj sistema upravljanja imovinom, već su podložni i suprotnom uticaju.

Kontrolni podsistem može predstavljati vlasnik nepokretnosti (savezna, regionalna, opštinska imovina, privredni subjekt), investitor ili korisnik nekretnine. I pored svih razlika, ujedinjuju ih sljedeći najvažniji ciljevi: -

trošak (monetarni) - očekivani budući finansijski rezultati (dobit, vrijednost kapitala, profitabilnost, novčani tok, raspoloživost obrtnog kapitala, itd.); -

potrošača - ostvarivanje određenih materijalnih ciljeva kroz realizaciju proizvodnih zadataka (stambena izgradnja, rekonstrukcija zgrada i objekata, poslovne nekretnine, nekretnine za privremeni boravak, objekti mješovite namjene i dr.); -

društveno - društvena odgovornost subjekta upravljanja prema društvu (razvoj projekta i njegova implementacija u skladu sa društvenim i istorijskim okruženjem društva, zadaci zaštite životne sredine, pejzažne i kompozicione karakteristike teritorije, upotreba materijala i konstrukcija uzimajući u obzir obračunavanje zahtjeva lokalnih kupaca, plaćanje poreza itd.).

Troškovni i društveni ciljevi ostvaruju se samo kroz ciljeve potrošača.

Funkcionalni podsistem se sastoji od: -

upravljanje razvojnim aktivnostima; -

upravljanje djelatnostima osiguranja; -

upravljanje poslovima s nekretninama; -

upravljanje informacijama; -

upravljanje aktivnostima procjene.

Podsistem podrške treba da doprinese postizanju zadatog cilja u sledećim oblastima: pravna podrška; naučno-metodološki; resurs; informativni; organizacijski; marketing.

Pravna podrška obuhvata izbor odgovarajućeg organizaciono-pravnog oblika preduzeća, pravno regulisanje efektivnog sprovođenja funkcija u sistemu upravljanja imovinom.

Važno je povezati zahtjeve zakonodavnih i regulatornih akata, prema

formacije i nalozi različitih nivoa upravljanja. Posebnu pažnju treba posvetiti ispunjavanju zahtjeva kako bi se osigurala sigurnost i ekološka prihvatljivost projekta.

Naučno-metodološka podrška obuhvata razvoj i implementaciju naučnih metoda i sredstava za postizanje planiranih parametara kvaliteta objekta. Metodološka dokumenta moraju ispunjavati zahtjeve međunarodnih standarda, mogućnost njihove primjene u praksi, te sadržavati savremene metode istraživanja i razvoja.

Resursno obezbjeđenje podrazumijeva sveobuhvatno i proporcionalno obezbjeđivanje materijalnih, finansijskih i radnih resursa, te poboljšanje njihovog korištenja. Strategija razvoja projekta treba da uključi dodatne rezerve gotovine kako bi se eliminisala moguća iznenađenja.

Organizaciona podrška sistemu upravljanja nekretninama je skup radova na analizi tržišne strategije kompanije, njenih ekonomskih aktivnosti i finansijske stabilnosti, izrade programa za realizaciju projekta, organizovanja tehničke pripreme projekta i posebne obuke.

Proces upravljanja nekretninama nemoguć je bez kvalitetne informacione podrške, uzimajući u obzir sljedeće aspekte: karakteristike nekretnine (parametri nekretnine, informacije o lokaciji, opis projekta), informacije o području na kojem se nekretnina nalazi (društveni ugled , stanje proizvodnje, tržišni uslovi, infrastruktura prostora, ekologija), podaci o glavnim kupcima i zakupcima, posebni uslovi zakupa, sigurnost imovine, komunalije, sistem oporezivanja, analiza korišćenja objekta u proteklim periodima, budžet kapitalnih izdataka, održavanje i planovi popravke.

Kontrolni objekat se sastoji od sljedećih podsistema: -

društvene, uključujući izvođačke grupe - radnike, istraživače, inženjersko-tehničke radnike, ukupnost društvenih odnosa među njima, uslove njihovog rada i života; -

tehničko - materijalni elementi proizvodnje (sredstva rada, predmeti rada); -

organizacioni, odnosno skup oblika i metoda organizovanja proizvodnje. Podsistem povezuje sve elemente proizvodnje u jedinstvenu celinu, uspostavlja odnose i proporcije među njima, koordinira njihove aktivnosti u prostoru i vremenu; -

ekonomski, koji obuhvata upravljanje stalnim sredstvima, obrtnim kapitalom i radnim resursima korišćenjem metoda kao što su finansiranje i pozajmljivanje.

Sistem je stalno pod uticajem višesmjernih sila. S jedne strane, postoji želja sistema za samoodržanjem, koja se manifestuje u činjenici da bilo koji ekonomski sistem (na primjer, preduzeće za proizvodnju građevinskog materijala) radije ne mijenja ustaljeni ritam proizvodnje, zadržati postojeći asortiman komercijalnih građevinskih proizvoda što je duže moguće, itd. Kada su druge stvari jednake, to pomaže da se smanje troškovi i maksimizira profit, a pored toga, funkcionisanje takvog preduzeća postaje predvidljivije i stabilnije. Međutim, istovremeno na preduzeće utiču „ometajući“ faktori koji objektivno podstiču preduzeće na promene (promene tržišnih uslova, pojava novih tehnologija, itd.).

Prvi od ovih faktora su interni, oni su usmjereni na održavanje sistema u postojećem obliku. Istovremeno, veću sposobnost samoodržanja posjeduje sistem čije su veze između njegovih elemenata jače i bliže.

Drugi faktori koji utiču na sistem su eksterni. Oni uzrokuju promjene koje se mogu prevazići poboljšanjem strukture, fleksibilnosti, zamjenom elemenata i promjenom veza između njih.

Odnos između svojstava postojanosti i varijabilnosti u svakom sistemu mora biti takav da osigura njegovo najefikasnije i održivo funkcionisanje uz održavanje potrebne ekonomske pouzdanosti.

Uslove za takvo funkcionisanje moguće je identifikovati samo na osnovu sprovođenja velikog broja raznovrsnih ispitivanja.

Tehnička ekspertiza. U ovu grupu spadaju sve vrste ispitivanja “fizičkog tijela” objekata nekretnina. Oni su polazna tačka za određivanje bilo kakvih indikatora troškova i stoga ih treba smatrati strogo obaveznim. 2.

Ekonomska ekspertiza. Ovo uključuje sve vrste analiza koje se odnose na vrednovanje faktora koji utiču. To su fluktuacije tržišnih uslova, određivanje visine troškova po vrsti reproduktivnih aktivnosti, parametri finansijskog sistema, nivo oporezivanja, rizici itd. 3.

Stručnost za lokaciju. Njihovom posebnošću može se smatrati značajan udio stručnih metoda. Grad se ne može tačno „izmeriti“, a potreba za takvim „merenjem“ postoji, jer ni jedna nekretnina ne postoji van njegovog prostornog okruženja. Ekspertiza lokacije uključuje: infrastrukturu, ekologiju, državnu regulativu, zoniranje, topografiju, opis granica, javno mnijenje itd.

Nekretnina je imovina (nekretnina) čije se upravljanje može podijeliti na sljedeće hijerarhijske nivoe:

Federalno upravljanje imovinom;
- upravljanje nekretninama konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;
- upravljanje opštinskim nekretninama;
- upravljanje imovinom preduzeća i organizacija;
- upravljanje pojedinačnim objektima nekretnina. Koncept „menadžmenta nekretninama“ može se tumačiti u širem i uskom smislu.

U širem smislu, upravljanje nekretninama se podrazumijeva kao poduzetnička aktivnost za obavljanje cjelokupnog skupa radova koji se odnose na izvršavanje bilo kojih ovlaštenja vlasnika nekretnine dopuštenih građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije, uključujući u skladu sa životnim ciklus nekretnina:

Namjera;
- dizajn;
- proizvodnja (građevinarstvo, građevinarstvo);
- promet (kupovina, prodaja, iznajmljivanje, itd.);
- korištenje (usluga);
- održavanje, rad, popravka;
- velike popravke, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;
- prenamjena;
- odlaganje.

Drugačije, uže tumačenje upravljanja nekretninama dato je u Eksplanatornom rečniku nekretnina: „Upravljanje nekretninama je sprovođenje skupa operacija za rad zgrada i objekata (održavanje u ispravnom stanju, popravke, pružanje usluga, itd.). upravljanje uslužnim osobljem, stvaranje uslova za korisnike (zakupce), utvrđivanje uslova za zakup prostora, naplatu zakupnine i sl.) za što efikasnije korišćenje nepokretnosti u interesu vlasnika.

Nekretnine ovdje (u engleskom pravnom polju) znači nekretnine, a govorimo konkretno o upravljanju imovinom. Time se naglašava da upravljanje nekretninama uključuje i upravljanje pravima na nekretninama. Imovina kojom se upravlja smatra se jedinstvom pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Kako slijedi iz ove definicije, upravljanje je osmišljeno tako da osigura maksimalnu efikasnost u korištenju nekretnine u skladu sa interesima vlasnika.

Istovremeno, poslovi upravljanja nekretninama se odvijaju u tri aspekta - pravnom, ekonomskom i tehničkom.

Pravni aspekt upravljanja nekretninama sastoji se u najracionalnijoj upotrebi, raspodjeli i kombinovanju prava na nepokretnostima.

Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama ostvaruje se kroz upravljanje prihodima i rashodima koji nastaju tokom poslovanja nepokretnosti.

Tehnički aspekt upravljanja sastoji se u održavanju kontrolnog objekta u radnom stanju u skladu sa njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje imovinom je integrisani pristup poboljšanju i održavanju stanja nekretnine, organizovanju i predviđanju njenog razvoja. Upravljanje imovinom prvenstveno uključuje aktivnosti kao što su zakup i upravljanje poslovnim zgradama i upravljanje nekretninama kao investicijom.

Ako je na Zapadu upravljanje imovinom veoma profitabilan posao, onda se u Rusiji o uslugama upravljanja imovinom počelo govoriti tek početkom 1990-ih, kada je postojala potražnja za prvoklasnim kancelarijama. Danas vlasnici poslovnih centara pozivaju kompaniju za upravljanje da bude generalni izvođač, koji po potrebi uključuje i druge kompanije u izvođenje radova.

U savremenim ruskim uslovima, rad menadžera nije regulisan saveznim zakonodavstvom i ne podleže licenciranju, stoga je sistem upravljanja nekretninama formiran na osnovu standarda Nacionalne asocijacije menadžera imovine Ruske Federacije (trenutno Međuregionalno udruženje upravitelja nekretninama) i Kodeks profesionalne etike za upravitelje nekretninama.

Ciljevi, zadaci i principi upravljanja imovinom

Upravljanje nekretninama se ostvaruje formiranjem objekta upravljanja koji predstavlja kompleks tehnološki ili funkcionalno povezane imovine, uključujući zemljišnu parcelu, zgrade, objekte i njihove dijelove itd.

Glavni ciljevi upravljanja tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nepokretnostima i odgovornosti u vezi sa njihovim vlasništvom;
- uspostavljanje određenog reda i uslova rada za sve svoje učesnike na tržištu;
- zaštita učesnika od nepoštenja, prevare i kriminalnih organizacija i pojedinaca;
- obezbjeđivanje slobodnog određivanja cijena nekretnina u skladu sa ponudom i potražnjom;
- stvaranje uslova za investiranje koji stimulišu preduzetničku aktivnost u sektoru proizvodnje;
- unapređenje ekološke sredine, postizanje ekonomskog rasta, smanjenje nezaposlenosti, rješavanje stambenog problema i drugih javnih ciljeva;
- pravično oporezivanje nekretnina i učesnika na tržištu nekretnina;
- stvaranje povoljnih uslova za rješavanje stambenog problema u zemlji i regijama.

Principi upravljanja tržištem nekretnina u velikoj mjeri zavise od političkih i ekonomskih prilika u zemlji, ali u isto vrijeme moraju uzeti u obzir aktuelna svjetska iskustva.

Postizanje gore formuliranih ciljeva moguće je primjenom sljedećih principa upravljanja:

Razdvajanje postupaka - upotreba posebnih pristupa u regulisanju odnosa između različitih vrsta nekretnina - stambenih i nestambenih prostorija, zemljišta, šumskih parcela i drugih objekata;
- otvorenost informacija o svim učesnicima i objektima tržišta nekretnina za donošenje poslovnih odluka;
- otvorenost donošenja pravila - javna rasprava o nacrtima zakona i drugih propisa;
- podjela nadležnosti između regulatornih tijela;
- jednostavnost i jasnoća pravila i procedura utvrđenih zakonskim aktima o nekretninama;
- održavanje kontinuiteta ruskog sistema upravljanja tržištem nekretnina, koji ima svoju istoriju i tradiciju, uzimajući u obzir globalno iskustvo u regulisanju prava vlasništva na različitim objektima nekretnina; njeno prilagođavanje domaćim uslovima.

Subjekti i objekti u sistemu upravljanja nekretninama

Postoje različite vrste uticaja tržišnih subjekata na nekretninu.

Državno uređenje nepokretnosti vrši se: - direktnom intervencijom (neposredna administrativna kontrola), uključujući: donošenje zakona, propisa, pravila, uputstava i propisa kojima se uređuje funkcionisanje nepokretnosti; uvođenje mehanizma odgovornosti za kršenje regulatornih zahtjeva pri obavljanju transakcija sa nekretninama; kontrola poštivanja utvrđenih normi i pravila od strane svih tržišnih subjekata; upis prava na nepokretnostima i prometa sa njima; licenciranje poslovnih aktivnosti u oblasti nekretnina:

Indirektnim uticajem (ekonomske metode upravljanja nekretninama), uključujući oporezivanje nekretnina i pružanje pogodnosti; sprovođenje državnih ciljnih programa; uspostavljanje standarda amortizacije; reforma stambeno-komunalnih usluga; izdavanje i promet stambenih potvrda;
- kroz sveobuhvatno rješavanje pitanja korištenja i privatizacije zemljišta, razvoja inženjerske infrastrukture i dr.

Društveni uticaj je reakcija širokih slojeva društva, uključujući i profesionalne učesnike na tržištu nekretnina, na određene transakcije nekretninama, što služi kao osnova za propise, propise itd.

Upravljanje određenim nekretninama koje vlasnik koristi za obavljanje određenih poslovnih aktivnosti i ostvarivanje maksimalnog profita.

Upravljanje sistemima nekretnina objekata subjekata federacije: opštinske nekretnine, zemljišni resursi; šumski fond; nekretnine u stambenom sektoru; nestambene nekretnine.

Upravljanje pojedinačnim objektima, preduzećima i drugim imovinskim kompleksima podrazumeva njihovo prenošenje na operativno i ekonomsko upravljanje, upravljanje poverenjem, iznajmljivanje u različitim oblicima itd.

Sistem upravljanja nekretninama zasniva se na principu upravljanja objekt po objekt, koji se sastoji od objektnog razgraničenja (formiranja) nepokretnosti; klasifikacija i jedinstvena registracija objekata; o upisu prava svojine na objektu i procjeni vrijednosti nepokretnosti; uzimajući u obzir industrijske specifične karakteristike upravljanja nekretninama i koordinaciju politike nekretnina.

Usluge upravljanja imovinom se ne pružaju za nekretnine koje ne podliježu upisu u skladu sa Zakonom o državnoj registraciji prava.

Profesija “menadžer nekretnina” je tražena samo u društvu u kojem postoji privatna svojina i jasno razumijevanje da je potreban kvalifikovan menadžment kako bi se osigurala trenutna profitabilnost i povećala kapitalna vrijednost nekretnine. Profesionalni menadžer ne samo da može izvršiti volju vlasnika, već i djelovati kao konsultant i ponuditi različite mogućnosti korištenja nekretnine.

Na osnovu jasno definisanih ciljeva, menadžer izrađuje poslovni plan za određeni objekat. Preporuke koje sadrži mogu imati nekoliko opcija za razvoj. Moraju biti opisani na takav način da, po želji, vlasnik može sam odabrati opciju.

Upravitelji nekretnina:

Provođenje reklamne kampanje za objekt upravljanja, slanje ponuda, korištenje novina, časopisa koji se distribuiraju potencijalnim klijentima i osobnih kontakata;
- uređuju odnose između vlasnika i zakupaca i državnih organa;
- vodi finansijske izvještaje;
- odabrati stručno uslužno osoblje;
- vrši osiguranje imovine;
- vrši tehnički i operativni pregled i prijem;
- zaključuje sve potrebne ugovore za upravljanje tehničkim stanjem objekata, uz istovremeno praćenje njihove implementacije i sl.

Poželjni objekti za upravljanje su veliki (od 3-5 hiljada m2) administrativni, magacinski, prodajni i industrijski prostori, bez obzira na oblik vlasništva i stepen zauzetosti. Najbolja opcija za upravljanje je imati nekoliko zgrada s različitim smjerovima.

Usluge profesionalnog menadžmenta obično koriste vlasnici velikih nekretnina (u vlasništvu i dugoročnog zakupa) koji osjećaju očiglednu nelagodu zbog neefikasnog ili nedovoljno efikasnog korištenja zgrada i teritorija koje posjeduju. Među njima mogu biti projektantske, istraživačke i komercijalne organizacije koje imaju na raspolaganju objekte nepokretnosti dobijene od državnih opštinskih organa u dugoročni zakup, ili privatizovane, čije su površine prevelike za trenutne potrebe vlasnika.

Država je i dalje najveći vlasnik nekretnina, ali upravljanje državnom imovinom ostaje prerogativ državnih unitarnih preduzeća, iako bi profesionalni menadžeri mogli da „izvuku“ dodatni prihod iz ovih nekretnina povećanjem njihove kapitalne vrednosti.

Asortiman usluga upravljanja nekretninama uključuje:

Određivanje ciljeva potrošača prilikom posjedovanja nekretnine;
- savjetovanje vlasnika o stanju i analiza tržišta nekretnina pri osnivanju prava na objektu kako bi se utvrdilo da li objekat zadovoljava potrebe vlasnika;
- prijem imovine na upravljanje;
- fizički, pravni i ekonomski pregled objekta;
- analizu mogućnosti daljeg korišćenja objekta i izbor najbolje opcije za korišćenje objekta, uzimajući u obzir zahteve potrošača;
- izrada programa upravljanja objektom i njegova implementacija uz periodična prilagođavanja;
- zastupanje interesa vlasnika pred trećim licima po pitanjima u vezi sa imovinom koja se prenosi na upravljanje;
- organizovanje i održavanje procedure za međusobna poravnanja subjekata koji se bave obezbjeđenjem životnog vijeka objekta;
- održavanje periodičnih izvještaja vlasnicima o napretku programa upravljanja.

Povereničko upravljanje nekretninama kao vid preduzetničke delatnosti još uvek nije postao rasprostranjen u našoj zemlji. Poznatija je praksa prenosa paketa dionica u federalnom vlasništvu u povjereničko upravljanje. Međutim, koncept povjereničkog upravljanja imovinom uveden je u zakonodavstvo Ruske Federacije (dio 4, član 209, poglavlje 53 Građanskog zakonika Ruske Federacije) kao samostalan pravni oblik upravljanja tuđom imovinom.

Objekti upravljanja povjerenjem (član 1013. Građanskog zakonika Ruske Federacije) mogu biti: preduzeća i drugi imovinski kompleksi; pojedinačni objekti vezani za nekretnine; vrijednosne papire; prava overena hartijama od vrednosti; isključiva prava i drugu imovinu.

Oblici državne regulacije tržišta nekretnina

Državna regulacija tržišta nekretnina provodi se u dva oblika:

1) direktnom intervencijom, tj. administrativni način;
2) indirektni uticaj ili metode ekonomskog upravljanja.

Direktna administrativna kontrola uključuje:

Stvaranje regulatornog okvira (zakoni, propisi, uputstva, itd.) koji reguliše funkcionisanje tržišta nekretnina u centru i regionima;
- licenciranje, registracija, davanje prava ovlašćenim licima za obavljanje poslova sa državnom i opštinskom imovinom;
- utvrđivanje obaveznih uslova za sadržaj i kvalitet različitih vrsta aktivnosti na tržištu nekretnina i za njegove učesnike;
- kontrola poštovanja utvrđenih normi i pravila od strane svih učesnika na tržištu;
- uvođenje zabrana i sankcija za odstupanja od regulatornih zahtjeva pri obavljanju transakcija sa nekretninama;
- otkup u državno vlasništvo bilo koje nekretnine za javne potrebe.

Ekonomske metode upravljanja tržištem nekretnina provode se korištenjem:

Sistemi poreza na imovinu;
- diskontna politika Centralne banke Ruske Federacije;
- izdavanje i promet stambenih potvrda;
- sprovođenje državnih ciljnih programa;
- politika amortizacije;
- spoljnoekonomske aktivnosti itd.

Upravljanje nekretninama je raspoređeno na različite grane vlasti (zakonodavnu, izvršnu, sudsku), koje se smatraju nezavisnim u svom djelovanju.

Savezna skupština donosi zakone kojima se reguliše tržište nekretnina. Predsjednik donosi uredbe koje nisu u suprotnosti sa postojećim zakonima. Vlada donosi uredbe, ministarstva i resori - propise, uputstva i naredbe kojima se utvrđuju posebne procedure i pravila za upravljanje nekretninama.

Predstavnički organi Ruske Federacije (Državna Duma, Vijeće Federacije) i njeni konstitutivni subjekti imaju ovlaštenje da donose pravne akte o pitanjima upravljanja nekretninama i vrše kontrolne funkcije.

Ministarstvo državne imovine povjerava se poslovima i poslovima upravljanja i raspolaganja na propisan način federalnom imovinom na teritoriji Ruske Federacije iu inostranstvu; sprovođenje, na osnovu zakonodavstva Ruske Federacije, državne politike privatizacije državnih i opštinskih preduzeća, uključujući zemljište koje se nalazi pod privatizovanim preduzećima, itd.

Opštinske vlasti su također uključene u upravljanje imovinom. Na primjer, u oblasti uređenja šumskih odnosa, nadležnost okružnih uprava obuhvata: računovodstvo šumskog fonda, raspodjelu odobrenog limita sječkog fonda među korisnicima šuma; organizovanje sprovođenja mjera zaštite šuma od požara, bolesti i dr.

U upravljanju nestambenim zgradama i građevinama primjenjuje se sljedeće pravilo: odluke o raspolaganju nekretninama donosi odgovarajući vlasnik na propisani način - fizičko ili pravno lice, organi Ruske Federacije, konstitutivni subjekti Ruske Federacije. Federacija i općine.

Nadležnost organa izvršne vlasti za regulisanje imovinsko-pravnih odnosa obuhvata:

Upravljanje i raspolaganje nekretninama, njihova rekonstrukcija, restauracija i izgradnja, pronalaženje potrebnih investicija;
- davanje u zakup nekretnina u vlasništvu grada; postavljanje cijena najma;
- zoniranje gradske teritorije;
- sastavljanje i održavanje gradskog katastra zemljišta i dr.

Državno uređenje zemljišnih odnosa

Državno uređenje zemljišnih odnosa ima za cilj organizovanje racionalnog korišćenja i zaštite zemljišta uspostavljanjem određenih pravila i normi za vlasništvo, korišćenje i raspolaganje zemljišnim resursima zemlje i njihovim pojedinačnim delovima u cilju jačanja i razvoja privrede zemlje. Ruska država, prema Ustavu Ruske Federacije, ima pravo da uređuje zemljišne odnose jer ima suverenu državnu vlast na cijeloj teritoriji zemlje i izvršni je organ svog naroda.

Postoje dvije vrste državnog uređenja zemljišnih odnosa:

1) uređenje države kao suverena sa teritorijalnom supremacijom nad svim zemljama, bez obzira na oblik svojine. Koriste se metode vlasti i podređenosti, izražene u zakonskim i drugim propisima koji su obavezni za sve vlasnike i korisnike zemljišta (npr. o oporezivanju, zaštiti životne sredine, vođenju katastra zemljišta i dr.);
2) ekonomsko regulisanje. Državni organi djeluju kao privredni subjekti - daju zemljišne parcele građanima i organizacijama, vode evidenciju o zemljištu, daju ga u zakup itd.

Državno uređenje zemljišnih odnosa dijeli se na opće i sektorsko (resorno). Opšte državno uređenje sprovode državni organi opšte i posebne nadležnosti, čije se postupanje odnose na sve kategorije zemljišta i sve subjekte zemljišnih odnosa. Industrijsko (resorno) regulisanje provode ministarstva, komiteti i savezne službe. Njihove radnje se protežu na podređena preduzeća i organizacije kojima je dodijeljeno zemljište u vlasništvo i korištenje.

Upravljanje na farmama obavljaju sami vlasnici zemljišta, zakupci i korisnici zemljišta. Vodeći računa o interesima stanovništva, rješavaju pitanja vlasništva, korišćenja i raspolaganja opštinskom imovinom, utvrđuju programe teritorijalnog uređenja, daju i oduzimaju zemljišne parcele, vrše državnu kontrolu nad korišćenjem i zaštitom zemljišta, organizuju poslove upravljanja zemljištem.

Nadležnost organa savezne vlasti za regulisanje zemljišnih odnosa obuhvata:

Usvajanje Zakona o zemljištu Ruske Federacije i drugih saveznih zakona koji regulišu zemljišne odnose;
- uspostavljanje jedinstvenih principa plaćanja zemljišta; uspostavljanje postupka za upis prava na zemljišnim parcelama i drugim nepokretnostima koje su sa njima čvrsto povezane;
- davanje saglasnosti na postupak za organizovanje upravljanja zemljištem, vođenje državnog katastra zemljišta i praćenje zemljišta, organizovanje i sprovođenje državne kontrole korišćenja i zaštite zemljišta;
- utvrđivanje granica posebno zaštićenih područja koja su u sastavu više konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, kao iu mjestima prebivališta i privredne aktivnosti malih naroda i etničkih grupa, u dogovoru sa nadležnim državnim organima i jedinicama lokalne samouprave;
- raspolaganje (povlačenje i obezbjeđenje) zemljišnih parcela u saveznoj svojini;
- otkup zemljišta za savezne potrebe;
- razvoj, zajedno sa državnim organima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, i odobravanje federalnih programa za racionalno korišćenje zemljišta, povećanje plodnosti zemljišta, zaštitu zemljišnih resursa u kombinaciji sa drugim ekološkim mjerama.

Nadležnost državnih organa konstitutivnih entiteta Ruske Federacije za regulisanje zemljišnih odnosa uključuje:

Donošenje zakona i drugih regulatornih pravnih akata konstitutivnih subjekata Ruske Federacije u skladu sa Ustavom Ruske Federacije, Zakonom o zemljištu i drugim saveznim zakonima;
- identifikacija teritorija sa posebnim pravnim režimom za korišćenje zemljišta, utvrđivanje i promena njihovih granica;
- utvrđivanje maksimalnih veličina zemljišnih parcela;
- utvrđivanje veličine i postupka plaćanja zemljišta, kao i utvrđivanje postupka za njihovu centralizaciju u skladu sa zakonodavnim aktima Ruske Federacije;
- odobravanje postupka raspolaganja zemljištem u državnom vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, kao i postupka promjene namjene zemljišne parcele;
- odobravanje granica gradova i sela, gradova i naselja republičke, regionalne, regionalne, okružne podređenosti;
- odobrenje u skladu sa zakonima Ruske Federacije, uzimajući u obzir lokalne uslove, postupak državne kontrole nad korištenjem i zaštitom zemljišta, upravljanje zemljištem;
- utvrđivanje pogodnosti za naplatu zemljišta u skladu sa saveznim zakonom;
- organizacija održavanja državnog zemljišnog zakona, upravljanja zemljištem i nadzora zemljišta u skladu sa postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
- organizovanje državne kontrole korišćenja i zaštite zemljišta;
- raspolaganje (povlačenje i obezbjeđivanje) zemljišnih parcela u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije;
- promjena namjene zemljišta;
- donošenje odluka o oduzimanju (kupovini) zemljišta za državne potrebe konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Savezni organ za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem i njegove lokalne organizacije u skladu sa zakonom:

Izraditi prijedloge za upravljanje zemljištem u državnoj i opštinskoj svojini;
- obustavlja izvršenje protivpravnih odluka o pitanjima oduzimanja i davanja zemljišnih parcela dok ih ne razmotre nadležni organi (uprava, sud, arbitražni sud);
- privesti administrativnoj odgovornosti lica koja su kriva za kršenje zemljišnog zakonodavstva Ruske Federacije;
- izdaje, u skladu sa utvrđenom procedurom, dozvole (licence) za pravo na obavljanje poslova upravljanja zemljištem i drugih projektno-premjerskih poslova u vezi sa proučavanjem i korištenjem zemljišnih resursa;
- analizira stanje na tržištu zemljišta;
- podnosi prijedloge o postupku obračuna standardne cijene zemljišta, postupku utvrđivanja stope poreza na zemljište i kazni za kršenje zemljišnog zakonodavstva;
- organizuje i vodi državni katastar zemljišta.

Moderno tržište komercijalnih nekretnina, pored pravilno planiranog koncepta, zahtijeva i pravi mehanizam za realizaciju istog upravljanje nekretninama, upravljanje iznajmljivanjem i brzi odgovor ovog sistema na različite promjene na tržištu nekretnina.

Stručnjaci za upravljanje imovinom priprema mnogo različitih kompanija. To mogu biti ili jednostavno menadžeri koji su završili kurseve upravljanja komercijalnim nekretninama ili diplomci poznatih zapadnih konsultantskih agencija za nekretnine. Troškovi održavanja kompetentnih menadžera su vrlo visoki za organizaciju, a njihovo dragocjeno vrijeme troše se beskrajno ispunjavajući razne zbirne tabele, izvještaje i grafikone. Štoviše, svi znaju za slučajeve kada desetine listova već pripremljenih izvještaja moraju biti prerađeni zbog otkrivanja jedne ili druge jednostavne greške koju je slučajno napravio običan izvođač na radnom mjestu.

Finansijski nadzor i kontrola ugovora:

• kontrolu i analizu trenutnog stanja svih objekata nepokretnosti;
• analiza efikasnosti ulaganja, prognoza dinamike prinosa na uložena sredstva;
• pouzdanost informacija koje daju zaposleni;
• sistem upravljanja imovinom kontroliše potrebne poslovne procese i ugovore;
• procjena efikasnosti upravljanja zakupom i komercijalnom imovinom;
• analiza troškova poslovanja nekretninama;
• procjena rada treće strane kompanije za upravljanje.

Upravljanje poslovnom imovinom:

• Upravljanje komercijalnim nekretninama;
• upravljanje trgovačkim centrima;
• upravljanje uredskim centrima;
• upravljanje mješovitim građevinskim kompleksima;
• izvještavanje o upravljanju;
• procjena efikasnosti poslovanja nekretninama, analiza troškova, planiranje prihoda;
• modeliranje profitabilnosti poslovanja, postavljanje ciljeva, optimizacija aktivnosti;
• sistem za procjenu uspješnosti iznajmljivanja nekretnina;
• transparentna motivacija rada osoblja na osnovu komercijalnih rezultata.

Zaposleni u kompanijiupravljanje komercijalnim nekretninama:

Upravljanje nekretninama, iznajmljivanje i upravljanje imovinom:

• pristup potrebnim operativnim informacijama i kopijama dokumenata zakupljenog prostora;
• konsultacije sa drugim stranama, pomirenje upravljanja operacijama;
• koordinacija postupanja posrednika i agencija za nekretnine;
• analiza efektivnosti oglašavanja;
• sistem za automatsko izračunavanje minimalne stope zakupa nekretnine;
• operativni rad sa zakupcima komercijalnih nekretnina;
• sistem kontrole primitka plaćanja;
• sistem za praćenje ispražnjenih nekretnina;
• sistem za prikupljanje zahtjeva za iznajmljivanje prostora;
• jedinstven sistem i oblici izvještavanja;
• sistem za automatsko prikazivanje objekata na portalu nekretnina.

Za klijente, zakupce, izvođače, agente nekretnina, agencije za nekretnine

Aktuelne informacije o raspoloživim nekretninama:

• dobijanje pouzdanih operativnih informacija o slobodnim nekretninama;
• izbor prostorija prema navedenim parametrima;
• usaglašavanje plaćanja zakupnine i nadoknade operativnih troškova.

Glavne prednosti upotrebesistemi upravljanja imovinom:

• Brza pristup podacima u bilo kom trenutku poslovanja. Dostupnost kopija svih potrebnih dokumenata.
• Prilikom rješavanja operativnih pitanja, upravnik ne trči između sekretarice, računovodstva, advokata i arhiva. Sve potrebne informacije su mu na dohvat ruke.
• Najnoviji podaci. Bilo kakve promjene parametara nekretnine, prijema uplata, pojava novih nekretnina, sva ažuriranja se dešavaju na radnom mjestu istovremeno.
• Bilo gdje u svijetu. Gdje god da se korisnik nalazi, ako ima pristup Internetu, dobija najnovije informacije i kopije potrebnih dokumenata bilo koje nekretnine.
• Pouzdanost skladištenja podataka. Svi podaci se pohranjuju na pouzdanoj opremi, u modernim data centrima, sa sistemima zaštite napajanja, širokopojasnim brzim internet kanalom, mirror serverima i dodatnim skladištem rezervnih kopija.
• Sigurnost pristupa. Jedinstveni sistem za provjeru dozvole korisnika za pristup podacima i korištenje međunarodnih certificiranih tehnologija šifriranja saobraćaja garantuju sigurnu sigurnost i sigurnost poslovanja.
• Sistem važnih podsjetnika i obavještenja. Sistem upravljanja imovinom automatski šalje potrebne e-poruke kada se pojave važne poruke ili podsjetnici.
• Ljudski faktor. Sistem upravljanja imovinom dozvoljava da izmjene vrše samo ovlašteni korisnici. Na primjer: sekretar može samo da gleda izvještaje o dugovanjima i slobodnom prostoru, računovodstvo ima pravo da posluje s novcem, upravnik nekretnina mijenja parametre prostora, izdaje prostore, štampa ugovore o zakupu, rezerviše nekretnine za klijente, a pravnik uređuje šablone ugovora i unosi skenirane dokumente o vlasništvu itd.
• Prijateljski interfejs. Intuitivni interfejs programa za upravljanje imovinom omogućava korisniku da odmah počne da koristi sistem upravljanja, a iskačući saveti u kontroverznim oblastima će vam reći koje radnje su potrebne.
• Pogodan obrazac za prijavu. Svi zaposleni u kompaniji koriste izvještaje i dokumente koji su iste forme, strukture i boje.
• Pristup za stanare. Sistem upravljanja imovinom pruža određenu opciju pristupa za druge ugovorne strane da dobiju izvještaj o neizmirenim plaćanjima zakupnine.
• Ušteda resursa. Vaša kompanija plaća samo korišćenje sistema u zavisnosti od broja zaposlenih koji imaju pristup sistemu upravljanja imovinom. Nema potrebe za plaćanjem fiksnih hardverskih i softverskih licenci.
• Uvek pod kontrolom. U nedostatku plaćanja za korištenje sistema upravljanja imovinom, jedan korisnik uvijek ostaje u sistemu upravljanja imovinom sa punom funkcionalnošću.

Rezultat upotrebesistem upravljanja imovinom:

• Povećana efikasnost ugovora o zakupu.
• Optimizacija i smanjenje operativnih troškova.
• Upotreba outsourcinga u neosnovnim djelatnostima.
• Smanjenje mjesečnih troškova za upravljanje poslovnom imovinom.
• Smanjenje broja zaposlenih uz poboljšanje kvaliteta rada.
• Simulacija različitih koncepata upravljanja nekretninama.
• Sve informacije i dokumenti su strukturirani i dostupni za nekoliko minuta.
• Praćenje transparentnosti poslovnih procesa.
• Ažurne informacije za sve zaposlene i izvođače.
• Ušteda radnog vremena zaposlenih.
• Poboljšanje kvaliteta usluge za stanare.
• 24/7 pristup podacima.
• Formalizacija prezentacije izvještajnih podataka.
• Poboljšanje radne klime u organizaciji.

CAFM sistem pomaže u korišćenju imovine organizacije, smanjenju troškova i generisanju profita tokom svake faze životnog ciklusa zgrade. Upotreba sistema je usmjerena na podršku strateškom i operativnom upravljanju objektima: svim aktivnostima vezanim za administrativne, tehničke i infrastrukturne poslove kada je objekat ili zgrada u funkciji.

CAFM kao vrsta rješenja pojavio se 90-ih godina. Tržište ih isporučuje nekoliko desetina proizvođača širom svijeta. Najveće kompanije koriste ove sisteme za upravljanje nekretninama, komercijalnim, stambenim i operativnim. Poslednjih godina, u Sjedinjenim Državama, CAFM je evoluirao u novu klasu IWMS (Integrated Workplace Management), povezanu sa globalizacijom zadataka informacionih sistema za velike korporativne klijente.

Međutim, za rusko tržište upravljanja nekretninama upotreba CAFM-a još uvijek nije tipična. Domaće poslovanje je često ograničeno na utilitarnu upotrebu kancelarijskog softvera (na primjer, MS Excel) i računovodstvenog softvera zasnovanog na 1C sistemima.

Ipak, danas postoje svi neophodni preduslovi za pojavu prakse korišćenja profesionalnih sistema za podršku osnovnih poslovnih procesa upravljanja nekretninama u Rusiji. Ekonomska kriza, sa povećanim zahtjevima za kontrolom troškova, optimalnim korištenjem infrastrukture i resursa, također može postati podsticaj za implementaciju CAFM-a.

Kao iu svakoj drugoj industriji, informacioni sistemi se najefikasnije koriste tamo gde postoje značajni novčani tokovi, obrađuju se velike količine informacija i postoji potreba za formalizacijom ili podrškom poslovnih procesa.

Svi ovi znakovi su jasno vidljivi u oblasti upravljanja imovinom. Dovoljno je reći da je, prema nekim procjenama, 30% svih finansijskih tokova u svijetu direktno vezano za ovaj sektor tržišta.

Na tržištu upravljanja imovinom mogu se identificirati sljedeći potencijalni kupci CAFM sistema. Prvo, velika preduzeća, uključujući njihove državne jedinice korporativnog (operativnog) upravljanja imovinom (CRES/CREM). Na primjer, banke, osiguravajuća društva, industrija, energetika. Zatim - vlasnici, developeri, investicione kompanije u oblasti komercijalnih nekretnina. Uslužne, upravljačke i FM kompanije također trebaju implementirati ovu vrstu sistema. Velike kompanije sa namenskim centralnim odeljenjima, regulativom, strategijom za dugoročni razvoj i fokusom na velike klijente. I na kraju, preduzeća u sektoru stambeno-komunalnih usluga.

Autor

Ilyin Victor, stručnjak za informacione tehnologije za upravljanje nekretninama, automatizaciju zgrada